【導(dǎo)讀】我司以受托人的名義將募集的信托資金用于對XX. 信托存續(xù)期內(nèi)，XX地產(chǎn)用其經(jīng)營收入或其他資金按期支付貸款利息和償還。貸款本金，我司將獲取的貸款利息作為信托收益分配給本信托計(jì)劃受益人。

　　

【正文】 南方一線城市，其市場發(fā)展和成熟較晚，尚未形成規(guī)模的炒房團(tuán)，其需求仍以剛性為主，配以少量的投機(jī)者。雖然近年來發(fā)展較快，但并未產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。 2021 年 7月項(xiàng)目周邊較具代表性樓盤銷售情況如下： 區(qū)域競爭樓盤價(jià)格一覽表 項(xiàng)目 名稱 開發(fā)商 名稱 開盤 時(shí)間 開盤均價(jià) （元 /m2） 現(xiàn)價(jià) （元 /m2） 可售面積（萬 ㎡ ） 已售比例 世茂威廉公館 XX世茂濱江新城開 發(fā)建設(shè)有限公司 6200 8000 20 78% 中觀國際 XX中關(guān)村開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司 7000 8000 92% 金色江灣 XX美德地產(chǎn)置業(yè)有限公司 7500 8000 53 87% 保利水韻長灘 黑龍江保利澳娛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13000 16000 28 66% 第五部分 項(xiàng)目相關(guān)情況分析 26 一、項(xiàng)目位置 錦觀城項(xiàng)目 位于 XX 市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北、西臨 XX 新天地居住小區(qū)、東臨中關(guān)村世府觀邸居住小區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū) 域?yàn)?XX 市政府重點(diǎn)打造的城市新區(qū)，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，自然與生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，無重大工業(yè)污染源，是城市中難得的宜居之地。 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目南接 XX 市政府，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)松北區(qū)核心商業(yè)圈，項(xiàng)目聯(lián)通政商，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃布局合理，交通、教育、醫(yī)療、金融、商業(yè)配套完善。 基礎(chǔ)設(shè)施配套 項(xiàng)目用地紅線外供水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通?等市政 配套齊備 ，規(guī)劃路設(shè)計(jì)合理； 交通 項(xiàng)目北面緊鄰松北區(qū)主干道世茂大道，東西聯(lián)通昆明路、天翔街，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 教育 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有 XX 市第九中學(xué)和前進(jìn)路小學(xué)，其中 XX市第九中學(xué)為黑龍江省重 27 點(diǎn)中學(xué)； 醫(yī)療 項(xiàng)目毗鄰 XX醫(yī)科大學(xué)附屬四院和臺灣順邁醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生中心； 金融 區(qū)域內(nèi)分布有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可滿足社區(qū)居民的多種金融服務(wù)需求； 商業(yè) 項(xiàng)目區(qū)域擬建設(shè)成為松北區(qū)核心商業(yè)圈，項(xiàng)目正對面的大型購物中心歡樂頌購物商廈和貫穿本社區(qū)的松北區(qū)步行街正在建設(shè)中，未來商業(yè)升值潛力巨大。 二、建筑指標(biāo) 規(guī)劃條件 錦觀城項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 50,274 平方米，規(guī)劃總建筑面積 132,184 平方米（其中， 平方米為歸還政府的廉租房和公 用配套設(shè)施用房 ），容積率，建筑密度 26%，綠地率 40%。按照政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)要求，規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下： 用 地 面積（平方米） 所占比例（％） 規(guī)劃建筑用地 50,274 規(guī)劃總建筑面積 132,184 地 上 住宅 38,711 % 公寓 35,946 % 公建 35,946 % 地 下 人防 5,227 % 停車場 16,354 % 總體規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃布局風(fēng)格定位 出于哈市歷史傳承、人民性格及產(chǎn)品差異化的考 慮，確定本項(xiàng)目的風(fēng)格定位 28 為現(xiàn)代風(fēng)格居住小區(qū)，追求處處精細(xì)的高品質(zhì)，外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色調(diào)柔和時(shí)尚；功能講求實(shí)用，材料品質(zhì)精良，注重環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中注重細(xì)節(jié)，力求精益求精，在簡潔、明快、自然的氛圍內(nèi)追求建筑、環(huán)境、園林的相依相融、和諧統(tǒng)一。吸取歐式現(xiàn)代設(shè)計(jì)的精神與哈市北方建筑風(fēng)格相結(jié)合，力求簡潔、實(shí)用、適用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境創(chuàng)造等方面做出新意。各單體建筑的立面造型、檐頭、門窗、陽臺的設(shè)計(jì)及在裝修、色調(diào)的處理等方面，要有創(chuàng)意和新的突破，形成圍合開閉有序，節(jié)奏韻律感強(qiáng)以及安全、 舒適、和諧、統(tǒng)一、新穎、獨(dú)特的時(shí)尚居住小區(qū)。