【導(dǎo)讀】市場分析，產(chǎn)品定位，概念設(shè)計，針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析。組織相關(guān)專業(yè)人員對項目進行綜合分析論證。了解土地的詳細指標，發(fā)展前景，規(guī)劃設(shè)計條件，周邊配套情況，現(xiàn)場勘察。根據(jù)區(qū)位環(huán)境，獲取方式、土地價格，土地背景，區(qū)域建安成本，政府收費情況，市場概況，初步對信息進行篩選。土地運作，洽談合同，結(jié)合法律顧問意見簽訂合同。通過各種渠道搜集土地信息，為項目儲備做好基礎(chǔ)工作。組織相關(guān)人員確定產(chǎn)品形態(tài)、檔次、標準，根據(jù)開發(fā)計劃制定工程進度節(jié)點和總體經(jīng)濟指標及各分項工程經(jīng)濟指標要求。根據(jù)多方資源信息，結(jié)合公司實際情況制定分期開發(fā)計劃，依據(jù)開發(fā)計劃，測算各期所需費用，明確啟動資金額度。驗房交房，物業(yè)所需資料交接，工程維修，工程決算及資料移交。整理匯編各項資料，組織參建單位驗收，辦理竣工備案證，檔案資料移交，編制項目使用說明書，進行綜合驗收。

　　

【正文】 行政專員車輛違章處理行政專員車輛保養(yǎng)行政專員車輛責(zé)任人申請，人事行政部查驗并簽署意見，主管領(lǐng)導(dǎo)同意，保養(yǎng)，查驗保養(yǎng)單據(jù)，簽字報銷，資料存檔。車輛使用行政專員 車輛責(zé)任人對本人使用車輛的安全存放、保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生負責(zé)，車輛為責(zé)任人和本工作系統(tǒng)的業(yè)務(wù)交通工具，未經(jīng)公司批準不準外借他人使用。車輛使用人員應(yīng)自覺遵守交通規(guī)則，保障車輛和自身安全。凡因違章造成的任何責(zé)任均有使用人承擔(dān)。車輛事故處理行政專員車輛責(zé)任人負責(zé)配合公安部門調(diào)查并及時和保險公司溝通賠償事宜，處理后資料報行政部存檔。二、人事管理系統(tǒng)三級流程（一）、人事招聘實施流程擬定招聘稿、準備招聘資料(人事專員)刊發(fā)招聘廣告(人事專員)初 試(人事專員)人事行政部、用人部門經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)復(fù)試確定合適人選（人事經(jīng)理）通知報到(人事專員)組織入職前培訓(xùn)(人事專員)建立、健全人事檔案、簽訂勞動合同(人事專員)安排新進員工到相關(guān)部門報到試用(人事專員)跟蹤考察(人事專員)（二）、人事招聘審批流程需增加員工部門書面提出用人申請，并詳細列出用人條件用人部門主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見人事部主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見書總經(jīng)理簽批人事行政部實施招聘（三）、員工轉(zhuǎn)正（晉級）流程員工填寫轉(zhuǎn)正（晉級）申請表部門經(jīng)理簽批意見部門主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見人事主管簽批意見行政副總簽批意見總經(jīng)理簽批意見辦理實施（四）、員工辭職流程個人提出辭職申請部門經(jīng)理簽批意見部門主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見人事主管簽批意見行政副總簽批意見總經(jīng)理簽批意見辦理工作移交手續(xù)薪金結(jié)算（五）、員工社會保險辦理流程員工個人申請部門經(jīng)理簽批意見部門主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見人事行政部簽批意見（人事經(jīng)理）人事行政部主管領(lǐng)導(dǎo)簽批意見總經(jīng)理簽批人事行政部辦理實施（人事專員）（六）、工資發(fā)放流程填寫月度考勤表（行政專員）考評情況統(tǒng)計（人事專員）人事變動統(tǒng)計（人事專員）擬定工資發(fā)放通知單（人事專員）人事行政經(jīng)理審核、副總簽批下發(fā)財務(wù)部（人事專員）財務(wù)部編制工資表（出納）財務(wù)部經(jīng)理審核簽字人事主管審核簽字總經(jīng)理簽批財務(wù)部發(fā)放工資（出納）財務(wù)部一級工作流程成本預(yù)測、稅務(wù)分析、貨幣風(fēng)險、經(jīng)濟效益分析（項目利潤率 