【正文】 00 % 250 4[大 ] 大眾河濱大廈 長(zhǎng)壽路 834 號(hào) 17600 300 90 10500 28 8 2020 年 8 月 17300 % 黎金苑改建綜合樓 光復(fù)西路 2077 弄 520 260 133 12000 —— 1 2020 年 6 月 260 % 振源大廈 中山北路 2052 號(hào) 10450 10450 7090 9500 —— 0 —— 0 % 7001400 虹口 天寶華庭 四平路 777 號(hào) 12300 3600 42 9500 72 70 2020 年 10 月 8700 % 金象大廈 華昌路 9 號(hào) 15000 1400 45 11000 133 65 2020 年 10 月 13600 % 閘北 眾昌金城大廈 海寧路 1389 33000 8800 3550 12000 340 60 2020 年 12 月 24200 % 華舟大廈 滬太路 315 弄 22000 21000 105135 10000 6 3 2020 年 11 月 1000 % 林頓大廈 恒豐北路 100 號(hào) 22000 6000 4550 10800 150 80 2020 年 12 月 16000 % 建誼大廈 恒豐路 218 號(hào) 28000 6000 98120 10000 50 16 2020 年 6 月 200230 2020 年 10 月 22000 % 上海白馬大廈 塘沽路 933 號(hào) 33500 14000 160190 13500 35 17[小 ] 2020 年 10 月 19500 % 250290 8[大 ] 2020 年 1 月 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 17 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 交叉分析一： 面積 消化速度[ 全市]6913 13950010203040506070804060 60100 100150 150200 200300 3 0 0 以上 面積 消化速度對(duì)比 面積 套數(shù) /月 4060 69 60100 13 100150 13 150200 9 200300 5 300 以上 0 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到 20200123日 從交叉分析一中可以得出， ? 從整體去化水平來(lái)看，小面積產(chǎn)品去化明顯占到上風(fēng)，得到相當(dāng)好的去化； ? 同時(shí)，單元面積有放大趨勢(shì)，分別集中在 60100 平米、 100150 平米兩段； ? 大面積去化速度較慢原因較多，比如，產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域?qū)傩砸约皢蝺r(jià)都可能導(dǎo)致大面積去化速度相對(duì)緩慢，但這并不意味著它與市場(chǎng)需求不符； ? 同時(shí)，從個(gè)案角度來(lái)看，部分次中心區(qū)域的小面積也因?yàn)槠焚|(zhì)不高去化速度也不甚理想。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 13 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 0 .05 .01 0 .01 5 .02 0 .02 5 .03 0 .02002q1 2002q2 2002q3 2002q4 2020q1 2020q2 2020q3 2020q4 2020q1 2020q2 2020q3 1 5 0 .0 % 1 0 0 .0 % 5 0 .0 %0 .0 %5 0 .0 %1 0 0 .0 %1 5 0 .0 %2 0 0 .0 %2 5 0 .0 %3 0 0 .0 %3 5 0 .0 %消化量（萬(wàn)方） 增長(zhǎng)率 圖表 2 上海市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)消化量 2020 年以后，上海辦公物業(yè)需求受到上海市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的影響，開(kāi)始有了較大的增長(zhǎng)，到 2020 年第三季度，需求量首次超過(guò)了 2002 年。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 12 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 靜安寺 — 南京西路 — 人民廣場(chǎng) 北京路 烏魯木齊北路 延安路 西藏中路 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。淮海路、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、陸家嘴等區(qū)域的甲級(jí)寫字樓逐漸呈現(xiàn)出擺脫連年低迷的頹勢(shì)。 1990 年，上海商城建成并推向市場(chǎng)，顯現(xiàn)出上海辦公樓市場(chǎng)全面發(fā)展的趨 勢(shì)。當(dāng)時(shí)的辦公樓都以國(guó)有（亦稱公有）為基礎(chǔ)。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 8 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 ? 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 普陀長(zhǎng)壽街道的擴(kuò)建，蘇州河的觀光區(qū)域?qū)⒁?guī)劃建一批個(gè)性化、高品質(zhì)的開(kāi)放式主題購(gòu)物公園、一條人性化的休閑步行街。 M7 線 有 14座車站可與 15 條軌道交通線換乘，并與磁懸浮線及地鐵換乘 。給本項(xiàng)目的最終定位作出一合理的市場(chǎng)定位。 項(xiàng)目南面： 項(xiàng)目西面： 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 5 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 二、項(xiàng)目概述 . 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 3509 ㎡ 總建面 ㎡ 辦公樓建面 ㎡ 商鋪建面 1644 ㎡ 輔助樓 234 ㎡ . 項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹 交通 —— 項(xiàng)目北邊有輕軌的中潭路站，方便出行。 這將大大帶動(dòng)普陀區(qū)的房產(chǎn)，同時(shí)提高當(dāng)?shù)鼐用竦某鲂小? 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 9 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 叁、初步想法 從本項(xiàng)目的地段屬性及產(chǎn)品的自身?xiàng)l件來(lái)看，主樓（四至十層）應(yīng)是定位于投資性產(chǎn)品，比如：小戶型辦公、 SOHO 型辦公（宜商宜?。?、酒店式公寓方面考慮。 由于當(dāng)時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有待重新架構(gòu)，商品辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)極為短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企業(yè)、外商和外國(guó)領(lǐng)事館），故未形成一個(gè)完整統(tǒng)一的市場(chǎng) 。 1999 年底開(kāi)始，跌勢(shì)逐步趨緩，并且在 2000 年 5 月辦公樓指數(shù)同 4 月持平，成為 5 年來(lái)的首次止跌。 金融貿(mào)易區(qū)。 虹橋地區(qū) 中山西路 仙霞路 古北路 虹橋路 上海最早形成的商務(wù)區(qū)。 ? 上海市場(chǎng)對(duì) 800015000 價(jià)格段的中檔辦公物業(yè)需求最大，高檔辦公次之。月） （ %） 世紀(jì)商務(wù)大廈 —— —— —— 滿租 緊貼長(zhǎng)壽路，地段較好 星海大廈 117 4000 34 92% 臨近江寧路 145 5000 34 錦海大廈 172 8000 46 97% 近亞新生活廣場(chǎng) 158 5500 35 長(zhǎng)壽大廈 171 6500 38 95% —— 134 5500 41 沙田大廈 118 3500 30 —— —— 物業(yè)管理費(fèi)（元 /M2 二、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況分析 ： 項(xiàng)目周邊商業(yè)可以概述為以下幾點(diǎn)： 長(zhǎng)壽路： ? 商業(yè)主要集中在長(zhǎng)壽路沿線； ? 長(zhǎng)壽路具有較強(qiáng)的吸客力； ? 憑借著亞新生活廣場(chǎng)的知名度、住宅氛圍的濃厚及交通的便捷性，其商業(yè)氛圍可以說(shuō)是區(qū)位內(nèi)比較成熟的； 安遠(yuǎn)路、昌化路： ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)還相當(dāng)簡(jiǎn)陋，以老平房或“居改非”形式的門面店鋪； ? 業(yè)態(tài)單一； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》