【正文】 、消費(fèi)市場(chǎng)和人群分析。 消費(fèi)市場(chǎng) 144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾 年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中雖互購(gòu)但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當(dāng)中有的可能會(huì)再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤。而市橋的白領(lǐng)人群也有相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶，所以抓住這些人的心理，及時(shí)的推出廣告進(jìn)行整體推廣。 消費(fèi)人群分析 目標(biāo)消費(fèi)群： a、 __區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)等。 b、在市橋購(gòu)房入戶市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。 c、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。 據(jù)資料分析， 20__年番禺全區(qū)總?cè)丝?944408 人，農(nóng)業(yè)人口 551250 人，占 %，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口 163198 人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設(shè)有 19 個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于 19 個(gè)鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程，很多市橋常住人已購(gòu)房，但 __區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購(gòu)房空間更大。目前為止，還沒有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷售，因此廣告及促銷活動(dòng)可考慮針對(duì)目標(biāo)人群直接在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的鎮(zhèn)中進(jìn)行。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更 好的，但他們關(guān)心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購(gòu)房入戶市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購(gòu)房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求是廣告策劃其中一個(gè)重要的手段。 番禺是一個(gè)有名的僑鄉(xiāng)，許多 “ 番禺人 ” 早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購(gòu)房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設(shè)施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通?？紤]在市橋購(gòu)房，而房地產(chǎn)公司配合賣點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療務(wù)服務(wù)室，能為該區(qū)住戶提供日常身體檢查，定期聘請(qǐng)營(yíng)養(yǎng)師， 心理醫(yī)生為住戶提供身體健康方面的咨詢，包括心理、營(yíng)養(yǎng)保健方面的咨詢等等。此項(xiàng)服務(wù)進(jìn)一步更有力地說(shuō)明社區(qū)配套設(shè)施齊全，服務(wù)盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對(duì)樓盤的銷售有一定的推動(dòng)作用。 四、廣告策略及媒介整合建議 廣告建議事項(xiàng) 目前大部分樓盤均以大面積綠化和水景作為樓盤的賣點(diǎn)， “ 陽(yáng)光生活、歐陸風(fēng)情、感悟自然 ” 。在大都市區(qū)樓盤銷售中，綠化和水景對(duì)平常生活在擁擠的城市中的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的確很重要，但據(jù) __區(qū)市場(chǎng)調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購(gòu)房的對(duì)象大部分是來(lái)自其他各鎮(zhèn)居民，購(gòu)房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡 天地作為一個(gè)中高檔次的樓盤，目標(biāo)人群通常是高級(jí)白領(lǐng)階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以 3045 歲年齡段為主，中年人較為務(wù)實(shí)，考慮住宅周圍配套設(shè)施完 善，免分精力為瑣碎生活而 _心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為： “ 錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家 ” 。以人為本，服務(wù)盡善盡美。通過(guò)影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動(dòng)等手段，圍繞該主題從多個(gè)角度使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)錦繡天地，用心為您服務(wù)，使您的生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。 廣告目標(biāo) 提高發(fā)展商及樓盤的知名度，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 傳播影響程度：不知名 — — 知名 —— 了解 —— 信服 —— 行動(dòng) 廣告訴求對(duì)象 錦繡天地作為大戶型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)人群將會(huì)是 __區(qū) (特別是各鎮(zhèn) )以及周邊地區(qū)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)、歸僑等富裕階層人士。 