【導(dǎo)讀】營銷推廣策略的思考工作。在此過程中，瑞聯(lián)行組織了包括市場部、業(yè)務(wù)部、企劃部多位同事在內(nèi)的專案小組，對。項目進行了全方位的論證和分析，最終整理撰寫成本文。把握市場的走勢，并對項目所處的客觀局勢有個正確的認識，為發(fā)展商下一階段的項目方案完善和后續(xù)的營銷推廣。終確定前提下，對整個項目操作提供參考性意見，并在項目基礎(chǔ)上，采取合適而具有創(chuàng)新的營銷推廣達成項目的最。瑞聯(lián)行是一個正在成長的群體，真誠、用心是我們的特色與標志，對于一點一滴的機會我們都倍加珍惜。能與貴公司接洽，我們首先表示衷心的感謝，如能與貴司進一步合作，我們將提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。資億元，三資企業(yè)完成投資億元，分別占全社會投資額的%和%，同比增幅分別為%和%。供應(yīng)量首次出現(xiàn)下降，回落幅度達22%。到2021年，隨著蘇州樓市的回暖，土地供應(yīng)量再一次被推向高峰。2021年，蘇州市土地市場供應(yīng)量繼續(xù)走高，

　　

【正文】 名稱 家數(shù) 占比例 ％ 餐飲、賓館、咖啡 16 ％ 超市 7 ％ 五金商店 7 ％ 服裝、鞋帽 4 ％ 工業(yè)小區(qū) 2 ％ 雜貨店 5 ％ 飾品 3 ％ 理發(fā) 3 ％ 診所、醫(yī)院 2 ％ 學校 1 ％ 汽車站 1 ％ 私營企業(yè) 10 ％ 娛樂 2 ％ 手機賣場 1 ％ 銀行 1 ％ 汽車銷售 2 ％ 其它 9 ％ 合計 76 100％ 東吳南路主要以餐飲、休閑行業(yè)為主，另外超市和傳統(tǒng)的商店占有一定的比例，其主要是由于吳中汽車站在此處，帶來了很多流動消費人群。 ②蠡墅鎮(zhèn)蘇蠡路商業(yè)狀況 蠡墅鎮(zhèn)蘇蠡路業(yè)態(tài)主要以個體經(jīng)營為主，規(guī)模較小，以服裝，餐飲，五金類商店為主， 名稱 家數(shù) （個） 占比例％ 服裝、鞋帽 47 ％ 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 租金狀況： 本項目可對比的各案比較少，相同產(chǎn)品現(xiàn)在主要都在建設(shè)當中，唯獨現(xiàn)在商業(yè)分布比較密集的是蠡墅鎮(zhèn)區(qū)的沿街商業(yè)，其中出租情況如下表，主要都是沿街商鋪底層的出租， 面積（平 米） 租金（元 /月） 租金（元 /月 /平米） 租金（元 /平米 /天） 平均值 20 600 30 1 元 /平米 /天 20 2083 30 2083 30 2500 業(yè)態(tài)情況： 以上商業(yè)主要是蠡墅鎮(zhèn)上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，基本都是個體經(jīng)營，現(xiàn)在蠡墅鎮(zhèn)還沒有一個比較有規(guī)模的集中的綜合性商場； 餐飲 33 ％ 五金水暖 28 ％ 水果，煙酒，雜貨 27 ％ 移動、聯(lián)通、電信，（話吧） 12 ％ 飾品、化妝品 12 ％ 理發(fā) 8 ％ 娛樂（網(wǎng)吧、電玩） 7 ％ 藥店 6 ％ 超市 4 ％ 家電 6 ％ 攝影、復(fù)印 5 ％ 賓館 2 ％ 銀行 2 ％ 診所 1 ％ 其他 8 ％ 合計 208 100％ 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 商業(yè)規(guī)劃： 墅鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)已經(jīng)飽和，現(xiàn)在主要缺少的是新型現(xiàn)代化的商業(yè)進駐與此，但是老鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)沒有發(fā)展的空間，所以現(xiàn)在規(guī)劃將鎮(zhèn)區(qū) 向北轉(zhuǎn)移，把較大規(guī)模，比較有影響力的商業(yè)放在現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)的澄湖西路 及蘇蠡路 ， 澄湖西路商業(yè)規(guī)劃東至蘇蠡路，西至友新高架，主要規(guī)劃為商業(yè)，辦公樓，酒店式公寓 。 