為居民提供設(shè)施齊備、功能健全、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅、舒適宜人的入住條件，以滿足人們?nèi)粘Ｉ畹母鞣N需要。 項(xiàng)目效果圖 （ 2）總平面布置 本項(xiàng)目用地大體呈矩形分布，北臨世茂大道，南鄰市政府，東臨中關(guān)村 世府觀邸 居住小區(qū)，西臨 XX新天地開發(fā)居住小區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積 50,274 平方米。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高層住宅區(qū)、高層公寓區(qū)、多層住宅區(qū)、會(huì)所、商服和地下停車位等。總平面規(guī)劃按照不同建筑合理分區(qū)，形成高、多層建筑相間、錯(cuò)落有致的規(guī)劃布局。 29 根據(jù) XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局最新下 發(fā)的詳細(xì)性規(guī)劃要求，項(xiàng)目高層公寓區(qū)集中布置于小區(qū)北部臨世茂大道一側(cè)，規(guī)劃建設(shè) 4棟高層單元式公寓樓，其中： 2樓為酒店式公寓，規(guī)劃樓高為 18 層； 4樓為普通公寓，規(guī)劃樓高為32 層。同時(shí)規(guī)劃建設(shè) 2 層裙房作為商服用房。高層住宅區(qū)主要集中布置于小區(qū)中部的東、西兩側(cè)，規(guī)劃建設(shè) 2 棟高層單元式住宅樓，其中小區(qū)西側(cè) 6住宅樓規(guī)劃層高為 22 層，東側(cè) 7住宅樓規(guī)劃層高為 23 層；多層住宅區(qū)主要集中布置于小區(qū)的南側(cè)，規(guī)劃建設(shè) 6 棟多層單元式住宅樓，全部為地上 層，局部 3層。 在場區(qū)中東部規(guī)劃建設(shè) 1 棟主體地上 2 層的會(huì)所 （為 5樓），在場區(qū)的北部高層公寓區(qū)之間規(guī)劃建設(shè)風(fēng)雨步行街，在小區(qū)的南側(cè)鄰市政府一側(cè)規(guī)劃建設(shè) 1座跨金水河橋。根據(jù)小區(qū)不同建筑群的風(fēng)格特點(diǎn)，分別設(shè)置不同形式的綠化工程，完美的景觀將進(jìn)一步強(qiáng)化小區(qū)生態(tài)、人性化的品質(zhì)，更加注重環(huán)境綠化的處理，把景觀與綠地有機(jī)融合在一起，噴泉、雕塑、綠地、園林相依存，做到動(dòng)靜結(jié)合、景中寓景，配以別致的庭院照明設(shè)施，使整個(gè)環(huán)境更有特色，更具健康理念。在場區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置 840 個(gè)停車泊位，其中地上 150 個(gè)，地下 666 個(gè)，多層區(qū)域 24個(gè)。場區(qū)共規(guī)劃有 5個(gè)出入口，北側(cè)的世茂大道規(guī)劃建設(shè) 1 個(gè)主出 入口，東、西兩側(cè)規(guī)劃 3個(gè)次出入口和 2 處地下車庫的出入口，另外，在南側(cè)鄰市政府一側(cè)規(guī)劃建有 1 個(gè)次出入口。 戶型分布 本項(xiàng)目規(guī)劃住宅（含公寓）具體戶型分布如下： 建筑面積 數(shù)量（戶） 建筑面積占比 45～ 60平方米 263 % 60～ 75平方米 78 % 75～ 90平方米 170 % 90～ 120平方米 121 % 120～ 150平方米 168 % 165～ 180平方米 86 % 240～ 250平方米 45 % 360～ 450平 方米 6 % 480～ 570平方米 6 % 30 合計(jì) 943 100% 三、財(cái)務(wù)測算 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（ 2021 年 9 月）、國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)單位提供的其他材料與數(shù)據(jù)，比照近期同類項(xiàng)目估算如下 : 項(xiàng)目總投資估算表 單位 :萬元 項(xiàng)目總投資預(yù)算科目 總投資 已投資 未投資 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 8,941 8,941 前期工程費(fèi) 3,169 3,169 建筑安裝工程費(fèi) 21,963 6,096 15,857 基礎(chǔ) \配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2,577 2,577 銷售費(fèi)用 621 621 管理費(fèi)用 556 其他費(fèi)用 712 207 505 合計(jì) 38,539 18, 19, 注：上表已投資金額截至日期為 2021年 12月 末 從上表可知，該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為 38,539 萬元，其中：土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用 8,941 萬元、前期工程費(fèi) 3,169 萬元、建安工程費(fèi) 21,963 萬元、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 2,577 萬元，上述資金合計(jì) 36,650 萬元。 截至 2021 年 12月末， XX地產(chǎn)已投 入資金 18, 萬元。本信托計(jì)劃募集資金 18,000～ 20,000 萬元，可以使項(xiàng)目達(dá)到竣工。 項(xiàng)目定價(jià)及盈利能力預(yù)測 (1)銷售價(jià)格預(yù)測 根據(jù)對與本項(xiàng)目形象相似物業(yè)的調(diào)查、對比，考慮整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格發(fā)展趨勢，并結(jié)合本地塊在整個(gè)項(xiàng)目中的位置對銷售價(jià)格的影響、項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)等因素， 31 并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，通過市場比較法，我們認(rèn)為 項(xiàng)目均價(jià)定為 7890 元 /平方米左右比較合理。 (2)銷售安排 本項(xiàng)目去掉歸還政府的 平方米廉租房和公用配套設(shè)施用房，剩余擬用于銷售的住宅、公寓和商業(yè)等可售面積合計(jì)為 100,300 平方米。按均價(jià) 7890元 /平方米測算，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為 79,133 萬元。