【導(dǎo)讀】及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在。規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。能否正常運營等；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。

　　

【正文】 基本要求 自動消防設(shè)施一旦投入使用，必須嚴(yán)格管理。 系統(tǒng)必須要有專人負(fù)責(zé)，實行 24 小時值班制度，無關(guān)人員不得隨意觸動。系統(tǒng)的操作維護人員應(yīng)是經(jīng)過專門培訓(xùn)，并經(jīng)消防安全主管部門組織考試合格的專門人員。值班人員應(yīng)熟悉掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程，應(yīng)熟悉掌握本單位火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的報警區(qū)域和探測區(qū)域的劃分。 系統(tǒng)管理部門必須收集和掌握系統(tǒng)竣工圖、設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書、調(diào)試開通報告、竣工報告、竣工驗收情況表等有關(guān)資料，建立一套完整的技術(shù)檔案，以利于使用和維護。 應(yīng)建立系統(tǒng)操作使用規(guī)程，明確值班人員職責(zé)，做好系統(tǒng)運行和維護記錄。 （二） 定期檢查 系統(tǒng)投入正常使 用后，為確保運行正常和可靠性，必須嚴(yán)格按定期檢查制度進行定期檢查和試驗。 日檢 A. 消防控制中心值班人員每班次對火災(zāi)報警主控屏、消音、復(fù)位檢查 1次。記錄每項報警、動作、監(jiān)管、故障信息，并在接到信息時立刻通知報警區(qū)域值班人員，不得有遺漏。 B. 消防控制中心負(fù)責(zé)人根據(jù)當(dāng)天消防控制中心數(shù)據(jù)情況填寫《消控中心值班檢查記錄表》。 C. 弱電技工每日對消防報警控制主機的運行情況檢查 1 次，并填寫記錄。 D. 強電技工每日對消防系統(tǒng)用低壓配電柜、雙電源互投箱的運行 情況檢查 1 次，并填寫記錄。 E. 給排水技工每日對消火栓、噴淋系統(tǒng)供水總閥、報警控制閥、屋面消防穩(wěn)壓水泵房進行 1 次檢查，并填寫記錄。 F. 空調(diào)技工對所有使用燃?xì)?、煤氣、煤油、柴油等燃料的設(shè)備及區(qū)域，做到每日上下班檢查，防止任何泄露引起的安全隱患。 周檢 A. 對各級供配電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、易燃易爆物品存放部位的防護措施每周進行 1 次重點排查。 B. 每周檢查并清理所有消防卷簾門下有可能阻礙消防卷簾下降的物品，保證一旦發(fā)生火情發(fā)生后消防卷簾能夠順利放下。確保所有防火門能自動關(guān)閉。 C. 檢查消防水泵房、消防穩(wěn)壓泵房設(shè)備運行、環(huán)境衛(wèi)生情況。 D. 進行主、備電源自動轉(zhuǎn)換試驗。 月檢 A. 每月檢查所有應(yīng)急疏散指示確保有效及指示方向正確。 B. 每月對火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)檢查 1 次。 C. 每月抽檢火災(zāi)探測器的報警功能和顯示位置是否正常。 D. 每月對防火卷簾門、疏散指示、消防通道照明檢查 1 次 。 E. 每月對所有屋面消防風(fēng)機、防火閥檢查試機 1 次。 F. 每月對消防廣播系統(tǒng)、非消防電源強切測試 1 次。 G. 每月對電梯進行強制停于首層試驗。 H. 每月消防通信系統(tǒng)檢查一次。 年檢 使用單位每年應(yīng)聘請具有資質(zhì)的消防檢測單位對自動消防設(shè)施進行一次全面檢測，出具檢測報告，報相關(guān)單位備案。 火災(zāi)報警系統(tǒng)投入運行 2 年后，其中的點型感溫、感煙探測器應(yīng)每隔 3 年由專門清洗單位全部清洗一遍。 治安防范及秩序的管理就是防范、 控制各類治安事件和刑事案件的發(fā)生。 （一）治安防范及秩序維護管理模式 無縫布防機制 1）無縫布防機制的目的是消除各種安全隱患。 2）無縫布防機制的任務(wù)是對可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進行清查，并無縫布防。 3）無縫布防機制的方式是：對內(nèi)、外管轄區(qū)域進行布防和設(shè)崗；時時巡邏、事事掌控；商業(yè)物業(yè)每天閉店時對廣場進行全面、地毯式、由內(nèi)至外、由上至下清場。 