【導(dǎo)讀】劉峰第1頁(yè)共74頁(yè)2020-12-31

　　

【正文】 設(shè)計(jì)公司 美國(guó) JBZ建筑與規(guī)劃有限公司 南京金宸建筑設(shè)計(jì)有限公司 美國(guó) Lifescapes 國(guó)際景觀設(shè)計(jì)公司 物管公司 蓮花物管公 司 投 資 商 南京金陵飯店集團(tuán)有限公司 交通狀況： 105路、 10路中吧 開(kāi)發(fā)周期 四期 建筑類別 獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 建筑風(fēng)格 美國(guó)南加州、西班牙式、塔式坎那式、美 國(guó)草原式 綠 化 率 54% 最低價(jià) 160萬(wàn)元 /套 整體銷售均價(jià) 12020元 /㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 2020年 11月 20日 入住時(shí)間 2020年 6月 30日 占地面積 480000㎡ 建筑面積 258600㎡ 容積率 總戶數(shù) 700 停車位 1： 1 樓層狀況 520棟 綠化率 60％ 物管費(fèi) 3元 /㎡ /月 媒 介策略 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告牌 營(yíng)銷主題 建筑品位生活 銷售現(xiàn)狀 前期已銷售完畢，現(xiàn)銷售三期房源。 納入網(wǎng)上銷售套數(shù) 61套，已經(jīng)成交 46套 營(yíng)銷效果 開(kāi)發(fā)商希望這種高檔汽車展會(huì)宣傳方式來(lái)體現(xiàn)自己樓盤的品質(zhì) 廣告策略 楊《春風(fēng)》視聽(tīng)音樂(lè)會(huì) 2. 瑪斯蘭德開(kāi)盤系列活動(dòng)之開(kāi)盤儀式 3. 瑪斯蘭德開(kāi)盤系列活動(dòng)之名車展 .4. 瑪斯蘭德開(kāi)盤系列活動(dòng)之空中看瑪斯蘭德 5. 瑪斯蘭德中外婦女春季游園會(huì)之領(lǐng)導(dǎo)慰問(wèn)6. 瑪斯蘭德中外婦女春季游園會(huì)之現(xiàn)場(chǎng)游園 7. 瑪斯蘭德中外婦女春季游園會(huì)之營(yíng)銷策略 送中央空調(diào) 、中央熱水鍋爐、壁爐等四件套 劉峰 第 37 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 冷餐派對(duì) 內(nèi)部配套： 外墻：進(jìn)口品牌涂料、水泥同質(zhì)屋面瓦 門窗：美式提拉窗、鋁型材 供水： PRR上水管、 PVC下水管 消防：周界防范與監(jiān)控、門禁系統(tǒng)、保安多點(diǎn)巡更無(wú)線監(jiān)管系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、標(biāo)配報(bào)警點(diǎn)、紅外線幕簾、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、院落紅外線周界報(bào)警 通訊：寬帶入戶、三表遠(yuǎn)傳、煙感報(bào)警系統(tǒng)、家庭智能化可視對(duì)講、戶內(nèi)智能分機(jī)、液晶顯示屏 周邊配套： 客戶服務(wù)中心、咖啡室、超市、醫(yī)療診所、商務(wù)中心、銀行自助網(wǎng)點(diǎn)、健身室、網(wǎng)球場(chǎng) 中、小學(xué)：正德學(xué)院、英華國(guó)際學(xué)校、翠屏山小學(xué)、百家湖中學(xué) 幼 兒園：有 商場(chǎng)：蘇果超市 銀行：工商銀行 其他：翠屏鄰里中心、湖濱金陵飯店、水秀苑大酒店、翠屏山賓館 綜合評(píng)判 ： 優(yōu)勢(shì)： 建筑風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟，市場(chǎng)定位鮮明； 金陵飯店五星級(jí)物業(yè)管理的品牌； 原汁原味的美國(guó)風(fēng)情； 自身商業(yè)的完整配套； 劣勢(shì)： 建筑密度大，容積高、私密性差； 