【導(dǎo)讀】《百瑞富誠X號集合資金信托計(jì)劃》可行性研究報(bào)告1-36. 內(nèi)部資料，請勿外泄。百瑞信托有限責(zé)任公司。提交日期：2020年3月8日

　　

【正文】 產(chǎn)達(dá) ，主要是土地、在建工程和其他長期資產(chǎn)。鑒于土地資源的稀缺性，隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，土地價(jià)值必然呈現(xiàn)上升趨勢 。 借款人經(jīng)營前景良好，具有較強(qiáng)的再融資能力 。 因此，借款人 具備較 強(qiáng)的償債能力。總體而言，該公司資產(chǎn)權(quán)屬明晰，資產(chǎn)質(zhì)量良好。 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 23 36 五 、項(xiàng)目情況 （一）泉州城東學(xué)園工程項(xiàng)目 概況 泉州市城東學(xué)園（新建泉州 五中、市二實(shí)小、豐澤幼兒園）項(xiàng)目是泉州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。位于安吉路南段東側(cè)，北臨海韻路，南臨毓才路，東臨迎暉路，地塊總面積 266畝，其中，泉州五中用地約 170 畝，市二實(shí)小 66 畝，豐澤幼兒園 30 畝，項(xiàng)目總建筑面積約 20 萬平方米，新校區(qū)按泉州五中總在校生 3600人、市二實(shí)小總在校生 2160人、豐澤幼兒園總在園幼兒 600人以內(nèi)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目投資估算 ，計(jì)劃于 2020年 2月年建成。 隨著泉州市城市化進(jìn)程加快和經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口快速增加，來泉?jiǎng)?wù)工人員急劇增多，進(jìn)入中 心市區(qū)學(xué)校就讀的學(xué)生逐年增加，學(xué)校設(shè)置和規(guī)模容量 現(xiàn)不能滿足適齡兒童和青少年入學(xué)的需求。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅拓展了原有的優(yōu)質(zhì)教育資源，完善新城區(qū)教育功能，而且也將滿足新的區(qū)域?qū)逃Y源的需求，讓市民能就近享受優(yōu)質(zhì)教育資源，對推動(dòng)泉州市教育事業(yè)發(fā)展具有積極意義。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)還將帶動(dòng)城東片區(qū)的聚集能力，促進(jìn)新區(qū)建設(shè)，讓有意在城東安家的泉州市民免除孩子上學(xué)的后顧之憂，使未來的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。 項(xiàng)目位于泉州市豐澤區(qū)的城東片區(qū)內(nèi)，地處安吉路南段東側(cè)，北臨海韻路，南臨毓才路，東臨迎暉 路。具體位置如下圖： 3．周邊環(huán)境情況說明 泉州市地處福建省東南部，是福建三大中心城市之一。北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明?，F(xiàn)轄鯉城、豐澤、洛江、泉港 4個(gè)區(qū)，晉江、石獅、南安 3個(gè)縣級市，惠安、安溪、永春、德化、金門（待統(tǒng)一） 5個(gè)縣和泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、泉州臺商《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 24 36 投資區(qū)。 2020年末泉州市常住人口為 786萬人，自然增長率為 %，預(yù)算內(nèi)投入教育經(jīng)費(fèi) 億元 ,比上年同期增長 %。與 2020年相比， 2020年該市幼兒園的招生人數(shù)增比為 %，畢業(yè)人數(shù)增比為 %，小學(xué)畢業(yè)人數(shù)增比為 %。由此可見，泉州市對教育資源的需求在不斷上升，尤其是對中學(xué)的需求較大。 泉州城東學(xué)園項(xiàng)目所處的豐澤區(qū)是福建省泉州市的中心城區(qū)，總面積達(dá) ，總?cè)丝?，是泉州市中心城市建設(shè)的主要區(qū)域，正在發(fā)展成為泉州市城市核心區(qū)。豐澤區(qū)曾獲得 “全國推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展工作先進(jìn)地區(qū)”、“全國體育先進(jìn)區(qū)”、“全國武術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“全省教育工作先進(jìn)區(qū)”、“全省文化先進(jìn)區(qū)”等省部級表彰榮譽(yù)稱號 41項(xiàng)。 