成本法估價(jià)的認(rèn)識與思考-資料下載頁
2025-09-20 05:04本頁面
【正文】 供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會隨著供給和需求的變動(dòng)而變動(dòng)，在用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價(jià)格不成比例的變動(dòng)，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會增加房地產(chǎn)的效用時(shí)，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場認(rèn)可，其形成的價(jià)值才會得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)可是通過市場供求決定的，當(dāng)求大于供時(shí)，效用的認(rèn)可度就會提高從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當(dāng)供大于求時(shí)，效用的認(rèn)可度就會減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法估價(jià)考慮折舊時(shí)對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運(yùn)用時(shí)，應(yīng)通過市場供求狀況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價(jià)的結(jié)果。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場數(shù)據(jù)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對稅和費(fèi)的規(guī)定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其取值。 四、結(jié)束語 以上筆者對成本法估價(jià)從理論上進(jìn)行了一般性回顧性的認(rèn)識與思考，對采用成本法估價(jià)如何遵循和運(yùn)用估價(jià)原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價(jià)中，要使運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果合理和準(zhǔn)確，還有侍于估價(jià)師們在實(shí)踐中對估價(jià)理論、估價(jià)原則的進(jìn)一步的理解研究和對房地產(chǎn)市場的不斷探索。 參考資料： 柴強(qiáng)主編《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》2004年4月第一版； 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》gb/t50291—1999； “theappraisalofrealestate”11thedition中文簡體版，地質(zhì)出版社，. 第8頁 共8
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