自然水系的缺乏；該項(xiàng)目前是在市場(chǎng)上被認(rèn)為是一種主流產(chǎn)品，產(chǎn)品的差異化定位為本項(xiàng)目找準(zhǔn)了市場(chǎng)的方向，而前期銷售的低調(diào)入市也為本項(xiàng)目開(kāi)了一個(gè)好頭，目前銷售形勢(shì)良好，分析其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 首先是產(chǎn)品本身獨(dú)特的風(fēng)格特性內(nèi)部 設(shè)計(jì)；其次是低價(jià)的開(kāi)盤策略，高價(jià)形象，低價(jià)入市；第三便是開(kāi)發(fā)商和 劉峰 第 38 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 物管公司所具備的五星級(jí)飯店的背景。 項(xiàng)目介紹： 瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東起將軍路，西傍韓府山，北鄰麻田一路，南鄰麻田二路，總占地面積 700 余畝。從市中心馭車只需 30 分鐘左右。 項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司秉承 “ 建筑品位生活 ” 的人文理念開(kāi)發(fā)的高品位純別墅項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè) 500 余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。有著南京地域特色的梧桐環(huán)路將整個(gè)社區(qū)分成了若干街區(qū)。主環(huán)路外圍部分主要由風(fēng)格各異的 雙拼別墅構(gòu)成，間以少量院落式小獨(dú)棟別墅，充分表達(dá)均衡和豐富；山腳下綿延到半山坡上的是豪華山體別墅；主環(huán)路以內(nèi)被山上蜿蜒而下的溪流自然分割成 5 個(gè)花冠狀的半島街區(qū)，花冠的內(nèi)核由若干個(gè) 4 個(gè) 1 組的院落式小獨(dú)棟組成；花冠外圍溪流沿岸是一些豪華型獨(dú)立別墅，圍繞主題公園及中心會(huì)所，坐鎮(zhèn)社區(qū)的核心位置。 瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式，這些建筑風(fēng)格在建筑尺度、建筑材料、建筑語(yǔ)匯等方面都屬于同一 “ 家族 ” ，特別是經(jīng)過(guò)美國(guó)建筑師的再創(chuàng)造，血緣關(guān)系清晰可辨，彼此和諧共存，充分體現(xiàn)了社區(qū)的 多樣化和包容性。 瑪斯蘭德戶型設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng) “ 廳室 ” 模式，以 “ 區(qū) ” 定義空間類型，規(guī)劃更為細(xì)膩。室內(nèi)建筑 劉峰 第 39 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 平面和空間設(shè)計(jì)經(jīng)美國(guó)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師精雕細(xì)琢，強(qiáng)調(diào)功能細(xì)化。 別墅二手市場(chǎng) 情況： 房 址 江寧縣 將軍大道：瑪斯蘭德 房屋類型 別墅 出售價(jià)格 180 萬(wàn)元 套 型 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 4 陽(yáng)臺(tái) 屋內(nèi)設(shè)施 送美式壁爐 ,中央空調(diào) ,小鍋爐 ,花園 (100多平米 ),半地下室 (100多平米 ).