【導(dǎo)讀】南京別墅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析。板塊代表個案特征。東郊-仙林別墅群鐘山美廬、山水風華借助東郊與仙林獨特的自然環(huán)境、大學城人文優(yōu)勢，自成板塊。瑪斯蘭德、翠屏國際城、瑞景文華、山水華門、羅。托魯拉、頤和南苑。該地區(qū)良好的自然景觀環(huán)境，便利的交。通，是靠近主城區(qū)最近的別墅區(qū)。遠郊別墅山河水、綠城玫瑰園、恒大金碧天下別墅項目多以獨特的山水資源自成一體，產(chǎn)品以獨立產(chǎn)品居多。樓盤名稱加州城頤和南園嘉瑞山莊。項目地址江寧大學城弘景大道3888號江寧區(qū)清水亭西路九龍湖旁江寧區(qū)將軍大道朱家營水庫以西。開發(fā)商南京江寧市政建設(shè)有限公司中糧地產(chǎn)南京中嘉置業(yè)有限公司。規(guī)劃設(shè)計單位美國JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所香港華藝泛華工程有限公司。代理商上海新聯(lián)康新聯(lián)廣自銷。占地面積（萬㎡）9650. 總建面積（萬㎡）52（一期）35. 項目傳播主題改變南京別墅觀的一座城。建筑形式聯(lián)排、雙拼、獨立。銷售率未開盤約70%未開盤。項目總體后續(xù)供應(yīng)量。美國進口，并引入。銷售率約90%約85%約85%約80%

　　

【正文】 項目后面有兩期房源待開發(fā)，以聯(lián)排為主，包括部分疊加及少量獨棟。剩余別墅體量約 25 萬 ㎡ 。 8）項目傳播策略分析 ? 項目傳播主題分析 一湖、三園、九道灣，國際灣岸現(xiàn)代藝墅 ? 項目傳播渠道分析 以戶外、報廣為主， DM、雜志等針對性小眾傳媒為輔。 9）項目客群分析 項目客群以省電力公司及蘇源集團為主，多為內(nèi)部關(guān)系客戶，其次為市區(qū)中產(chǎn)階層，多為企業(yè)主、教授、公務(wù)員。 10）項目綜合分析 優(yōu)勢 九龍湖景觀資源 中糧品牌資源 聯(lián)排產(chǎn)品的戶型 劣勢 周邊暫時缺乏生活配套 建筑立面缺乏創(chuàng)新 項目現(xiàn)場展示力不足 項目借鑒之處 聯(lián)排產(chǎn)品的戶型設(shè)計較為合理，前后花園及中庭，較大的面寬包裝了房間良好的通風和采光效 果。 ．羅托魯拉 項目名稱 羅托魯拉小鎮(zhèn) 投 資 商 南京明月建設(shè)集團 發(fā) 展 商 南京明月建設(shè)集團 銷售均價 12020 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計 江蘇省園林設(shè)計遠 建筑設(shè)計 廣州南京建筑設(shè)計研究院 園林景觀設(shè)計 澳洲貝爾曼 代理公司 自銷 物業(yè)管理 南京明月物業(yè)管理有限公司 1）基本情況 項目位置 江寧區(qū)竹山路 668號 開盤時間 06 年 11 月 建筑類型 聯(lián)排、雙拼、獨立 占地面積（萬 ㎡ ） 40 萬 ㎡ 建筑面積（萬 ㎡ ） 26 主力面積（ ㎡ ） 聯(lián)排 270 雙拼 390 銷售均價（元 /㎡ ） 13000 主力總價（萬元） 聯(lián)排 324 雙拼 468 2）規(guī)劃分析 整體布局：項目位于南京市江寧區(qū)科學園，竹山路與誠信大道交匯處，整體布局較為合理，項目分南北兩區(qū)，目前只開發(fā)出了南區(qū)。 外立面風格：外立面采用涂料 +面磚。容積率：別墅區(qū)容積率 ，綠化率 53%。 交通： 交通目前不是很方便，沒有可以直達的公交線路。 景觀：內(nèi)部景觀新西蘭風情商業(yè)街、銀杏廣場、音樂廣場、名人文化廣場三大主題廣。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 聯(lián)排 270285 31 33 300330 20 20 230255 14 15 雙拼 390405 16 16 265300 16 16 合計 97 套 100 ? 