【正文】 健身中心。這些都提高了未來項(xiàng)目周邊消費(fèi)商業(yè)建筑整體的層次，增加了項(xiàng)目的投資價(jià)值。 ? 軌道交通 M7的建成， M7沿線將與大量的車站，軌道交通，磁懸浮，輕軌的換乘，交通的便利將增加次處對(duì)辦公樓或者商住樓的需求，出行便利； ? 威脅（ Threat） ? 項(xiàng)目 周邊未來仍有住宅所附帶的商業(yè)推案量，會(huì)帶來一定的市場(chǎng)擠壓； ? 項(xiàng)目周邊廠房較多，拆遷的不確定因素會(huì)給項(xiàng)目帶來一些影響，同時(shí)，也會(huì)使購買者信心受損。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 9 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 叁、初步想法 從本項(xiàng)目的地段屬性及產(chǎn)品的自身?xiàng)l件來看，主樓（四至十層）應(yīng)是定位于投資性產(chǎn)品，比如：小戶型辦公、 SOHO 型辦公（宜商宜?。⒕频晔焦⒎矫婵紤]。主要依據(jù)是： 以上是通過對(duì)項(xiàng)目自身一些產(chǎn)品所具備的特性對(duì)本項(xiàng)目所作出的初步設(shè)想，而下面的報(bào)告則會(huì)通過一些市場(chǎng)發(fā)展情況來作一細(xì)節(jié)闡述、論證最 終得出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。 小面積產(chǎn)品 商辦樓宇裝飾及配套 自帶衛(wèi)生間 區(qū)域所具有的投資潛力 小戶型辦公 SOHO 型辦公 酒店式公寓 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 10 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 肆、辦公樓市場(chǎng)篇 一、上海市辦公樓市場(chǎng)闡述 辦公樓市場(chǎng)歷史 上海辦公樓市場(chǎng)發(fā)展至今，大致上可以認(rèn)為經(jīng)歷了三個(gè)階段，即： 史前期 ： 80 年代中期 以前 ，上海商品辦公樓的概念為 零 。當(dāng)時(shí)的辦公樓都以國有（亦稱公有）為基礎(chǔ)。其時(shí)，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，只能租用高級(jí)酒店套房 。 起步期 ： 80 年代末，商品辦公樓開始出現(xiàn)于上海市場(chǎng)。 其時(shí)中國正經(jīng)歷著改革開放，全國開始施行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以取代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入到商品市場(chǎng)。 1988 年 8 月 8 日，上海通過國際招標(biāo)出 讓了第一塊土地 ———虹橋 26 號(hào)地塊，標(biāo)志辦公樓市場(chǎng)開始啟動(dòng)。 由于當(dāng)時(shí)國家經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有待重新架構(gòu)，商品辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)極為短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企業(yè)、外商和外國領(lǐng)事館），故未形成一個(gè)完整統(tǒng)一的市場(chǎng) 。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 11 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 發(fā)展期： Ⅰ、 90 年代初，上海商品辦公樓進(jìn)入全面發(fā)展階段。 其時(shí)，國民經(jīng)濟(jì) GDP 正經(jīng)歷著成倍增長(zhǎng)，客觀上對(duì)辦公樓產(chǎn)生了 “量 ”的需求；而第一波外資潮涌入上海，隨之將甲級(jí)辦公樓的概念帶進(jìn)市場(chǎng)，提升了 “質(zhì) ”的需求。 1990 年，上海商城建成并推向市場(chǎng)，顯現(xiàn)出上海辦公樓市場(chǎng)全面發(fā)展的趨 勢(shì)。 Ⅱ、 上海商品辦公樓市場(chǎng)于 1993— 1995 年達(dá)到高峰。 1995 年以后辦公樓指數(shù)一路下跌。 1997— 1999 年由于亞洲金融危機(jī)的影響，辦公樓市場(chǎng)陷入低谷，出現(xiàn)嚴(yán)重的空置和低租金狀況。其中， 1997 年指數(shù)下跌 147 點(diǎn)，成為 1995 年中房指數(shù)出臺(tái)以來的最低點(diǎn)。 1999 年底開始，跌勢(shì)逐步趨緩，并且在 2000 年 5 月辦公樓指數(shù)同 4 月持平，成為 5 年來的首次止跌。 2000— 2001 年，上海辦公樓市場(chǎng)處于不跌不漲狀態(tài)。