【正文】 將得到一定程度的緩解，但我國房價上漲趨勢不可避免。 作為三四線城市，房價漲幅可能趕超大城市。 2021 年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù) 據(jù)，去年 12月全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 ％，漲幅與 11 月持平；同比上漲 %，漲幅比 11 月降低 個百分點。 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 12 月 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月低 個百分點；同比上漲 %，漲 幅比 11 月低 個百分點。分類別看，經(jīng)濟湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 25 適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、%和 %，同比分別上漲 %、 %和 %。 雖然新房售價漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房價卻在 12 月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地 區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等。 而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對投資商來說，來三四線城市投資所產(chǎn)生的回報率將遠遠超出沿海城市及其它大中城市。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2021 年湘鄉(xiāng)市居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，同比增長 26%。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資 消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。 六、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 （ 1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴重 隨著 2021 年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?11%，并導致了 2021 年住宅供給套數(shù)的負增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)， 05 年以來我國商品房銷竣比一直大于 1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從 2021 年開始的土地調(diào)控政策成為 20湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 26 05 年以后住房供給偏緊的誘因。 地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務(wù) 院最新土地規(guī)劃，到 2020 年末全國耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截至 06 年末全國耕地總面積僅剩 億畝 (其中還有 6000 多萬畝 20 度以上的陡坡耕地 )。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝，僅為 06 年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。 （ 2）占有土地，占有市場 土地成了地產(chǎn)商必爭的資源。可以說，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。 七、 項目 優(yōu)劣勢 分析 周邊工商業(yè)氛圍濃厚。 火車站 輻射效 應(yīng) 明顯 ，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務(wù)性 商業(yè)興旺。 新建的湘鄉(xiāng)新汽車站 帶來了熙熙攘攘 人流、車流 ，是湘鄉(xiāng)市 本轄區(qū)內(nèi) 城鄉(xiāng)交流的 樞紐，也是與周邊城市聯(lián)系的主要門戶。 各種人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司 ， 對會展場所的需求 正 在逐年遞增。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 27 交通發(fā)達 。 臨近湘鄉(xiāng)火車站北廣場、新汽車站，以及三二○國道和高速公路連接接線。 市政公用配套設(shè)施齊全 。周邊的高速連接線和三二○為城市快速道路， 水、電、燃氣等配套設(shè)施齊全，為項目的建設(shè)經(jīng)營創(chuàng)造了條件。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 28 第四章 項目選址 及建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點 本項目位于湘鄉(xiāng)市 紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū) 交通 聯(lián)系的咽喉之地。 東 鄰正在興建的國家二級站 —— 湘鄉(xiāng)新火車站北廣場， 西 毗 市城鄉(xiāng)客運中心和 高速公路連接線 ，北倚 正在 崛起的 紅侖新型工業(yè)區(qū) ，南 臨即將新建的三二○國道繞城線和 市商貿(mào)物流中心 。 