【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性?????第三章建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件???????第四章建設(shè)方案與建設(shè)規(guī)模???????第六章建筑項(xiàng)目的節(jié)能?????????第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃建議??????第十章工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)????????第十一章投資估算及資金籌措???????第十三章社會(huì)綜合效益評(píng)價(jià)????????d、建設(shè)單位及相關(guān)部門提供的該項(xiàng)目基礎(chǔ)資料。f、國家有關(guān)政策和法規(guī)。我公司受南大港區(qū)區(qū)委托，進(jìn)行本項(xiàng)目可研報(bào)告的編制工作。技術(shù)資料并走訪了有關(guān)專家。2020年3月——2020年3月竣工驗(yàn)收、投入使用。平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積平方米。萬元，不可預(yù)見費(fèi)用。本項(xiàng)目總投資3060萬元，全部由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀。將起到積極的推動(dòng)作用，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。目前公司已擁有各類專業(yè)技術(shù)人員69人，其中項(xiàng)目經(jīng)理6人，高級(jí)職稱人員4人，中級(jí)職稱人員23人，初級(jí)職稱人員12人?？傊?，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響力大。

　　

【正文】 北省工程信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。 在招標(biāo)文件開始發(fā)出日起 30日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于 3個(gè)時(shí)，項(xiàng)目發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 44 目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷，業(yè)績和擬用完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。 開標(biāo)時(shí)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開 標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人委托公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。 評(píng)標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。自中標(biāo)通知書發(fā)出 30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，建設(shè)方和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)上 要求不同。不同的施工項(xiàng)目有以下資質(zhì)要求： （ 1） 設(shè)計(jì)招標(biāo)：設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)性工作。對(duì)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)，公開挑選勘察設(shè)計(jì)單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求最低要在丙級(jí)以上。 （ 2） 施工監(jiān)理招標(biāo)：施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進(jìn)行施工監(jiān)理招標(biāo)時(shí)，公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理。投標(biāo)人的資質(zhì)要求必須在丙級(jí)以上。 （ 3）施工企業(yè)選擇招標(biāo)：該項(xiàng)目涉及內(nèi)容廣泛，依據(jù)工程的需要采用總承包和專項(xiàng)分包相結(jié)合方式，選擇施工企業(yè)和設(shè)備公司。投標(biāo)人的資質(zhì)要求必須在丙級(jí)以上。 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 45 針對(duì)采用公開招標(biāo)的方式項(xiàng)目，在招投標(biāo)過程中，為保證項(xiàng)目的公開，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資質(zhì)有如下要求： 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目發(fā)包單位及相關(guān)部門代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由資深的專家擔(dān)任，評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，但最低不少于 5人，并且技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。 評(píng)委會(huì)成員在副高（副教授）級(jí)以上，從事本專業(yè)至少在 8年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系， 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員當(dāng)客觀公正的履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 46 基本建設(shè)項(xiàng)目擬招標(biāo)基本情況表 表 101 項(xiàng)目名稱 南大港區(qū) 廣泰家園 建設(shè)單位 南大港 信泰建筑安裝工程有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 劉國榮 聯(lián)系電話 建設(shè)內(nèi)容 廣泰家園 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 南大港 管理區(qū)一分區(qū) 總投資額 3060 萬元 是否屬于重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 資金來源 自籌 國有資金所占比例 100% 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采 用招 標(biāo)方 式 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 擬劃 分標(biāo) 段 （個(gè) ） 對(duì)投標(biāo)單位 資質(zhì)等級(jí) 要求 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 乙級(jí)及以上 設(shè)計(jì) √ √ √ 乙級(jí)及以上 土建施工 設(shè)備安裝 √ √ √ 1 貳級(jí)及以上 監(jiān)理 √ √ √ 丙級(jí)及以上 重要材料 √ √ √ 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 國家指定的媒介 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 47 第十一章 投資估算及資金籌措 估算依據(jù) 河北省建筑工程綜合定額； 河北省安裝工程綜合定額； 滄州市材料預(yù)算價(jià)格； 同類工程造價(jià)情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 開發(fā)成本 (1)土地成本，本項(xiàng)目總地價(jià)按 350元 /㎡ 計(jì)算，土地成本為 13200㎡ *350元 /㎡ =462 萬元。 (2)前期工程費(fèi)，共計(jì) 。 