【導讀】水平，凸顯了其發(fā)展的良好勢頭。從物流業(yè)總費用的構(gòu)成看，倉儲業(yè)保管費用增長最快，占總費用的比重有所上升。國家加大了對倉儲業(yè)固定資產(chǎn)的投資力度，各。項指標增幅基本都達到了10%以上。億元，同比上年增長%，投資總額繼續(xù)保持快速增長，但增幅明顯下降。20xx年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為246619億元，比上年增長%，加?？靷€百分點，連續(xù)5年增速達到或超過10%。全國社會物流總額為752283億元，經(jīng)濟的發(fā)展為倉儲業(yè)的投資發(fā)展提供了發(fā)展動力，促進倉儲行業(yè)需求的增加。輸相結(jié)合的物流園區(qū)將會有巨大的發(fā)展空間。海地區(qū)，18％在南部沿海地區(qū)。在入住物流園區(qū)的企業(yè)和實體中，商貿(mào)流通企。雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運營的物流園區(qū)比例仍比較低。報道，在國家發(fā)改委對全國205家物流園區(qū)的調(diào)查中，已。中國物資儲運協(xié)會對全國27個省、自治區(qū)、直轄市的63個大型倉儲企業(yè)的經(jīng)營。情況進行了調(diào)查。地區(qū)，占總量的85%。企業(yè)，以及政策支持的倉儲企業(yè)可以適當?shù)脑黾邮谛蓬~度。

　　

【正文】 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第三節(jié) 倉儲行業(yè)供給分析及發(fā)展預測 一、我國倉儲行業(yè)供給狀況分析 （一）倉儲產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大，經(jīng)營多元化 20xx 年，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，倉儲業(yè)建設增加，倉儲行業(yè)供給擴大。經(jīng)濟增長帶動了消費需求，投資規(guī)模也不斷擴大，這些都影響著倉儲行業(yè)的發(fā)展。促進了市場的繁榮。 倉儲設施作為物流節(jié)點的作用越來越 重要。主要表現(xiàn)為：一些大型的生產(chǎn)和流通企業(yè)，紛紛選擇租用或自建區(qū)域配送中心，作為自己貨物的集散地；大型運輸企業(yè)投資貨運場站，貨物分揀中心支撐著零擔貨運企業(yè)的業(yè)務發(fā)展；眾多國際企業(yè)在保稅區(qū)自建和租用大型倉儲設施，作為貨物分撥的物流平臺。 隨著倉儲功能的完善和現(xiàn)代化，倉儲企業(yè)逐漸增強服務功能，倉儲中心，物流園區(qū)的建立，提供全方位的發(fā)問，服務功能增加，向多元化方向發(fā)展。 （二） 倉儲設施建設受各方重視 在合理規(guī)劃的基礎上，許多省、市、縣都規(guī)劃了自己的物流園區(qū)。在土地嚴控的形勢下，一些地方政府注重改造原有倉儲設施和轉(zhuǎn) 產(chǎn)企業(yè)的廠房、土地，相對增加了倉儲能力；一些新規(guī)劃的園區(qū)在企業(yè)準入方面做了限制，只準許物流企業(yè)入園；一些民營的物流園區(qū)，則增加了倉儲、貨運中心、現(xiàn)貨市場的功能。同時，由于大城市土地價格高且土地緊缺，倉儲企業(yè)開始在大城市周邊地區(qū)建設物流中心。 其次是沿海和內(nèi)河港口物流中心有較大發(fā)展。 20xx 年交通部發(fā)布了沿海港口規(guī)劃，內(nèi)河運輸規(guī)劃和道路運輸樞紐建設規(guī)劃，對港口物流園區(qū)建設有較大的推動作用。由于水路運輸便宜較多，港口碼頭建設成為投資的重點領域，大量貨物從碼頭集散，造就了港口物流中心的興起，由此也推動了沿海、沿江 經(jīng)濟帶的形成。 （三） 外資企業(yè)投資建造物流中心的項目增速 普洛斯的工業(yè)地產(chǎn)項目繼續(xù)擴張，其中沈陽物流園占地 31 萬平方米，建筑面積將達 19 萬平方米； DHL 在各主要機場建設貨運中心；法國的 FM 公司在太倉和燕郊建設兩個物流中心；沃爾瑪在天津、深圳、昆山、嘉興建四個物流基地；青島灣港建設 萬噸冷藏倉庫；新加坡泰山石化在南沙建設成品油基地等等。 （四）倉儲設施發(fā)展仍顯不足 在倉儲設施方面，除運輸部門的貨運樞紐和場站等倉儲設施外，我國商業(yè)、物資、外貿(mào)、糧食、軍隊等行業(yè)中的倉儲設施相對集中。