、投資回報率及主要經(jīng)濟指標）、綜合意見提交項目投資分析經(jīng)理，會計師、審核開發(fā)計劃投資規(guī)模經(jīng)理編制資金分析報告（經(jīng)營計劃分析、物業(yè)經(jīng)營分析、資金分析）規(guī)模建議日常財務(wù)管理（經(jīng)理, 會計師，出納）財務(wù)制度建立、預(yù)算管理、資金管理、成本費用管理、資產(chǎn)管理、融資管理、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析項目財務(wù)決算經(jīng)理，會計師編制項目財務(wù)決算書（含預(yù)算對比分析）財務(wù)部二級工作流程一、投資收益分析流程編制成本預(yù)測表(經(jīng)理 )編制稅金估算表,做出稅務(wù)分析(經(jīng)理 )營業(yè)稅及附加,所得稅,土地增值稅基本稅率,是否享受地方優(yōu)惠,與國家政策有無沖突, 及如何解決編制經(jīng)濟效益分析(經(jīng)理 )預(yù)測項目利潤率,投資回報率及主要的經(jīng)濟指標投資風(fēng)險分析及結(jié)論（財務(wù)總監(jiān)）根據(jù)效益分析及政策市場因素做出項目經(jīng)濟可行性，抗風(fēng)險能力，投資預(yù)期，收回投資等結(jié)論二、審核開發(fā)計劃投資規(guī)模流程編制投資計劃與資金籌措表（經(jīng)理）編制投資成本費用估算匯總表（經(jīng)理）根據(jù)項目運營部資金投入計劃（各期地價、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施、建安、配套、開發(fā)間接費、開發(fā)費用等的投入安排情況)編制銷售總收入測算表（經(jīng)理）根據(jù)營銷運營部市場調(diào)研報告(銷售收入分期測算表,節(jié)點銷售金額及比例)編制銷售稅金及附加估算表（經(jīng)理）（副總）營業(yè)稅及附加，土地增值稅，印花稅落實可運用資金額度（財務(wù)總監(jiān)）（副總）測算驗算投資規(guī)模（經(jīng)理）（副總經(jīng)理）自有資金,借款,銷售收入再投入,貸款利率（分月份）三、融資流程根據(jù)資金分析報告（資金需求量、借貸時間等）確定需融資額度（財務(wù)總監(jiān)）考察各商業(yè)銀行、金融機構(gòu)融資條件（含利率、額度、時間、抵押價值）融資咨詢（經(jīng)理）確定融資方案（財務(wù)總監(jiān)）確定機構(gòu)、期限、種類、擔(dān)保抵押物備齊所需要件（經(jīng)理）提交申請（四證，借款申請，可行性報告，）督促放款（經(jīng)理）協(xié)調(diào)融資機構(gòu)辦理貸款評價（經(jīng)理）企業(yè)評價，符合比率的報表，項目評估，財務(wù)評價指標，現(xiàn)金流量，還本付息能力，抗風(fēng)險能力，擔(dān)保抵押，審批簽定借貸合同，借款合同，抵押合同，保證等四、預(yù)算管理流程編制項目開發(fā)費用預(yù)算（經(jīng)理）項目運營部根據(jù)項目進展提交開發(fā)期稅費，地價，前期費用等資金支出預(yù)算計劃編制項目投資費用預(yù)算（經(jīng)理）項目運營部根據(jù)項目進展，開工/施工/竣工相關(guān)費用提交建安工程費，基礎(chǔ)設(shè)施，公建配套等資金支出預(yù)算計劃營銷運營部提交銷售收回款及媒體/產(chǎn)品/客服費用支出的資金收支預(yù)算計劃編制銷售收支費用預(yù)算（經(jīng)理） 人事行政部報送各項行政支出的資金支出預(yù)算計劃編制管理費用預(yù)算（經(jīng)理）下發(fā)執(zhí)行(經(jīng)理)報董事會批準（財務(wù)總監(jiān)）（經(jīng)理）匯總和調(diào)整資金收支預(yù)算和管理費用（經(jīng)理） 根據(jù)下年度經(jīng)營重點，經(jīng)營目標編制年度財務(wù)預(yù)算（經(jīng)理）溝通協(xié)調(diào)相關(guān)部門根據(jù)批準后的年度財務(wù)收支預(yù)算，相關(guān)部門調(diào)整年度收支預(yù)算按月提交月度資金使用計劃（經(jīng)理）相關(guān)部門五、成本支出流程總經(jīng)理審批各相關(guān)部門正式預(yù)算編制月度資金使用計劃（經(jīng)理）集團審批（經(jīng)理）各部門經(jīng)辦人員填寫支出憑單，部門經(jīng)理簽認，主管副總審核，總經(jīng)理審批，財務(wù)資金部審核（計劃內(nèi)、未超預(yù)算）付款或報銷。