【正文】 題匯總及解決問題處理建議來源：SACCE聯(lián)盟中國房地產(chǎn)企業(yè)高峰論壇 北京2017年１月06日標桿房地產(chǎn)（商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文旅）總裁集訓營 北京站2017年01月0608日標桿房地產(chǎn)全流程精細化管理研修班商業(yè)地產(chǎn)運營階段開業(yè)日常經(jīng)營、指標管理、O2O落地 2017年01月0608日第四篇：商業(yè)物業(yè)裝修管理規(guī)定商業(yè)廣場裝修管理規(guī)定裝修申報登記：裝修申請須商戶親自到管理處申報登記(商戶未能到現(xiàn)場的須有親筆簽名的委托書,并附本人身份證復印件),填寫《商鋪裝修申請表》,如實申報裝修項目、施工人數(shù)、開工時間和竣工時間等內容。商業(yè)廣場裝修管理規(guī)定一、總則為規(guī)范商鋪裝修、加強商鋪裝修管理,根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及有關法律、法規(guī)的 規(guī)定,制定本管理規(guī)定。本規(guī)定所稱商鋪裝修是指業(yè)主、租戶為改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境,對使用的商鋪進行修飾處理的建筑活動。本規(guī)定所稱租戶是指承租人或其他使用人、承租人和其他使用人對房屋進行裝修,應經(jīng)房屋所有權人書面授權。二、裝修單位從業(yè)資格從事商鋪裝修者,應具備下列條件:有辦理工商注冊登記,具備裝修裝飾行業(yè)資質。三、裝修申報登記裝修申請須商戶親自到管理處申報登記(商戶未能到現(xiàn)場的須有親筆簽名的委托書,并附本人身份證復印件),填寫《商鋪裝修申請表》如實申報裝修項目、施工人數(shù)、開工時間和竣工時間等內容。申報裝修時,裝修單位須帶齊公司營業(yè)執(zhí)照及資質等級證書復印件,并加蓋公司公章。提供裝修設計圖紙(裝修平面圖、天花平面圖、立面圖、大門裝修圖、電源照明插座平面圖、電氣系統(tǒng)圖、弱電系統(tǒng)圖、空調位置圖等)。四、裝修審批裝修資料提供符合條件者,管理處將在三個工作日內予以審批。批準后,裝修單位須辦理以下進場施工手續(xù):▲領取、簽署有關文件?！匆?guī)定交納裝修保證金及其它相關費用。▲辦理裝修施工許可證?！?、裝修施工注意事項裝修范圍(一)房屋結構商鋪裝修不得改變或損壞原有房屋的結構、外貌及公共設施、配套設施的使用功能。允許對商鋪樓地面、內墻面、天花進行表面裝修,商鋪樓地面原水泥層不得鑿除,禁止使用超過15毫米以上的大理石、花崗巖等超重裝修材料裝飾地面或內墻面,禁止用水泥、紅磚在鋪內砌墻或加厚樓板。禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、承重墻、外墻(墻體、門窗、空調孔)及設有暗敷專業(yè)管線的內隔墻(有插座、開關、控制器件的墻面必有管線)，不得在樓板地面開槽安裝水管,不得在樓面板上鉆孔洞,或重擊樓板。禁止在樓板、屋面板、梁、柱等鋼筋混凝土結構件上打洞穿管。樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調的安裝及其他裝修活動必須符合《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)的要求,保證建筑物外觀統(tǒng)一。(二)門窗及公共走道業(yè)主裝修時不得以重力碰撞玻璃門或震動鋁合金窗戶,以免引起門及窗塞縫開裂或脫落,造成安全及其它因素影響,未經(jīng)管理公司許可,嚴禁換改已安裝的 玻璃門、擴大門洞以及在鋪位門外側包邊。