根據(jù)《泉州市城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，豐澤區(qū)城東片 區(qū)的規(guī)劃定位為：泉州市級體育中心、科研教育基地、濱江健康宜居新城區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，該片區(qū)將規(guī)劃形成“依山、面水、一心、五團(tuán)”的總體格局。依山即西依清源山，南依大坪山、桃花山；面水即東側(cè)面向洛陽江；一心即片區(qū)核心，依托區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大型體育、醫(yī)療設(shè)施打造片區(qū)核心，同時(shí)服務(wù)洛江區(qū)萬安街道；五團(tuán)即以通源街為縱線，國道 324線及高速公路為橫線劃分的五個(gè)組團(tuán)，分別為華大組團(tuán)、西福組團(tuán)、城東組團(tuán)、霞美組團(tuán)、濱江組團(tuán)。目前城東片區(qū)轄區(qū)涉及 8 個(gè)社區(qū) 6200 戶、 21500人，是泉州中心市區(qū)東拓的重要組團(tuán)區(qū)域，規(guī)劃人口為 18 萬人。 4. 泉州城東學(xué)園項(xiàng)目 批復(fù)結(jié)果 ： 泉州市發(fā)展和改革委員會的泉發(fā)改審【 2020】 140 號文件，《關(guān)于對泉州城東學(xué)園項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 ： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，選字第 350503202010009 號，建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)為泉州市政府第77次市長辦公會議紀(jì)要【 2020】 15號 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，地字第 350503202020206號 環(huán)評報(bào)告 福建省環(huán)境保護(hù)局出具項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書，環(huán)評崗證字第 B2202020 B22020204號。 投入資金額約 ， 主要是征遷費(fèi)用和前期工程投入費(fèi)用。 前期征遷費(fèi)用約 ，其中已征用土地 223畝，支付 拆遷費(fèi)用約 6320萬元；項(xiàng)目可研、論證等前期費(fèi)用及勘察、設(shè)計(jì)、場地平整和臨時(shí)水電設(shè)施投入約 1000萬元。 6．項(xiàng)目進(jìn)度 （ 1）建設(shè)工期： 2020年 9月 2020年 2月，歷時(shí) 。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2020年 9月 2020年 12 月為第一階段，即：可研編制與相關(guān)審批手續(xù)、工程方案設(shè)計(jì)、其《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 25 36 他前期工作； 2020年 1月 2020年 2月為第二階段，即土建工程、配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào) 試及試運(yùn)行、工程竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目進(jìn)度情況詳見下表： 工程實(shí)施進(jìn)度表 工作階段 進(jìn)度計(jì)劃 內(nèi)容 季度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 第 一 階 段 可研編制與相關(guān)審批手續(xù) 工程方案設(shè)計(jì) 其他前期工作 第 二 階 段 土建工程 配套設(shè)施建設(shè) 設(shè)備安裝調(diào)試及試運(yùn)行 工程竣工驗(yàn)收 泉州市發(fā)改委批復(fù)立項(xiàng)（泉發(fā)改審【 2020】 140號）后，項(xiàng)目前期工作如規(guī)劃選址、環(huán)境影響評價(jià)、地震安全性評價(jià)、交通影響評價(jià)、可研論證等前期報(bào)審工作已全部完成。