4）無縫布防機制的手段是人防與技防互補，巡邏崗與固定崗 “動態(tài)靜態(tài) ”相結(jié)合。 三級安全檢查機制 1）三級安全檢查機制的內(nèi)容是：班組日檢；部門周檢 ；公司月檢及重大節(jié)日及活動前的安全檢查。 2）三級安全檢查機制的任務(wù)是：及時排查安全隱患，加強對重點部位的安全防范。 安全管理評估機制 1）定期對安全防范管理服務(wù)方案進行評審和修訂，以適應(yīng)商業(yè)物業(yè)環(huán)境及安全狀況的變化。安全管理評估機制的工作內(nèi)容是總結(jié)和調(diào)整安全管理方法，查找安全漏洞、隱患和安全死角。 2）安全防范管理服務(wù)方案應(yīng)注意與主力店、重要品牌商戶內(nèi)部安全防范工作的對接，避免管理沖突或脫節(jié)。 突發(fā)事件處理預(yù)案機制 1）突發(fā)事件處理預(yù)案機制的任務(wù)是全面提高安全管理隊伍的快速反應(yīng)機制和突發(fā)事件的正確 處理能力。 2）突發(fā)事件處理預(yù)案機制的內(nèi)容是制定各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期對各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案進行修訂、完善；定期按照各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案組織演練。 （二）商場開閉店管理 開閉店安全管理是商業(yè)物業(yè)中商場特有的安全管理內(nèi)容，從開店和閉店兩個管理環(huán)節(jié)，實現(xiàn)商業(yè)中心開放式管理與封閉式管理的相互轉(zhuǎn)換。 開閉店管理有四個管理環(huán)節(jié)：員工進場；開店；閉店；清場。 員工進場環(huán)節(jié)的管理要點 1）監(jiān)督保潔作業(yè)人員開店前作業(yè)人數(shù)； 2）檢查早間作業(yè)（運輸貨物和垃圾、早間維修、保潔作業(yè)）情況和有關(guān)許可證明； 3）檢查各商戶進 場營業(yè)員的有效證件。 開店環(huán)節(jié)的管理要點 1）按規(guī)定程序、指令，依次開啟照明、電梯、空調(diào)、背景音樂等設(shè)備； 2）按規(guī)定程序、指令，按次序開啟商業(yè)中心各個通道、大門； 3）按規(guī)定程序、指令，廣播開店通知及迎賓詞。 閉店環(huán)節(jié)的管理要點： 1）按規(guī)定程序、指令，廣播閉店通知及送賓詞； 2）按規(guī)定程序、指令，按次序關(guān)閉商業(yè)中心各個通道、大門。在這個階段，必須清楚、正確、便利地引導(dǎo)顧客離開商場； 3）按規(guī)定程序、指令，依次開啟背景音樂、空調(diào)、電梯、照明等設(shè)備。 清場環(huán)節(jié)的管理要點 1）分階段，安排顧客和營業(yè)員離場； 2）對各消防通道、商鋪、衛(wèi)生間、樓頂進行全面、地毯式、由內(nèi)至外、由上至下清場，確認(rèn)無安全漏洞； 3）檢查夜間作業(yè)（裝修、運輸貨物和垃圾、夜間維修保潔作業(yè)）作業(yè)情況和有關(guān)許可證明。 整個開閉店管理作業(yè)由安全管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，營運人員、技工和安全管理人員依規(guī)定職責(zé)執(zhí)行，總值班監(jiān)控整個開閉店過程。 （三）延時服務(wù)的安全管理 大型商業(yè)物業(yè)的一個重要特征就是物業(yè)內(nèi)不同組成部分、不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的運營時間的不一致的，如電影院和 KTV等娛樂業(yè)經(jīng)營時間較長，這就提出了一個延時服務(wù)的安全管理問題。在大型商業(yè)物業(yè)里，不同經(jīng)營業(yè)態(tài)在一個無法進行有效物理界面分隔的共享空間里運營，針對不同的營業(yè)時間需求，安全管理的難度很大。 延時服務(wù)的安全管理的原則和要求是： 根據(jù)各業(yè)態(tài)營業(yè)的不同時間要求，合理作出行人流線的規(guī)劃，既確保毗鄰商戶的安全要求，又提供顧客的交通便利； 因地制宜，盡量利用有利的空間設(shè)施進行物理界面分隔，根據(jù)營業(yè)時間規(guī)劃安排啟閉； 沒有可供利用物理界面的，應(yīng)使用臨時性的設(shè)施進行分隔； 設(shè)置有利于顧客辨認(rèn)的導(dǎo)示標(biāo)識并引導(dǎo)其通行； 在關(guān)鍵的交通節(jié)點布置警戒，包括固定崗和巡邏崗； 開業(yè)前充分預(yù)計延時服務(wù)給人力成本、能耗成本、保潔成本等管理成本帶來的增加，對延時服務(wù)業(yè)態(tài)可酌情額外收取管理費用。 