【正文】 將得到一定程度的緩解，但我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。 作為三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅可能趕超大城市。 2021 年元月國(guó)家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)，去年 12月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 ％，漲幅與 11 月持平；同比上漲 %，漲幅比 11 月降低 個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 12 月 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月低 個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲 %，漲 幅比 11 月低 個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)別看，經(jīng)濟(jì)湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 25 適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲 %、%和 %，同比分別上漲 %、 %和 %。 雖然新房售價(jià)漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房?jī)r(jià)卻在 12 月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地 區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長(zhǎng)沙 %等。 而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房?jī)r(jià)就目前分析比較，比長(zhǎng)沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對(duì)投資商來(lái)說(shuō)，來(lái)三四線城市投資所產(chǎn)生的回報(bào)率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出沿海城市及其它大中城市。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年湘鄉(xiāng)市居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，同比增長(zhǎng) 26%。城鄉(xiāng)居民相對(duì)富裕，有充足的投資 消費(fèi)潛力。隨著國(guó)內(nèi)物價(jià)的上漲，居民對(duì)投資商業(yè)房產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的熱情高漲。 六、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 （ 1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受土地制約嚴(yán)重 隨著 2021 年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，使得全國(guó)當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積從高速增長(zhǎng)變?yōu)橥认陆?11%，并導(dǎo)致了 2021 年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。我們可以看到發(fā)現(xiàn)， 05 年以來(lái)我國(guó)商品房銷(xiāo)竣比一直大于 1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說(shuō)從 2021 年開(kāi)始的土地調(diào)控政策成為 20湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 26 05 年以后住房供給偏緊的誘因。 地少人多是我國(guó)的國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。根據(jù)國(guó)務(wù) 院最新土地規(guī)劃，到 2020 年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截至 06 年末全國(guó)耕地總面積僅剩 億畝 (其中還有 6000 多萬(wàn)畝 20 度以上的陡坡耕地 )。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò) 200 萬(wàn)畝，僅為 06 年的一半。因此，湖南作全國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。 （ 2）占有土地，占有市場(chǎng) 土地成了地產(chǎn)商必爭(zhēng)的資源。可以說(shuō)，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。 七、 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì) 分析 周邊工商業(yè)氛圍濃厚。 火車(chē)站 輻射效 應(yīng) 明顯 ，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務(wù)性 商業(yè)興旺。 新建的湘鄉(xiāng)新汽車(chē)站 帶來(lái)了熙熙攘攘 人流、車(chē)流 ，是湘鄉(xiāng)市 本轄區(qū)內(nèi) 城鄉(xiāng)交流的 樞紐，也是與周邊城市聯(lián)系的主要門(mén)戶(hù)。 各種人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司 ， 對(duì)會(huì)展場(chǎng)所的需求 正 在逐年遞增。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 27 交通發(fā)達(dá) 。 臨近湘鄉(xiāng)火車(chē)站北廣場(chǎng)、新汽車(chē)站，以及三二○國(guó)道和高速公路連接接線。 市政公用配套設(shè)施齊全 。周邊的高速連接線和三二○為城市快速道路， 水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施齊全，為項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 28 第四章 項(xiàng)目選址 及建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于湘鄉(xiāng)市 紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū) 交通 聯(lián)系的咽喉之地。 東 鄰正在興建的國(guó)家二級(jí)站 —— 湘鄉(xiāng)新火車(chē)站北廣場(chǎng)， 西 毗 市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和 高速公路連接線 ，北倚 正在 崛起的 紅侖新型工業(yè)區(qū) ，南 臨即將新建的三二○國(guó)道繞城線和 市商貿(mào)物流中心 。 