項(xiàng)目總平、方案設(shè)計(jì)以及五中初步設(shè)計(jì)已經(jīng)審批，全面進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)階段，其中五中宿舍食堂綜合樓（ 3）已完成施工招標(biāo)并確定施工單位，已進(jìn)入開工建設(shè)階段。 總 投 資 估 算 表 編號 工程或費(fèi)用名稱 計(jì)量單位 數(shù)量 綜合單價(jià)（元 /單位） 估算金額（萬元） 備注 一 工程部分投資 1 泉州五中 2 泉州市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 26 36 3 泉州豐澤幼兒園 4 教學(xué)設(shè)施 0 另計(jì) 二 其它工程費(fèi)用 1 建設(shè)用地費(fèi) 畝 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 財(cái)建 [2020]394號 3 施工圖審查費(fèi) 閩價(jià)房 [2020]99號 4 招標(biāo)代理費(fèi) 計(jì)價(jià)格 [2020]1980號 5 建設(shè)項(xiàng)目交易服務(wù)費(fèi) 閩價(jià) [2020]房 505號 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 閩價(jià) [2020]房 457號 7 工程監(jiān)理費(fèi) 發(fā)改價(jià)格 [2020]670號 8 研究試驗(yàn)費(fèi) 9 可行性研究費(fèi) 閩價(jià) [2020]房字 422號 10 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi) 閩價(jià) [2020]費(fèi) 567號 11 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 計(jì)價(jià)格 [2020]10號 12 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 閩政 [2020]房 53號 13 白蟻防治費(fèi) 閩價(jià) [2020]房 572號 14 地震安全性評價(jià)費(fèi) 閩價(jià) [1999]費(fèi)字 332號 三 工程預(yù)備費(fèi) (%) 計(jì)投資 [1999]1340號 四 工程投資 8. 項(xiàng)目社會效益簡述 泉州城東學(xué)園項(xiàng)目的建設(shè)并投入使用，將會產(chǎn)生良好的社會效益。 一是完善新城區(qū)教育功能，推動(dòng)泉州市教育事 業(yè)發(fā)展。隨著泉州市城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口快速增加，來泉?jiǎng)?wù)工人員急劇增多，進(jìn)入市區(qū)學(xué)校就讀的學(xué)生逐年增加，學(xué)校設(shè)置和規(guī)模容量不能滿足適齡兒童少年入學(xué)的需求。泉州五中 、泉州市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 和 豐澤幼兒園 三所學(xué)校在泉州市都擁有悠久的辦學(xué)歷史，曾獲得省、市級多項(xiàng)榮譽(yù)，在泉州市民中口碑較高 。項(xiàng)目建成后， 三所學(xué)校 不僅拓展了原有的優(yōu)質(zhì)教育資源，完善新城區(qū)教育功能，而且也將滿足新的區(qū)域?qū)逃Y源的需求，讓市民能就近享受優(yōu)質(zhì)教育資源，對推動(dòng) 泉州 市教育事業(yè)又好又快發(fā)展具有積極意義。 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 27 36 二 是有利于帶動(dòng)城東片區(qū)的凝聚力，加快新區(qū)的建設(shè)速度。泉州正在構(gòu)建一個(gè)宜居城市綜合體 。 城東學(xué)園項(xiàng)目的建設(shè)，讓有意在城東安家的市民免除孩子上學(xué)的后顧之憂，使未來的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)，易形成人口集聚效應(yīng)，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有利于帶動(dòng)城東片區(qū)的凝聚力，加快 了 新區(qū)的建設(shè)速度。 （ 二 ）周邊 51 號道路項(xiàng)目 1. 項(xiàng)目背景 51 號路是城東學(xué)園的重要配套項(xiàng)目。項(xiàng)目的修建將加快城東片區(qū)路網(wǎng)的形成，有利于 城東片區(qū) 的整體開發(fā)。 2. 