【導(dǎo)讀】規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用許可證》。目前，土地款已全部付清，該項(xiàng)目正處于施工階段。項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)11月底可取得預(yù)。公里，距國(guó)家級(jí)濕地公園西溪濕地公里。項(xiàng)目東至紫金港路，緊靠綠城育華學(xué)校；南至文一西路，距離西溪濕地公里；西至蔣村東路，緊鄰西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校和蔣村中學(xué)；北至規(guī)劃雙龍路，緊鄰浙大紫金港校區(qū)。濃郁的人文氛圍和豐富濕地景觀環(huán)境，更是為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了良好的先決條件。內(nèi)的完善配套，更是利于西溪板塊形成高端、成熟的板塊形象。項(xiàng)目地塊的完整性將有。高達(dá)41％，確保了園區(qū)居住的舒適性。2020年2月2日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，杭州市擴(kuò)大行政區(qū)域，撤銷(xiāo)蕭山、余杭兩個(gè)縣級(jí)市，杭區(qū)、蕭山區(qū)，共8個(gè)區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市，2個(gè)縣。與2020年第五次人口普查。萬(wàn)人相比，8年來(lái)杭州常住人口共增加萬(wàn)人，增長(zhǎng)%。據(jù)調(diào)查資料計(jì)算，2020. 萬(wàn)人，占常住人口%。杭州歷史悠久，自秦時(shí)設(shè)縣治以來(lái)，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地。南宋建炎三年（1129

　　

【正文】 7 75841月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月112814974268564491277584281902020400060008000100002 0 0 9 年 1 7 月2 0 日 商品住宅成交套數(shù)2 0 0 9 年 1 7 月2 0 日 商品住宅1128 1497 4268 5644 9127 7584 28191月 2月 3月 4月 5月 6月7 月1 20日20202020 年杭州市商品住宅月度成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元 /平方米） 2020年 1 月 7 月 20 日杭州市商品住宅月度成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元 /平方米） 94818904100988686 869088299784810694689148 91419716980210253974294411004810350 1035811186143711503114283136841418714220154841333514080142701717019536154001521612967132611249311275127781282713367681105000100001500020200250002020年2020年2020年200 9年1 6月2020年9481 8904 10098 8686 8690 8829 9784 6811 8106 9468 9148 91412020年9716 9802 10253 9742 9441 10048 10350 10358 11186 14371 15031 142832020年13684 14187 14220 15484 13335 14080 14270 17170 19536 15400 15216 129672 0 0 9 年1 6 月13261 12493 11275 12778 12827 133671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1326112493112751277812827133671418102020400060008000100001202014000160002 0 0 9 年1 月 7 月2 0 日 商品住宅成交均價(jià)2 0 0 9 年1 7 月2 0 日 商品住宅13261 12493 11275 12778 12827 13367 141811月 2月 3月 4月 5月 6月7 月1 20日三 、杭州土地市場(chǎng)分析 杭州住宅土地出讓情況 01020304050600100200300400500600700800成交幅數(shù)（幅） 56 23 10總建筑面積（萬(wàn)方） 719 241 962020 年 2020 年 2020 年上半年 （注： 2020年數(shù)據(jù)截至 6月 30日，下同） 2020 年杭州主城區(qū)住宅土地成交量最大，而隨著 2020 年樓市的蕭條，土地成交驟然下滑，竟不到 2020 年成交的 1/2。