倉儲設施近年來發(fā)展迅速，年 投資規(guī)20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟導報社 9 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 模呈現(xiàn)快速增長趨勢， 1995 年我國倉儲業(yè)基本建設投資規(guī)模僅為 億元， 20xx 年為 億元，比 1995 年增長 3 倍多 ；新增固定資產(chǎn)達 億元。 根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報道，我國公共倉儲企業(yè)總數(shù)已達 10177 家，倉儲企業(yè)資產(chǎn)總額達 2578 億元， 44%的物流園區(qū)集中在東南沿海地區(qū)其中，有 26％在東部沿海地區(qū)， 18％在南部沿海地區(qū)。全國總投資在 1 億到 10 億元之間物流園區(qū)占 50％，總投資在 30 億元以上的物流園區(qū)僅占 7％。在入住物流園區(qū)的企業(yè)和實體中，商貿(mào)流通企業(yè)、貨代公司和物流公司占 %。 雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運營的物流園區(qū)比例仍比較低。根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報道，在國家發(fā)改委對全國 205 家物流園區(qū)的調(diào)查中，已經(jīng)運營（含部分建成，投入使用）的只有 49 個，在建 65 個，有 91 個物流園區(qū)尚在規(guī)劃中。 資料來源：中國物流發(fā)展報告 圖 5 倉儲建設項目類型統(tǒng)計 二、倉儲行業(yè)在建項目分析 倉儲業(yè)建設項目投資規(guī)模小，進入門檻低，各地紛紛投資建設眾多的倉儲項目，主要是港口的建設，另外還有很多原有倉庫的改造項目，建設物流園區(qū)。 倉儲行業(yè)的在建項目規(guī)模、性質(zhì)、層次各有不同， 20xx 年開始至 20xx 年上半年已經(jīng)啟動的在建項目典型的有： 河北省物流產(chǎn)業(yè)集團新建航空物流園區(qū)項目 項目內(nèi)容： 20xx 年，依托河北省物流產(chǎn)業(yè)集團專業(yè)化物流管理和石家莊機場貨運功能，建設連通河北省中南部與國內(nèi)及國外的航空物流園區(qū)。 園區(qū)占地總面積約 20xx 畝 ,包括物流作業(yè)區(qū)、倉儲保稅區(qū)、國際商業(yè)區(qū)、配套服務區(qū)和辦公區(qū)域。建成后國內(nèi)航空貨物處理能力 50 萬噸 ,國際航空貨物處理能力 20 萬噸。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟導報社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 投資估算及資金來源： 項目總投資 2 億美元，其中征用土地 4000 萬美元，基礎設施建設 14000 萬美元，物流設備和信息化系統(tǒng) 20xx 萬美元。中方擬出資 億美元，擬利用外資 8000 萬美元。 中航油集團油品倉儲物流項目 20xx 年 3 月， 中國航油集團物流有限公司油品倉儲物流項目簽約儀式在市政府會議中心舉行，該項目的落戶標志著獨山港區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展又添生力軍。平湖市領導孫賢龍、何大利、石云良、馮美仙以及有關部門負責人等參加了項目簽約儀式。 中國航油集團物流有限公司油品倉儲物流項目由中國航油集團物流有限公司投資設立。中國航油集團公司直屬國務院國資委，是國內(nèi)最大的集航空油品采購、儲運、銷售、加注為一體的國有大型航空服務保障企業(yè)， 20xx 年銷售收入在央企排名列 38 位，總資產(chǎn) 185 億元。該項目總投資 5 億元，分期進行，一期投資約 2 億元，注冊資本 5000萬元。該項目的落戶，對進一步調(diào)整優(yōu)化獨山港區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，壯大經(jīng)濟總量，提升綜合實力，起到積極的促進作用。 是近年來隨著市場需要和各地物流 園區(qū)的規(guī)劃建設而逐步發(fā)展起來的，但物流?園區(qū)?本身不是倉儲地產(chǎn)，只有購置土地、并以倉庫建設與租賃為主業(yè)定位的企業(yè)才屬于倉儲地產(chǎn)業(yè) ；說 ?倉儲地產(chǎn)業(yè)?