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【正文】 ..................... 18 供電 .................................................... 18 通訊與網(wǎng)絡(luò) .............................................. 18 供熱 .................................................... 18 供水條件 ................................................ 18 4項目建設(shè)方案 .................................................. 19 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 3 頁 共 35 頁 建設(shè)方案設(shè)計原則 ........................................ 19 總平面布置 .............................................. 19 建筑設(shè)計方案 ............................................ 19 給排水暖通設(shè)計方案 ...................................... 20 電氣設(shè)計方案 ............................................ 20 5節(jié)能 .......................................................... 21 建筑節(jié)能技術(shù) ............................................ 21 節(jié)能措施 ................................................ 22 其他環(huán)節(jié)的節(jié)能 .......................................... 23 6消防 .......................................................... 23 設(shè)計依據(jù) ................................................ 23 消防設(shè)施與措施 .......................................... 23 7環(huán)境保護 ...................................................... 24 環(huán)境保護質(zhì)量治理標準 .................................... 24 主要污染源與污染物 ...................................... 24 治理措施 ................................................ 24 8組織機構(gòu)及人力資源配置 ........................................ 25 組織機構(gòu) ................................................ 25 勞動定員 ................................................ 26 9項目實施計劃 .................................................. 26 項目實施原則 ............................................ 26 項目實施進度計劃 ........................................ 26 10工程招標 ..................................................... 28 11投資估算及資金籌措 ........................................... 28 編制說明 ............................................... 28 投資估算 ............................................... 28 投資構(gòu)成及資金籌措 ..................................... 29 12財務(wù)評價 ..................................................... 29 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ....................................... 29 項目總投資構(gòu)成 ......................................... 30 財務(wù)評價結(jié)論 ........................................... 33 13社會評價 ..................................................... 34 14結(jié)論 ......................................................... 34 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 4 頁 共 35 頁 1 總論 項目名稱及承辦單位 項目名稱 深航翡翠城 項目承辦單位 深航（沈陽）置業(yè)有限公司 承辦單位性質(zhì) 有限責任公司（ 合資 ） 法定人代表人 郭迎軍 注冊地址 沈陽市 和平 區(qū) 可行性研究報告編制單位 深航（沈陽）置業(yè)有限公司 項目承辦單位概況 深航（沈陽）置業(yè)有限公司 編制依據(jù)和范圍 編制依據(jù) 國家計委以計辦投資（ 2020） 15 號文件審定出版的《投資項目可行性研究指南》 國家及遼寧省政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要 沈陽市城市建設(shè)規(guī)劃 沈陽市現(xiàn)行的有關(guān)政策及法規(guī) 土地出讓的有關(guān)合同文件 項目建議書及其批復(fù)文 件 沈陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 編制《報告》的委托合同 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 5 頁 共 35 頁 １１、其它有關(guān)依據(jù)資料 可行性研究范圍 項目建設(shè)的必要性 項目的建設(shè)方案、建設(shè)標準 公用工程和可利用的資源條件 項目運行的管理體制 項目投資與資金籌措 社會、經(jīng)濟效益分析 擬建項目概況 深航翡翠城項目總占地 ，其中：“南地塊”面積約為 ，“北地塊”面積 。本可研只限于南地塊工程的開發(fā)建設(shè)。 本項目工程占地面積 萬平方米 ，規(guī)劃總建筑面積 305103 平方米 ，地上建筑面積248385平方米 。項目規(guī)劃為住宅小區(qū)，兼有臨街商業(yè)，其中住宅建筑面積 228065平方米 ，為地上總建筑面積的 %，商業(yè)建筑面積為 16070平方米 ，占地上總建筑面積的 %。地下建筑面積 (含人防 ) 萬 平方米 。 規(guī)劃方案包括疊院，高層，少量聯(lián)排別墅等，項目以新古典主義為主要建筑風格，充分挖掘地塊的景觀價值，以景觀資源最大化作為規(guī)劃布局的基本原則，突破性地提出“將城市公園引入小區(qū)”的概念，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和細節(jié)、注重生態(tài)環(huán)境和社區(qū)文化的 營造、注重人與人之間的和諧溝通，景觀與建筑交錯融合，將帶給居住者高尚的生活體驗 。 