二、 建設(shè)條件 地形地貌氣象條件 （ 1） 地形地貌 項目位于 湘鄉(xiāng) 市 工業(yè)園 紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)南端 ， 紅侖山南麓。 用地 分 呈方形， 現(xiàn)狀地塊 內(nèi) 主要為農(nóng)田和菜田 ，區(qū)內(nèi)地勢相當平坦。 （ 2） 氣 候條件 湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，冬 冷夏熱，雨量充沛，日照較長，近年內(nèi)年平均氣溫 ℃左右，最冷的一月平均氣溫 5℃左右，最熱的七月平均氣溫 ℃左右。年降雨量為 11001400毫米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在 1300小時以上。 （ 3）水文條件 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 29 漣水河流經(jīng)湘鄉(xiāng)市最高水位為 1954 年黃海高程 米，最低水位為 1972 年黃海高程 米，最大流量每秒7100 立方米，最小流量每秒 立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒 40 立方米。漣水防洪堤堤頂高程 米，防浪墻頂高程 。 全市主要水系為漣水匯入的一級支流 有 13 條。漣水最大年徑流量為 億平方米，最少年徑流量 億立方米。 工程地質(zhì)條件 湘鄉(xiāng)市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁巖、頁巖、泥巖等構(gòu)成。盆地海拔高一般在 500 米以下。相對高差 3050m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在 4070m 之間，最低 ，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。 湘鄉(xiāng)市位于亞歐板塊中部，巖漿活動弱，是弱震區(qū) ，風災(zāi)、冰雹、水旱災(zāi)頻率小。 據(jù)歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062021）》，湘鄉(xiāng)市的地震動峰值加速度為 g＜ 。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 30 （ 1） 項目與城市規(guī)劃的關(guān)系 湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化 底蘊深厚 ，是“湘軍”文化的起源地 ，在 文化 教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實優(yōu)勢。 湘鄉(xiāng) 是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨厚的交通條件，距長沙黃花國際機場僅 90 多公里，320 國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長株 潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟輻射作用，經(jīng)濟社會的發(fā)展前景良好。 本項目相鄰位置正在開工建設(shè)的湘鄉(xiāng)火車站，已設(shè)計升格為國家二級站 。 擬建設(shè)的滬昆高速 鐵路 客運專線 途 經(jīng)湖南的第二個 客運 站 ， 初步 規(guī)劃在 湘鄉(xiāng) 市區(qū) 北面境內(nèi)。 依據(jù)《 湘鄉(xiāng) 市總體規(guī)劃 (2021～ 2020)》 發(fā)展方向 ， 湘鄉(xiāng)火車站片區(qū)將 發(fā)展 成為湘鄉(xiāng) 商貿(mào)、物流的中心區(qū)。特別是滬昆高速鐵路客運專線 — 韶山南 站 正在申報立項 ，湘鄉(xiāng) 有望 發(fā)展 成為湖南省中部一個新型的中心城市，在西部大開發(fā)中將起到承東啟西的戰(zhàn)略位置作用 。 （ 2） 公用設(shè)施條件 本項目周邊 基礎(chǔ)設(shè)施完備， 現(xiàn)有水、電供應(yīng)充分，滿足本項目 的建設(shè)與使用。 1） 交通 本項目緊臨城市主干道 三二 ○國道 ， 近處 貫通火車站北廣場 和市區(qū)中心； 遠可直接東通湘潭、長沙，西抵邵陽、湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 31 懷化。 與項目毗鄰的湘鄉(xiāng)新汽車站和高速公路連接線， 北 通紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口 ，可達全國各地、以及湘鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 項目附近 的湘鄉(xiāng)火車站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國家二級站，大部分過境列車將在此停靠。 本項目地理位置十分優(yōu)越。同時，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民 出行 方便。 2）電力 三二 ○國道繞城線規(guī)劃 布置有 10KV 電力線路 雙回路 ，旁邊的高速公路連接線 10KV 電力線路已改造完畢 ，電力供應(yīng)充足，完全可保證 本項目建設(shè)和使用 用電的需要。 3）供水 項目區(qū) 水源豐富，目前飲用水來自 湘鄉(xiāng)市 自來水 廠，旁邊的 高速公路連接線上 有一條 D600 的城市主供水管 ，可確保 項目 用水。 4）通訊 湘鄉(xiāng) 通信系統(tǒng)功能完善， 移動、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 32 5）公共設(shè)施 項目周邊 方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓?共配套設(shè)施 齊全 ：主要有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點、文化娛樂場地、學校、托幼所 、車站等 。 6） 服務(wù)配套 本項目往 南 500 米處是湘鄉(xiāng)市政務(wù)中心， 提供從咨詢、立項到審批、落戶的“一條龍”服務(wù)；還負責落戶項目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過程中的經(jīng)常性服務(wù)。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 33 第五章 建設(shè) 規(guī)模 與建設(shè) 內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項目規(guī)劃，總用地面積 20210 ㎡ （合 30 畝），規(guī)劃總建筑面積 約 39200 ㎡ 。 建設(shè)內(nèi)容包括： 商貿(mào)市場、會展大廳 、 商務(wù) 中心 、 商務(wù) 公寓、 地下 車庫及公用服務(wù)設(shè)施。項目兩個地塊同期一次進行開發(fā)、 發(fā)展。 二、 建設(shè)內(nèi)容 初步規(guī)劃設(shè)想“ 聯(lián)盟商貿(mào) 會展中心”項目分 為 四 個主題分區(qū)： ① 商貿(mào)市場 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對 已建立好銷售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)品，直接進行 商品 的展示、商洽 和發(fā)售 。 建筑面積約： 5000平米。 ② 會展中心 由若干會展大廳組成，可以同時舉辦兩個以上中型會展或一個大型會展。而且具備舉辦各類型會議的功能。建筑面積約： 5000平米。 ③ 商務(wù)中心 秉承 火車站、汽車站 周邊 中央商務(wù)區(qū)的 商業(yè) 氛圍，面向大中小產(chǎn)業(yè)公司、創(chuàng)業(yè)機構(gòu)，軟件開發(fā)企業(yè)，科技服務(wù)機構(gòu)等 提供辦公、會議、接待、洽談的條件 。建筑面積約 5000平米。 ④ 商務(wù) 公寓 商務(wù)公寓：面向會展 、 接待、休閑 的配套工程。建筑 面積約 15000 平米。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 34 ⑤ 大型停車場 室內(nèi) 停車位 180個 ，室外停車場 3000㎡ 。 ⑥ 大型綠化廣場 配 套建設(shè) 高檔次 綠化、亮化等景觀設(shè)施 ； 科學設(shè)施 大型 停車場，搞好交通組織 ；考慮了戶外商業(yè)宣傳場地，便利城市管理協(xié)調(diào)。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 35 第六章 專業(yè)技術(shù)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計原則 （ 1） 整體性原則： 充分考慮與城市的整體協(xié)調(diào)關(guān)系，從空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)、建筑界面和組合方式、環(huán)境因素進行綜合考慮，使會展中心成為城市的有機組成部分。 （ 2） 個性化原則： 通過表達會展建筑的特點，歷史文脈、地域特征的表達，突出建筑的個性，使會展中心具有鮮明的特點，成為 紅侖新區(qū) 和 湘鄉(xiāng)北大門 增添 一道亮麗的風景線。 （ 3） 實用性原則： 會展空間有其突出的空間特性和外在的表現(xiàn)形式，本方案力圖從以經(jīng)濟實用角度出發(fā)，確定內(nèi)部功能和空間形式，進行結(jié)構(gòu)造型和設(shè)備選擇，以期達到最經(jīng)濟的投入，取得最佳的回報。 （ 4） 人性化原則： 遵循以人為本指導思想，充分考慮市民活動和人的感受，使會展中心更具吸引力和親和力，內(nèi)外環(huán)境充滿活力和生機。 二、 總平面設(shè)計 總體布局 根據(jù)場地環(huán)境和總體布局要求， 會展中心盡量在面向 北面 一側(cè)退讓，形成會展中心的舒展、大氣，以硬地，綠化、水體相結(jié)合的室外廣場，烘托會展中心氣氛。商務(wù)樓和酒店湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 36 則利用地塊間的支 路，做一定退讓，形成入口的場所空間?？傮w布局既強化相互間的聯(lián)系，又密切與城市的關(guān)系。 交通組織 會展中心的主要人流從 南 側(cè) 三二○國道旁廣場 引入，面向 東側(cè) 支路設(shè)次要入口。 公共活動的車流主要從會展中心與商務(wù)樓、酒店之間的支路引入，就近進入地面或地下停車場所。 會展中心的貨流主要從 東 側(cè)開口進入場地，可以直接進入地下倉儲區(qū)，亦可以到達南面的卸貨平臺，把商品直接送到各層展位。人流、車流、貨流基本上有所區(qū)分，互不干擾。 綠化景觀設(shè)計 結(jié)合平面布局的周邊綠化景觀帶進行綠化平面的整合，使綠化景觀的效果達到最大化，同 時，室外停車場做草坪磚停車方式，室外展場考慮樹坑種植高桿喬木，提升環(huán)境的品質(zhì)。 在建筑空間組織上，面對 三二○國道 設(shè)觀景平臺，面向音樂廣場設(shè)咖啡休閑座，達到對景和借景的效果。 消防設(shè)計 會展中心、商務(wù)樓、酒店場設(shè)環(huán)形通道，會展中心底層設(shè)消防通道。 三、 建筑設(shè)計 平面設(shè)計 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 建設(shè)項目可行性研究報告 湘潭工程咨詢公