另有小區(qū)內(nèi)其他別墅若干套 ,面積最大有 344 平米 劉峰 第 40 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 山水華門 實(shí) 景： 基本信息 ： 項(xiàng)目地址 江寧區(qū)將軍大道 58號(hào) 開(kāi)發(fā)商 南京山水房產(chǎn)置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)周期 三期 建筑類別 聯(lián)排、疊加、獨(dú)立 別墅 最低價(jià) 6000元 /㎡ 整體銷售均價(jià) 6300元 /㎡ 占地面積 232320㎡ 建筑面積 130000㎡ 容積率 樓層狀況 現(xiàn)二期 共 77套聯(lián)排別墅，其中 B組團(tuán)共 21套 停車位 1： 1 綠化率 ％ 物管費(fèi) /㎡ /月 劉峰 第 41 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 建筑設(shè)計(jì)單位 浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司 施 工 單 位 南通第四建筑安裝工程有限公司等 環(huán)藝設(shè)計(jì)單位 易道國(guó)際 (上海 )有限公司 物業(yè)管理公司 南京華門物業(yè)管理有限公司 綠化率 60％ 交通狀況： 105路、江寧 10路中巴 媒介策略 山水公司與快報(bào)連手舉辦房模大賽 營(yíng)銷主題 源于自然，優(yōu)于自然 營(yíng)銷策略 人性化的自然美 廣告投放 報(bào)紙，雜志等 銷售情況 目前其一期已售罄，二期納入網(wǎng)上銷售共 108 套，已銷售 91 套。 周邊配套： 道路：機(jī)場(chǎng)高速、將軍大道、天元路、勝太路。教育配套：河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院、英華國(guó)際學(xué)校、翠屏山小學(xué)、百家湖中學(xué)。商業(yè)配套：江南文樞院沿街商業(yè)區(qū)（蘇果超市、暢心江南飯店、工商銀行）、翠屏鄰里中心、湖濱金陵飯店、水秀苑大酒店、翠屏山賓館、鳳凰CITYMAIL。 廣告策略 山水華門房模大賽、房產(chǎn)頻道、 山水華門榮獲 中國(guó)十大品牌別墅 規(guī)劃特點(diǎn) 園內(nèi)含山納水，風(fēng)景優(yōu)雅，設(shè)計(jì)師依山體地脈自然走勢(shì)，規(guī)劃建有聯(lián)排別墅、雙拼別墅和疊加別墅。保留天然水塘、茶園、竹園等自然資 源，并配有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、雙會(huì)館等高尚設(shè)施。 山水華門面對(duì)繁華，背靠青翠山林，坐擁知名學(xué)府，享有豐富的自然山水和人文資源，是一個(gè)高尚的人文情懷別墅園。 建筑風(fēng)格 北美新古典主義的設(shè)計(jì)手法，揉和進(jìn)亞洲建筑簡(jiǎn)單樸素的精神和中國(guó)古 典建筑天人合一的理念，追求人文精神的融合 劉峰 第 42 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 項(xiàng)目介紹： 山水華門位于江寧將 軍山風(fēng)景區(qū) —— 將軍山東麓，南臨河海大學(xué)江寧校區(qū)，北接已開(kāi)發(fā)別墅園，東依將軍大道，跟南京最繁華街區(qū) —— 新街口僅 14 公里，總占地 352 畝，總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米，綠地率近 60％。園內(nèi)含山納水，風(fēng)景優(yōu)雅，設(shè)計(jì)師依山體地脈自然走勢(shì)，規(guī)劃建有聯(lián)排別墅、雙拼別墅和疊加別墅。保留天然水塘、茶園、竹園等自然資源，并配有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、雙會(huì)館等高尚設(shè)施。 “依山就勢(shì)”，強(qiáng)化地形、地勢(shì)走向所帶來(lái)的空間布局上的差異性，形成“多層次、小組團(tuán)、半開(kāi)放式”的生動(dòng)、多樣的建筑組群。規(guī)劃總體保持了基地原有的緩坡地形，風(fēng)格多樣化的建筑舒展 、有序地分布在不同的坡度上，形成豐富、生動(dòng)的建筑景觀。項(xiàng)目具有聯(lián)排別墅、疊加別墅、獨(dú)立別墅等形式的住宅單體。