已經(jīng)成為現(xiàn)代倉儲業(yè)的基本業(yè)態(tài)之一，是因為產(chǎn)生了一批專門建設倉庫、出租倉庫、而不做倉儲服務的企業(yè)。外資以?普洛 斯?為代表，國有企業(yè)以上海寶灣國際物流公司、武漢交通投資公司等企業(yè)為代表。?普洛斯? 20xx年進人中國，計劃在 20xx 年之前投資 15 億美元在中國建設 500 萬平方米的倉儲網(wǎng)絡，目前已建成、正在建設以及已簽約建設的倉庫面積已達 366 萬平方米，分布全國 12 個城市；?寶灣公司?在上海投資 5 億元建設了近 2O 萬平方米的倉庫，目前還在昆山等地規(guī)劃建設倉庫區(qū)；?武漢交投?計劃在武漢建設 4 個物流園區(qū)，目前 1 個園區(qū) 6 萬平方米倉庫已投產(chǎn)并全部出租，正在建設其它園區(qū)。 佛山物流中心 20xx 年 4 月珠三角配套設施最完善 的物流市場 —— 佛山易運物流市場在佛山禪城啟用，投入使用的首期工程已實現(xiàn)百分百招商；正在規(guī)劃中的二期工程建成后，有望成為珠三角最大物流市場。 首期工程占地面積 180 畝， 200 多間商鋪已全部被 120 多家物流公司入駐。作為珠三角配套設施最完善的物流市場，易運物流市場實現(xiàn)了三位一體，即物流企業(yè)的?辦公、居住和貨倉一體?，所有貨運車輛進出不收任何入場費用。易運物流市場周邊交通便利，貨運企業(yè)往來可便捷通往廣佛高速路、佛山市火車站、佛山市?一環(huán)?、白云機場等，?預計每日貨運流量將達到上萬車次?。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟導報社 11 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 該物流市場規(guī)劃中的二期工 程約占地 200 畝，預計二期建成后，易運物流市場將成為珠三角規(guī)模最大、設施最齊全的物流市場。 深圳物流園工程 深圳前海物流園填海工程計劃總投資 60 億元，是深圳六大物流園區(qū)之一，被列入深圳市重大建設項目，擬開發(fā)土地面積 平方公里，其中由市建筑工務署開發(fā)的建設范圍為 平方公里，包括海堤建筑、填海、軟基處理和 16 條市政道路建設，整個工程計劃 20xx 年完工。 該工程主要分三期進行：一期為陸海堤填筑工程，投資額約為 4 億元左右，計劃工期為 18 個月；二期為場區(qū)軟基處理工程；三期為市政道路工程，建設 16 條總長 公里的市政道路。 中國遠洋運輸江蘇集裝箱碼頭 中國遠洋運輸（集團）總公司（以下簡稱?中遠集團?）與江蘇省政府簽訂戰(zhàn)略合作框架通訊協(xié)定（以下簡稱?協(xié)定?），雙方考慮在連云港共同開發(fā) 11 個集裝箱碼頭，項目總投資將達到 10 億美元。協(xié)定顯示，雙方將在航運、物流、修造船、碼頭及其他相關領域開展全面戰(zhàn)略合作。江蘇有意與中遠集團合作早已為業(yè)內(nèi)所知。據(jù)悉， 11 個集裝箱碼頭項目完工后，總吞吐能力將達到 600 萬 TEU。到 20xx 年連云港的碼頭吞吐能力將從目前的 200 萬 TEU 增加至 400 萬 TEU。加上中遠的合資項目， 則該港的總吞吐能力將達到 1000 萬 TEU。但雙方并未對上述合作意向作出證實。此前，中遠集團已在江蘇省投資 100 多億元，參與了該省多個港口的開發(fā)與建設。實際上，此次協(xié)定的簽訂正是雙方合作有了實質(zhì)性進展的證明。業(yè)內(nèi)人士表示，作為國內(nèi)最大的航運企業(yè)，中遠集團正不斷地利用手中的航運資源，向港口碼頭產(chǎn)業(yè)拓展。對此，江蘇省高層直言?希望中遠集團在船隊發(fā)展、班輪航線開辟等方面加大支援江蘇航運業(yè)發(fā)展的力度?。?目前航運市場火爆，帶動了船舶制造、港口碼頭等上下游產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展?，天津港、青島港、營口港等多位港口產(chǎn)業(yè)人士表示， 都已經(jīng)或有意與國內(nèi)幾大航運集團建立長期戰(zhàn)略合作關系。這恰恰給中遠集團等國內(nèi)航運?大亨?延伸產(chǎn)業(yè)鏈提供了機會。就在不久前，中遠集團與廈門簽訂了合力打造海滄港區(qū)的通訊協(xié)定，與唐山簽訂了造船、港口碼頭產(chǎn)業(yè)合作框架通訊協(xié)定，還與大連簽訂合作建設大連造船項目。 港中基建 40 億建陽邏航運中 心 香港（中國）基建集團 ， 再次投資 40 億元在陽邏開發(fā)區(qū)興建國際商貿(mào)物流基地，并配合正在陽邏開發(fā)區(qū)建設的德國西門子和法國阿海琺重型輸變電設備生產(chǎn)基地建設重件碼頭，大手筆將陽邏港建設成為武漢長江航運中心。