【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性?????????附表四、敏感性分析表1：銷售價(jià)格下降10%?????????附表五、敏感性分析表2：建筑安裝費(fèi)用上升10%???????經(jīng)濟(jì)信息及技術(shù)提供咨詢服務(wù)。理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等國(guó)家的法律法規(guī)和規(guī)定；知》，計(jì)投資[1993]530號(hào)；##省、##市關(guān)于工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；批準(zhǔn)成立有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資本XXX億元。號(hào)，法定代表人XXXX。##某某公司XXXXX的建設(shè)，大大推動(dòng)了##城市的步伐，受到當(dāng)。贏得巨大社會(huì)聲譽(yù)。XXX年X月，某某公司XXXXX工程獲得XXXX稱號(hào)。購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體的大型國(guó)際化社區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目總投資萬(wàn)元。項(xiàng)目計(jì)劃20xx年1—4月完成前期規(guī)劃以及場(chǎng)地平整等工作，于20xx. 年5月動(dòng)工，計(jì)劃至20xx年6月陸續(xù)竣工。

　　

【正文】 到市政垃圾站。 項(xiàng)目施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)：項(xiàng)目施工時(shí)應(yīng)根據(jù)《 市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方法》的要求，結(jié)合項(xiàng)目所處地理位置，制定出環(huán)保措施，盡量減少對(duì)周圍自然環(huán)境造成的破壞。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過(guò)程中受到破壞的環(huán)境。 第二節(jié) 節(jié) 能 按照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JG26—95 的要求，本項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施： 一、室內(nèi)各房間均配備專用動(dòng)力線，供大負(fù)荷的家用電器使用，以降低線耗，達(dá)到減少電壓波動(dòng)，提高供電質(zhì)量的效果。 二、衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型，以節(jié)約用水。 三、推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、舒適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。 四、高層供水采用減壓閥，運(yùn)用液壓管理控制，節(jié)約能源。 五 、戶外供熱管網(wǎng)采用新型保溫材料，以降低熱量消耗。散熱器可安裝恒溫閥，按設(shè)定要求保持準(zhǔn)確的室溫。 六、盡 量加大建筑物進(jìn)深，提高住宅的保溫隔熱性能，降低能耗?？刂平ㄖ矬w形系數(shù)，使該系數(shù)盡量小于 。 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 七 、控制窗墻面積比，改善窗戶的保溫性能，采用 PVC 塑鋼窗。 八 、采用新型節(jié)能墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝。 九 、加強(qiáng)物業(yè)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，減少不必要的能源損耗。 第七章 物業(yè)管理 建立起高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的物業(yè)管理系統(tǒng)。物業(yè)管理主要內(nèi)容包括： 、保潔、綠化服務(wù)； ； 、人員進(jìn)出及車輛停放管理； 、代付有關(guān)費(fèi)用 ； ； ； ； ； 。 第八章 工程及銷售進(jìn)度安排 某某公司 XXXXX三 期工程項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間初步安排如下： 14月 ：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期工作，完成舊房拆遷、平整土地等工作，年內(nèi)實(shí)現(xiàn) “ 三通一平 ” ； 年 5月開始 二 期工程施工， 計(jì)劃自 20xx 年末至 20xx 年 6 月陸續(xù)竣工 ； 預(yù) 售 20%； 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 預(yù) 售 35%； 35%； 10%。 第九章 投資估算和資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù)： ； 省、 市關(guān)于工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 3.《建設(shè)項(xiàng)目投資估算手冊(cè)》； 4.省建筑工程綜合定額（ 1996年）、 省安裝工程綜合定額（ 1996年）、 省建筑工程綜合定額《 地區(qū)價(jià)目表（ 20xx 年）》以及類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)資料； 。 的有關(guān)規(guī)定。 二、投資估算結(jié)果 ：包括土地出讓金、遷安置補(bǔ)償費(fèi)、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 共 ； ； ； 3項(xiàng)的 3%計(jì)，共 ； 35年期利率，上浮 10%計(jì)算 ，共 ； 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 3%計(jì)，共 ； ，按 建安費(fèi)用的 3%計(jì)，共 ； 某某公司 XXXXX三 期工程開發(fā)建設(shè)總投資估算額為 。 