戶型分析 聯(lián)排： 270㎡ 優(yōu)勢：活動空間與棲息空間動靜分離，室內(nèi)和室外空間結(jié)合有效。 劣勢：二樓采光不好，衛(wèi)生間是暗室。一樓客廳開間較少。 雙拼： 394㎡ 優(yōu)勢：室外花園較大景觀較好，二樓采光較好，棲息與活動有效分離。 劣勢：衛(wèi)生間較小，二樓空間比較擁擠。 4）項目內(nèi)外部配套分析 本項目周邊生活配套和市政配套還不完善，目前 只能依托東山鎮(zhèn)的配套。 內(nèi)部配套：擁有 2020㎡ 會所一個，新西蘭風情商業(yè)街、幼兒園。 5）項目外景觀資源分析 外部景觀： 靠近方山，西面緊臨秦淮河，東南近望天印山。 6）項目銷售狀況分析 ? 總體銷售狀況 入網(wǎng)面積 萬 ㎡ ，銷售 萬 ㎡ ，銷售率為 93%。 ? 項目戶型去化順序分析 聯(lián)排：只有 301㎡ 兩棟， 262㎡ ， 280㎡ 四棟房子沒有賣，其它全銷售完。 雙拼：只有 393㎡ 的兩棟沒賣，其余全部銷售完。 7）項目后續(xù)供應(yīng)量分析： 項目總體后續(xù)供應(yīng)量約 23 萬 ㎡ 8）項目傳播策略分析 ? 項目傳播主題分析 羅托魯拉小鎮(zhèn)，世界 隨我呼吸 ? 項目傳播渠道分析 主要傳播渠道：網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外大牌、公交車身。 9)項目客群分析： 主要客群：私營業(yè)主、企業(yè)老板、 10）項目綜合分析 優(yōu)勢 項目地勢較好，擁有山水資源 劣勢 周邊生活配套目前沒有，交通極為缺乏 項目借鑒之處 整體規(guī)劃較為合理，景觀處理保持原生態(tài)自然景觀 . 城東 仙林板塊 ．山水風華 項目名稱 山水風華 發(fā) 展 商 仙林地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計 南京金宸 建筑設(shè)計 南京金宸 園林景觀設(shè)計 中山園林 代理公司 自售 物業(yè)管理 清鳳物業(yè) 1）基本情況 項目位置 棲霞 匯通路 9 號 開盤時間 2020 年 1 月 建筑類型 雙拼、聯(lián)排、疊加 占地面積（ ㎡ ） 約 12 萬 建筑面積（ ㎡ ） 約 萬 主力面積（ ㎡ ） 雙拼： 230 聯(lián)排： 210 疊加： 140 銷售均價（元 /㎡ ） 雙拼： 16000 聯(lián)排： 12020 疊加： 10000 主力總價（萬元） 雙拼： 368 聯(lián)排： 250 疊加： 140170 2）規(guī)劃分析 整個項目占地約 萬方，建筑面積約 萬方。主要以聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅為主，總戶數(shù) 389 戶。其中雙拼 44 戶，疊加 267 戶，聯(lián)排 78戶 . 采用了簡歐建筑風格 ，框架的結(jié)構(gòu)形式。小區(qū)門口有地鐵 2 號線，小區(qū)容積率 , 周邊緊鄰自然景觀靈山，小區(qū)內(nèi)部綠化率達到 41％。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 疊加 140 107 28 170 160 40 聯(lián)排 222 35 9 217 43 11 雙拼 200 22 6 220 22 6 ? 戶型分析 疊加： 1 170 兩種 聯(lián)排： 230 雙拼： 200、 220 兩種 4）項目內(nèi)外部配套分析 項目內(nèi)有 1 個會所，目前會所內(nèi)設(shè)施未定。小區(qū)內(nèi)有一個圖 書館對外開放的。小區(qū)外有亞東商業(yè)廣場、大成名店購物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街 5）項目內(nèi)外景觀資源分析 小區(qū)內(nèi)綠化率達到 41％。