設(shè)計(jì)師在全面考慮了環(huán)境、居住的各項(xiàng)因素后采取了北美新古典主義的設(shè)計(jì)手法，揉和進(jìn)亞洲建筑簡(jiǎn)單樸素的精神和中國(guó)古典建筑天人合一的理念，追求人文精神的融合。 劉峰 第 43 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 綜合評(píng)判 目前項(xiàng)目處在銷售中期，區(qū)內(nèi)只有幾幢已成形的別墅作為樣板房來(lái)作形象展示，但作為將軍路上的新盤，有幾點(diǎn)是值得我們借鑒：在建筑用材上，以高檔陶土磚替代涂料； 在建筑形式上，雙拼之間錯(cuò)位連接，雖然是雙拼形式，卻有獨(dú)棟那種單門獨(dú)院的感覺(jué)；在 戶型設(shè)計(jì)上，基本以兩層為主，面寬達(dá) 8 米。這也許將是雙拼、聯(lián)排別墅的一個(gè)新的趨勢(shì)。 優(yōu) 勢(shì)： 位于將軍路沿線，別墅區(qū)位和生活配套相對(duì)成熟； 本地區(qū)新項(xiàng)目，在戶型、外立面、景觀等設(shè)計(jì)上相對(duì)領(lǐng)先； 外立面以陶土磚代替涂料，色調(diào)相對(duì)高雅； 劣勢(shì)： 小區(qū)兩面臨路，有一定噪音影響； 缺乏水景的自然環(huán)境。 翠屏國(guó)際城 實(shí)景： 劉峰 第 44 頁(yè) 共 74 頁(yè) 20201231 基本信息 ： 項(xiàng)目地址 江寧將軍中路 88號(hào) 開(kāi)發(fā)商 中惠南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi) 發(fā) 商 中惠南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投 資 商 中惠集團(tuán) 設(shè)計(jì)公司 U8A 代理商 上海聚仁物業(yè) 建筑商 南京六建 物業(yè)管理 香港招商局物業(yè)管理公司（南京）分公司 開(kāi)發(fā)周期 十期 建筑類別 多層、小高層、別墅 最低價(jià) 3800元 /㎡ 整體銷售均價(jià) 5000元 /㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 2020年 10月 16日 入住時(shí)間 2020年 12月 31日 占地面積 1467400 ㎡ 建筑面積 800000㎡ 容積率 總戶數(shù) 2020 停車位 1： 1 樓層狀況 400棟別墅 綠化率 70 % 物管費(fèi) 獨(dú)立別墅 、聯(lián)排別墅 交通狀況： 105路公交線路 建筑風(fēng)格 北美 得 房 率 85％ 綠 化 率 60％以上 廣告投放 金陵晚報(bào)、 南京樓市新聞 、 廣告策略 炒作配套環(huán)境建設(shè)（ 私家森林公園 招投標(biāo)）、免費(fèi)看房活動(dòng) 媒介策略 地產(chǎn)資訊播報(bào) 、樓盤新聞 南京體育臺(tái)《買家時(shí)代 .家有好房 》 營(yíng)銷主題 南京首座山水一色的國(guó)際名流生活領(lǐng)地 未來(lái)南京中心地標(biāo) 戶型面積 價(jià) 位 別墅形態(tài) 一期 聯(lián)排： 130220 M2 總 25 戶，均價(jià) 4200元， 雙拼： 250300M2 總 14 戶，均價(jià) 7000元， 獨(dú)棟： 400M2總 9戶，均價(jià) 400萬(wàn) 二期 聯(lián)排： 240320 M2 總 88 戶，均價(jià) 5000元， 雙拼： 250300M2 總 8 戶，均價(jià)周邊配套： 五大會(huì)所中、正德學(xué)院、東南大學(xué)、英華國(guó)際學(xué)校、河海大學(xué) 商場(chǎng)：香榭麗大街、維也納音樂(lè)廣場(chǎng) 內(nèi)部配套： 結(jié)構(gòu)：全裝修 ,大理石地面 外墻：北美風(fēng)情建筑外觀 ,高級(jí)文化石貼面 ,局部外墻涂料 內(nèi)墻：頂面 :水泥砂漿底 ,白水泥披平 門窗：氟碳噴涂彩色鉛合金、中空玻璃、鋼制豪華防盜門 劉峰 第 45 頁(yè)