【正文】 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償”。實(shí)際工作中，相關(guān)企業(yè)單位并沒有按照以上條款執(zhí)行。（四）物業(yè)管理服務(wù)工作宣傳不到位。首先，表現(xiàn)在業(yè)主的參與程度不高，業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)采用市場(chǎng)化運(yùn)作的意識(shí)不強(qiáng)。市場(chǎng)化運(yùn)作管理服務(wù)的小區(qū)只占60%的比例。市區(qū)企事業(yè)單位自建自管和街道社區(qū)代管服務(wù)的小區(qū)仍有很多，部分小區(qū)甚至是完全失去管理，而這些小區(qū)居住的業(yè)主，依賴性較大，總想依靠政府或者企業(yè)解決物業(yè)問題，對(duì)于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作有較強(qiáng)的抵制心理。其次，表現(xiàn)在業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求過高，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)權(quán)不清，服務(wù)內(nèi)容不明，服務(wù)收費(fèi)依據(jù)未公開公示。第三，表現(xiàn)在業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的原則不理解，收繳的物業(yè)費(fèi)沒有按照要求進(jìn)行開支公示，在業(yè)主心中形成了“收費(fèi)不辦事”的印象。物業(yè)管理服務(wù)工作的宣傳不到位直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立情緒較大，矛盾集中。如安民小區(qū)南區(qū)雙利物業(yè)公司由于宣傳不到位，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾加深，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量不能保證，導(dǎo)致惡性循環(huán)。（五）物業(yè)管理工作人員依法行政的能力不強(qiáng)。物業(yè)管理服務(wù)中心現(xiàn)有工作人員7名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右，年齡結(jié)構(gòu)偏大，文化層次較低，對(duì)于物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不甚明了，不善于運(yùn)用行政和法律的手段化解物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題，依法行政能力不強(qiáng)，依法行政的意識(shí)不高。各街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)工作人員不具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，且人員變動(dòng)性較大，也存在依法行政的能力不強(qiáng)的現(xiàn)象。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理松散無序。很少按照企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)去實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然制定了相關(guān)的一系列物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度，但是真正能夠落實(shí)到位的卻寥寥無幾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍面臨的困境是：（1）現(xiàn)行市價(jià)發(fā)【2008】102號(hào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)偏低。（2）物價(jià)、人工工資成本不斷上升，與物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)稱，物業(yè)行業(yè)員工工資無法提高，使物業(yè)管理企業(yè)留不住人，員工隊(duì)伍相對(duì)不穩(wěn)定，員工流動(dòng)性大，特別是保安人員的流動(dòng)性更大；（3）老舊小區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)率低；（4）供水、供電、供熱企業(yè)職能界定不清，行使不力，服務(wù)不到位，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此方面的虧損較大。（七）維修資金保障問題有待解決。舊老住宅小區(qū)由于歷史諸多原因，使得住宅專項(xiàng)維修基金難以歸集。從而無法確保舊老住宅小區(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的有效處理和實(shí)施，直接導(dǎo)致舊老住宅小區(qū)整體環(huán)境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業(yè)企業(yè)，又沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去很好的進(jìn)行舊老住宅小區(qū)軟硬件設(shè)施維護(hù)，只能是愈發(fā)舉步維艱，最終退出服務(wù)。新建住宅小區(qū)住宅專項(xiàng)維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時(shí)申請(qǐng)使用，沒有完全發(fā)揮出應(yīng)有的作用。久而久之，新建住宅小區(qū)只能步舊老住宅小區(qū)的后程，造成惡性循環(huán)。三、改進(jìn)管理的措施。（一）、整章建制，修改完善《xx市物業(yè)管理暫行辦法》，制定符合xx中心城區(qū)實(shí)際的《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則》。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》、等規(guī)定，修改完善《xx市物業(yè)管理暫行辦法》、《xx市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確xx區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核權(quán)限、住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用等職責(zé)。結(jié)合xx城區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則》。進(jìn)一步明確市區(qū)物業(yè)管理部門職責(zé)，進(jìn)一步明確業(yè)主及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步明確前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)、物業(yè)的使用和維護(hù)、資金保障和管理使用等方面的內(nèi)容。（二）明確職責(zé)，完善“區(qū)、街道、社區(qū)”三級(jí)管理體系。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，針對(duì)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，健全以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為主的“區(qū)、街道、社區(qū)（村）”三級(jí)物業(yè)管理體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)走上規(guī)范健康發(fā)展軌道。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心要配強(qiáng)配齊工作人員。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要成立住房保障和物業(yè)服務(wù)工作站，配備專職工作人員，社區(qū)要配備住房保障和物業(yè)管理服務(wù)工作專干。（三）加強(qiáng)宣傳，加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的理解和支持。積極組織開展以貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理暫行辦法》為主題的宣傳活動(dòng)，讓廣大業(yè)主和社會(huì)各界了解物業(yè)管理相關(guān)政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，化解物業(yè)糾紛，努力形成“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通力合作，密切配合，切實(shí)抓好宣傳教育落實(shí)工作，進(jìn)一步加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。物業(yè)主管部門要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)選活動(dòng)，樹立榜樣，起到以點(diǎn)帶面、典型示范的作用，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)工作健康發(fā)展。（四）突出重點(diǎn)，嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)物業(yè)管理行為。一是規(guī)范前期招投標(biāo)管理。強(qiáng)化建設(shè)單位取得《商品房預(yù)售許可證》之前的招投標(biāo)管理，凡3萬平方米以上的非單一業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，區(qū)物業(yè)主管部門要對(duì)單一業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督。