宣傳推廣的安全管理是防范和控制因宣傳推廣活動（大型群眾活動）引發(fā)的公共安全風(fēng)險，其主要任務(wù)是防范和控制因擁擠、踩踏等而導(dǎo)致的集體性公眾危害事件發(fā)生。宣傳推廣活動而招致的安全惡性事故常常造成群死群傷，危害的后果特別嚴(yán)重；同時引發(fā)社會的極大關(guān)注，影響特別巨大。 宣傳推廣的安全管理工作的重點： 節(jié)假日或舉辦重大活動之前必須進行風(fēng)險評估和制訂突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 。 商業(yè)物業(yè)公共安全管理的主要任務(wù)是防范和控制擁擠、踩踏等集體性公眾危害的事件發(fā)生。應(yīng)當(dāng)對公共場所聚集人流的數(shù)量、速度和方向以及其行為特征作出評估，按照疏散方向及路線，采取必須的技術(shù)保護和人力保護措施。 對于商業(yè)慶典、重大節(jié)日等大型活動的開展前需向當(dāng)?shù)毓仓鞴懿块T申報審批。 活動前應(yīng)對搭建舞臺、廣告設(shè)施 (牌 )的安全及可靠性進行認(rèn)真檢查，對于用電設(shè)備、電器等接頭、用電負(fù)荷等可靠性進行檢查和核對，對安全標(biāo)志、應(yīng)急設(shè)備及公安、消防、醫(yī)療等保障性準(zhǔn)備工作予以落實。 交通安全管理主要防止和控制交通動線中交通工具以及人員間引發(fā)各種交通事故的發(fā)生。其以機動車道路交通安全管理為重點，保護行人的生命安全為主要目標(biāo)。 交通安全管理的要點： 必須完善交通安全警示標(biāo)識和安全防護設(shè)施，如限位、限速、限高、轉(zhuǎn)向、坡道行駛等管理要素的相關(guān)標(biāo)識和設(shè)施，并確保其有效性和符合性； 科學(xué)布崗和制訂巡邏路線，做好車輛、行人交通行為的引導(dǎo)，完善人防措施； 制訂交通安全突發(fā)事件的應(yīng)急處理方案，并定期進行演練。 對于商業(yè)客流高峰時段，可以采取增加臨時收費點，設(shè)立快速通道等方法做好收費車輛通 行能力和車輛疏導(dǎo)的工作。 酌情購買停車場管理第三責(zé)任險和盜搶險。 勞動安全管理是指對員工勞動安全實施保護工作，防止和控制員工在勞動過程中發(fā)生意外傷害等生命、健康危險。 勞動安全管理工作的要點： 對涉及以下環(huán)節(jié)及方面危險原進行識別 ,并制訂相關(guān)應(yīng)對措施： 1）物業(yè)建筑物及公用設(shè)施； 2）管理服務(wù)作業(yè)過程； 3）機電設(shè)備設(shè)施； 4）粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動、高溫、低溫等有害作業(yè)部位； 5）管理設(shè)施、事故應(yīng)急搶救設(shè)施和輔助生產(chǎn)、生活衛(wèi)生設(shè)施； 6）工時制 度、女職工勞動保護、體力勞動強度。 導(dǎo)入 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 必須按規(guī)定配置勞動保護用品，員工必須按規(guī)定使用勞動保護用品； 安全管理人員等蘊含安全風(fēng)險的工作崗位，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)購買意外傷害保險。 設(shè)備安全管理主要是防范和控制因重大災(zāi)害、自然原因以及操作、維護、管理等人為責(zé)任造成的設(shè)備毀損、故障的風(fēng)險。設(shè)備毀損、故障風(fēng)險往往引發(fā)次生災(zāi)害，如停電衍生公共安全事件或造成商業(yè)經(jīng)營的中止；電梯故障造成人員傷亡；水系統(tǒng)故障造成水淹；消防設(shè)備癱瘓造成火災(zāi)無法 撲滅，等等。 