【正文】 成， M7沿線將與大量的車站，軌道交通，磁懸浮，輕軌的換乘，交通的便利將增加次處對辦公樓或者商住樓的需求，出行便利； ? 威脅（ Threat） ? 項目 周邊未來仍有住宅所附帶的商業(yè)推案量，會帶來一定的市場擠壓； ? 項目周邊廠房較多，拆遷的不確定因素會給項目帶來一些影響，同時，也會使購買者信心受損。往北有輕軌的中潭路站。 文化娛樂 —— 項目步行五到十分鐘可達(dá)玉佛寺，再往北有長壽公園，周遍的文化底蘊(yùn)比較高。其時，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，只能租用高級酒店套房 。 2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢，四季度甲級寫字樓的平均租金比上季度上升%，至 美元 /m2 ? 051015202530354045502002q12002q22002q32002q42003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q30%2%4%6%8%10%12%14%16%18%空置面積( 萬方) 空置率 圖表 3 上海辦公物業(yè)近年空置率 情況 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 14 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 ? . 上海市辦公產(chǎn)品價格走勢 上海辦公樓價格自上世紀(jì) 90 年代末年跌至谷底以來，隨著全國及上海經(jīng)濟(jì)的快速增長及對辦公樓產(chǎn)品需求的大幅增長，價格也不斷攀升。 3． 3．周邊市場小結(jié)： ? 本項目位于普陀區(qū)與近靜安的臨界點(diǎn)，準(zhǔn)確地說安遠(yuǎn)路劃分了普陀與靜安，而本項目所位于的普陀區(qū)依托市府對長壽路的大力發(fā)展，目前無論是商業(yè)配套還是居住生活、出行便利程度來看，都是相當(dāng)令人滿意的； ? 本案臨近長壽 路但同時又貼著靜安區(qū)，周邊的辦公樓并不是非常成熟，可以說基本以一些上世紀(jì) 90 年代中后期的商住樓為主，住宅氛圍的成熟性遠(yuǎn)大于辦公樓； ? 商住樓早期是出售型式，多以一些投資客及小規(guī)模企業(yè)自用； ? 通過了解二手市場可以發(fā)現(xiàn)，有部分投資客將商辦樓以出租或出售的形式活躍在三級市場，可以推斷，該類產(chǎn)品還是具有一定的市場投資價值及吸引力； ? 從目前的出租情況（包括租金、出租率）來看，處于較為穩(wěn)定的局面，個案間的差距并不大，這也可能由于早期產(chǎn)品的類似性所致； ? 對于本項目而言，在區(qū)域情況以及小環(huán)境沒有上述個案好的情況下，應(yīng)該增加項 目的附加值從而來增加投資者的信心，可以從以下幾個方面著手： ? 停車位的充足性； ? 電梯數(shù)量的設(shè)置問題，保證高峰時期避免出現(xiàn)長時間擁堵現(xiàn)象； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 22 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 ? 主樓內(nèi)的工作用餐； ? 產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)施的更新程度。 . 修正價格 根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預(yù)期售價約在 1250013000 元 /平米。 ? 考慮小戶型辦公或 SOHO 型產(chǎn)品 依據(jù)： 具有良好的成長性、且有市場需求、交通條件還在進(jìn)一步優(yōu)化，有利于出行。 3． 1．出售： 案名 位置 單元面積 總價 單價 路段 （ M2） （元 /套） （元 /M2） 世紀(jì)商務(wù)大廈 長壽路 72 115 萬 1550016000 星海大廈 江寧路長壽路 120 126 萬 10500 錦海大廈 長壽路 130170 暫無 —— 長壽大廈 長壽路葉家宅路 130 143 萬 11000 沙田大廈 —— — — —— —— ? 面積 ? 商住樓其主要特性就是以小面積為主，適合投資； ? 面積主力段： 100 平米以下、 120170 平米； ? 區(qū)域個案內(nèi)的面積都相對集中，這也與普陀區(qū)內(nèi)商住樓的市場需求有關(guān)； ? 售價 ? 由于個案都是 90 年代后期的商住產(chǎn)品，一些配套及外立面都相對落后，當(dāng)前售價浮動在 11000 元 /平米左右； ? 且上下樓層差價浮動不大； ? 總價 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 20 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 ? 115130 萬 /套是較為集中的主力總價段，且對于購買者來說，具有相當(dāng)?shù)奈Α? 徐家匯地區(qū) 天鑰橋路 肇家浜路 宜山路 中山西路 上海城市副中心。 1997— 1999 年由于亞洲金融危機(jī)的影響，辦公樓市場陷入低谷，出現(xiàn)嚴(yán)重的空置和低租金狀況。這些都提高了未來項目周邊消費(fèi)商業(yè)建筑整體的層次，增加了項目的投資價值。在普陀區(qū)與靜安區(qū)的區(qū)交界線的位置。 環(huán)境 —— 緊鄰靜安，離繁華地區(qū)以及市中心不遠(yuǎn)。 起步期 ： 80 年代末，商品辦公樓開始出現(xiàn)于上海市場。天。 中房上海辦公樓指數(shù)1408133211851038918 907 9149901146127702004006008001000120014001600N ov 95 N ov 96 N ov 97 N ov 98 N ov 99 N ov 00 N ov 01 N ov 02 N ov 03 N ov 04 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 15 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 . 小結(jié) ? 供應(yīng)增長緩慢 ：自 2020 年 4 季度起上海辦公樓供應(yīng)量增長開始放緩，截止 2020年 3 季度市場總量為 370 萬平方米。 伍、商業(yè)篇 一、上海市商用物業(yè)簡述 商鋪一直被市場所關(guān)注及看好是因為其保值性強(qiáng)、回報率高的緣故，從目前本市商鋪的情況可以簡述為以下幾點(diǎn)： ? 商鋪出現(xiàn)明顯的外移趨勢，尤其是隨著外環(huán)線住宅房的大規(guī)模建設(shè)； ? 2020 年上海商鋪的供應(yīng)量 基本與 03 年 的供應(yīng)量持平。 綜合考慮上述論證結(jié)果，因本項目屬于宜商宜住產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)目前住宅的均價已達(dá)到 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 29 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 1100013000 元 /平米，同時考慮到本項目屬于小戶型投資性產(chǎn)品，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)此類小面積產(chǎn)品缺乏，而本項目的總價優(yōu)勢明顯，從市場行情及發(fā)展態(tài)勢來看它能得到市場認(rèn)同，故我司認(rèn)為本項目比較合理的市場售價在： 2020 年年 中中 期期 ：： 1500016000 元元 /平平 米米 總總 價價 ：： 48 萬萬 54 萬萬 /套套 四、商鋪定價 根據(jù)項 目未來的發(fā)展及品質(zhì)的提升，周邊的租金并不能成為本項目考慮的范疇，所以運(yùn)用了長壽路目前的租金是因為商鋪是需要一個時間年限才能來提升市場價值的產(chǎn)品，故對項目的預(yù)期租金將在 78 元 /平米 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 26 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會員免費(fèi)更新下載 陸、項目定位 一、定位思路 二、主樓市場定位 通過上述市場部分對初步設(shè)想的論證后，得出以下結(jié)論： ? 排除酒店式