不得在商鋪門外的公共場所走道上私設電燈及鋪設地磚,不得在公共通道鋪 設與原施工裝飾色彩有反差的或妨礙公眾通道的材料設施,不得在公共通道 設置任何影響公共安全或可能影響他人的物件(如反光鏡、雕塑、神龕)。不得在商場外墻安裝任何遮光簾、花架、天線、旗桿、旗幟、燈飾、或其他任何伸出物,不可在外墻拆、堵任何門窗。未經(jīng)管理處同意,不得改變空調的風管,冷凝水管排放點、空調其他附帶設施。(三)智能設施及管線禁止更改室內外的供電、供水、有線電視、智能化管線、智能化系統(tǒng)所屬設備的安裝位置(包括配電箱、各類傳感器)。嚴禁私自拆卸或敲擊專用電子設備,如報警系統(tǒng)等。嚴禁更換超出原設計開關的容量進行更換室內總開關。(四)空調安裝空調應嚴格按照原設計中預留的位置安裝,空調預留位置旁留有供空調出水用的下水管,請業(yè)主安裝空調時一定把空調出水管裝進預留的下水管里,禁止 安裝空調雨篷。若使用自裝空調的業(yè)主,必須把室內排水管與室外排水管一并 接入空調排水主管道。如原設計采用中央空調,未經(jīng)管理處同意,不得私自加裝其他制冷裝置。未經(jīng)管理處同意,不得改變空調的風管,冷凝水管排放點、空調其他附帶設 施。(五)招牌、廣告商場內部商鋪需做招牌廣告,須書面向管理處提出申請,并提供廣告內容及平面圖或效果圖,經(jīng)管理處批準后方可設立。裝修施工管理在裝修時,應嚴格按照國家有關物業(yè)裝修管理規(guī)定進行裝修。裝修施工單位所聘用的裝修工人若在施工過程中發(fā)生意外,一切責任均由裝 修施工單位承擔。裝修施工單位因施工所造成公共地方設施、他人人身財物之損毀或傷害, 由裝修施工單位負責賠償。裝修施工人員在廣場內須按要求配戴出入卡。施工人員須與出入卡鋪號相對 應,不得竄鋪施工作業(yè)。商鋪裝修施工,必須遵守安全操作規(guī)程,保證作業(yè)人員及周圍業(yè)主、商戶生 命和財產(chǎn)的安全,裝修施工作業(yè)應遵守消防法規(guī)定,室內進行木料加工或電工 作業(yè)時必須按每40平方米(建筑面積)配一只4公斤或二只2公斤ABC干粉滅火器(不足40平方按40平方計算)。如確需使用天那水、汽油等易燃易爆物 品輔助裝修的,當天使用當天清離,不得在室內儲放。裝修需動火時必須先到理處辦理動火申請,經(jīng)批準后方可動火。裝修垃圾必須袋裝化,并按照物業(yè)管理單位指定的位置、方式和時間進行堆 放、清運。對于亂堆放、亂棄裝修垃圾的,物業(yè)管理單位有權責令限期清理,不及時清理的,由物業(yè)管理單位代為清理,費管用由裝修者或業(yè)主、商戶承擔。裝卸、運送物料、淤泥、廢料、垃圾等,必須事先通知管理處,并按照管理 處指定的路線、時間進行。廚、廁的防水工程及水、電布線工程,均須在回填隱蔽前進行檢測驗收,以 確保裝修質量。所有吊頂天花必須使用輕鋼或鋁質龍骨及石膏板,若需木質天花或其他裝飾 木板必須貼防火板,或刷防火漆,均應經(jīng)過管理公司鑒定認可,并且天花應預留 不小于450㎜450㎜的檢修口若干。店鋪內增設間隔的,不得影響消防設施的使用,間隔體頂部與天花板的距離 不得低于300㎜。1隱蔽電線必須套線管或其他阻燃線管。1使用裝修材料必須是合格的正規(guī)產(chǎn)品,嚴禁使用其他偽劣產(chǎn)品。1商鋪裝修者應在申報的期限內完成裝修,裝修工程完工后,經(jīng)物業(yè)管理單位 檢查,如有違章裝修或出現(xiàn)滲、漏、堵、損壞等情況,按責任照價賠償,賠償費用從裝修保證金中扣除,如無違章裝修行為,在裝修驗收合格一個月后退還全 部裝修保證金。1裝修中使用電梯應嚴格遵照《裝修期間電梯管理規(guī)定》,在運輸大批量的 裝修材料前應通知管理處,安排電梯在合理的時段壞電梯的行為,將視情節(jié)輕重做出修運行。對使用不當或人為損 復、賠償?shù)忍幚怼?