執(zhí)行預(yù)算相關(guān)費用領(lǐng)款審批報銷（會計，出納）追加預(yù)算經(jīng)集團批準后執(zhí)行總經(jīng)理審批財務(wù)付款（會計、出納）六、公司費用管理工作流程制定費用管理制度（財務(wù)總監(jiān)）（經(jīng)理）總經(jīng)理審批（經(jīng)理）頒布執(zhí)行（經(jīng)理）各部門經(jīng)辦人員填寫支出憑單，部門經(jīng)理簽認，主管副總審核，總經(jīng)理審批，財務(wù)資金部審核（計劃內(nèi)）付款或報銷。相關(guān)費用領(lǐng)款審批報銷（會計、出納）（經(jīng)理）部門建臺帳定期匯總各部門費用（會計、出納）對照預(yù)算對比分析（會計、出納）各部門控制費用,參考修定部門來年預(yù)算反饋給各部門（會計、出納）提交年終財務(wù)決算報告（財務(wù)總監(jiān)）董事會總經(jīng)理審核，匯報 籌措調(diào)配資金（財務(wù)總監(jiān)）編制資金使用計劃（財務(wù)總監(jiān)）監(jiān)控資金使用(經(jīng)理、會計、出納)七 .資金計劃實施流程八、銷售資金管理工作流程收款流程收定金，開具專用收據(jù)（案場出納）審核銷售的購房定單和交款單，收款簽字收首付款，開具專用收據(jù)（案場出納）收尾款，開具發(fā)票（案場出納）數(shù)據(jù)核實（會計，案場出納）依據(jù)公司政策審核購房合同、銷售部開具的交款單，收款簽字房款繳齊或按揭到賬，客戶本人拿著購房合同和銀行借款合用、抵押合同及以往開具的收據(jù)，審核無誤后開具發(fā)票主管會計審核單據(jù)，當月資金回收額，蓋稽核賬確認當月簽訂合同額、面積，資金回收額，簽字確認銷售核對（出納，案場出納）．提交報表（案場出納）編制差異表，列出名單退款流程客戶本人申請列出退款內(nèi)容，金額銷售代理簽章營銷主管領(lǐng)導(dǎo)簽字總經(jīng)理審批財務(wù)安排付款（經(jīng)理會計出納）項目基本概況（經(jīng)理）土地取得方式，投資時間，可售面積等主要經(jīng)濟指標（經(jīng)理）項目總投資，開發(fā)成本，稅金，稅后利潤，預(yù)測利潤，投資利潤管理，銷售，財務(wù)編制項目開發(fā)費用（經(jīng)理）編制項目開發(fā)成本明細（經(jīng)理）項目經(jīng)濟分析（經(jīng)理）預(yù)算對比分析（經(jīng)理）提交報告（經(jīng)理）編制銷售稅金費（經(jīng)理）營業(yè)稅及附加,所得稅,土地增值稅,印化稅，做出稅務(wù)分析，說明是否享受地方優(yōu)惠,與國家政策有無沖突已實現(xiàn)、未實現(xiàn)的利潤預(yù)測，項目評價找出差距原因項目開發(fā)費用，建安費用，基礎(chǔ)設(shè)施，公建配套等資金支出確定費用分攤標準、方法財務(wù)決算編制依據(jù)（經(jīng)理）財務(wù)部三級工作流程保證金解凍辦理流程（房證領(lǐng)取中）接收他項權(quán)證變更通知單（出納）復(fù)印按揭客戶房產(chǎn)證（出納）報送銀行審核辦理（出納） 保證金解凍（出納）編制保證金解凍表（會計）主管領(lǐng)導(dǎo)審批轉(zhuǎn)客服部發(fā)證配套費用核算流程（房證領(lǐng)取中）營銷運營部編制配套費用表財務(wù)部審核確認(出納)相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審批下發(fā)財務(wù)及營銷運營部（客服專員）客服專員審核客戶資料原件（合同及已交款項）客服開單（應(yīng)交未交款項）財務(wù)收款、登賬（出納）轉(zhuǎn)客服人員發(fā)證各項成本費用支出流程經(jīng)辦人員填單部門經(jīng)理簽認主管領(lǐng)導(dǎo)審核總經(jīng)理審批財務(wù)經(jīng)理審核 出納報銷辦理按揭貸款工作流程案場簽訂合同營銷運營部備案、整理按揭資料財務(wù)部審核客戶按揭資料（會計）銀行通知客戶簽字銀行客戶經(jīng)理審批個貸中心專審審批客戶到房管局辦理抵押手續(xù)銀行出權(quán)證放款借款及抵押合同返回財務(wù)部（會計）借款及抵押合同轉(zhuǎn)營銷運營部（會計）購房、借款、抵押合同及銀行卡返還客戶第 89 頁 共 89