【導讀】《2020房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款送兩年VIP會員免費更新下載。周邊的商業(yè)現狀對本項目作出研判。給本項目的最終定位作出一合理的市場定。項目位于普陀區(qū)安遠路與昌化路的交界處?；啬吓R安遠路，西側為昌化路，北為新豐。路，東邊為江寧路。交通——項目北邊有輕軌的中潭路站，方便出行。步行約十分鐘左右。軌道交通線換乘，并與磁懸浮線及地鐵換乘。文化娛樂——項目步行五到十分鐘可達玉佛寺，再往北有長壽公園，周遍的文化底蘊比較高。環(huán)境——緊鄰靜安，離繁華地區(qū)以及市中心不遠。商業(yè)——周圍并無大型的商業(yè)建筑，主要以小型的商店和一些廠房為主。處于普陀與靜安區(qū)交界線上，臨近繁華地段。交通出行比較便利，附近有軌道交通M7規(guī)劃車站，在普陀設有4個站點。

　　

【正文】 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 陸、項目定位 一、定位思路 二、主樓市場定位 通過上述市場部分對初步設想的論證后，得出以下結論： ? 排除酒店式公寓產品 全市辦公樓出售市場情況 市場比較預期價 投資回報情況 價格修正 宏觀因素 區(qū)域地段因素 項目最終售價 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 27 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 依據： 單元面積的層高在 ，再結合單元面積來看，此類小戶型酒店式公寓它的自身品質及條件都存在較多的不利點。 ? 考慮小戶型辦公或 SOHO 型產品 依據： 具有良好的成長性、且有市場需求、交通條件還在進一步優(yōu)化，有利于出行。 綜合考慮，得出： 小小 戶戶 型型 SOHO 投投 資資 性性 產產 品品 三、辦公樓定價 . 客觀評價 世紀商務大廈 星海大廈 錦海大廈 長壽大廈 地段條件 100/105 100/103 100/105 100/102 環(huán)境條件 100/102 103/100 102/103 102/103 道路條件 101/103 102/101 100/100 101/102 產品條件 103/101 103/100 102/100 101/100 結果 14705 10922 10581 10680 根據客觀評價得出，項目當前市場價區(qū)間段在： 1100014000 元元 /平平 米米 。 . 投資回報率 設回報率為 X，取項目周邊租金 3540 元 /M2 月，及 97%的出租率，運用下列公式，推導 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 28 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 得出， X= 月租金 *12*出租率 售 價 X= 35（ 40） *12*97% 11000 X= 即項目周邊當前商住樓的回報率在 %%。 . 經濟效益評價 運用上述公式及得到的當前項目周邊的回報率來計算得出項目的售價在： S= 35（ 40） *12*97% 4%% = 1108511640 根據經濟效益評價，得到的售價至少在 12000元元 /平平 米米 以上。 同時，這也與上述所得到的客觀評價相 吻合。 . 修正價格 根據目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預期售價約在 1250013000 元 /平米。 綜合考慮上述論證結果，因本項目屬于宜商宜住產品，區(qū)域內目前住宅的均價已達到 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 29 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 1100013000 元 /平米，同時考慮到本項目屬于小戶型投資性產品，當前區(qū)域內此類小面積產品缺乏，而本項目的總價優(yōu)勢明顯，從市場行情及發(fā)展態(tài)勢來看它能得到市場認同，故我司認為本項目比較合理的市場售價在： 2020 年年 中中 期期 ：： 1500016000 元元 /平平 米米 總總 價價 ：： 48 萬萬 54 萬萬 /套套 四、商鋪定價 根據項 目未來的發(fā)展及品質的提升，周邊的租金并不能成為本項目考慮的范疇，所以運用了長壽路目前的租金是因為商鋪是需要一個時間年限才能來提升市場價值的產品，故對項目的預期租金將在 78 元 /平米天，得到： S= 7（ 8） *365*98% 10% = 2503928616 即： 商商 鋪鋪 1F 售售 價價 ：： 2700028000 元元 /平平 米米 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 30 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 2F：： 2200023000 元元 /平平 米米 3F：： 1600016500 元元 /平平 米米 五、商鋪業(yè)態(tài)定位 ? 項目位于 安遠路、昌化路，項目周邊業(yè)態(tài)缺乏且檔次較多，給本項目制造了商機； ? 本項目有商辦樓部分，周邊業(yè)態(tài)的空缺會給本項目帶來不利因素，應定位成與本項目具有互相協調互相支撐的業(yè)態(tài)來完善本項目的小環(huán)境； ? 本項目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進來還存在較大的困難； ? 長壽路對本項目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范圍較廣，本項目應規(guī)避與其正面的競爭，實行錯位經營； 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 31 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 ? 項目靠近玉佛城，有一定時期內仍有較多的客流會形成聚集，對于此類的消費客本項目可以作一定程度 上的把握，將其吸引； ? 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項目商業(yè)多從長遠角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶有利于本項目的長期發(fā)展，并能提升項目品質及檔次； ? 綜合情況來看，本項目適宜形成休閑餐飲類的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費力不可低估，隨著近年上海恩格而系數的不斷下降，收入水平的提高，對本項目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機。 樓層 區(qū)位（號） 業(yè)態(tài) 建議品牌類型 備注 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 32 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 1F A 便利店、小超市 羅森、喜士多 —— B 中小型餐飲 一番拉面、特色 快餐 兩區(qū)位 組合 C D 咖啡吧 —— —— E 茶吧 —— —— F 甜品店 美仕唐納滋 —— G1G3 大餐飲 中大型餐飲 具有一定規(guī)模 區(qū)位號 建筑面積（ M2） A B C D E F G1 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 33 房策網 更多資料盡在《 2020 房地產策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 樓層 區(qū)位（號） 業(yè)態(tài) 建議品牌類型 備注 2F3F G2G3 大餐飲 中大型餐飲 具有一定規(guī)模 建議： 商業(yè) 23 層面積較大，適合商家 13 層作為一個整體推入市場，同時 比較適宜大型餐飲商家進駐，具有一定的規(guī)模效應，同時也有利于項目的去化。