前期工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費(fèi) 15元 /㎡ 合計(jì) 45元 /㎡ * ㎡ 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 48 (3)建安工程費(fèi)，共計(jì) 萬元。 建安工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費(fèi) 1700 共計(jì) 1700 (4)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，共計(jì) 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 折合建筑面積 平方米單價(jià) 合價(jià) 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計(jì)） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦 公臨時(shí)設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計(jì)） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計(jì)） 合計(jì) 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 49 (5)上繳政府費(fèi)用，共計(jì) 萬元。 上繳政府費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 折合建筑平米單價(jià) （元 /平方米） 總額（萬元） 1 城市規(guī)劃費(fèi)用 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 60 3 質(zhì)檢費(fèi) 4 施工圖審查費(fèi) 5 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 6 開發(fā)費(fèi) 8 7 散裝水泥費(fèi) 3 8 施工圖消防審查費(fèi) 9 人防建設(shè)費(fèi) 32 10 氣象局技術(shù)服務(wù)費(fèi) 2 11 抗震審查費(fèi) 12 小計(jì) 11 環(huán)境監(jiān)測費(fèi) 6 合計(jì) 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 50 (6)不可預(yù)見費(fèi)用，共計(jì) 萬元。 主要有以下幾項(xiàng)： 第一，在市場條件下，建材價(jià)格是不斷變動(dòng)的，這就存在“三材”差價(jià)的因素。 第二，在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)和施工過程中變更設(shè)計(jì)時(shí)，都會(huì)增加工程費(fèi)用。 第三，用于一般自然災(zāi) 害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。 第四，工程竣工時(shí)，質(zhì)量驗(yàn)收中的修復(fù)費(fèi)用。 第五，特別是對(duì)于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠(yuǎn)，無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢必會(huì)增加地基處理費(fèi)用。 以上費(fèi)用共計(jì)： 3060萬元，為前七項(xiàng)之和。 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 3060 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費(fèi)用 462 萬元，前期費(fèi)用 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元，建筑安裝工程費(fèi) 萬元，上繳政府費(fèi)用 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用 。 。 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 51 第十二 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總建筑面積 13200 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 平方米。 全部住宅計(jì)劃三年內(nèi)全部售完， 2020 年開始預(yù)售 30%， 2020年銷售 50%， 2020 年全部售完；售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交30%，余款第二年交齊。 根據(jù)投資估算、成本分析結(jié)果和通過市場需求預(yù)測，確定銷售價(jià)格如下：住宅均價(jià)： 3000 元 /平方米 ,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)： 4800 元 /平方米。 估算表 銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 2020 2020 2020 合計(jì) 住宅（ 3000 元 /平方米） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 年 份 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 52 稅費(fèi)率：所得稅率按 25%計(jì)算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。土地增值 稅按不同增扣比計(jì)算，在各年分?jǐn)偂? 計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。 ： 收入及成本： 本項(xiàng)目銷售收入 ，產(chǎn)品總開發(fā)費(fèi)用 3060 萬元。 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)按 5％稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的 7％和 3％繳納，土地增值稅按銷售收入的 2％繳納。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金及附加 萬元，其中：營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，土地增值稅 萬元。 詳見營業(yè)稅金及附加估算表、損益表。 營業(yè)稅金及附加估算表（單位：萬元） 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 2 稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅和 教育費(fèi)附加 土地增值稅 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 53 損益表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 1 經(jīng)營收入 商品房銷售收入 自營收入 2 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本 3060 860 1800 400 3 銀行貸款利息 4 稅金及附加 5 利潤總額 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額 8 所得稅 9 稅后利潤 10 公益金 11 法定盈余公積金 12 可供投資者分配利潤 13 年末未分配利潤 經(jīng)濟(jì)效益 總投資收益率 = 可行性研究報(bào)告 河北華港泰招標(biāo)咨詢有限公司 54 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金 (全部投資 )流量表 (單位：萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 4400 1320 2200 880 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 稅金及附加 所得稅 公益金 法定盈余公積金 3 凈現(xiàn)金流量 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目總投資為 3060 萬元，銷售收入為 ，稅金及附加為 ，銷售面積 13200平方米。 BEP=總