【正文】 涵蓋二手房買賣、租賃、商業(yè)信貸、樓盤代理等?，F(xiàn)有門店百余家，房產(chǎn)經(jīng)紀600余名，是沈陽同行業(yè)中服務功能最強、服務范圍最廣、服務質量最好的房地產(chǎn)代理公司。2011年芒果全力開拓外阜市場，已先后在撫順、鞍山、遼陽等6大地區(qū)設立近百家加盟門店，在遼寧地區(qū)連鎖店數(shù)量排名第一，市場占有率第一，現(xiàn)正逐步由地區(qū)性向全國性轉變，公司目標在2015年實現(xiàn)芒果股票上市。二、崗前培訓 企業(yè)文化企業(yè)理念：倡導房產(chǎn)交易公平、安全、迅速。企業(yè)精神：誠信 勤奮 執(zhí)著 創(chuàng)新 感恩 企 業(yè) 觀：企業(yè)是市場 學校 軍隊 價 值 觀：用專業(yè)和專注體現(xiàn)安居樂業(yè) 理 想 觀：我們從事的是房地產(chǎn)和錢有關的行業(yè)，對專業(yè)和專注的追求永不停止 經(jīng) 營 觀：專注品牌 勝在理念 強在戰(zhàn)略 成在客戶 金 錢 觀：認真工作 取得成績 財富會追著你 人 生 觀：用心學習專心工作 開心生活 職 業(yè) 觀：專業(yè) 專心 專注 人 才 觀：帶領一群平凡的人 樹立一個偉大的目標干一件不平凡的事 成就一群不平凡的人三不鐵律：不借錢 不借人 不借業(yè)績公司口號：打造進攻型團隊 崇拜冠軍文化 專業(yè)知識1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。(3)三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。1 生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。*何為“七通一平” 達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。什么是內銷房、外銷房、平價房1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。，只恨太匆匆。，永遠無法在回到從前。有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。內銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。(2)內銷房的土地是沒有所限的，針對的客源是本地人或外地人。從98年開始內銷房也實行土地批租，一般來講批租的住宅土地年限為70年，內銷房的類型有外資內銷、內資內銷、高標準內銷（僑匯房）。*(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。上述三類住宅房2001年8月1日起統(tǒng)一土地年限為70年并取消內外銷等交易對象限制。計算公式：容積率：總建筑面積/土地面積建筑密度：建筑占地面積/土地面積 100% 綠化率：總綠化面積/土地面積 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積 100% 得房率：套內建筑面積/建筑面積 100% 建筑面積=套內建筑面積 + 公共分攤面積=套內建筑面積分攤系數(shù)公共分攤面積包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。套內建筑面積 = 關門面積+套內墻體面積+分割墻體面積/2 =建筑面積/分攤系數(shù)封閉式陽臺：面積計算100% 敞開式陽臺：面積計算50% 閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送 住宅交付時的要求(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質量保證書(3)產(chǎn)品使用說明書 前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）何為代理，何為中介？二者區(qū)別 代理：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。中介：服務于三級市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。第二節(jié) 有關按揭、公積金及藍印戶口等現(xiàn)行政策前言，有關這節(jié)內容是根據(jù)國家有關政策的改變和市場經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)階段變化不定期更換，下面所述是關于按揭、公積金及藍印戶口現(xiàn)行政策基本內容綜述。一、按揭（個人住房商業(yè)性貸款）辦按揭的條件(1)現(xiàn)行房產(chǎn)按揭，分為本市戶口按揭，全國按揭兩種，一般能提供本市身份證及戶口的購房者，可以獲得較大額度的按揭貸款，大多為總房款的80%。(2)另一種由于開發(fā)商爭取獲得的全國性按揭和境外按揭，購房者必須提供本人身份證，1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。，只恨太匆匆。，永遠無法在回到從前。有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！保骸拔矣X得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。戶口及在本市工作兩年左右的證明，有些還要提供在本市投資的證明或暫住證，這樣的購房者，一般銀行可以提供總房款的50－70%額度的按揭貸款。(3)以上兩種都必須提供收入證明，證明其還貸能力，月收入必須超過或等于其辦按揭貸款月還款金額的2倍以上，境外收入證明需經(jīng)公證和當?shù)刂袊诡I館認證。(4)辦按揭人年齡一般不可超過65~70歲，以65~70歲為限年額度歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過30年。