籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告-資料下載頁
2024-12-01 12:07本頁面
【導(dǎo)讀】公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過開發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報(bào)告，前人口1350萬其中老年人口占到234萬，占到%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1080余家共計(jì)。，剛剛達(dá)到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老的老人的首選，市場前景看好。簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營者的水。達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。新開工面積較快增長，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長態(tài)勢(shì)。商品房銷售勢(shì)頭良好。價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)。全國總?cè)丝诘?，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
【正文】 5850萬 +（后 費(fèi)用） 1290萬 +（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)） = （二）項(xiàng)目 投入產(chǎn)出與回報(bào) 銷售價(jià)格確定 由于本案具體地理位置尚未明確， 無法運(yùn)用市場比較法確定項(xiàng)目 的銷售價(jià)格， 只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來確定銷售價(jià)格。 故 現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅 1800元 /平方米，小高層住宅 2021元 /平方米，商鋪 3800元 /平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。 （待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)） 銷售總收入 ?住宅銷售收入： 2021元 /㎡ 21466㎡ +1800元 /㎡ 10120㎡= ? 商鋪銷售收入： 3800元 /㎡ 1200㎡ =4560萬元 ?銷售總收入：住宅銷售收入 +商鋪銷售收入 = +4560萬 = 項(xiàng)目銷售總利潤 項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤 =總 銷 售 收 入 元 － 項(xiàng)目總成本 = 成本利潤率 項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤 /項(xiàng)目總成本 = / =% 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí) 間 重慶市有 60歲以上老年人近 500萬，可謂市場大，潛力大，但 就老年人住宅市場而言，雖然 “ 核心家庭 ” 逐年增多，傳統(tǒng)家庭 逐年 減少， 但這畢 竟需要一個(gè)時(shí)間過程， 特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可， 而認(rèn)知、 認(rèn)可 更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長短決定了老年人住宅市場成熟時(shí)間長短， 因此， 本項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可 程度及時(shí)間長短。 消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng) 險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、 高投入的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營銷運(yùn)作之外， 在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作， 項(xiàng)目營銷運(yùn)作和資金運(yùn)作 的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是 60歲 以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成 家， 所剩節(jié)余有限， 購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì) 60歲以上老 年人是不發(fā)放住房貸款的， 這樣老年人購房資金來源要么以子女名義 貸款購房， 要么由老年人獨(dú)資購房， 要么老年人出資， 子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題， 特別 是多子女的老年人家庭將更加敏感。 因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開 發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。 六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論 老年住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好， 同時(shí)市場需求 很大， 擁有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益， 是一個(gè)充滿商機(jī)和可 行度較高的項(xiàng)目。 但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 化不利為有利因素， 將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議： 認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人 養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色， 選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵 在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī) 劃，項(xiàng)目就具有了 “ 量身定做 ” 的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開發(fā)建 設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場調(diào)研。 在調(diào)查過程中， 對(duì)重慶老年住宅市場不但要進(jìn)行定性分析， 還要進(jìn)行 定量分析， 以便從營銷角度對(duì)老年人住宅市場項(xiàng)目定位， 市場前景作 出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案， 以便化解風(fēng) 險(xiǎn)。 綜上所述， 隨著市房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈， 房地產(chǎn)開發(fā)商 依 據(jù)市場整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場分析，避開激烈競爭的房產(chǎn)市場， 另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。
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