裝修工接電、接水,必須要由具備專業(yè)資質的技術人員按技術操作規(guī)程進 行駁接,不得私自在外駁接臨時用電、用水。1裝修期間,嚴禁動用明火或使用易燃易爆物品,如氧焊、煤氣瓶等,如施工確 實需要,須報管理處審批,并采取防范措施后方可使用。1施工時間內,必須關好門窗,避免高空墜物和噪音、粉塵擾民、每日完工后, 應關好室內水源及電源以免發(fā)生意外。1施工期間不得拆除地漏網(wǎng)蓋和向地漏、坐廁內傾倒混凝土、砂石、瓦礫、膠膜密封良好。1根據(jù)餐飲商鋪情況,需安裝水龍頭或其他用水時,必須在裝修時預埋好給、排水管道而且必須做防水處理。各樓層每平方米的負載重量不得超過300公斤。易燃廢棄物品(油漆、天那水)等雜物,地漏一定要用2任何時候不得在施工現(xiàn)場煮食、吸煙。非火警不得在消防栓內取水使用。2管理處工作人員有權隨時進入任何一間裝修房進行工作檢查,裝修公司必 須給予配合。2嚴禁自行通知收購人員到商鋪內處理廢料,應在規(guī)定的時間內自行清理出 商鋪。2所有土建及大型的金屬結構需改動并涉及外立面的,須由管理處審批,合格 后方可施工。2裝修用料應符合消防要求并做好防白蟻處理。2施工中不得改動商場的中央系統(tǒng)和消防設備。2商鋪的用電量確實需要超出基本用電量的,應在裝修申請時一并向管理處 申請,經(jīng)管理處批準后方可實施,相關費用均由業(yè)戶承擔。因增容造成商場總開 關,計量電表需要更換、改動的,發(fā)生的費用均由承租人承擔。開放式鋪位裝修要求,地面全部鋪設地磚。,寬30厘 米。,地面以上必須留 作通道,不得進行安裝及擺放柜臺。,且長寬、, 米。六、裝修驗收竣工驗收的基本條件:(1)所有裝修工程全部完工。(2)所有施工人員全部退場。(3)場地內外所有裝修余泥及垃圾清理完畢。(4)無損壞公共設備、無違章裝修、無遺留裝修物料于公共地方。裝修工程完畢后,商戶和裝修公司負責人須到管理處申請竣工驗收,管理處進行驗收。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。若工程未能通過竣工驗收,商戶需要在指定期限內改正,再行復驗,直至合 格。將在接到驗收申請后預約到現(xiàn)場與裝修公司負責人裝修預驗收合格后,經(jīng)一個月使用可申請第二次驗收,經(jīng)裝修審批處復驗確 定工程無明顯質量問題,憑收據(jù)到管理處辦理裝修保證金退款手續(xù)。七、違章裝修處理管理處對違反本規(guī)定者,可視情節(jié)輕重,作如下處理:責令停工。責令恢復原狀。責令賠償經(jīng)濟損失。責令暫扣工具或施工出入證。停水、停電以制止違章裝修行為。訴諸法律。八、本規(guī)定最終解釋權歸同泰鼎承物業(yè)有限公司。第五篇：某商業(yè)項目物業(yè)—顧問及資產(chǎn)運營管理服務合同XXXXXX項目資產(chǎn)運營管理顧問服務合同甲方 法人代表人 注冊地址 電話 傳真乙方 法定代表人 注冊地址 電話 ：：：：：： XXXXXXXXXXX物業(yè)管理有限公司 ：：：傳真 ：根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將自己持有的XXXXXXXX（商業(yè)項目）委托乙方進行資產(chǎn)營運管理顧問，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就商業(yè)項目資產(chǎn)運營管理顧問服務事宜達成一致意見，并簽訂本合同共同遵守。一、總則物業(yè)名稱：XXXXXXXX物業(yè)范圍：XXXXXXXX（商場1F7F及車庫部份）（以下簡稱“該物業(yè)”）：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方以經(jīng)營管理顧問身份就物業(yè)提供法律法規(guī)、租賃條款、管理公約（如有的話）、該物業(yè)管理制度和本合同所規(guī)定的所有管理服務，并行使經(jīng)營管理顧問的所有職權和職責。