二、個人住房公積金貸款三、辦理公積金貸款的條件：(1)必須本市戶口(2)公積金繳交累積二年以上和申請前連續(xù)六個月正常繳交(3)沒有公積金貸款欠款公積金貸款額度(1)最高10萬，30年(2)計算公式：公積金帳戶余額20公積金貸款的優(yōu)點(1)利息低(2)購房者單位承擔一部分標準接待流程樓盤的銷售一個業(yè)務員一般要經(jīng)過電話接聽、電話邀約、接待來人、電話跟蹤、逼定、簽約這幾項過程，我公司對每個過程都有相當高的要求和于之規(guī)范的標準，下面為大家一一介紹： 1 電話接聽電話接聽是在樓盤廣告后，要買房的客戶見報打電話來詢問，因為做廣告的樓盤很多很多，客戶不可能一一去現(xiàn)場看房，這樣太累了，所以一般客戶見報后會先打電話尋問一些基本信息，尋問后如果有興趣才會到現(xiàn)場看房，所以電話接聽這第一關很重要，它直接關系到一次廣告效果廣告資金的利用率，接聽的每一個電話都很珍貴，如果成功才有客戶上門，現(xiàn)場接待的機會，不注意就可能無形之中浪費了許多客源。電話接聽流程“買房子，實際上不單是買一個居住空間，而是買一種怎樣的生活，所有地段及周邊交通等很重要，也是大家關心的話題，那么我來幫您介紹一下我們小區(qū)的情況。”了解業(yè)主售房的目的置業(yè)顧問在填寫業(yè)主放盤資料同時，可詢問一下業(yè)主放盤的目的。例如：陳先生，是否現(xiàn)時居所不夠用，想售出之后換一間大點呢？或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放售這房呢？置業(yè)顧問從中可知悉業(yè)主經(jīng)濟狀況及日后會否再租售，根據(jù)以往慣例，業(yè)主放盤目的大致如下：a)售出兩房，買一間三房（改善生活素質）b)售出后，租住房子（減輕負擔）c)套現(xiàn)（經(jīng)濟問題）d)已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款）e)移民（急售）f)到價才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子）1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。，只恨太匆匆。，永遠無法在回到從前。有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！保骸澳菚r候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！保骸拔矣X得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。如何說服業(yè)主放鑰匙 個別業(yè)主在放盤的同時，會主動留下單位鑰匙，但并不是每個業(yè)主都放心留委托盤鑰匙在地產(chǎn)公司的，所以如果放盤單位是空房的話，置業(yè)顧問應盡量要求業(yè)主放鑰匙給我們公司，方便帶客看房。如果業(yè)主拒絕，置業(yè)顧問可向業(yè)主解釋： ，因為方便看房。，則較難安排預約看房，白白失去很多售/租出的機會。此外，當我們取得業(yè)主鑰匙后，馬上提醒業(yè)主避免放出太多鑰匙在其他地產(chǎn)公司，如果其他地產(chǎn)公司要借鑰匙，都要經(jīng)我公司安排，例如，在看房之前公司會登哪間地產(chǎn)公司，哪個置業(yè)顧問，什么時間借出，什么時候歸還都一一記下，這樣不單對委托單位有保障，亦都容易管理。案例:“魏小姐你好!打擾你了,我是億展置地的小張,你那XX苑2棟601房子現(xiàn)在裝修好了沒,可以租了吧.”她說可以,是不是有客戶看房,我說是,她要我跟客戶說等半個小時,她從她那住的地方趕過來開門(業(yè)主住在前?；▓@),然后我說我跟業(yè)主說,我這邊看客戶肯不肯等,如果確認去看我再回你電話,為了不讓你走那么多冤枉路,我這邊跟客戶落實情楚再回你電話好嗎!業(yè)主聽我這么一說,比較相信我們了,過了五分鐘我再打電話給業(yè)主,我說客戶不愿等,說下午有事,等下次有時間再約,業(yè)主說沒關系,還是很相信我們再為她全力推房子,我后來就跟業(yè)主說,魏小姐,我們這邊一邊上門要還求租房的客戶都是很實在的,他們都不原等,希望能一到中介公司就能看到房子,馬上能租到房子,你如果方便你可以把鑰匙放在我們公司,也不用每次有租客都打電話給你你從那么遠跑過來,挺辛苦的,而且一般客戶都不愿意等.,你現(xiàn)在在家的話我去你家取鑰匙吧,這么一句業(yè)主就認可了我們,同意我們去她家拿鑰匙,就有世華/中原的跟業(yè)主溝通配鑰匙,但是業(yè)主還是比較相信我們,別的地, 跑盤一、跑盤目的（一）、通過跑盤程序，幫助和督導置業(yè)顧問成為深圳“地理通”、“樓盤通”，從而盡快建立行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需求的基本業(yè)務信息，提高專業(yè)技能。（二）、通過跑盤熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點、樓盤情況，以為客戶提供更詳盡、專業(yè)的士服務。（三）、通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員所應具備的品格素質和職業(yè)精神。二、跑盤要求及相關指引(一)城市“地理通”——全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征掌握城市結構、道路走向、道貌特征①、所在城市共分為幾個大區(qū)，區(qū)屬劃分界線參見《市地圖》。②、隨著城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要、實現(xiàn)實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換①、地圖標識方向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖 ②、在實際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中； ③、最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。，只恨太匆匆。，永遠無法在回到從前。有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美