廣告表現(xiàn) 廣告主題：錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家 a、各時(shí)期廣告表現(xiàn) 時(shí)間內(nèi)容目的 樓盤引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導(dǎo)消費(fèi)欲 品牌前造期生活環(huán)境篇 (突出交通、生活便利、房屋間隔合理 )生活優(yōu)越篇 (突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務(wù)設(shè)施齊備、服務(wù)周到 )生活和諧篇 (孩子教育問(wèn)題無(wú)憂、健康問(wèn)題無(wú)憂，生活 無(wú)憂郁 )全面地向消費(fèi)者介紹錦繡天地 品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛我家推介社區(qū)服務(wù)及文化 b、公關(guān)活動(dòng)的推薦 時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容目的 樓盤引入期 與 __區(qū)共青團(tuán)、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有 mba 課程成功開辦的高校，聯(lián)手舉辦 “ 企業(yè)管理研討會(huì) ” 邀請(qǐng) __區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加 在學(xué)生新學(xué)期開學(xué)前，對(duì)貧困學(xué)生進(jìn)行支助活動(dòng)。讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤有所了解。提高發(fā)展商的知名度 品牌前造期 與 __區(qū)內(nèi)某高檔小車銷售商聯(lián)手合作舉辦 “ 安全用車 ” 聯(lián)誼活動(dòng)?？煽紤]向到會(huì)人員贈(zèng)送有錦繡天地圖樣或標(biāo)記的汽車用品讓目標(biāo)人群進(jìn)一步 對(duì)樓盤有所認(rèn)識(shí)。 品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主 小區(qū)內(nèi) “ 我愛我家 ” 有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)。 舉辦 “ 家庭同樂(lè)，烹飪大賽 ”6 、舉辦 “ 家庭同樂(lè)，體育競(jìng)賽 ” 由住戶直接向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進(jìn)一步體驗(yàn)出 “ 錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家 ” 的概念。 各時(shí)期，廣告策略 a、樓盤的引入期 (形象塑造 )： 該時(shí)期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面深刻的認(rèn)識(shí) 。以教育為題的廣告同期推出，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房。 表現(xiàn)方式： (1)、影視廣告為主 (2)、對(duì)捐資助貧的有意義公關(guān)活動(dòng)，利報(bào)紙的軟性報(bào)導(dǎo)，使社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面的認(rèn)識(shí)，提高發(fā)展商的知名度。 (3)、配合公關(guān)活動(dòng)，與 __區(qū)共青團(tuán)委、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開辦 mba 課程成功的高校聯(lián)手舉辦 “ 企業(yè)管理研討會(huì) ” ，活動(dòng)邀請(qǐng)區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加，目的讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤有全面的認(rèn)識(shí)。 b、市場(chǎng)成長(zhǎng)、品牌前造期 (概念推廣 )： 由于前期廣告及活動(dòng)的推廣，在消費(fèi)者心目中已對(duì)發(fā)展商及樓盤有一定的認(rèn)識(shí)，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個(gè)有實(shí)力的發(fā)展商，購(gòu)錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費(fèi) 者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設(shè)施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康 表現(xiàn)方式： (1)、通過(guò)影視廣告，制作多個(gè)專題片，讓消費(fèi)者在短時(shí)間內(nèi)對(duì)錦繡天地有一所認(rèn)識(shí)，如 “ 生活環(huán)境篇 ”突出生活便利、房屋間隔合理 ?！?生活優(yōu)越篇 ” 突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)設(shè)施齊備，社區(qū)服務(wù)周到等 。“ 生活和諧篇 ” 孩子教育問(wèn)題無(wú)憂、父母健康問(wèn)題無(wú)憂、生活無(wú)憂，全心投入工作。 (2)、通過(guò)宣傳冊(cè)、宣傳資料的制作，使消費(fèi)者對(duì)錦繡天地有一個(gè)細(xì)致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價(jià)格，小區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)等等。 (3)、制作海報(bào)、公路牌加深消費(fèi)者對(duì)樓盤的印象。 (4)、與 __區(qū)內(nèi)某高檔小車經(jīng)銷商聯(lián)手合辦 “ 安全用車 ” 聯(lián)誼活動(dòng)，并向目標(biāo)人群贈(zèng)送帶有錦繡天地標(biāo)記的禮品。 (5)、在行業(yè)性的報(bào)紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤的知名度。 