作為通江達海的港口物流企業(yè)，陽 邏港已經(jīng)在中國中部地區(qū)聲名鵲起，這也是促成該集團再簽港口物流大單的動因。重件碼頭建設即將動工， 20xx 年 6 月底以前投入使用。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟導報社 12 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 三、 20xx 年倉儲行業(yè)供給預測 （一）物流產(chǎn)業(yè)變革給倉儲發(fā)展帶來新契機 物流產(chǎn)業(yè)信息化、專業(yè)化、綜合化升高，產(chǎn)業(yè)迎來升級變革。 物流外包增加、專業(yè)化程度提高，第三方物流進一步發(fā)展 ； 物流業(yè)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)較快增長，物流業(yè)基礎條件進一步改善，物流行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力得到增強 ，這一切為倉儲行業(yè)發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境。 倉儲行業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，倉儲供給繼續(xù)擴大。 隨著物流行業(yè)與整個中 國經(jīng)濟良好的運行狀況， 20xx 年倉儲行業(yè)增加值將繼續(xù)增長。 20xx 年，全國物流業(yè)增加值為 16981 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個百分點，占全國服務業(yè)增加值的 %反映出物流業(yè)發(fā)展對服務業(yè)與國民經(jīng)濟的貢獻進一步增大。 倉儲行業(yè)是物流服務的重要方面將繼續(xù)增長。 （二）資源、政策約束將影響倉儲供給 首先是土地資源的約束。由于實施了嚴格的土地政策，土地的供應相應減少，倉儲用地很難得到滿足：一是地方政府提高投資強度要求，倉儲投資強度低于工業(yè)，倉儲用地難以獲得批準；二是土地取得成本提高幅度 大。按每畝地取得成本 25 萬元計算，每年的土地攤銷費用為每畝 萬元，每平方米為 元；如果計算購地資金利息，每平方米要承擔 元這樣每平方米庫房投入每年要在 150 元以上才能基本持平，而一般庫房很難達到這樣的收入水平，倉儲業(yè)貸款更難取得。其次是資金約束，央行六次加息，10 次上調(diào)準備金，貸款規(guī)模從緊，國際市場油價突破每桶 100 美元，給中國敲響了資源警鐘，柴油短缺，道路貨運大受影響，由此也顯示了資源狀況的脆弱性。 （三）成本升高，倉儲企業(yè)發(fā)展阻力加大，影響供給 我國當前經(jīng)濟發(fā)展中的一些因素會直接影響倉儲業(yè) 。主要表現(xiàn)在三個方面： 一是從緊貨幣政策使倉儲業(yè)的經(jīng)銷業(yè)務和質(zhì)押融資業(yè)務受到影響； 二是通貨膨脹和新《勞動合同法》的實施，使得倉儲業(yè)的人工成本、財務成本和管理成本加大，從而影響企業(yè)的盈利能力； 三是嚴格的土地政策和土地使用稅的提高，倉儲行業(yè)用地成本進一步上升。 預計 20xx 年倉儲企業(yè)的生存出現(xiàn)危機，隨著倉儲成本增加，企業(yè)的利潤減少，倉儲企業(yè)會采取緊縮政策，減少擴展和支出。 在上述因素下 20xx 年 倉儲資源將出現(xiàn)緊缺。為了消化不斷上升的成本，倉儲價格將有所上升；倉儲設施的集約化運營將進一步提高，單位面積產(chǎn)出會有 所提高；此外，由于城市的擴張與土地價格的上升，一部分倉儲企業(yè)在被迫搬遷后會經(jīng)歷較長的虧損期，最后不得不選擇退出這個行業(yè)。 倉儲行業(yè)的工具出現(xiàn)緊張。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟導報社 13 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （四） 外資企業(yè)投資建造物流中心的項目增速 ，增加供給 我國物流市場逐漸對外開放， 20 世紀 90 年代中后期，跨國物流企業(yè)紛紛進入中國并陸續(xù)通過新建、收購、合資、改建等方式擁有了龐大的倉儲設施資產(chǎn)，包括大型的物流中心、配送中心、連鎖超市、港口設施、物流園區(qū)設施等。 例