【導讀】《2021房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789

　　

【正文】 ? 咸寧市目前房地產形態(tài)主要為普通住宅和商業(yè)用房： ? 普通住宅均價 1400元每平方米 ? 商業(yè)用房均價為 5000元每平方米 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 根據(jù)上述情況，我們擬定本項目銷售價格如表： 房屋形態(tài) 均價（單位：元 /平方米） 經(jīng)濟適用房 920 中、高檔 住宅 1700 低密度住宅 3500 中央商務區(qū) 5000 楚文化展示中心 5000 ： ? 咸寧經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢 ， 中心新區(qū)是咸寧城市規(guī)劃發(fā)展的主要軸向，是聯(lián)系咸安區(qū)和溫泉區(qū)的紐帶。 ? 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關注度和銷售數(shù)量非常重要。價格應隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積累而持續(xù)上升。 ? 相對于參照項目，本項目具有稀缺的景觀優(yōu)勢，本項目同時兼具山、湖、森林等不可多得的自然景觀。 經(jīng)濟適 用房的定價是以成本加 3－ 5％的利潤來測算，我們認為 920元 /平方米的定價是合理的。 自 2021年以來咸寧市房地產發(fā)展飛速， 2021年均價是 700元 /平方米， 2021年增至 1100元 /平方米 ,2021上半年增至 1200元 /平方米，（御龍花園均價為 1400元 /平方米）本項目定位為中高端產品，將引入電子安防，門鈴對講等系統(tǒng)，價格高于御龍花園沒有問題。本項目開發(fā)周期較長，房價將會持續(xù)上漲。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 低密度住宅（即別墅）是本項目的重要賣點。因為國家明令別墅類用地停 止供應，咸寧市場目前沒有別墅，而今后幾年別墅用地也不會有大的增加。供求決定價格，因而也就決定了咸寧的別墅將越來越物以稀為貴。我們認為 3500元 /平方米的價格是極為保守的估價。 相對于本項目的其他建設內容，商業(yè)用房（包括楚文化中心）我們目前還沒有特別的賣點 ,因此，我們保守估價與目前咸寧的均價相等 ,為 5000元 /平方米。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 九 項目開發(fā)與銷售計劃 本項目共計 2073畝，擬建設面積如表所示： 房屋類型 土地面積（畝） 容積率 擬建設面積（平方米） 經(jīng) 濟適用房 135 1． 5 135068 中高檔住宅 900 2 1202100 低密度住宅 595 0． 8 317492 中心商務區(qū) 207 1． 3 179490 楚文化展示中心 236 1 157412 總計 1990062 由于項目龐大，擬分 5期開發(fā)，開發(fā)進度如表所示，第一個開發(fā)周期相對較長，因為第一個開發(fā)期相對要建設售樓部等包含一些不可預測因素，開發(fā)周期預計為 15個月，其余每個開發(fā)周期為 12個月，在第一個開發(fā)期結束前 2個月，開始第二個開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為 60個月 圖 91 項 目開發(fā)進度圖 時間 開發(fā)期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 三期 四期 五期 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 與項目開發(fā)進度相對 應，在第一個開發(fā)期銷售中心建設完畢，工作人員正式進駐，開始銷售工作的前期醞釀，在至第二個開發(fā)期開始 2個月結束第一期的銷售工作。本項目銷售共分五期進行，如表所示 圖 92 項目銷售進度圖 時間 開發(fā)期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 三期 四期 五期 注：一期擬開發(fā) 134畝經(jīng)濟適用房和 200畝中高檔住宅 二期擬開發(fā) 200畝中高檔住宅和 195畝低密度住宅 三期擬開發(fā) 200畝中高檔住宅和 200畝低密度住宅 四期擬開發(fā) 200畝低密度住宅和 207畝中心商務區(qū) 五期擬開發(fā) 300畝中高檔住宅和 236畝楚文化展示中心 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 十 項目經(jīng)濟效益評估 ? 土地費用：總計 3億元人民幣，按 2073畝土地計算， /畝 ? 前期 規(guī)劃費用：預計 500萬 ? 管理費用＝銷售收入 *2％； ? 銷售費用＝銷售收入 *4％ ? 前期費用＝（環(huán)境配套＋建筑成本） *6% ? 銷售營業(yè)稅＝銷售回款 *% ? 綠化配套費用＝ 120元每平方米 ? 所得稅＝利潤 *33% ? 不可預測費用：約 2500萬 元（以銷售收入的 ％計算） ? 建安成本：經(jīng)濟適用房 500元 / M2 ? 中高檔住宅 650元 / M2（含 20％小高層和高層住宅） ? 別墅和商務用房為 1100元 / M2 ? 