今年上半 年已出讓 10 幅土地，在樓市持續(xù)熱銷(xiāo)的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性高漲，預(yù)計(jì)下半年土地拍賣(mài)的進(jìn)度可能加快。 85057508604101000202030004000500060007000800090002020年 2020年 200 9年上半年樓面均價(jià)（元/平米） 從住宅樓面均價(jià)來(lái)看，呈逐年上漲狀態(tài)。 2020 年上半年成交土地的樓盤(pán)價(jià)達(dá)到了8505 元 /平方米。 西湖區(qū)住宅土地出讓情況 02468101214161820050100150200250成交幅數(shù)（幅） 18 4 0總建筑面積（萬(wàn)方） 2 0 7 . 8 4 2 . 9 02020 年 2020 年 2020 年上半年 2020 年以來(lái)西湖區(qū)出讓土地呈下滑趨勢(shì)，其中 2020 年成交量最大，共 18 幅， 萬(wàn)平方米。 2020 年西湖區(qū)的土地成交量驟減，共成交 4 幅土地， 萬(wàn)平方米，均為本項(xiàng)目地塊。 2020 年上半年，西湖區(qū)尚未有土地出讓?zhuān)瑫簾o(wú)成交。從 2020 年讀地手冊(cè)看，2020 年可 供出讓土地較少，住宅用地僅兩幅?？梢?jiàn)，短期內(nèi)西湖區(qū)的可出讓土地較少。 小結(jié) 從土地市場(chǎng)的成交情況來(lái)看，整體市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，土地成交持續(xù)上升；從供需角度來(lái)看，西湖區(qū)土地近年來(lái)都是供小于求， 2020 年出讓的宅地，至今也有多數(shù)項(xiàng)目已推向市場(chǎng)，同時(shí)據(jù) 2020 年讀地手冊(cè)情況反映，下半年西湖區(qū)僅有兩幅宅地出讓。從這個(gè)市場(chǎng)信息面來(lái)看，本案占有一定的時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)。 四、杭州 二手房市場(chǎng)概況 20202020 年上半年杭州二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖 五、 西湖區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年上半年西湖區(qū)房源情況分析 200 9年上半年西湖區(qū)房源情況1 0467553814886373252274186375219672851135117641166104145936901000202030004000500060007000 新增供應(yīng)量（套） 月底存量（套） 月銷(xiāo)售量（套） 上半年西湖區(qū)新增上市共 2211 套，其中主要集中在 6 三個(gè)月。上半年西湖區(qū)共成交 6150 套，其中 5 月達(dá)到最高峰， 1764 套。 隨著近幾個(gè)月持續(xù)熱銷(xiāo)，西湖區(qū)市場(chǎng)存量逐月減少，截至 6 月 30 日僅有 1967 套，市場(chǎng)存量較少。 2020 年上半年西湖區(qū)銷(xiāo)售情況分析 西湖區(qū)的成交情況36945910411166176413511655314213161861690914172139150200400600800100012001400160018002020 020204000600080001000012020140001600018000 上半年西湖區(qū)共成交 6150 套，明顯大于上市量。成交量走勢(shì)跟杭州整體走勢(shì)一致，3 月開(kāi)始啟動(dòng)， 5 月達(dá)到峰值， 6 月略有回落。 成交均價(jià)呈一個(gè)平緩的 U 字形， 1 月成交價(jià)處于高位并開(kāi)始逐步下滑， 3 月、 4 月處于谷底，隨著持續(xù)熱銷(xiāo)， 5 月價(jià)格又重新回升， 6 月則有了較大幅度的提升。 2020 年下半年西湖區(qū)公寓樓盤(pán)供應(yīng)情況 所在板塊 樓盤(pán) 名稱(chēng) 總建筑 面積 （萬(wàn)方） 在售戶型 （平米） 在售 /已售 均價(jià) （元 /平米） 目前存量 09年下半年上市情況 （套） 備注 套數(shù)（套） 面積 （平米） 文教區(qū)板塊 城市 芯宇 175250 30000 108 無(wú) 預(yù)計(jì)明年上半年推出一幢酒店式公寓，戶型 50— 90方，價(jià)格預(yù)估30000元 /平米左右 三墩板塊 白馬 尊邸 14 80多 約 10000 52 約 100套 戶型 100方左右 金地 自在城 85 公寓未開(kāi)始銷(xiāo)售 公寓未開(kāi)始銷(xiāo)售 當(dāng)前公寓無(wú)房源可售 約 300套 預(yù)計(jì) 9月份推出首批公寓，面積75148方，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在13000元左右（可能會(huì)做精裝修） 申花板塊 協(xié)安 上郡 10 6 80多、130多 13000 31 約 150套 面積 約 60、 80、130方，價(jià)格在1300014000元之間。 