山水風華借助西側(cè)自然水系，引水庫水入園，打造兩條水主題景觀帶。東北側(cè)緊鄰 3000㎡ 公共綠地，南側(cè)正對靈山。 6）項目銷售狀況分析 ? 總體銷售狀況 入網(wǎng)面積 萬 ㎡ ，銷售面積約 萬 ㎡ ， 成交比例達 75%。 ? 項目戶型去化順序分析 雙拼戶型共 30 套，成交了 24 套。比例 80%。 聯(lián)排戶型共 38 套，成交了 30 套，比例 79%。 疊加戶型共 161 套，成交了 117 套 ，比例 73%。 7）項目后續(xù)供應(yīng)量分析 后續(xù)供應(yīng)銷售面積 M2。 8）項目傳播策略分析 ? 項目傳播主題分析 仙林生態(tài)核心區(qū)純境院墅 ? 項目傳播渠道分析 以報廣的形式為主 .各主流媒體均有發(fā)布。戶外大牌。（現(xiàn)代快報、金陵晚報）。 9）項目客群分析 南京市區(qū)私營業(yè)主，大學城高管，外來投資者，外企及國家大型企業(yè)中的高管。 10）項目綜合分析 優(yōu)勢 送車庫、一樓帶花園、多種院落、小區(qū)景觀。 劣勢 生活配套未完善。交通不便利，市政配套不完善。 項目借鑒之處 景觀，院落的多樣性。 ．鐘 山美廬 項目名稱 鐘山美廬 投 資 商 鴻國集團 發(fā) 展 商 江蘇馬會置業(yè) 銷售均價 獨立： 20200 元 /㎡ 雙拼： 13000 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計 澳大利亞柏濤 建筑設(shè)計 建學設(shè)計 園林景觀設(shè)計 易蘭 代理公司 自售 物業(yè)管理 高力國際物業(yè) 1）基本情況 項目位置 棲霞金馬路 18 號 開盤時間 2020 年 5 月底 建筑類型 獨立、雙拼 占地面積（ ㎡ ） 約 10 萬 建筑面積 (㎡ ) 約 4 萬 主力面積 (㎡ ) 獨立： 400 雙拼： 390 銷售均價（元 /㎡ ） 獨立： 20200 雙拼： 13000 主力總價（ 萬元） 獨立： 800 雙拼： 507 2）規(guī)劃分析 整個項目占地約 10 萬方，建筑面積約 萬方。主要以獨立別墅及雙拼別墅為主，總套數(shù) 96 套。采用了民國建筑風格，框架的結(jié)構(gòu)形式。小區(qū)門口有 51路公交車及地鐵 2 號線，小區(qū)容積率 ，周邊緊鄰自然景觀小龍山，加上小區(qū)內(nèi)成品樹木的搭配效果，使得為高端客戶群提供了優(yōu)質(zhì)的生活品味。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 雙拼 390 17 33 360 17 33 獨立 400 9 18 460 8 16 ? 戶型分析 雙拼： 360、 390 兩種 獨立： 400、 460 兩種 4）項目內(nèi)外部配套分析 項目內(nèi)有 2 個會所，目前有 1 個會所是銷售接待中心。另一個會所包括了中西餐廳，棋牌室，健身室，溫水游泳池，桌球室等。小區(qū)外有國際賽馬場、蘇果配送中心。 5）項目內(nèi)外景觀資源分析 小區(qū)內(nèi)綠化率達到 55％。其中配有水景噴泉，網(wǎng)球場等。緊鄰小龍山。 6）項目銷售狀況分析 ? 總體銷售狀況 入網(wǎng)面積約 萬 ㎡ ，銷售面積約 萬 ㎡ ，銷售率達到 90%左右。 ? 項目戶型去化順序分析 雙拼戶型共 34 套。成交了 30 套。比例 88%。 獨 棟戶型共 17 套。成交了 16 套。比例 94%。 7）項目后續(xù)供應(yīng)量分析： 后續(xù)供應(yīng)銷售面積約 萬 M2。 8）項目傳播策略分析 ? 項目傳播主題分析 紫金山路，藝術(shù)人生。（緊鄰紫金山，為高端客戶群打造的精品居住社區(qū)）。 ? 項目傳播渠道分析 以報廣的形式為主 .各主流媒體均有發(fā)布。（現(xiàn)代快報、金陵晚報、揚子晚報、南京晨報）。 