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資 ，其資金來(lái)源包括以下三部分： 一、資本金 ，資本金由企業(yè)自籌資金解決。 二、其他自籌資金 ，包括： 20xx0萬(wàn)元； ，以銷售收入扣除應(yīng)繳稅金后的部分余額作為建設(shè)資金滾動(dòng)投入，以滾動(dòng)開發(fā)的形式累計(jì)籌集資金 。 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、銷售收入 及成本 某某公司 XXXXX 項(xiàng)目從 20xx年 5 月 開始施工建設(shè)， 20xx年年底全部建成交付使用，占地 1500 畝，總規(guī)劃建筑面積 178 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分四期實(shí)施完成。 項(xiàng)目銷售隨著工程建設(shè)同步展開，貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，同時(shí)相對(duì)于工程施工建設(shè)又有一定的前瞻性和滯后性。銷售工作從 20xx 年 5 月展開，預(yù)計(jì) 20xx年底前完成所有的商品房銷售工作。 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 考慮到本峽谷內(nèi)幕滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)，四期工程交錯(cuò)進(jìn)行，以及項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)，項(xiàng)目銷售收入按照總項(xiàng)目規(guī)模建筑面積年度銷售率來(lái)估算。為了將項(xiàng)目迅速推向市場(chǎng)，加快回籠資金，在項(xiàng)目的前期價(jià)格適當(dāng)優(yōu)惠。待項(xiàng)目分期建成投入使用，社區(qū)高尚優(yōu)美 的居住環(huán)境基本形成，市場(chǎng)人氣趨旺以后，逐漸實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。在項(xiàng)目的銷售后期，為了盡快售出剩余尾房，及 時(shí)清盤，房?jī)r(jià)適當(dāng)折價(jià)優(yōu)惠銷售。 項(xiàng)目銷售成本（含項(xiàng)目推廣費(fèi)、廣告費(fèi)）按銷售收入的 3%計(jì)算。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （三期項(xiàng)目） 4年 10% 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）盈利能力分析 ： % ： ： % 。 % （二）貸款償還能力分析 建設(shè)單位擬以銷售收入歸還 20xx0 萬(wàn)元銀行貸款， 20xx 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元， 20xx 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元， 20xx 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ， 20xx年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。 （三）盈虧平衡分析 以下為以銷售率表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式： 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =項(xiàng)目總投資 /銷售收入 （ 1銷售稅金及附加） = （ %） 100% ＝ % 以下為以銷售 面積 表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式： 盈虧平衡點(diǎn)銷售 面積 =項(xiàng)目總投資 /銷售收入 （ 1銷售稅金及附加） 項(xiàng)目銷售面積 = （ %） 100% ＝ （四）敏感性分析 選擇建筑安裝成本、銷售價(jià)格作為敏感因素，按建筑安裝成本上升10%、銷售價(jià)格下降 10%計(jì)算各財(cái)務(wù)指標(biāo)： 10%時(shí)： (l).投資利潤(rùn)率： % (2).財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (3).財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % (4).投資回收期 (5).投資 利稅率 % 10%時(shí)： (l).投資利潤(rùn)率： % (2).財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (3).財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % (4).投資回收期 (5).利稅率 %。 吉林省建設(shè)集團(tuán)有限 公司凈月樂(lè)透城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 第二節(jié) 社會(huì)效益 評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目的實(shí)施可向社會(huì)提供 XXX 套設(shè)施齊全、功能完備的住房 ，滿足近 3 萬(wàn)人的住房問(wèn)題。項(xiàng)目建成后，被一個(gè)環(huán)境幽雅、居住舒適、配套齊全的高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化居住社區(qū)所取代。 項(xiàng)目的實(shí)施有利于改善 市城市面貌，改善城市居住環(huán)境，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目同時(shí)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)等也將起到積極的作用。 因此，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。