c、品牌成熟期 (社區(qū)文化推廣 ) 樓盤銷售進(jìn)入成長(zhǎng)期后期和成熟期，市場(chǎng)上已為消費(fèi)者廣泛認(rèn)識(shí)與接受，銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，新的樓盤也紛紛推出，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本階段以鞏固原有市場(chǎng)并開拓新市場(chǎng)為主，展開競(jìng)爭(zhēng)性廣告宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)牌選購(gòu)，通過(guò)對(duì)小區(qū)文化服務(wù)推廣，強(qiáng)有力地說(shuō)服 “ 錦繡天 地，用心為您營(yíng)造溫馨的家 ” ，全面打造錦繡天地為名牌樓盤，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤的印象及認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步穩(wěn)定銷售。 表現(xiàn)方式： (1)、通過(guò)影視廣告，制作專題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務(wù)周到，入住后無(wú)后顧之憂。 (2)、在小區(qū)內(nèi)舉辦 “ 我愛我家 ” 有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)，目的由住戶直接地向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。 (3)、更換海報(bào)及路牌廣告，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主題，突出錦繡天地名牌樓盤的形象。 (4)、制作臺(tái)歷、記事本于元旦前廣泛贈(zèng)送業(yè)主及各界人士。每頁(yè)臺(tái)歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。 (5)、小區(qū)內(nèi)制作海報(bào)，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤，并向成功推介者加之獎(jiǎng)勵(lì)等。 (6)小區(qū)內(nèi)舉辦 “ 家庭同樂(lè)，烹飪大賽 ” ，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。 媒介整合策略 a、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)洌采w面廣，并具有強(qiáng)制性廣告的特點(diǎn)，所以整個(gè)廣告推廣活動(dòng)中，電視媒體作為首選。 本港、翡翠臺(tái)的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費(fèi)也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有 效觸達(dá)率較大，效果明顯。 鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開辦的全球性華語(yǔ)衛(wèi)星電視臺(tái)，也是香港唯一一家 24 小時(shí)晝夜播出的電視臺(tái)。她立足香港，以溝通大陸港臺(tái)兩岸三地及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。 1999 年 8 月由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京美蘭德信息公司在中國(guó)大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)在中國(guó)大陸現(xiàn)有 4178 萬(wàn)戶收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達(dá)到 2823 萬(wàn)戶，共有 9040 萬(wàn)人，普及率達(dá) %。而 ac 尼爾森調(diào)查公司于 1999 年 5 月在中國(guó) 30 個(gè)城市做的新世紀(jì)調(diào)查報(bào)告中 顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在 4000 元人民幣以上有 15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%， 43%的鳳凰觀眾教育水平在大專以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出 34%。 42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出 13%。以上種種可見鳳凰衛(wèi)視的觀眾無(wú)論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費(fèi)能力亦相對(duì)為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺(tái)的觀眾正好也就是本樓盤銷售的目標(biāo)人群。 星空衛(wèi)視是一個(gè)全新綜藝頻道，以?shī)蕵?lè)內(nèi)容為主，全天 24 小時(shí)普通話播出，該頻道努力讓 12 至 40 歲的觀眾都可找到自己喜愛的節(jié)目。 因?yàn)轼P凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進(jìn)入市場(chǎng)，廣告收費(fèi)較低，適合長(zhǎng)期媒體投放。 因此樓盤的引入期及市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期的電視廣告則建議在四臺(tái)同時(shí)投放，但要安排好時(shí)間段，以免沖突 。而樓盤的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長(zhǎng)期投放。 b、報(bào)紙媒體：報(bào)紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無(wú)形之中增加可信度，因此樓盤的引入期適宜在番禺日?qǐng)?bào)刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報(bào)紙，如南方都市報(bào)的房地產(chǎn)廣告專欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點(diǎn)及 __區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購(gòu)買報(bào)紙并不如城市之方便，報(bào)紙?jiān)阪?zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報(bào)紙向目標(biāo)人群推介樓盤，意義不大。 