重點導(dǎo)讀 —— 蠡墅商業(yè)發(fā)展背景： 地理位置： 蠡墅社區(qū)地處江南濱河地區(qū) 行政區(qū)劃： 轄區(qū)面積 平方公里，下轄蠡墅鎮(zhèn)和龐家浜、永興村、廟金浜、洋海廊、馬家村、西浜、南厙村 7 個自然村 人口分布 : 現(xiàn)在蠡墅鎮(zhèn)人口主要集中在老鎮(zhèn)區(qū)，在建的有蠡墅花園－天韻苑、天怡苑，天怡苑是住宅安置小區(qū)，截至 2021 年 10 月份全區(qū)共有 1260 戶居民， 3830人，外來人 員 10000 余人 。 蠡墅歷史 ： 長橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的自然鎮(zhèn) 蠡墅鎮(zhèn)，具有二千多年悠久的歷史。范蠡、西施的美麗傳說膾炙人口，五十三孔寶帶橋、石湖吳越春秋風景點更顯示著長橋鎮(zhèn)深厚的文化積淀。從八十年代末開始，特別是隨著蘇州吳中區(qū)的建立，千年古鎮(zhèn)更換生機。長橋鎮(zhèn)人氣更旺，人才匯聚，可謂藏龍臥虎。目前區(qū)域內(nèi)，各類大、中專學校、職業(yè)培訓(xùn)中心不斷興辦，已達幾十所。同時，長橋鎮(zhèn)作為蘇州市最大區(qū)的中心，人才資源豐富，企業(yè)招聘、使用人才快捷、方便。 長橋街道居家養(yǎng)老服務(wù)中心 1100 平方米的 “蠡墅社區(qū)服務(wù)中心 ”，內(nèi)設(shè)老年活動 室、黨員活動中心、影視廳、圖書室、棋牌室、乒乓室、健身房等 ③ 越溪商業(yè)狀況 越溪商業(yè)分布情況 越溪現(xiàn)有的商業(yè)主要分布在老鎮(zhèn)區(qū)，新城在近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)遷入很多人口，但是商業(yè)分布較少，現(xiàn)在正在建設(shè)的南蘇州生活廣場以后將成為吳中新城的重要商業(yè)圈，南蘇州生活廣場的建設(shè)正好填補吳中新城商業(yè)的空白。 越溪老鎮(zhèn) 區(qū)主要分布的都是比較 傳統(tǒng)的商業(yè) ，比較成舊，只能滿足當?shù)乜蛻舻男枨螅S著越溪新城區(qū)不斷的發(fā)展這些原始古老的商業(yè)已經(jīng) 不能滿足這里的需求 狀況。這里的主要消費群體都在向四周擴散，這些龐大的消費群體，直接推動周邊的發(fā)展 。 吳中新城的發(fā)展，給新城區(qū)填充了新的活力，還有現(xiàn)在越湖路北面的大學城也是一個很大的消費群體。但是現(xiàn)在吳中新城還沒有一個大型較具規(guī)模的商業(yè)存在，南蘇州生活廣場的出現(xiàn)將會有一個 購買熱潮 。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 重點導(dǎo)讀 —— 越溪商業(yè)發(fā)展的背景： ? 與越湖路板塊的地理優(yōu)勢相關(guān) 越湖路板塊形成有其獨特的資源條件的優(yōu)勢。從這個板塊在蘇州的區(qū)域分布來看，地處越溪鎮(zhèn)，總面積約 42平方公里，地勢平坦，轄 2個行政村，6個社區(qū)居委會。目前人口 6萬余人，其中常住人口 。有著良好的人居群體以及社會居住氛圍。 越溪的快速發(fā)展以及天然的山水優(yōu) 勢開發(fā)帶動了房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動，隨著蘇州開放型經(jīng)濟戰(zhàn)略模式的實施，作為蘇州南大門的吳中越溪充分利用機遇先決條件，從區(qū)位優(yōu)勢入手，打山水牌建造舒適人居，將山水寫意人文糅合到區(qū)域開發(fā)中，造就了蘇州樓市的一個典范。 ? 城市規(guī)劃對其影響深遠 根據(jù)整體規(guī)劃，越溪副中心將東至西塘河，南至蘇州市繞城高速公路，西至龍翔路，北至越湖路，總用地面積約 ，由越溪老鎮(zhèn)區(qū)、核心區(qū)和擴展區(qū)三部分組成，其中居住用地占總用地規(guī)模的 %，建成后整個片區(qū)人口將達到 12 萬，核心區(qū)的規(guī)劃形態(tài)可概括為 “ 一核三軸五區(qū) ” ，即核心 區(qū)、科技軸、文化軸、商業(yè)軸、東片 (小石湖景區(qū) )、西南片 (低密度開敞區(qū) )和北、西、南三個居住區(qū)。 目前，副中心核心區(qū)內(nèi)的行政中心、越溪中心小學、市民廣場、生態(tài)公園等已基本完成 。工業(yè)園已經(jīng)有數(shù)百家外資和民營企業(yè)入駐。蘇州國際教育園南區(qū)基本建成，北區(qū)初具規(guī)模，入駐師生近 8萬人，入駐院校 14所。 越溪的快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動， 04年以來連續(xù)三年都有大量的居住用地投放到市場，目前越溪副中心區(qū)域的成熟地塊已經(jīng)基本上都名花有主，其中很多地塊已經(jīng)上市或者進入項目開發(fā)階段。 而在整個蘇 州市區(qū)中越溪也是異軍突起，第一年就占到 5%的市場份額。 越溪新城現(xiàn)在主要以越湖路為界，南面主要是居住區(qū)，和政府辦公樓，居住小區(qū)主要有自東向西依次是 水岸清華、石湖之韻、石湖華城、石湖庭園、錦悅苑、錦和、錦和加州、石湖小鎮(zhèn) 生活小區(qū)密集，人口多，商業(yè)項目有南蘇州生活廣場，政府辦公機構(gòu)主要有， 吳中區(qū)管理委員會、吳中區(qū)行政中心等等主要集中在吳中新城。越湖路北面是大學城，這里人才輩出吳中新城將發(fā)展成為吳中區(qū)一個新型的現(xiàn)代時尚蘇州副中心的新城區(qū)。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 （ 三 ） 、區(qū)域商業(yè)前景展望 ? 吳中南城區(qū)域與蘇州古城區(qū)一脈相連，無縫對接 ，這既是優(yōu)勢又是劣勢。吳中的老百姓 休閑、 購物 、娛樂等 都喜歡往距離不遠的觀前、南門等商業(yè)區(qū)跑，吳中城區(qū)的本地的商貿(mào)服務(wù)業(yè)卻由此受到抑制而徘徊不前，吳中區(qū)有成熟的居住氛圍，卻缺少成熟的區(qū)域商圈， ? 據(jù)統(tǒng)計，三年之內(nèi)，沿著吳中建成區(qū)的東吳南路、東吳北路，將矗立起 50 棟 20 層以上的現(xiàn)代化商業(yè)樓宇，這里將成為名副其實的吳中 CBD，將成為蘇州又一個新商圈的版圖，最近石路國際高調(diào)挺進南城顯然是對這一前景判斷的決策性反應(yīng)。 總體分析： ? 消費者購房理性化，品質(zhì)樓盤為贏家。 ? 吳中區(qū)的開發(fā)樓盤類型較為單一，絕大多數(shù)是住宅，其中以多層為接受度最高的產(chǎn)品。 ? 中高檔次的商業(yè)用房與辦公用房稀缺，無法滿足吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的需求。 ? 吳中區(qū)未來的房地產(chǎn)放量巨大，競爭將 越來越激烈。 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)繁多，但上檔次的休閑娛樂配套較少。 ? 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)檔次較低，發(fā)展欠成熟，目前沒有一個能發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用的商業(yè)企業(yè)。 ? 長橋板塊是吳中區(qū)房地產(chǎn)市場的主要組成部分，但隨著中心區(qū)域可開發(fā)空間的縮減，吳中區(qū)未來的房地產(chǎn)發(fā)展重心將是吳中主城區(qū)的改造與物業(yè)檔次的提升以及吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新城市中心的開拓。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 商業(yè)個案簡析 【錦和加州――商業(yè)部分】 項目簡介： 整個項目建筑面積近十萬平米，共 648 戶，其中商業(yè)部分“錦和假日廣場”，集餐飲、娛樂、時尚生活于一體。 開 發(fā) 商： 錦和 物業(yè)地址： 越湖路與越溪街交 叉處 總 量 體： 商業(yè)廣場： 萬平米 總 戶 數(shù)： 一期共 70 套左右 售 價： 均價： 6000 元 /平米， 1F： 8900 元 /平米， 2F： 5300 元 /平米， 3F： 4600 元 /平米， 4F： 3000 余元 /平米。 戶型面積： 116－ 1700 平米， 1 層不單獨出售， 3 層可以聯(lián)售。 去化情況： 一期 開始預(yù)約，目前一層已去化完畢。 客 源： 以本地客戶為主，同時有部分開發(fā)商關(guān)系客戶。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 【石湖第一街】 項目簡介： 項目位居蘇州國際教育園北區(qū)核心，沿教育園主干道學府路線狀排開。第一街是集餐飲、娛樂、 購物為一體的一站式全業(yè)態(tài)商業(yè)街。 開 發(fā) 商： 中銳 物業(yè)類型： 商鋪 占地面積： 13272 平米 建筑面積： 18990 平米 總 戶 數(shù)： 共 73 套商鋪 售 價： 外街 8000－ 12021 元 /平米，內(nèi)街 2 層 60007000 元 /平米， 34 層 45004800。 戶型面積： 面積在 402021 平米不等； 去化情況： 2021 年 9 月 9 日首次開盤，目前基本去化完畢，僅剩下幾套大面積的商鋪。 客 群： 以新區(qū)、吳中區(qū)為主，橫塘附近不少拆遷戶也來此購買。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 【第三大街―― 商業(yè)部分】 項目簡介： 本項目位于吳中區(qū)繁華街道－碧波街，緊鄰吳中汽車站，吳中商城，環(huán)線高架、繞城高速、滬寧高速及規(guī)劃中城市輕軌二號線。 物業(yè)類型： 商鋪及酒店式公寓 總 戶 數(shù)： 100 余間的商鋪 售 價： 商鋪均價： 12021 元 /平米。 戶型面積： 商鋪：主力面積： 20 平米左右。 去化情況： 共 300 余套多層公寓， 100 余間的商鋪，目前基本售完，商鋪已正式營業(yè)。 客 群： 商鋪的客源范圍比較廣，各個區(qū)域均有，以投資為主，吳江盛澤等地客源也占到一定比例。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 南蘇州生活廣場： 南蘇州生活廣場 1 期 1 批 開盤小結(jié) 一、 基本信息 項目名稱 南蘇州生活廣場 開盤時間 項目位置 吳中區(qū)越湖路 產(chǎn)品類型 商鋪，酒店式公寓 開發(fā)商 越興置業(yè) 代理商 上海中原 /瑞聯(lián)行 占地面積 10萬平米 建筑面積 14多萬 容積率 綠化率 ≥ 25% 總戶數(shù) 7 停車泊位 ―― 物管費 ―― 交房時間 09年 裝修情況 ―― 樓號及樓層狀況 C號 樓 3層 售樓處地址 吳中區(qū)越湖路 1109號（國際教育園對面） 售樓處電話 66559999 二、 市場分析 市場背景分析 1：該項目選擇此時開盤，主要原因可能是前期的客戶積累已經(jīng)達到比較理想的數(shù)量， 2：項目可能不想錯過金九銀