直到 2002 年 1 月，上海辦公樓市場(chǎng)才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，中房指數(shù)開始從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)向正數(shù)，到 5 月份價(jià)格指數(shù)上揚(yáng) 8 點(diǎn)，達(dá) 到 7 年來的最高值?；春Ｂ?、虹橋開發(fā)區(qū)、陸家嘴等區(qū)域的甲級(jí)寫字樓逐漸呈現(xiàn)出擺脫連年低迷的頹勢(shì)。 2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，四季度甲級(jí)寫字樓的平均租金比上季度上升%，至 美元 /m2天。 Ⅲ、 2002 年，上海市場(chǎng)出現(xiàn)三幢全出售型辦公樓，即黃浦區(qū)的銀晨數(shù)碼大廈、普陀區(qū)綠地科創(chuàng)大廈和浦東陸家嘴京銀大廈，打破了辦公樓市場(chǎng)長(zhǎng)期只租不售的局面，初步啟動(dòng)上海辦公樓的投資市場(chǎng)，也進(jìn)一步推動(dòng)了上海辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展 。 主要分布情況 區(qū)位 區(qū)域性質(zhì) 小陸家嘴地區(qū) 浦東南路 黃浦江 東昌路 上海的中央商務(wù)區(qū)。 金融貿(mào)易區(qū)。 淮海中路沿線 西藏中路 金陵西路 常熟路 長(zhǎng)樂路 傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)。 傳統(tǒng)高檔居住區(qū)。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 12 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 靜安寺 — 南京西路 — 人民廣場(chǎng) 北京路 烏魯木齊北路 延安路 西藏中路 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 市中心商務(wù)集中區(qū)。 高檔賓館集中區(qū)。 徐家匯地區(qū) 天鑰橋路 肇家浜路 宜山路 中山西路 上海城市副中心。 高級(jí)商業(yè)區(qū)。 虹橋地區(qū) 中山西路 仙霞路 古北路 虹橋路 上海最早形成的商務(wù)區(qū)。 虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 上海市辦公樓市場(chǎng)近況 ? . 供應(yīng)與需求 05010015020025030035040020 02 q120 02 q220 02 q320 02 q420 03 q120 03 q220 03 q320 03 q420 04 q120 04 q220 04 q30%2%4%6%8%10%供應(yīng)量( 萬方) 增長(zhǎng)率 圖表 1 上海市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)總量 2002 年以來，上海辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，增長(zhǎng)率波動(dòng)也逐漸變小，總體平穩(wěn)。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 13 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 0 .05 .01 0 .01 5 .02 0 .02 5 .03 0 .02002q1 2002q2 2002q3 2002q4 2020q1 2020q2 2020q3 2020q4 2020q1 2020q2 2020q3 1 5 0 .0 % 1 0 0 .0 % 5 0 .0 %0 .0 %5 0 .0 %1 0 0 .0 %1 5 0 .0 %2 0 0 .0 %2 5 0 .0 %3 0 0 .0 %3 5 0 .0 %消化量（萬方） 增長(zhǎng)率 圖表 2 上海市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)消化量 2020 年以后，上海辦公物業(yè)需求受到上海市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的影響，開始有了較大的增長(zhǎng)，到 2020 年第三季度，需求量首次超過了 2002 年。 ? 051015202530354045502002q12002q22002q32002q42003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q30%2%4%6%8%10%12%14%16%18%空置面積( 萬方) 空置率 圖表 3 上海辦公物業(yè)近年空置率 情況 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 14 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房