【導(dǎo)讀】實現(xiàn)銷售利潤最大化。該策劃以市場調(diào)研為前提，從提升項目價值和利于市場推廣的角度。落實下一步推廣策略提供有效的幫助。大閱城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處，社區(qū)總用。地面積約165畝，總建筑面積約40萬平方米，共31棟樓，3000多戶，2100多個停車位，是新城區(qū)第一個真正意義上的大型現(xiàn)代化低密生態(tài)居住社區(qū)。其中住宅約30萬平方米，沿。萬打造的5000平米的頂級會所。多條公交通往此處，交通非常方便。旁邊是一所規(guī)劃中的小學(xué)，此外，小區(qū)的周邊還有湖。光小學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中、河南城建學(xué)院，平頂山衛(wèi)校。規(guī)劃中的第一醫(yī)院。小區(qū)面向香山寺，白龜山水庫、祥云公園環(huán)伺；項目周邊，中國銀行、建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行，豫達未來大酒店、蘊海建國等機構(gòu)。級市，中國煤炭工業(yè)城市。因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。時為應(yīng)國，應(yīng)國以鷹為圖騰，古典漢語“應(yīng)”“鷹”通假，因此平頂山別名鷹城。入了能量，平頂山房產(chǎn)的發(fā)展還是很有潛力可尋的。

　　

【正文】 方式為手段，對 常綠大閱城 進行全方位的立體整合包裝，提高 常綠大閱城 “最適合居住品牌社區(qū)”主題及其各分段主題“心”文化的口碑效應(yīng)，吸引并集聚人氣，贏得競爭優(yōu)勢。 整合營銷策劃戰(zhàn)術(shù)思路 對各種廣告媒體如報紙、電視、直投廣告、派單、戶外、流體廣告等，以及各種 SP 促銷 方式如房展會、價格折扣、贈品、公益活動、事件營銷等手段，進行整合，造勢、借“ 市 ”，提高銷售進度，完成銷售任務(wù)。 常綠大閱城 整合營銷策劃思路分析 常綠大閱城 整合營銷策劃操作要點 常綠大閱城 目前 兩期 期工程已是準現(xiàn)房，即項目的產(chǎn)品定位已經(jīng)完成，樓盤也已經(jīng)開引導(dǎo) 目標顧客 需 求 項目特性 規(guī)劃設(shè)計 拉動 適應(yīng) 體現(xiàn) 支撐 客戶 及主題 項目整體 形象 主題概念 形象 體現(xiàn) 體現(xiàn) 樹立 提升 口碑 體現(xiàn) 詮釋 提升 樹立 有 效 利 用 企 業(yè) 資 源 把 握 市 場 發(fā) 展 趨 勢 提供機遇 把握機遇 生活文化 開心 環(huán)境文化 舒心 品牌文化 信心 建筑文化 賞心 服務(wù)文化 愛心 平頂山常綠 大閱城 整合營銷策劃及執(zhí)行方案 15 盤了兩個月，其狀況使 常綠大閱城 項目已與競爭對手拉開了一定的距離，不再同一條起跑線上，該如何從高位勢上重點進攻客戶，趕上甚至超過競爭對手，如何吸引客戶、聚集人氣，引爆市場，完成銷售任務(wù)呢？ 能否聚集人氣、引爆市 場，其關(guān)鍵要素是目標定位準確、訴求點準確、至管重要的引爆主題、良好的產(chǎn)品性價比、足夠的有效需求、恰當?shù)娜胧袝r機、優(yōu)化的媒體組合以及充分預(yù)熱炒作所形成的顧客心理期待、引爆市場的節(jié)奏掌控、引爆市場的公關(guān)和媒體傳播。因此，其要素包括 :主題、媒體、活動、現(xiàn)場、道具、事件、時間周期和時間點。 常綠大閱城 項目主題定位 項目主題闡釋 主題概念 ① “最適合居住品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)” ② “ 六大絕版優(yōu)勢 —— 常綠房產(chǎn)，銘筑鷹城；入則寧靜，出則繁華；大美三期，強力升級； 5000 ㎡ 會所，禮遇尊崇；至尊配套，人文官??；天工巧匠，舒居典范。 ” 提出 常綠大閱城 的主題的理由 之所以這樣提出，是基于以下兩點： （ 1）基于市場競爭的需要 平頂山 的地產(chǎn)市場已進入成熟發(fā)展階段，消費者購買房產(chǎn)逐漸理性化。在這樣的買方市場條件下，盡管房地產(chǎn)開發(fā)中當位置確定后，營銷策劃是非常重要的，但不是萬能的，他需要一定的產(chǎn)品來支撐，是開發(fā)中多種因素綜合的結(jié)果。 常綠大閱城 產(chǎn)品位置與產(chǎn)品已無法更改，目前所進 行的是營銷推廣 促銷策劃，不是嚴格意義上的營銷策劃。在這樣的背景下， 常綠大閱城 提煉出的主題概念是 平頂山 智能化、園林式品牌社區(qū) 。 基于此， 常綠大閱城 主題更換為上述主題，其目的是可以避開對手的區(qū)位優(yōu)勢，著重營造和闡釋 環(huán)境優(yōu)美，適宜 居家 的概念 。 （ 2）積淀的本土文化底蘊和風(fēng)俗觀念 平頂山 地處中原，經(jīng)濟不發(fā)達、人與人之間的關(guān)系最能體現(xiàn)中國傳統(tǒng)的倫理道德關(guān)系， 平頂山常綠 大閱城 整合營銷策劃及執(zhí)行方案 16 這是優(yōu)點，但從另外一個角度來講，這種關(guān)系發(fā)展到極致是人情大于一切，一旦生活有靠和穩(wěn)定，會享受天倫之樂，注重家的概念和營造，最重實惠。