投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配置。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積嚴(yán)格按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)予以配置，且最少不低于40平方米，必須具備水、電、采光、通風(fēng)、通訊等正常使用功能，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬全體業(yè)主共有。物業(yè)主管部門依法對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的不得交付使用。三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)籌備組及業(yè)主委員會(huì)的組建。進(jìn)一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機(jī)制。凡擬參加業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組、業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主必須模范履行業(yè)主義務(wù)，上述組織的組成人員應(yīng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立過程中的管理區(qū)域確定問題，應(yīng)結(jié)合建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，本著“尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)”的原則，由物業(yè)主管部門和街道辦事處共同研究確定。四是規(guī)范物業(yè)交接工作。物業(yè)交接工作要在區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的共同監(jiān)督下，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行移交。對(duì)建設(shè)單位不按規(guī)定移交的，不予辦理竣工驗(yàn)收；對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不向業(yè)主委員會(huì)移交、新舊業(yè)主委員會(huì)之間不移交、業(yè)主委員會(huì)成員資格終止后不向業(yè)主委員會(huì)履行交接手續(xù)的問題，由物業(yè)聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決，經(jīng)協(xié)調(diào)仍拒不移交的，可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，分別由行政執(zhí)法和公安部門協(xié)助移交，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可依法通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。（五）創(chuàng)新管理，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制。區(qū)政府要加強(qiáng)對(duì)區(qū)物業(yè)主管部門、各街道辦事處等相關(guān)部門的工作監(jiān)督和考核，并把物業(yè)管理工作考核情況納入?yún)^(qū)政府目標(biāo)考核體系。建立物業(yè)企業(yè)與物業(yè)主管部門的信息傳遞機(jī)制，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)要求及時(shí)將相關(guān)信息報(bào)送到區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。年終對(duì)工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、街道辦事處及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰，區(qū)政府每年拿出一定資金用于獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)職能部門、街道辦事處和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全面調(diào)動(dòng)各方面積極性，推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理工作科學(xué)發(fā)展。（六）注重實(shí)效，定期對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，確保從業(yè)人員持證上崗，規(guī)范運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，樹立全新的服務(wù)意識(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提升企業(yè)形象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加大對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)。物業(yè)從業(yè)人員要通過多種學(xué)習(xí)渠道提升本職工作能力，牢固樹立服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理服務(wù)中心要對(duì)持證上崗人員定期不定期的檢查，規(guī)范從業(yè)人員的持證上崗。四、意見及建議。一是提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。xx城區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映強(qiáng)烈。應(yīng)根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)模、環(huán)境綠化、治安管理、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主意見等具體情況，通過聽證會(huì)、征求各方意見，經(jīng)物價(jià)部門審批，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行甘發(fā)改服務(wù)【2013】2188號(hào)文件第八條“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，原則上3年調(diào)整公布一次”；第二十一條“（1）對(duì)供水、供熱等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費(fèi)用由市、州政府價(jià)格主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費(fèi)”。二是規(guī)范管理使用住宅專項(xiàng)維修基金。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心應(yīng)該積極爭(zhēng)取將住宅專項(xiàng)維修基金的交存和使用管理職責(zé)落實(shí)到位。由區(qū)財(cái)政、審計(jì)、房管部門和業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)督，便于規(guī)范、快捷、高效的使用。三是形成聯(lián)動(dòng)運(yùn)行機(jī)制。進(jìn)一步明確供水、電、暖、氣等單位職責(zé)，督促其擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。及時(shí)修改供水、電、暖、氣等行業(yè)管理辦法與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有沖突的地方。市區(qū)房屋行政主管部門、街道辦事處積極加強(qiáng)與供水、電、暖、氣等單位的協(xié)調(diào)與溝通，共同為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)行。四是建立考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。每對(duì)xx城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)行情況進(jìn)行一次全面考核，對(duì)于管理規(guī)范、服務(wù)到位、業(yè)主反映良好，通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式予以獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于職責(zé)不明、缺乏服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量差，經(jīng)常引起業(yè)主投訴上訪的，予以警告批評(píng)，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。五是多方籌措應(yīng)急資金。首先要爭(zhēng)取從市房產(chǎn)局收繳的住房專項(xiàng)維修基金收益中提出一定比例資金，返還xx區(qū)作為老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。其次要從保障性住房產(chǎn)權(quán)出讓金中提取一定比例資金，作為政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期服務(wù)管理的扶持補(bǔ)貼資金，專項(xiàng)用于保障性住房公共設(shè)施維護(hù)和物業(yè)服務(wù)工作。三是要在政府安排的舊老城區(qū)改造資金中提取一定比例資金，專項(xiàng)用于物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)費(fèi)。作者 吳有春