【正文】 態(tài)的空缺會(huì)給本項(xiàng)目帶來不利因素，應(yīng)定位成與本項(xiàng)目具有互相協(xié)調(diào)互相支撐的業(yè)態(tài)來完善本項(xiàng)目的小環(huán)境； ? 本項(xiàng)目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進(jìn)來還存在較大的困難； ? 長(zhǎng)壽路對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范圍較廣，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)避與其正面的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 31 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 ? 項(xiàng)目靠近玉佛城，有一定時(shí)期內(nèi)仍有較多的客流會(huì)形成聚集，對(duì)于此類的消費(fèi)客本項(xiàng)目可以作一定程度 上的把握，將其吸引； ? 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項(xiàng)目商業(yè)多從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶有利于本項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展，并能提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次； ? 綜合情況來看，本項(xiàng)目適宜形成休閑餐飲類的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費(fèi)力不可低估，隨著近年上海恩格而系數(shù)的不斷下降，收入水平的提高，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機(jī)。 . 修正價(jià)格 根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預(yù)期售價(jià)約在 1250013000 元 /平米。 可以從以下幾方面著手： ? 安遠(yuǎn)路、昌化路的低檔業(yè)種業(yè)態(tài)會(huì)給本項(xiàng)目的商業(yè)定位造成影響，應(yīng)提高商業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力； ? 與周邊低檔業(yè)態(tài)拉開差距； ? 長(zhǎng)壽路商業(yè)成熟度較高，避免與其產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)做到錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)； ? 由于緊貼靜安區(qū)，且區(qū)域內(nèi)的發(fā)展較大，商業(yè)仍處在發(fā)展階段，未來形勢(shì)仍被看好； ? 由于周邊住宅在前兩年已基本售罄，故所附帶的商用物業(yè)供應(yīng)量基本屬于空白； ? 從商鋪的空置率及入駐情況來看，可以非?？隙ǖ氖菂^(qū)位內(nèi)的商鋪相當(dāng)緊俏。 3． 3．周邊市場(chǎng)小結(jié)： ? 本項(xiàng)目位于普陀區(qū)與近靜安的臨界點(diǎn)，準(zhǔn)確地說安遠(yuǎn)路劃分了普陀與靜安，而本項(xiàng)目所位于的普陀區(qū)依托市府對(duì)長(zhǎng)壽路的大力發(fā)展，目前無論是商業(yè)配套還是居住生活、出行便利程度來看，都是相當(dāng)令人滿意的； ? 本案臨近長(zhǎng)壽 路但同時(shí)又貼著靜安區(qū)，周邊的辦公樓并不是非常成熟，可以說基本以一些上世紀(jì) 90 年代中后期的商住樓為主，住宅氛圍的成熟性遠(yuǎn)大于辦公樓； ? 商住樓早期是出售型式，多以一些投資客及小規(guī)模企業(yè)自用； ? 通過了解二手市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，有部分投資客將商辦樓以出租或出售的形式活躍在三級(jí)市場(chǎng)，可以推斷，該類產(chǎn)品還是具有一定的市場(chǎng)投資價(jià)值及吸引力； ? 從目前的出租情況（包括租金、出租率）來看，處于較為穩(wěn)定的局面，個(gè)案間的差距并不大，這也可能由于早期產(chǎn)品的類似性所致； ? 對(duì)于本項(xiàng)目而言，在區(qū)域情況以及小環(huán)境沒有上述個(gè)案好的情況下，應(yīng)該增加項(xiàng) 目的附加值從而來增加投資者的信心，可以從以下幾個(gè)方面著手： ? 停車位的充足性； ? 電梯數(shù)量的設(shè)置問題，保證高峰時(shí)期避免出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間擁堵現(xiàn)象； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 22 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 ? 主樓內(nèi)的工作用餐； ? 產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)施的更新程度。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 18 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 交叉分析二： 價(jià)格 消化速度[ 全市]02345321900510152025303540455080009000 900010000 1000011000110001200012000140001400017000 價(jià)格 消化速度對(duì)比 價(jià)格 套數(shù) /月 80009000 9 900010000 23 1000011000 45 1100012000 32 1200014000 19 1400017000 15 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到 20200123日 從交叉分析二中可以得出， ? 1000011000 元 /平米的產(chǎn)品它的去化速度相當(dāng)快，也可以說是這個(gè)范圍段它的市場(chǎng)接受度較高； ? 緊隨其后的市場(chǎng)需求價(jià)格段是： 1100012000 元 /平米、 900010000 元 /平米，而1200014000 元 /平米也有上升趨勢(shì)，此這種市場(chǎng)表現(xiàn)來看，低總價(jià)的產(chǎn)品已經(jīng)大勢(shì)所去，越來越多的理性投資客在講究?jī)r(jià)格的同時(shí)已在考量產(chǎn)品的品質(zhì)、地段以及升值潛力，這也從側(cè)面表現(xiàn)出附加值的提升也是產(chǎn)品良好去化的保 證。 ? 051015202530354045502002q12002q22002q32002q42003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q30%2%4%6%8%10%12%14%16%18%空置面積( 萬方) 空置率 圖表 3 上海辦公物業(yè)近年空置率 情況 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 14 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 ? . 上海市辦公產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì) 上海辦公樓價(jià)格自上世紀(jì) 90 年代末年跌至谷底以來，隨著全國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)及對(duì)辦公樓產(chǎn)品需求的大幅增長(zhǎng)，價(jià)格也不斷攀升。 市中心商務(wù)集中區(qū)。 2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，四季度甲級(jí)寫字樓的平均租金比上季度上升%，至 美元 /m2 Ⅱ、 上海商品辦公樓市場(chǎng)于 1993— 1995 年達(dá)到高峰。其時(shí)，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，只能租用高級(jí)酒店套房 。長(zhǎng)壽商業(yè)圈也將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購(gòu)物樂園。 文化娛樂 —— 項(xiàng)目步行五到十分鐘可達(dá)玉佛寺，再往北有長(zhǎng)壽公園，周遍的文化底蘊(yùn)比較高。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 4 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 貳、立地分析 一、項(xiàng)目基地位置 項(xiàng)目位于普陀區(qū)安遠(yuǎn)路與昌化路的交界處。往北有輕軌的中潭路站。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 6 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 《 2020 房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)》策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年 VIP 會(huì)員免費(fèi)更新下載 . 面積匯總 表： 編號(hào) 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 一層 二層 三層 四層 五層 六至十層 小計(jì) A1 10 10 A1a 2 2 2 2 8 A2 4 5 8 8 50 75 A2a 1 1 1 1 4 B1 1 1 1 1 4 B1a 2 2 14 14 14 18 B2 2 2 2 2 20 28 B2a 1 1 7 7 7 9 B2b 1 1 1 1 4 B2c 1 1 1 1 4 B3 1 1 7 7 7 9 C1 1 1 1 1 10 14 C1a 1 1 1 1 4 C2 1 1 7 7 7 9 C3 1 1 7 7 7 9 D1 2 2 14 14 14 18 D2 1 1 1 1 10 14 D2a 1 1