萬(wàn)科城風(fēng)情商業(yè)步行街市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-19 10:27本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】坂雪崗工業(yè)區(qū)，西起坂雪崗大道，北臨稼先路東段，南接發(fā)揚(yáng)路，土地用途為商住用地。土地總面積，總建筑面積為437670平方米，容積率為，其中，住宅398050平方米，商業(yè)30000平方米。地價(jià)為，樓面地價(jià)為2216元／平方米。劃建筑容積率≤。均樓面地價(jià)為2271元/平米。積率為）收購(gòu)，地價(jià)僅8,萬(wàn)元，樓面地價(jià)為630元/平米。區(qū)5個(gè)地區(qū)及特區(qū)內(nèi)客戶。
【正文】 2＃、 3＃ 部分 （臨街） ： 20xx0－ 25000元 /M2； ? C區(qū) 1＃ （臨湖） ： 18000－ 20xx0元 /M2； ? C區(qū) 4＃ G層 （部分臨湖） ： 16000－ 18000/M2； ? C區(qū) 4＃ 1層 （部分臨湖） ： 13000元 /M2； ? A區(qū) 1＃、 2＃ G層 ： 120xx－ 15000元 /M2； ? A區(qū) 1＃、 2＃ 1層 ： 8000－ 10000元 /M2 萬(wàn)科城商業(yè)步行街 前期累積的客戶約 900多組， 6月 11 日開(kāi)盤 當(dāng)天抽出中簽號(hào) 442組 。實(shí)際上，在開(kāi)盤之前，大部分的商鋪已經(jīng)被老客戶、內(nèi)部員工、租戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 6月 11日推出的商鋪不足 100套 ，在當(dāng)天 基本消化完畢 。 14 五、 可資 借鑒之處 1. 商業(yè)定位 —— 突破社區(qū)商業(yè) 定位，提升商業(yè)價(jià)值 萬(wàn)科 在樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般將住宅作為重點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面 ：一是商業(yè)的體量小，如 位于 深圳五和大道的萬(wàn)科四季花城， 住宅建面為 54萬(wàn)，商業(yè)僅有 5000平米；二是 萬(wàn)科的商業(yè)一般采取出售的方式，很少自己持有。 萬(wàn)科城的商業(yè)體量比較大，可能 出于 兩方面的考慮：一是政府對(duì)該地塊的配套要求為建設(shè) 30000平米的商業(yè)， 120xx平米的城市廣場(chǎng) ；二是如前面分析過(guò)的，萬(wàn)科城輻射的商圈能夠?yàn)槠渖虡I(yè)提供較高檔次、較強(qiáng)購(gòu)買力的需求支撐（見(jiàn)前面第二部分的“商圈分析”）。 因此，萬(wàn)科通 過(guò)對(duì)坂雪崗片區(qū)的商業(yè)潛力分析，將商業(yè)定位于坂雪崗獨(dú)立規(guī)劃區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心。通過(guò)吸引項(xiàng)目周邊核心商圈（ ）的 15萬(wàn)人口以及次級(jí)商圈（ 3km內(nèi)）30萬(wàn)人口的消費(fèi)力，來(lái)大大提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 2. 商業(yè)規(guī)劃 —— 采用“ Living Mall”商業(yè)模式，提升社區(qū)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值 針對(duì)萬(wàn)科城商業(yè)的大體量，萬(wàn)科 不是簡(jiǎn)單的通過(guò)建一個(gè)大賣場(chǎng)，滿足周邊客戶購(gòu)物型消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)的 ， 而是根據(jù)周邊輻射圈內(nèi)潛在客戶群文化層次較高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，通過(guò)一個(gè)綜合性的商業(yè)定位，尤其是把握區(qū)域 內(nèi)較高層次 餐飲和休閑消費(fèi)的需求，定位于風(fēng) 情商業(yè)步行街 。 