c、戶外廣告媒體：戶外廣告主要選擇路牌廣告及公交車站的燈箱廣告，兩方面的廣告設(shè)計(jì)統(tǒng)一，在樓盤推介的不同 時(shí)期，設(shè)計(jì)不同的主題廣告。路牌廣告、車站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設(shè)計(jì)新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進(jìn)行，如石基鎮(zhèn)是全國(guó)百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸 ?? 車站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標(biāo)人群眾多的路段進(jìn)行，如清河路，西麗路等。 d、交通廣告：交通廣告流動(dòng)性大，接觸的人員多，閱讀對(duì)象遍及社會(huì)各階層，適當(dāng)打一些車身廣告可以提高樓盤在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的 公交車作車身廣告，效果明顯，費(fèi)用較低。 e、海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單張、資料袋，要求設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對(duì)消費(fèi)者心理而設(shè)計(jì)，才能夠喚起消費(fèi)者的潛在消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買行為具有非凡的影響力，同時(shí)海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單的設(shè)計(jì)好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤銷售的好壞。 其他建議事項(xiàng) a)教育為題：?jiǎn)酒鹣M(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求 購(gòu)房入戶市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購(gòu)房者的目的，錦繡天地正對(duì)面就是星海中學(xué)，學(xué)校師資優(yōu)良、孝育設(shè)施齊備，環(huán)境幽雅，住戶的孩子們上學(xué)方便。另外發(fā)展商還可以與市橋 某一省市級(jí)中小學(xué)校聯(lián)姻，這樣對(duì)消費(fèi)者更具吸引力，并設(shè)社區(qū)專車，接送聯(lián)姻學(xué)校的學(xué)生。 小區(qū)配合孩子的教育問(wèn)題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立圖書閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書環(huán)境。 藝術(shù)培養(yǎng)同樣對(duì)孩子們健康成長(zhǎng)起重要作用，家長(zhǎng)們希望孩子們學(xué)習(xí)成績(jī)優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術(shù)特長(zhǎng)，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術(shù)學(xué)校聯(lián)手合作，為住戶孩子提供藝術(shù)培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫畫等等。 b)健康為題：有健康才有幸福 健康是幸福人生的根本。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈，生活環(huán)境日益擠迫，緊張繁忙的生活形態(tài)里，人們很容易處于一種亞健康狀態(tài)。營(yíng)養(yǎng)過(guò)盛使人容易患 有高血壓，肥胖等癥狀。因此小區(qū)內(nèi)設(shè)有設(shè)備較為齊全的醫(yī)療服務(wù)部，平常為人們提供日常的醫(yī)療服務(wù)外，還可定期為住戶們提供身體檢查，如血壓、心肺功能等等，并且可為住戶們提供身健康方面的咨詢，包括心理咨詢輔導(dǎo)，心理輔導(dǎo)在目前是一項(xiàng)較為受歡迎的服務(wù)項(xiàng)目 廣告策劃案例 8 清遠(yuǎn)市山清水秀，空氣清新，河水清澈，環(huán)境優(yōu)美，在歷年環(huán)境綜合指標(biāo)檢測(cè)中，清遠(yuǎn)市環(huán)境質(zhì)量均名列全省各大地級(jí)市前茅，是廣東省自然生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的地區(qū)。清遠(yuǎn)具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、旅游地質(zhì)資源優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游休閑經(jīng)濟(jì)具有廣闊的空間和巨大潛力。如何合理開發(fā) 利用清遠(yuǎn)市旅游地質(zhì)資源，發(fā)展旅游休閑經(jīng)濟(jì)，造福清遠(yuǎn)人民，成為一個(gè)值得深入探討的新課題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。而且，近年來(lái)，清遠(yuǎn)市旅游業(yè)依托 “ 溫泉漂流、山水溶洞、熱情民族 ” 等各具特色的旅游資源蓬勃發(fā)展，目前全市已有景區(qū)、景點(diǎn)近 80 處 。其中國(guó)家 4a 級(jí)景區(qū) 8 個(gè)。已經(jīng)獲得 “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 中國(guó)漂流之鄉(xiāng) ” 、“ 中國(guó)溫泉之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國(guó)奇洞之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國(guó)龍舟之鄉(xiāng) ” 等諸多稱號(hào)。 一、前言 本案從主題 “ 生活一浪高一浪，漂流自由好浪漫 ” 入手，根據(jù)投資商的發(fā)展戰(zhàn)略、功能定位和總體布局，對(duì)清遠(yuǎn)漂流進(jìn)行項(xiàng)目定位及整套推廣，旨在推 崇生活新主