9）項目客群分析 南京市區(qū)私營業(yè)主，大學城高管，外來投資者，外企及國家大型企業(yè)中的高管，高端收入人群。 10）項目綜合分析 優(yōu)勢 離市區(qū)較近，高端定位，民國建筑風格，成品樹木的打造。 劣勢 生活配 套未完善。交通不便利，市政配套不完善。 項目借鑒之處 智能化系統(tǒng)（ 感應(yīng)車庫。 地震動電網(wǎng)監(jiān)控 。 . 遠郊板塊 ．綠城玫瑰園 項目名稱 綠城玫瑰園 投 資 商 綠城集團天浦置業(yè) 發(fā) 展 商 綠城集團天浦置業(yè) 銷售均價 12020 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計 上海意格建筑設(shè)計研究院 建筑設(shè)計 上海同濟大學建筑設(shè)計研究院 園林景觀設(shè)計 上海意格環(huán)境設(shè)計 代理公司 自銷 物業(yè)管理 上海高利國際 a) 基本情況 項目位置 浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路 88 號 開盤時間 20201024 建筑類 型 獨棟 占地面積 (㎡ ) 約 30 萬 建筑面積 (㎡ ) 約 9 萬 主力面積（ ㎡ ） 615 銷售均價（元 /㎡ ） 12020 主力總價（萬元） 738 2）規(guī)劃分析 綠城玫瑰園占地 460 畝，容積率 ，綠化率 70％，規(guī)劃建設(shè)面積約 9 萬多平方米。位處南京唯一省級旅游度假區(qū) —— 珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有 10 萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周。地形坐北朝南、背山面水，北靠 10 萬余畝老山余脈，西臨 18 洞昭富國際高爾夫球場，南接 3000 畝珍珠泉濕地公園景區(qū) 2 號入口。 3）戶型及面積配比分析 ? 別 墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 獨立 580650 32 68 650680 15 32 ? 戶型分析 獨立：戶型方正，整合合理，雙客廳設(shè)計，設(shè)有 HIFI 視聽室，娛樂室……。家庭室、會客間分區(qū)功能分區(qū)明顯，所有房間面積不大，無豪宅的感覺，洗手間設(shè)計過小。雙車庫設(shè)計，但是地下室算面積。負一樓通風效果不好，洗手間無間接采光，為暗衛(wèi)。 4）項目內(nèi)外部配套分析 2 公里以內(nèi) ,有綜合商場，酒店、郵局 ,銀行，醫(yī)院，菜場，基本的生活配套 可以滿足。 5）項目內(nèi)外景觀資源分析 外部：南京唯一省級 旅游度假區(qū) —— 珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有 10 萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周。地形坐北朝南、背山面水，近可賞千畝高爾夫球場綠茵、遠可眺萬里長江及金陵燈火闌珊。 內(nèi)部：景觀規(guī)劃通過形成合理的規(guī)劃形態(tài)，留設(shè)適宜的空間尺度，將建筑和景觀在空間、尺度、風格、形式、材質(zhì)、色彩等方面進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，從居住的舒適性、空間的私密性、景觀的相融性、產(chǎn)品的精致度等方面營造一個融洽和諧的內(nèi)部自然環(huán)境。 6）項目銷售狀況分析 一期開盤 20201024： 15 套去化 14 套 二期開盤 2020124： 8 套去化 6 套 三期開盤 2020315： 16 套去化 10 套 四期開盤 2020625： 8 套去化 0 套 項目戶型去化順序分析：