二、 建設(shè)條件 地形地貌氣象條件 （ 1） 地形地貌 項(xiàng)目位于 湘鄉(xiāng) 市 工業(yè)園 紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)南端 ， 紅侖山南麓。 用地 分 呈方形， 現(xiàn)狀地塊 內(nèi) 主要為農(nóng)田和菜田 ，區(qū)內(nèi)地勢(shì)相當(dāng)平坦。 （ 2） 氣 候條件 湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，冬 冷夏熱，雨量充沛，日照較長(zhǎng)，近年內(nèi)年平均氣溫 ℃左右，最冷的一月平均氣溫 5℃左右，最熱的七月平均氣溫 ℃左右。年降雨量為 11001400毫米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在 1300小時(shí)以上。 （ 3）水文條件 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 29 漣水河流經(jīng)湘鄉(xiāng)市最高水位為 1954 年黃海高程 米，最低水位為 1972 年黃海高程 米，最大流量每秒7100 立方米，最小流量每秒 立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過(guò)，常年流量每秒 40 立方米。漣水防洪堤堤頂高程 米，防浪墻頂高程 。 全市主要水系為漣水匯入的一級(jí)支流 有 13 條。漣水最大年徑流量為 億平方米，最少年徑流量 億立方米。 工程地質(zhì)條件 湘鄉(xiāng)市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁(yè)巖、頁(yè)巖、泥巖等構(gòu)成。盆地海拔高一般在 500 米以下。相對(duì)高差 3050m，城區(qū)地勢(shì)平坦，海拔一般在 4070m 之間，最低 ，地表無(wú)喀斯特和滑坡現(xiàn)象。 湘鄉(xiāng)市位于亞歐板塊中部，巖漿活動(dòng)弱，是弱震區(qū) ，風(fēng)災(zāi)、冰雹、水旱災(zāi)頻率小。 據(jù)歷史記載，沒(méi)有發(fā)生過(guò)破壞性地震，根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062021）》，湘鄉(xiāng)市的地震動(dòng)峰值加速度為 g＜ 。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 30 （ 1） 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化 底蘊(yùn)深厚 ，是“湘軍”文化的起源地 ，在 文化 教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。 湘鄉(xiāng) 是長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)最近的縣級(jí)市，有著得天獨(dú)厚的交通條件，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 90 多公里，320 國(guó)道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長(zhǎng)株 潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟(jì)輻射作用，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景良好。 本項(xiàng)目相鄰位置正在開(kāi)工建設(shè)的湘鄉(xiāng)火車(chē)站，已設(shè)計(jì)升格為國(guó)家二級(jí)站 。 擬建設(shè)的滬昆高速 鐵路 客運(yùn)專(zhuān)線 途 經(jīng)湖南的第二個(gè) 客運(yùn) 站 ， 初步 規(guī)劃在 湘鄉(xiāng) 市區(qū) 北面境內(nèi)。 依據(jù)《 湘鄉(xiāng) 市總體規(guī)劃 (2021～ 2020)》 發(fā)展方向 ， 湘鄉(xiāng)火車(chē)站片區(qū)將 發(fā)展 成為湘鄉(xiāng) 商貿(mào)、物流的中心區(qū)。特別是滬昆高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線 — 韶山南 站 正在申報(bào)立項(xiàng) ，湘鄉(xiāng) 有望 發(fā)展 成為湖南省中部一個(gè)新型的中心城市，在西部大開(kāi)發(fā)中將起到承東啟西的戰(zhàn)略位置作用 。 （ 2） 公用設(shè)施條件 本項(xiàng)目周邊 基礎(chǔ)設(shè)施完備， 現(xiàn)有水、電供應(yīng)充分，滿(mǎn)足本項(xiàng)目 的建設(shè)與使用。 1） 交通 本項(xiàng)目緊臨城市主干道 三二 ○國(guó)道 ， 近處 貫通火車(chē)站北廣場(chǎng) 和市區(qū)中心； 遠(yuǎn)可直接?xùn)|通湘潭、長(zhǎng)沙，西抵邵陽(yáng)、湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 31 懷化。 與項(xiàng)目毗鄰的湘鄉(xiāng)新汽車(chē)站和高速公路連接線， 北 通紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口 ，可達(dá)全國(guó)各地、以及湘鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 項(xiàng)目附近 的湘鄉(xiāng)火車(chē)站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國(guó)家二級(jí)站，大部分過(guò)境列車(chē)將在此停靠。 本項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越。同時(shí)，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民 出行 方便。 2）電力 三二 ○國(guó)道繞城線規(guī)劃 布置有 10KV 電力線路 雙回路 ，旁邊的高速公路連接線 10KV 電力線路已改造完畢 ，電力供應(yīng)充足，完全可保證 本項(xiàng)目建設(shè)和使用 用電的需要。 3）供水 項(xiàng)目區(qū) 水源豐富，目前飲用水來(lái)自 湘鄉(xiāng)市 自來(lái)水 廠，旁邊的 高速公路連接線上 有一條 D600 的城市主供水管 ，可確保 項(xiàng)目 用水。 4）通訊 湘鄉(xiāng) 通信系統(tǒng)功能完善， 移動(dòng)、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個(gè)角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動(dòng)通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無(wú)線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國(guó)及世界各地聯(lián)系快捷通暢。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 32 5）公共設(shè)施 項(xiàng)目周邊 方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓?共配套設(shè)施 齊全 ：主要有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)場(chǎng)地、學(xué)校、托幼所 、車(chē)站等 。 6） 服務(wù)配套 本項(xiàng)目往 南 500 米處是湘鄉(xiāng)市政務(wù)中心， 提供從咨詢(xún)、立項(xiàng)到審批、落戶(hù)的“一條龍”服務(wù)；還負(fù)責(zé)落戶(hù)項(xiàng)目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過(guò)程中的經(jīng)常性服務(wù)。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 33 第五章 建設(shè) 規(guī)模 與建設(shè) 內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，總用地面積 20210 ㎡ （合 30 畝），規(guī)劃總建筑面積 約 39200 ㎡ 。 建設(shè)內(nèi)容包括： 商貿(mào)市場(chǎng)、會(huì)展大廳 、 商務(wù) 中心 、 商務(wù) 公寓、 地下 車(chē)庫(kù)及公用服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊同期一次進(jìn)行開(kāi)發(fā)、 發(fā)展。 二、 建設(shè)內(nèi)容 初步規(guī)劃設(shè)想“ 聯(lián)盟商貿(mào) 會(huì)展中心”項(xiàng)目分 為 四 個(gè)主題分區(qū)： ① 商貿(mào)市場(chǎng) 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對(duì) 已建立好銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)品，直接進(jìn)行 商品 的展示、商洽 和發(fā)售 。 建筑面積約： 5000平米。 ② 會(huì)展中心 由若干會(huì)展大廳組成，可以同時(shí)舉辦兩個(gè)以上中型會(huì)展或一個(gè)大型會(huì)展。而且具備舉辦各類(lèi)型會(huì)議的功能。建筑面積約： 5000平米。 ③ 商務(wù)中心 秉承 火車(chē)站、汽車(chē)站 周邊 中央商務(wù)區(qū)的 商業(yè) 氛圍，面向大中小產(chǎn)業(yè)公司、創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)，軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)，科技服務(wù)機(jī)構(gòu)等 提供辦公、會(huì)議、接待、洽談的條件 。建筑面積約 5000平米。 ④ 商務(wù) 公寓 商務(wù)公寓：面向會(huì)展 、 接待、休閑 的配套工程。建筑 面積約 15000 平米。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 34 ⑤ 大型停車(chē)場(chǎng) 室內(nèi) 停車(chē)位 180個(gè) ，室外停車(chē)場(chǎng) 3000㎡ 。 ⑥ 大型綠化廣場(chǎng) 配 套建設(shè) 高檔次 綠化、亮化等景觀設(shè)施 ； 科學(xué)設(shè)施 大型 停車(chē)場(chǎng)，搞好交通組織 ；考慮了戶(hù)外商業(yè)宣傳場(chǎng)地，便利城市管理協(xié)調(diào)。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 35 第六章 專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1） 整體性原則： 充分考慮與城市的整體協(xié)調(diào)關(guān)系，從空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)、建筑界面和組合方式、環(huán)境因素進(jìn)行綜合考慮，使會(huì)展中心成為城市的有機(jī)組成部分。 （ 2） 個(gè)性化原則： 通過(guò)表達(dá)會(huì)展建筑的特點(diǎn)，歷史文脈、地域特征的表達(dá)，突出建筑的個(gè)性，使會(huì)展中心具有鮮明的特點(diǎn)，成為 紅侖新區(qū) 和 湘鄉(xiāng)北大門(mén) 增添 一道亮麗的風(fēng)景線。 （ 3） 實(shí)用性原則： 會(huì)展空間有其突出的空間特性和外在的表現(xiàn)形式，本方案力圖從以經(jīng)濟(jì)實(shí)用角度出發(fā)，確定內(nèi)部功能和空間形式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)造型和設(shè)備選擇，以期達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的投入，取得最佳的回報(bào)。 （ 4） 人性化原則： 遵循以人為本指導(dǎo)思想，充分考慮市民活動(dòng)和人的感受，使會(huì)展中心更具吸引力和親和力，內(nèi)外環(huán)境充滿(mǎn)活力和生機(jī)。 二、 總平面設(shè)計(jì) 總體布局 根據(jù)場(chǎng)地環(huán)境和總體布局要求， 會(huì)展中心盡量在面向 北面 一側(cè)退讓?zhuān)纬蓵?huì)展中心的舒展、大氣，以硬地，綠化、水體相結(jié)合的室外廣場(chǎng)，烘托會(huì)展中心氣氛。商務(wù)樓和酒店湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公司 36 則利用地塊間的支 路，做一定退讓?zhuān)纬扇肟诘膱?chǎng)所空間。總體布局既強(qiáng)化相互間的聯(lián)系，又密切與城市的關(guān)系。 交通組織 會(huì)展中心的主要人流從 南 側(cè) 三二○國(guó)道旁廣場(chǎng) 引入，面向 東側(cè) 支路設(shè)次要入口。 公共活動(dòng)的車(chē)流主要從會(huì)展中心與商務(wù)樓、酒店之間的支路引入，就近進(jìn)入地面或地下停車(chē)場(chǎng)所。 會(huì)展中心的貨流主要從 東 側(cè)開(kāi)口進(jìn)入場(chǎng)地，可以直接進(jìn)入地下倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，亦可以到達(dá)南面的卸貨平臺(tái)，把商品直接送到各層展位。人流、車(chē)流、貨流基本上有所區(qū)分，互不干擾。 綠化景觀設(shè)計(jì) 結(jié)合平面布局的周邊綠化景觀帶進(jìn)行綠化平面的整合，使綠化景觀的效果達(dá)到最大化，同 時(shí)，室外停車(chē)場(chǎng)做草坪磚停車(chē)方式，室外展場(chǎng)考慮樹(shù)坑種植高桿喬木，提升環(huán)境的品質(zhì)。 在建筑空間組織上，面對(duì) 三二○國(guó)道 設(shè)觀景平臺(tái)，面向音樂(lè)廣場(chǎng)設(shè)咖啡休閑座，達(dá)到對(duì)景和借景的效果。 消防設(shè)計(jì) 會(huì)展中心、商務(wù)樓、酒店場(chǎng)設(shè)環(huán)形通道，會(huì)展中心底層設(shè)消防通道。 三、 建筑設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢(xún)公