其回款計(jì)劃如下： 資金回款計(jì)劃表 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年上半年 合計(jì) 銷售面積（ ㎡ ） 15,335 59,617 25,348 100,300 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 7,890 7,890 7,890 7,890 銷售額（萬元） 12,099 47,034 20,000 79,133 回款額（萬元） 12,099 47,034 20,000 79,133 (3) 房屋銷售款償還信托本金和收益的 可能性 根據(jù)項(xiàng)目回款計(jì)劃，錦觀城項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年可取得銷售收入 12,099 萬元、2021 年可取得銷售收入 47,034 萬元 、 2021 年上半年可取得銷售收入 20,000 萬元， 上述資金合計(jì)為 79,133 萬元，而本信托計(jì)劃的本金，收益及信托費(fèi)用最多需要 25,848 萬元， 在優(yōu)先滿足項(xiàng)目竣工所需的資金后，仍可覆蓋產(chǎn)品本金、費(fèi)用及收益約 倍，投資較有保障。 四、項(xiàng)目現(xiàn)狀及開發(fā)進(jìn)度 四證取得情況 （ 1）《國有土地使用證》情況 2021 年 9 月 8 日和 2021 年 9月 16日， XX 市國土資源局向 XX 地產(chǎn)分別核發(fā)了編號為 哈國用（ 2021）第 090000號的《國有土地使用證》，使用面積為 49,平方米，使用權(quán)類型為出讓；編號為哈國用（ 2021）第 號的《國有土地使用證》，使用面積為 平方米，使用權(quán)類型為劃撥。上述面積合計(jì) 50,274 平方米。 （ 2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》情況 32 2021 年 4 月 13 日， XX 地產(chǎn)就錦觀城項(xiàng)目取得了 XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局核發(fā)的編號為 “哈規(guī)城（松北）地字第 [2021]20 號 ”的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該許可證載明：用地單位為 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；用地項(xiàng)目名稱為錦觀城項(xiàng)目； 用地位置為松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北；用地性質(zhì)為商業(yè)混合居住用地；用地面積為 50,274平方米，建設(shè)規(guī)模為 132,184 平方米。 （ 3）《工程規(guī)劃許可證》情況 2021 年 7 月 5 日， XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局松北分局 向 XX 地產(chǎn) 核發(fā)了編號為“哈規(guī)城（松北）建字第 [2021]21 號”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 該許可證載明： 建設(shè)單位 為 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司； 建設(shè) 項(xiàng)目名稱為錦觀城項(xiàng)目； 建設(shè) 位置為松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北；建設(shè)規(guī)模為 132,184 平方米 （地上110,603 平方米，地下 21,581 平方米） 。 （ 4）《施工許可證》情況 2021 年 1 月 6 日， XX市松北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局向 XX 地產(chǎn)核發(fā)了編號為250109202104260101（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城 4號樓及地下車庫，施工面積 平方米；編號為 250109202104260102（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城 11號樓及地下車庫，施工面積為 平方米；編號為 250109202104260103（補(bǔ)）的《建筑工程施工許可證》，許可證載明：建設(shè)單位為 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，工程名稱為錦觀城 113號樓及地下車庫，施工面積為 平方米。上述合計(jì)施工面積 132,184平方米。 綜上所述，該項(xiàng)目已全部取得四證 。 拆遷情況 該項(xiàng)目土地為城市建設(shè)用地凈地出讓，未涉及拆遷情況 。 建設(shè)情況 截至 2021 年 12月，項(xiàng)目地下工程部分已全部完工，地上高層部分主體全部起至 3 層以上，部分高層主體起至 6 層。項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2021 年 12 月竣工 ，工期 18 33 個(gè)月（ 2021 年 7月 2021 年 12月）。 五、項(xiàng)目資金需求 該項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為 38,539 萬元，其中：土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用 8,941萬元、前期工程費(fèi) 3,979 萬元、建安工程費(fèi) 21,153 萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 2,577萬元，上述資金合計(jì) 36,650 萬元。 截至 2021 年 12月末 XX 地產(chǎn)已投入資金 約為 18, 萬元，本信托計(jì)劃募集資金 18,000～ 20,000 萬元，基本可以使項(xiàng)目達(dá)到竣工， 剩余資金缺口可通過預(yù)售解決。 錦觀城項(xiàng)目現(xiàn)已投入的 18, 萬元中，注冊資本金 2,000 萬元，股東及關(guān)聯(lián)方投入 15,181 萬元，上述資金為本項(xiàng)目資本金，合計(jì) 17,181 萬元，占項(xiàng)目總投資的 %，滿足項(xiàng)目資本金比例要求。 六、信托資金如期償還的可行性 該項(xiàng)目可售部分 2021 及 2021 年的銷售總