他們投資意識較淡，但 仍有一定的投機心理。 基于此，“ 最適合居住品牌社區(qū) ”和 “ 人文環(huán)境優(yōu)美 ” 主題理念很迎合他們的心理。同時是對香格里拉前期廣告“智能化、園林式高檔社區(qū)”的提煉和概括，它融合了“智能化、園林式高檔社區(qū)”的概念 。 增強了自信心，與人與事與社會與自然都充滿了信心，對自己的人生更充滿了信心和激情。 營銷氛圍形成 售樓部形象包裝 對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如 I、 創(chuàng)新 — 個性化 II、 環(huán)境的細化 III、 服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見 IV、 豐富售樓部內(nèi)部空間，延長客戶停留時間 總體包裝要使人想象未來的美好生活空間畫面，能一幕幕地展現(xiàn)在看房者的眼前，從而激發(fā)其購買欲望。 如售樓資料準備，必須備齊相應(yīng)的資料，如售樓書、認購協(xié)議書、付款方式、價目表等，全面介紹樓盤的情況和購樓者必須知道的相關(guān)注意事項。 如客戶接待處擺 放玻璃桌面、茶幾，臺上擺放鮮艷的花或植物，同時各種接待服務(wù)設(shè)置要突出它的高雅、大氣、優(yōu)雅。 如售樓部門口放置宣傳彩旗 樣板房形象包裝 從售樓中心由通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設(shè)置突出花園環(huán)境的概念，顯現(xiàn)出曲徑通幽的感覺。樣板房絕不是在個體意念的體現(xiàn)，它應(yīng)該具有共性，也就是說，它在很大程度上要能概括相當群體的審美意識，所以說，無論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀念、一種生活態(tài)度。通過專業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計對樣板房的制作，可彌補戶型的不足，改善房屋的視覺效果。 平頂山常綠 大閱城 整合營銷策劃及執(zhí)行方案 17 用建筑的手法調(diào)整室內(nèi)空 間比例，讓它變得更加飽滿一些、有力一些、合理一些。比如，以墻色、藝術(shù)畫、雕像、浮雕、吊燈、壁燈、雕欄等，制造藝術(shù)品位，突出樓宇的歐式建筑風(fēng)格。 引導(dǎo)生活品質(zhì)的提高。通過現(xiàn)代化設(shè)施的安排，導(dǎo)入一種更加人性化、更加超前的生活理念，從而反映發(fā)展商的經(jīng)營眼光和水準，也是極其必要的。 樣板房不是簡單的展示單位，樣板房要營造一個真實的居家環(huán)境。各個房間布置、擺設(shè)、各局部的細節(jié)處理，都會給人一種馬上就能舒舒服服往下來的感覺。比如，主人房是套房中最私密、最安靜的所在，因而，其位置所在、房門朝向、床位擺放都值得慎重考慮。 施工場地形象包裝 施工場地圍墻周圍要整齊地放置好產(chǎn)品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好形象。施工場地內(nèi)部要擺放施工說明、施工進度、施工紀律管理等方面的宣傳版面。 要嚴格規(guī)定各種施工材料的正確擺放位置，同時要在顯要位置懸掛“安全第一、質(zhì)量第一”等施工安全方面的標語條幅。 同時，要加強對施工人員的安全、生活衛(wèi)生等方面的教育，以提高樓盤的高品質(zhì)。 總之，營銷氛圍的形成，要使高檔樓盤的形象得以展現(xiàn)，使消費者一進場，就能產(chǎn)生一種幻想，即使人想象未來的美好生活的空間畫面，從而激發(fā)其購買欲望。 銷售推廣 策略 階段性安排 運用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結(jié)合、有效宣傳項目主題、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、園林景觀等產(chǎn)品特色，尤其是準現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實在、具體、生動，具有較強的沖擊力，最大限度有效吸引和打動消費群、集聚人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強化購買心理，以達到良好的銷售效果。 宣傳推廣策略 平頂山常綠 大閱城 整合營銷策劃及執(zhí)行方案 18 運用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結(jié)合、有效宣傳項目主題、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、園林景觀等產(chǎn)品特色，尤其是準現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實在、具體、生動，具有較強的沖擊力，最大限度有效吸 引和打動消費群、集聚人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強化購買心理，以達到良好的銷售效果。