設定項目贏利能力測算的起止時間為 2021年～ 2021年； 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 ： 開發(fā)類型 開發(fā) 面 積 （萬 /M2） 土地 成本 （萬元） 建筑 成本 (萬元 ) 前期 費用(萬元 ) 銷售管理營業(yè)稅（萬元） 銷售 收入 (萬元 ) 所得稅(萬元 ) 利潤 (萬元 ) 經(jīng) 濟 適 用 房 1953 8374 502 1321 12429 279 中 高 檔 住 宅 13023 92446 5547 23737 204102 22885 46463 低 密 度 住 宅 8610 38735 2324 12923 111125 16016 32517 中 心 商 務 區(qū) 2995 21899 1314 10438 89750 17528 35586 楚文化展示 中 心 3415 19203 1152 9153 78700 15106 30670 總 累 計 投 資 199 29996 180657 10839 57572 496106 71535 145515 規(guī)劃和不可預測費用 （萬元） 3000 實際總利潤 （萬元） 142515 ? 土地款項按照面積分配到各期項目中 ? 土地總款項按照 29996萬人民幣計算 ? 銷售款均按照 100％銷售計算 ? 總投資為： 282064萬元 ? 投資利潤率（凈利潤 /總投資金額）為： ％ ? 銷售利潤率 (凈利潤 /銷售總收入 ) 為： % 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 十一 項目敏感性分析 本項目用凈利潤率來分析項目的敏感性，而沒有計算 IRR（內部收益率），其原因是：我們考慮由于經(jīng)營時間長，要大量追加投資，可能導致多個 IRR（內部收益率）出現(xiàn)，以 IRR計算沒有實際意義，所以沒有以此來衡量。 本項目實際僅需第一期和第二期兩次投資： 第一期投資共計： 27591萬元 5000萬（土地定金）＋ 1453萬（經(jīng)濟適用房和中高檔住宅土地費）＋ 4187萬（經(jīng)濟適用房建安費）＋ 502萬（經(jīng)濟適用房前期費）＋ 1321萬（經(jīng)濟適用房銷售推廣費）＋ 10271萬（中高檔住宅建安費）＋ 1232萬（中高檔住宅前期費）＋ 2721萬（中高檔住宅管理和銷售推廣費）＋ 404萬（不可預測費）＋ 500萬（總體規(guī)劃費）＝ 27591萬元 第一期投資為整個項目的土地定金、第一期工程所用土地費用、第一期開發(fā)成本費用：其中土地定金為 5000萬，土地價格按照第一期所用 335畝，每畝地價 元的 30％計算，建安成本按照 建安總成本予付 50％計算，前期費用和推廣費用按照實際價值計算。 1 全部土地余款要交付 2 補足一期開發(fā)所欠全部費用 3 二期建安成本，二期推廣銷售成本 共計： 61994萬元 因從第一期銷售開始有部分銷售收入可以轉為投資 ,第一期經(jīng)濟適用房按100％銷售計算；中高檔住房按銷售 80％計算；資金回收額為： 48713萬元 第二期投資金額減去銷售收入，需追加投資： 6199448713=20281萬元 所以投資峰值為 27591＋ 20281＝ 47872萬元，出現(xiàn)時間預計在 2021年第一季度 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 總累計投資（萬元） 實際總投資（萬元） 總銷售收入（萬元） 總利潤 （萬元） 凈利潤率（％） 實際收益率（％） 282064 47872 496106 142515 298 注：凈利潤率按照純利潤除以總投資計算 實際收益率按照純利潤除以實際投資金額計算 我們將投資額鎖定，將建設成本和價格（住宅、商業(yè)用房）作為不確定因素，對本項目的銷售利潤率進行敏感性分析，分析結果表明，銷售利潤率對銷售價格變化最為敏感，其次時建設成本。詳見下表： 表 11－ 1建安成本敏感性分析表 建安 成本變動幅度（％） 項目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 表 11－ 2售價敏感性分析 銷售價格變動幅度（％） 項目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 十二 項目風險分析 ： 一、目前國家還在對土地開發(fā)進行宏觀控制。本項目擬開發(fā)區(qū)域尚未取得合法的開發(fā)手續(xù)。雖然按照現(xiàn)行政策，咸寧市政府認為，該地塊處于咸寧市中心，獲得批準沒有問題。但是仍存在國家進一步緊縮后，無法獲得批準的可能。 對 策分析：在前期合作時一定把本項內容寫入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手續(xù)，應以同價格給開發(fā)商土地或除退還土地款項之外要賠償我方經(jīng)濟損失。 二、 國家對房地產市場進行宏觀調控，未來兩年房價和地價走勢不確定。 對策分析：根據(jù)多項綜合指標及對國內一線、二線、同級城市的房地產指數(shù)分析，既使房價不再上漲，但咸寧市和同級城市的房地產差價明顯，仍然會有很大提升空間。另在實際操作中及時了解市場，隨時調整價格，保證在市場中立于不敗之地。 三、地塊面積大，開發(fā)周期長，可能會存在部分土地暫時閑置，目前政府規(guī)定閑置兩年以上土 地要被政府收回 對策分析：洽談簽約時在合同中要注明，務必避免此情況的發(fā)生，對解決方案要在合約中明確體現(xiàn)。 四、開發(fā)周期長，近階段政府一直在對房地產市場調整，有可能會出臺政策限制房地產市場。 對策分析： 6月份已經(jīng)出臺國六條政策對房地產的限制，這是近年來對房地產限制最厲害的一次，目前正處在調整期，譬如新建設房屋要包含 70％小戶型，不能建設別墅等，但實際執(zhí)行是在地方政府，本問題需和政府提前協(xié)商。根據(jù)我們預測近期內國家不會再出臺新的調控政策。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 一、咸寧政府職能部門專業(yè)化水平和管理水平