設(shè)備安全管理的要點： 通過設(shè)備技術(shù)狀態(tài)管理，掌握和控制設(shè)備缺陷，并及時維修，恢復(fù)其技術(shù)性能和安全性能； 嚴(yán)格貫徹設(shè)備安全操作規(guī)程和維護技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，防止設(shè)備誤操作和維護保養(yǎng)不當(dāng)； 制訂并實施設(shè)備運行環(huán)境技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好設(shè)備的防鼠、防潮、防塵、防高溫、防靜電、防雷擊等技術(shù)防范工作； 建立設(shè)備安全事故的報告和管理制度，按照 “三不放過 ”原則，認(rèn)真調(diào)查事故原因和責(zé)任，嚴(yán)厲追究責(zé)任事故的責(zé)任人； 建立各種設(shè)備事故的應(yīng)急處理方案，并定期進行演練； 酌情購置機損險，認(rèn)真做好保險的報險、定損和理賠工作。 防范和控制因重大自然災(zāi)害以及維護、管理等人為責(zé)任造成的建筑物毀損或其它損失的風(fēng)險。與設(shè)備毀損和故障的風(fēng)險一樣，建筑毀損、故障風(fēng)險往往引發(fā)次生災(zāi)害。例如外墻磚脫落衍生人身傷害，基礎(chǔ)沉降造成房屋設(shè)備損壞，屋面防水層破壞造成水浸而引發(fā)財產(chǎn)損失，建筑垮塌更會引發(fā)生命財產(chǎn)的毀滅，等等。 建筑安全管理工作的要點： 通過房屋技術(shù)狀態(tài)檢測管理（房屋完好程度評定），掌握和控制建筑缺陷，并及時修繕，恢復(fù)其技術(shù)性能和安全性能； 建立建筑基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu) 、屋面、外墻以及各種構(gòu)件的維護技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格進行維護； 做好白蟻防治工作； 建立建筑安全事故的報告和管理制度，按照 “三不放過 ”原則，認(rèn)真調(diào)查事故原因和責(zé)任，嚴(yán)厲追究責(zé)任事故的責(zé)任人； 建立各種建筑事故的應(yīng)急處理方案； 購置財產(chǎn)保險，認(rèn)真做好保險的報險、定損和理賠工作。 財產(chǎn)安全管理主要任務(wù)是防范和控制人為事件、自然災(zāi)害或自然原因?qū)︻櫩?、業(yè)主和使用人財產(chǎn)的損害。造成財產(chǎn)損害的成因有： 1）自然災(zāi)害，包括地震、臺風(fēng)、雪災(zāi)、雷擊等； 2）自然原因，包括設(shè)備設(shè)施磨損老化、材料應(yīng)力 變化等； 3）人為事件，包括故意破壞、無意損壞。 財產(chǎn)安全管理工作的要點： 隨時關(guān)注自然災(zāi)害預(yù)報，尤其是惡劣天氣的預(yù)報，及時向商家、客戶及業(yè)主發(fā)布警示消息，做好應(yīng)急準(zhǔn)備；通過建立自然災(zāi)害的預(yù)警機制、設(shè)備設(shè)施維護和治安安全管理，努力防范財產(chǎn)損害； 人防與技防相結(jié)合，加強安全防范的巡查力度，防止搶、盜、破壞等違法事件的發(fā)生； 自然災(zāi)害和自然原因造成的財產(chǎn)損害發(fā)生，應(yīng)立即報險，配合保險公司定損、理賠； 對人為責(zé)任造成的共用設(shè)施設(shè)備損害，由專人按照價值清單，快速定損，由肇事者賠償； 對顧客財產(chǎn)、業(yè)主自有財產(chǎn)和使用人財產(chǎn)損害，積極配合受害人進行報價定損。 商業(yè)物業(yè)管理中法律安全管理的主要任務(wù)是防范和控制在管理服務(wù)過程中簽訂合同和執(zhí)行合同所存在的各類風(fēng)險。 （一）管理公司面臨的法律風(fēng)險 服務(wù)風(fēng)險 服務(wù)風(fēng)險的后果可能是出現(xiàn)大量服務(wù)投訴，物業(yè)服務(wù)費等各種費用不能實現(xiàn)正常收繳，也可能是因公共安全、人身財產(chǎn)的保險和保管的責(zé)任主體的混亂引發(fā)的法律糾紛。 1）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險，在簽訂和執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在的風(fēng)險。比如較常見的問題是物業(yè)管理界面不清晰，甲已雙方理解存有偏差。 2）與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的其他風(fēng)險，如房屋買賣、租賃的各種合同在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的風(fēng)險給物業(yè)服務(wù)帶來的困難。 勞動要素風(fēng)險 1）勞動合同風(fēng)險，即用工的法律風(fēng)險； 2）財務(wù)合同風(fēng)險，包括信貸、保險合同風(fēng)險； 3）能源供應(yīng)合同風(fēng)險，包括用電、用水、