二、委托管理事項及委托管理期限：。，審檢二裝形象。 。、培訓。、內容。，政府機構溝通。，指導如何處理消費者投訴。，如：鋪位交收工作指引，各項費用收取工作作指引，商戶裝修管理工作指引等。。、相應媒體投放計劃、地區(qū)大型活動參與、與活動贊助商合作。，有效運用媒體資源。，提升其整體收益。，對相關工作提供建議。、質檢等政府相關部門工作協(xié)調。、商戶各項管理制度。、培訓。、薪酬福利制度完善。：第一階段采取顧問形式處理（以下簡稱＂第一階段＂），即XXXX年XX月XX日起至開業(yè)前六個月：由XXXX年XX月XX日至開業(yè)前六個月。第二階段采取全權委托形式處理（以下簡稱＂第二階段＂），開業(yè)前第六個月至開業(yè)后。三、權利義務、租賃合同條款的最終決定權。、費用支出申請。、預算及相關收取標準； ；、資金使用計劃及決算報告，審定乙方提出的管理服務計劃、財務預算及決算。：，并接受甲方的監(jiān)管與考核。乙方按預算提出該物業(yè)經(jīng)營管理人員聘用方案和計劃給甲方，聘用方案中包括職位要求、員工工資及相關法規(guī)要求之費用；乙方對該相關選聘成功的人員負責指導及培養(yǎng)。；制作經(jīng)營管理計劃，包括市場推廣計劃、調整或更新空置單元租戶及經(jīng)營管理工作計劃等；制定所有價目，收費及價格，及與此有關的監(jiān)督和控制該物業(yè)營運管理中的任何性質收入，或各類服務的收費標準，及收據(jù)事項等，報甲方審批同意。當本合同終止時，如果乙方未被繼續(xù)聘用，則乙方應協(xié)助相關各方做好交接及善后的一切工作；乙方在本合同期內制訂的所有與項目相關的經(jīng)營策略方針均需報甲方備案，以供甲方行使監(jiān)督的權力；乙方應按照雙方協(xié)議的規(guī)定提供專業(yè)服務團隊乙方進行各項服務行為須規(guī)范且符合國家與地方相關法規(guī)規(guī)定，如乙方因為操作不當違反法規(guī)規(guī)定，或者致使甲方違反法規(guī)規(guī)定，則由乙方自行承擔由此引起的法律后果及賠償，并同時賠償甲方因此承擔的全部損失。，乙方應保證在合同有效期內具有履行本合同的合法資質，乙方在合同有效否則乙方對此承擔責任。期內喪失資質的，甲方有權立即解除本合同。四、運營管理顧問及全權委托服務費用：l 乙方按第二條提供前期經(jīng)營管理顧問工作的每月顧問費用(含稅)為人民幣叁萬元 [RMB30,](下稱 “服務費”)。于本協(xié)簽署之日由甲方向乙方支付首２個月服務費（即人民幣陸萬元 [RMB60,]作為初次費用，本合同才視作正式生效，其后的每月顧問費應于次月10日前向乙方支付。l 乙方人員到場的住宿由甲方直接安排與提供。：l 乙方按第二條提供全權委托經(jīng)營管理工作的每月酬金(含稅)為人民幣捌萬元 [RMB80,](下稱 “固定酬金”)。其余項目涉及所需開支由甲方支付，前題為乙方需于進入第二階段前3個月提供針對項目的經(jīng)營管理預算供甲方審批，乙方可于已得甲方同意的預算范圍內進行開銷，并向甲方以實報實銷形式處理相關費用。屆時，甲乙雙方將另定協(xié)議處理相關經(jīng)營管理預算及操作方式及處理細則。收款方全稱 銀行 銀行賬號 銀行地址 ： ： ： ：，所有資產(chǎn)營運支出費用均全部由業(yè)主方所收取之管理費、推廣費、能耗費及或其他相關費用中承擔。五、工作方式。：乙方每10天1次（每次不少于2天）派遣合適人員到該物業(yè)提供顧問服務。召開雙方定期會議，就相關事宜提供深入及可行性建議，會議時間暫定