西溪板塊 和家園 100 180230 1300017000 64 約 300套 預(yù)計(jì) 910份推出排屋和公寓新房源。公寓面積： 90方/150方，預(yù)計(jì)價(jià)格 16000元 /平米。 西溪里 25 在售房源 售馨 已售價(jià)格：邊套 15000，中間套 12020 11 180套 預(yù)計(jì) 8月中旬推出 13 17190方戶型，預(yù)價(jià)格 15000元 /平米。 西溪 蝶園 11 190 1800022020 42 規(guī)劃已出，尚未打樁 二期房源規(guī)劃1400戶，預(yù)計(jì)年底或明年年初推出部分房源。主力戶型130140方 之江板塊 朗郡 28 5390；180280 小戶型：9500；大戶型： 12020 347 約 211套 9月份加推 50— 140方，預(yù)計(jì)售價(jià) 11000元 /平米。 沐橋 /圖原公寓 200500 沐橋售價(jià)：3000035000元 /平米； 圖原公寓在售價(jià)格：1700018000元 /平米 118 約 150套 推出房源為沐橋北區(qū)圖源公寓，面積 200方 — 240方，精裝修成本 4000— 5000元，預(yù)計(jì)售價(jià)： 18000元 /平方米 當(dāng)前，西湖區(qū)主要在售住宅樓盤(pán)共 9 個(gè)，集中在西溪板塊、三墩板塊和 之江板塊。除銷(xiāo)售計(jì)劃未定的西溪蝶園外，預(yù)計(jì)新推房源共約 1391 套，以目前的銷(xiāo)售量來(lái)看，西湖區(qū) 2020 年下半年的上市量不大。 六、杭州 高端物業(yè)市場(chǎng) 分析 （注：高端公寓的單價(jià)為 20200 元 /平米以上，以下數(shù)據(jù)情況以透明售房網(wǎng)為準(zhǔn)） 2020 年上半年高端公寓供應(yīng)情況 截至 2020 年 6 月 30 日，杭州新增高端公寓 788 套。供應(yīng)最大的是上城區(qū)，主要為藍(lán)色錢(qián)江的上市體量，其次是濱江區(qū)，主要為彩虹豪庭的上市體量。此外，其它區(qū)域均無(wú)供應(yīng)量。 注：藍(lán)色錢(qián)江上市共 448 套，按拼戶型后計(jì)算。 2020 年上半年高端公 寓成交情況 上半年杭州高端公寓共成交 1655 套，自今年 5 月份起，成交量大幅上升，其中 6 月份的成交量主要來(lái)自于新開(kāi)樓盤(pán) —— 藍(lán)色錢(qián)江和彩虹豪庭。 注：藍(lán)色錢(qián)江共銷(xiāo)售 423 套，其中拼戶型房源 158 套。 從區(qū)域情況看，上城區(qū)成交量最大，主要來(lái)自近期上市的藍(lán)色錢(qián)江。此外，是西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)的成交也較大。 2020 年下半年高端公寓供應(yīng)情況 選取對(duì)象：?jiǎn)蝺r(jià)在 20200 元 /平米以上杭州主城區(qū)樓盤(pán)。 ? 在售項(xiàng)目 杭州主城區(qū)內(nèi)，在售的高端公寓單價(jià)在 20200 元 /平方米以上主要有： 所在 區(qū)域 樓盤(pán) 名稱(chēng) 總建筑 面積 在售 戶型 在售價(jià)格 下半年上市量 下次推盤(pán)計(jì)劃 銷(xiāo)售情況 （ 平米 ） （元 /平米） 濱江區(qū) 彩虹 豪庭 約 10萬(wàn)方 263 25000 26000 約 130套 預(yù)計(jì) 89月份推出，均價(jià)23000— 24000元 /平米。 在售房源已去化 80%，剩余約40套左右 江干區(qū) 東方 潤(rùn)園 360 1000萬(wàn) /套起 約 15套 7幢樓的頂層，預(yù)計(jì) 7月下旬推出，面積600900方，價(jià)格預(yù)計(jì) 2020萬(wàn)/套起 剩余 29套房源，已包含未推 15套 上城區(qū) 藍(lán)色 錢(qián)江 30萬(wàn)方 160300 29600 下半年無(wú)新房源推出 預(yù)計(jì)明年 5月份 已售 605套（協(xié)議加合同）、未售 11套 水岸 楓庭 6萬(wàn)余方 88275 26000 0 后期無(wú) 新 房源 剩余 179套（透明售房網(wǎng)，截至 7月 5日 ） 云龍十一景 約 萬(wàn)方 128140（主力戶型） 24000元 /平米起 0 后期無(wú) 新 房源 剩余 30套左右 下城區(qū) 現(xiàn)代 景苑 20萬(wàn)方 120180 20200 0 后期無(wú) 新 房源 住宅剩余 37套（透明售房網(wǎng)，截至 7月 5日 ）； 西湖區(qū) 城市 芯宇 方 175250 30000 下半年無(wú)新房源推出 預(yù)計(jì)明年上半年推出 1幢酒店式公寓。 當(dāng)前可售 103套（透明售房網(wǎng)，截至 7月 5日 ） 西溪 蝶園 11萬(wàn)方 190 18000 22020 規(guī)劃已出，尚未打樁 主力戶型： 130方、 140方。 在售房源剩余190方，約 30套左