項目擬建地點 深航翡翠城位于長白島濱堤路和長白大道交界處： 東： 長白大街 西： 30米規(guī)劃路 南： 長白七路 北： 30米規(guī)劃路 項目提出背景及建設(shè)的必要性 目前，長白島已完成土地出讓 330 公頃，完成土地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施投入 70余億元，規(guī)劃路網(wǎng)總長 71 公里，已完成修建 51 公里。完成房地產(chǎn)開發(fā)項目 280 萬平方米， 400 余棟風格各異的樓宇拔地而起。多所市區(qū)優(yōu)質(zhì)幼兒園、一流的中小學以已陸續(xù)竣工。 2020 年長白島更榮獲了 “沈陽最具 影響力行政新區(qū) ”稱號，此次又榮獲 “中國最具發(fā)展?jié)摿u城 ”大獎，獲得了廣泛認同 。 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 6 頁 共 35 頁 2020 年起，長白島將重點謀劃建設(shè)四大特征明顯的現(xiàn)代商業(yè)中心，分別為長白大街與長白七路交會區(qū)域的 “大十字 ”商業(yè)中心、內(nèi)河入水口 “金三角 CBD”商業(yè)中心、長白島南部商業(yè)長廊和 “沿河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶 ”。將大力引進總部經(jīng)濟、星級酒店、大型綜合性購物中心、品牌名品名店群、高檔寫字樓、大型超市、超級娛樂業(yè)、商業(yè)摩爾等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài) ， 望長白島，她的未來一定會是一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)門類齊全，充滿生機和活力、光芒四射、熠熠生輝的 “和諧島 城 ”形象。一個擁有 “渾河明珠、鉆石寶地 ”冠冕的 “新都心 ”，必將以其輝煌的成就達到市委要求的 “沈陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的制高點 ”的全新高度 。 本案正是在這樣一個商業(yè)氛圍濃厚、住宅小區(qū)稀缺的環(huán)境中建設(shè)的住宅區(qū)，它的建成將給投資者、居住者帶來豐厚的利益和福祉 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目用地平衡表 項 目 計量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 ㎡ 127362 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 1723 總建筑面積 ㎡ 305103 地上建筑面積 ㎡ 248385 住宅建筑面積 ㎡ 228065 商業(yè)建筑面積 ㎡ 16070 文化活動站 ㎡ 383 社區(qū)用房 ㎡ 192 物業(yè)用房 ㎡ 686 半地下室 ㎡ 2989 地下建筑面積 ㎡ 56718 停車位 個 1642 容積率 總建筑密度 % 綠化面積 % 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 7 頁 共 35 頁 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標匯總表 主要經(jīng)濟指標 評價結(jié)果 項目總投資（萬元） 93, 銷售總收入（萬元） 150, 稅前利潤總額（萬元） 39, 稅后利 潤總額（萬元） 29, 稅前利潤率 % 稅后利潤率 % 稅前 財務(wù)內(nèi)部 收益率 % 稅后 財務(wù)內(nèi)部 收益率 % 稅前全部投資凈現(xiàn)值 FNPV（萬元） 27, 稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV（萬元） 18, 研究結(jié)論與建議 本項目地理位置 處于沈城絕版獨特地段 ，交通便捷，生活方便； 2020 年后 周邊市政配套設(shè)施齊全，商業(yè)、醫(yī)院、學校均 將 成規(guī)模， 隨著連接三好街與長白島的重要交通樞紐三好橋即將 通車。這 無疑是為長白島上的樓盤又鍍上了一層金 ，使得在長白島置業(yè)成為熱潮。選擇長白的人，主要是看重了其便利的交通條件和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，也正是這兩點決定了島上樓盤未來不可限量的發(fā)展?jié)摿?。 建議項目建設(shè)單位在下一步 環(huán) 計中對建筑密度、層高、規(guī)模等有關(guān)問題與相關(guān)單位進一步協(xié)商落實；對住宅、商業(yè)等建筑的抗震性能及結(jié)構(gòu)構(gòu)造進行詳盡的研究與討論；加強開發(fā)力度，多渠道籌集資金，提高工程質(zhì)量、縮短工期，做好項目策劃及營銷工作，利用報刊媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、廣播媒體、電視媒體等效應(yīng)，從不同角度進行全方位、多角度的立體宣傳，以盡可能多的受到人群的關(guān)注與支持，以達到預(yù)期的聲勢和效果，促進項目的熱銷。 2項目投資環(huán)境、市場研究 沈陽市宏觀環(huán)境分析 積極擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長 沈陽經(jīng)濟運行呈現(xiàn) 67年一個周期的扇型增長規(guī)律， 20202020年為沈陽經(jīng)濟的調(diào)整年份，新一輪增長自 2020年起發(fā)力激增，受東北振興的政策利好， 2020年增速創(chuàng)歷史新高，一躍至全國十五個副省級城市的一級陣營。 從 20202020年沈陽經(jīng)濟的運行情況來看，仍保持著較高增長勢頭，顯示經(jīng)濟正穩(wěn)步增長。據(jù)經(jīng)濟周期規(guī)律， 20202020年將進入調(diào)整階段。但是 沈陽 市政府 將加大固定資產(chǎn)投資力度 ， 通過增 加政府投資帶動社會投資，鼓勵引導民間投資，同時，把擴大消費與完善收入分配政策、發(fā)展服務(wù)業(yè)、擴大就業(yè)結(jié)合起來，積極鼓勵居民消費，大力培育消費熱點，穩(wěn)定擴大住房、汽車等大宗消費，發(fā)展社會商業(yè)、物業(yè)、家政等服務(wù)性消費，開發(fā)旅游、文化、體育健身等熱點消費。 由于沈陽經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚， 沈陽20202020年 GDP仍將保持兩位數(shù)以上增長，高于全國 平均水平，發(fā)展后勁十足。 （見表 1） 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 8 頁 共 35 頁 總量 繼續(xù)走高，增速趨緩 固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高， 2020年投資增長率為 %，是推動沈陽經(jīng)濟增長的主要推動力。 20202020年固定資產(chǎn)投資 增速有較大幅度回落。 但是 20202020年投資總量每年以 600700億元增加，增加量是 2020年固定投資總額的二倍，是 2020年的 ，因此固定資產(chǎn)投資仍是拉動沈陽經(jīng)濟增長的主力軍 。（見表 2） 表2 : 2 0 0 2 2 0 0 8 年沈陽固定資產(chǎn)投資額( 單位: 億元, 2 0 0 8 年預(yù)計數(shù))050010001500202025003000350001020304050607080固定資產(chǎn)投資總額 380 557 971 1363 3000增長率（% ） 272020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 購買能力 顯著提高 表3 : 2 0 0 2 2 0 0 8 年沈陽市居民人均可支配性收入與消費性支出差額與各增長率0202040006000051015