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目道路 西起東 輔路 ，東至規(guī)劃路二， 全長 ，寬 30米，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為城市Ⅱ級次干道，配套建設(shè)照明及市政管網(wǎng)工程，項(xiàng)目總概算為 。 3. 建設(shè)工期 2020年 6月 2020年 6月，歷時(shí) 2年。 4. 項(xiàng)目合規(guī)文件 經(jīng)泉州市發(fā)改委批復(fù)《泉州市發(fā)展和改革委員會關(guān)于城東片區(qū) 51 號路市政工程立項(xiàng)的批復(fù)》，泉發(fā)改審【 2020】 142號。 泉州市規(guī)劃局批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第 350503202042020） 泉州市建設(shè)工程施工圖審查中心審查合格證（編號： FJSSKC1003812） 泉州市規(guī)劃局批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（地字第 350503202043017） 5. 項(xiàng)目已投入資金 項(xiàng)目已投入資金約 1900萬元，其中征地款項(xiàng) 720萬元、工程支出 1180萬元。 6. 工程進(jìn)展情況 施工單位已進(jìn)場施工，完成部分清表工作，進(jìn)行施工軟基處理。 六、保證措施 （一） 抵押物 地理位置 抵押物 豐澤商城中心商場 所處區(qū)域?qū)?于 市區(qū) 中心地帶，位于田安路與 豐澤 街交叉口西北角，南臨豐澤廣場、豐澤街，與煌星大廈隔路相望，東臨田安北路，隔路與泉州市青少年宮相望，北臨豐澤商城商住樓，西臨建設(shè)大廈。周圍分布著商店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、政府部門，市政 基礎(chǔ)設(shè)施齊全， 道路寬闊、出入方便， 有多條公交路線經(jīng)過，交通便利，人口密集，是泉州繁榮的商業(yè)地段。 抵押物位置示意圖 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 28 36 抵押物 （ 二 ）抵押物 概況 抵押物豐澤商城中心商場于 2020年竣工驗(yàn)收， 為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)期限伍拾年。中心商場 總建筑面積 ㎡，其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。已辦房產(chǎn)證建筑面積 ，已出售 ?，F(xiàn)評估的抵押物建筑面積，地下室 。 豐澤商城中心商場共有六層（含地下室），其中一 、四層現(xiàn)為大型商場，二、三層現(xiàn)作超市使用，五層為餐廳、酒店。中心商場內(nèi)設(shè)置有四套電梯，其中 中心 商 場 中庭設(shè)置一至五層上下自動(dòng)扶手電梯；二、三層超市設(shè)置 一套上 下自動(dòng)扶手電梯；室外設(shè)置觀光電梯兩部。中心商場內(nèi)安裝中央空調(diào)和排氣系統(tǒng)。地下室為機(jī)房、配電室、冷凍機(jī)房、水泵房、消防水池等。地面臨路南側(cè)的豐澤廣場為停車場，停車便利，極大地提升了該物業(yè)價(jià)值。 中心商場外墻部分為瓷磚貼面，部分為玻璃幕款；騎樓柱子為石板材貼面，地面為石板材輔地；一樓、四樓地面為缸磚鋪地，天棚扣板吊頂；二樓、三樓地面為瓷磚鋪地，涂料粉刷內(nèi)墻及頂 棚；五樓地面 為 瓷磚鋪地 、 缸磚鋪地，天棚部分扣板吊頂，部分墻漆粉刷。 （ 三 ） 權(quán)屬狀況 1. 房屋所有權(quán)人 ： 泉州市豐澤商城建設(shè)有限公司 于 2020年 2月取得 《 房屋所有權(quán)證 》 ， 房產(chǎn)證 登記 證書號為：泉 房權(quán)證豐澤區(qū)（豐）字第 26144 號 ， 建筑 面積為 平方米， 其中商場建筑面積 ，地下室建筑面積 。 2. 土地使用 權(quán) 證 ： 根據(jù)泉州市人民政府專題會議紀(jì)要（泉政專 100號），豐澤商城是中心城市向東拓展的標(biāo)志性建筑之一，為支 持 豐澤商城有限公司的發(fā)展，市政府原則同意緩交土地款、基礎(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi) ，在工程驗(yàn)收之后，予以先辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證。 目前泉州豐澤商城公司辦理土《百瑞富誠 X 號集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 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