在坂雪崗這個(gè)片區(qū)， 這 比 見(jiàn)到的大賣場(chǎng) 更具輻射力和吸引力。 萬(wàn)科城商業(yè)步行街是集 主題 飲食、特色購(gòu)物、娛樂(lè)休閑為一體的富有西班牙風(fēng)情的對(duì)外 開(kāi)放的商業(yè)步行街。該商業(yè)規(guī)劃的特點(diǎn)包括： ? “ 啞鈴型 ” 布局，橫貫社區(qū)，連接坂雪崗大道和貝爾街兩條主干道，增強(qiáng)集客能力； ? 合理布局，形成組團(tuán)式商業(yè)步行街區(qū)，同時(shí)與廣場(chǎng)、湖泊等核心景區(qū)充分融合，營(yíng)造“街、鋪、景”多角度多方面的建筑景觀和商業(yè)氛圍，汲取了現(xiàn)代商業(yè)的布局特色，使得購(gòu)物氛圍輕松，有親和力、消費(fèi)者心里輕松愉快，變成一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的風(fēng)情街區(qū)，有利于消 費(fèi)者在此停留，從而增加消費(fèi)的可能性； ? 業(yè)態(tài) 分區(qū)布局 上重點(diǎn)突出、主題鮮明 ： 萬(wàn)科城的商業(yè)主要包括超市組合、美食世界、休閑娛樂(lè)風(fēng)情、 時(shí)尚百貨、健身美容、汽車飾品、社區(qū)配套等幾大主題分區(qū)。 15 ? 化整為零，增加街鋪的個(gè)數(shù)：通過(guò)步行街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)所有商鋪全是街鋪，使得業(yè)主可以自主經(jīng)營(yíng)，不受其他商家的干擾，亦可共享客源。 ? 人、車動(dòng)線設(shè)計(jì)合理：人、車各行其道，互不干擾， 而且 充分考慮了高標(biāo)準(zhǔn)的道路體系、步行線路、充足的停車位設(shè)置，最大限度提升車流和人流的易達(dá)性。 通過(guò)上述規(guī)劃設(shè)計(jì)，既很好的提升了整個(gè)社區(qū)的價(jià)值，帶動(dòng)住宅的 銷售；同時(shí)又極大的提升了商業(yè)的價(jià)值。 3. 商業(yè)管理 —— 先租后售、帶租約銷售 萬(wàn)科成立了專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以規(guī)范化和制度化的管理將 商業(yè) 納入長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略軌道，并請(qǐng) 仲量聯(lián)行做前期物管顧問(wèn)，請(qǐng) 美格行作專業(yè)商業(yè)招商和銷售代理，制定了先招租、后帶租約銷售的運(yùn)作模式，對(duì)于像丹桂軒、華潤(rùn)萬(wàn)家這樣的主力店則保留不賣。 先租后售、帶租約銷售能夠保證萬(wàn)科對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)較強(qiáng)的選擇和管理能力， 從而 保證了步行街整體的商業(yè)檔次和商業(yè)形象 。 4. 商業(yè)經(jīng)營(yíng) ：化整為零，避免開(kāi)發(fā)商資金沉淀及承擔(dān) 較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 集中商業(yè)的好處是 較為純粹 、輻射力較強(qiáng) 且便于對(duì)業(yè)態(tài)的管理，小商鋪的好處是便于銷售。 萬(wàn)科這種相對(duì)集中、組團(tuán)式街鋪的形式將 集中商業(yè)和小商鋪的優(yōu)勢(shì)較好地結(jié)合在一起：一方面它通過(guò) 規(guī)劃的創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新 ，可以對(duì)業(yè)態(tài)布局發(fā)揮較大影響力，保證商業(yè)檔次；另一方面，它將集中商業(yè)化整為零， 實(shí)現(xiàn)較快銷售 ，從而快速回籠資金，避免開(kāi)發(fā)商的資金沉淀及承擔(dān)大商鋪 面臨的 較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
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