【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。深圳市國威廣場項目可行性研究報告評估單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司評估人：伍方貴孫輝報告編號：深尊研字2005-12-02號2005年12月30日目錄1 項目總論 5. 根據(jù)市場調查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。項目計劃于2004年年中開始動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年年中竣工，，共10個季度。，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，，，蓮塘國威廣場項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策；項目用地正在取得過程中。

　　

【正文】 % 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，《項目投資計劃表》經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從2004年上半年開始項目資金正式開始投入，2006年上半年竣工驗收。2005年年中進入銷售期，銷售其至2006年底，對項目的經(jīng)濟測算從2004年1月至2006年12月，共計三年。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為103696㎡，其中住宅85596㎡，銷售均價5500元/㎡，銷售率按95%計；商業(yè)18104㎡，均價8000元/㎡，銷售率按90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095%商業(yè)18104800090%合計103696根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（%），城市建設維護稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 項目銷售回款計劃根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況,根據(jù)的預計銷售進度,計算各時期的銷售回款金額.2005年年中正式進入項目的銷售期，銷售期至2006年年底。項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。：《資金來源與運用表》。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表13：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入⑵開發(fā)成本⑶銷售費用⑷銷售稅金及附加⑸財務費用1590⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸⑺所得稅⑹15%⑻凈利潤⑹⑺⑼成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。：《損益及利潤分配表》。8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為萬元，，，%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達84%時項目可保本。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風險較大。 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。：《敏感性分析表》。以下為兩種最不利情況的測算結果：表14：項目敏感性分析序號項目部分指標變化敏感性分析結果銷售收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務凈現(xiàn)值（萬元）內部收益率動態(tài)回收期基本方案 %￥3, % 銷售收入變化銷售收入下降5% %￥ % 銷售收入上升5% %￥5, % 工程成本變化工程成本增加5% %￥1, % 工程成本減少5% %￥5, % 經(jīng)測算可知：①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風險能力較弱。③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。9 可行性研究結論與建議 擬建方案的結論性意見 目前土地轉讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項目土地使用權正在轉讓過程中。 建設后續(xù)資金需要有保證項目建設資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目經(jīng)濟效益一般，有一定的風險。表15：項目主要經(jīng)濟技術指標序號項目指標1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤（稅后）%9 財務凈現(xiàn)值（FNPV）萬元 10 財務內部收益率（FIRR）%11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項目。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風險； 適當改善周邊環(huán)境，提升住宅品質； 商業(yè)整體包裝推廣，提升3層商業(yè)價值。 項目風險及防范建議 項目風險一、 市場風險：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項目的商業(yè)價值成為本項目的最大市場風險。二、 建筑本體風險：該項目目前正在進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風險。三、 行業(yè)風險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，導致行業(yè)的市場風險程度高。 防范建議 做好項目前期的市場調研和客戶需求調查； 合理安排融資計劃，保證資金充足； 加強項目自身品質，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項目的商業(yè)部分風險。10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 深 圳 市 國 威 廣 場 項 目 可 行 性 研 究 報 告 評估單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 評估人：伍方貴 孫輝 報告編號：深尊研字20051202號 2005年12月30日 目 錄 1 項目總論