【正文】 目步行五到十分鐘可達玉佛寺，再往北有長壽公園，周遍的文化底蘊比較高。 這將大大帶動普陀區(qū)的房產(chǎn)，同時提高當(dāng)?shù)鼐用竦某鲂?。長壽商業(yè)圈也將建成一個區(qū)域性的休閑購物樂園。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 9 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 叁、初步想法 從本項目的地段屬性及產(chǎn)品的自身條件來看，主樓（四至十層）應(yīng)是定位于投資性產(chǎn)品，比如：小戶型辦公、 SOHO 型辦公（宜商宜住）、酒店式公寓方面考慮。其時，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機構(gòu)，只能租用高級酒店套房 。 由于當(dāng)時國家經(jīng)濟規(guī)模有限、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也有待重新架構(gòu)，商品辦公樓的市場供應(yīng)極為短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企業(yè)、外商和外國領(lǐng)事館），故未形成一個完整統(tǒng)一的市場 。 Ⅱ、 上海商品辦公樓市場于 1993— 1995 年達到高峰。 1999 年底開始，跌勢逐步趨緩，并且在 2000 年 5 月辦公樓指數(shù)同 4 月持平，成為 5 年來的首次止跌。 2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢，四季度甲級寫字樓的平均租金比上季度上升%，至 美元 /m2 金融貿(mào)易區(qū)。 市中心商務(wù)集中區(qū)。 虹橋地區(qū) 中山西路 仙霞路 古北路 虹橋路 上海最早形成的商務(wù)區(qū)。 ? 051015202530354045502002q12002q22002q32002q42003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q30%2%4%6%8%10%12%14%16%18%空置面積( 萬方) 空置率 圖表 3 上海辦公物業(yè)近年空置率 情況 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 14 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 ? . 上海市辦公產(chǎn)品價格走勢 上海辦公樓價格自上世紀(jì) 90 年代末年跌至谷底以來，隨著全國及上海經(jīng)濟的快速增長及對辦公樓產(chǎn)品需求的大幅增長，價格也不斷攀升。 ? 上海市場對 800015000 價格段的中檔辦公物業(yè)需求最大，高檔辦公次之。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 18 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 交叉分析二： 價格 消化速度[ 全市]02345321900510152025303540455080009000 900010000 1000011000110001200012000140001400017000 價格 消化速度對比 價格 套數(shù) /月 80009000 9 900010000 23 1000011000 45 1100012000 32 1200014000 19 1400017000 15 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到 20200123日 從交叉分析二中可以得出， ? 1000011000 元 /平米的產(chǎn)品它的去化速度相當(dāng)快，也可以說是這個范圍段它的市場接受度較高； ? 緊隨其后的市場需求價格段是： 1100012000 元 /平米、 900010000 元 /平米，而1200014000 元 /平米也有上升趨勢，此這種市場表現(xiàn)來看，低總價的產(chǎn)品已經(jīng)大勢所去，越來越多的理性投資客在講究價格的同時已在考量產(chǎn)品的品質(zhì)、地段以及升值潛力，這也從側(cè)面表現(xiàn)出附加值的提升也是產(chǎn)品良好去化的保 證。月） （ %） 世紀(jì)商務(wù)大廈 —— —— —— 滿租 緊貼長壽路，地段較好 星海大廈 117 4000 34 92% 臨近江寧路 145 5000 34 錦海大廈 172 8000 46 97% 近亞新生活廣場 158 5500 35 長壽大廈 171 6500 38 95% —— 134 5500 41 沙田大廈 118 3500 30 —— —— 物業(yè)管理費（元 /M2 3． 3．周邊市場小結(jié)： ? 本項目位于普陀區(qū)與近靜安的臨界點，準(zhǔn)確地說安遠路劃分了普陀與靜安，而本項目所位于的普陀區(qū)依托市府對長壽路的大力發(fā)展，目前無論是商業(yè)配套還是居住生活、出行便利程度來看，都是相當(dāng)令人滿意的； ? 本案臨近長壽 路但同時又貼著靜安區(qū)，周邊的辦公樓并不是非常成熟，可以說基本以一些上世紀(jì) 90 年代中后期的商住樓為主，住宅氛圍的成熟性遠大于辦公樓； ? 商住樓早期是出售型式，多以一些投資客及小規(guī)模企業(yè)自用； ? 通過了解二手市場可以發(fā)現(xiàn)，有部分投資客將商辦樓以出租或出售的形式活躍在三級市場，可以推斷，該類產(chǎn)品還是具有一定的市場投資價值及吸引力； ? 從目前的出租情況（包括租金、出租率）來看，處于較為穩(wěn)定的局面，個案間的差距并不大，這也可能由于早期產(chǎn)品的類似性所致； ? 對于本項目而言，在區(qū)域情況以及小環(huán)境沒有上述個案好的情況下，應(yīng)該增加項 目的附加值從而來增加投資者的信心，可以從以下幾個方面著手： ? 停車位的充足性； ? 電梯數(shù)量的設(shè)置問題，保證高峰時期避免出現(xiàn)長時間擁堵現(xiàn)象； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 22 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 ? 主樓內(nèi)的工作用餐； ? 產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)施的更新程度。 二、項目周邊市場情況分析 ： 項目周邊商業(yè)可以概述為以下幾點： 長壽路： ? 商業(yè)主要集中在長壽路沿線； ? 長壽路具有較強的吸客力； ? 憑借著亞新生活廣場的知名度、住宅氛圍的濃厚及交通的便捷性，其商業(yè)氛圍可以說是區(qū)位內(nèi)比較成熟的； 安遠路、昌化路： ? 項目周邊商業(yè)還相當(dāng)簡陋，以老平房或“居改非”形式的門面店鋪； ? 業(yè)態(tài)單一； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 24 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費更新下載 ? 人流缺乏； ? 交通便利程度還較弱； ? 商業(yè)氛圍還沒有形成； ： 長壽路是市府大力發(fā)展的商業(yè)街，除了大片住宅區(qū)所 附帶的商業(yè)外還有知名休閑廣場的支撐，故它的業(yè)態(tài)多樣性都比本項目周邊要來得成熟，也就是說，長壽路的商業(yè)幅射范圍較大，會給本項目今后的商業(yè)定位形成一定的隱性競爭。 可以從以下幾方面著手： ? 安遠路、昌化路的低檔業(yè)種業(yè)態(tài)會給本項目的商業(yè)定位造成影響，應(yīng)提高商業(yè)產(chǎn)品的競爭力； ? 與周邊低檔業(yè)態(tài)拉開差距； ? 長壽路商業(yè)成熟度較高，避免與其產(chǎn)生直面競爭，應(yīng)做到錯位競爭與經(jīng)營； ? 由于緊貼靜安區(qū)，且區(qū)域內(nèi)的發(fā)展較大，商業(yè)仍處在發(fā)展階段，未來形勢仍被看好； ? 由于周邊住宅在前兩年已基本售罄，故所附帶的商用物業(yè)供應(yīng)量基本屬于空白； ? 從商鋪的空置率及入駐情況來看，可以非?？隙ǖ氖菂^(qū)位內(nèi)的商鋪相當(dāng)緊俏。 . 投資回報率 設(shè)回報率為 X，取項目周邊租金 3540 元 /M2 . 修正價格 根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預(yù)期售價約在 1250013000 元 /平米。 。天，得到： S= 7（ 8） *365*98% 10% = 2503928616 即： 商商 鋪鋪 1F 售售 價價 ：： 2700028000 元元 /平平 米米 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020