【導(dǎo)讀】項(xiàng)目暫定名為“海駿達(dá)·康格斯花園”。臺(tái)山市海駿達(dá)房產(chǎn)有限公司。廣東海駿達(dá)置業(yè)投資集團(tuán)有限公司于2020年10月注冊(cè)成立，理等行業(yè)的大型集團(tuán)公司。（五星級(jí)）、順德天佑城購物中心。截止2020年5月，公司累計(jì)獨(dú)立開發(fā)和合作開發(fā)的物業(yè)超。過345萬平方米，質(zhì)量上乘，銷售暢順，業(yè)績(jī)裴然。海景半島，用地面積400000㎡，建筑面積280000㎡；康格斯花園，用地面積320200㎡，建筑面積700000㎡；廣東海駿達(dá)集團(tuán)副總裁、工程師、注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人黃。廣東海駿達(dá)集團(tuán)策劃主管李。發(fā)的有關(guān)政策和法規(guī)。③本次研究掌握的有關(guān)資料及研究人員實(shí)地勘察所獲得資料。以上指標(biāo)以廣州遠(yuǎn)征卓勝設(shè)計(jì)公司概念性規(guī)劃方案之?dāng)?shù)據(jù)為依據(jù)。其中第一期計(jì)劃在2020年12月份開始。二期，2020年11月份施工，2020年6. 三期，在2020年3月開工，2020年12月完工。售，2020年上半年基本售完。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　

【正文】 58269 酒店 3000 1119 車庫 1800 8805 總銷售額 合計(jì) :146716(萬元 ) 二、 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 29 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2020年 8 月份開始銷售，項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見下表。 項(xiàng)目一期指標(biāo) . 項(xiàng)目 面積 (㎡ ) 銷售收入預(yù)計(jì) (萬元 ) 用地面積 總建筑面積 低層別墅 18637 多層住宅 3436 高層住宅 1244 商鋪 1541 商業(yè)中心 447 車位 7532 1356 合計(jì)： 26661萬元 表 5 項(xiàng)目一期銷售回款計(jì)劃 時(shí)間 住宅銷售率 車庫銷售率 商業(yè)銷售率 酒店銷售率 回款金額（萬 元） 2020 年 別墅 60%， 13226 30 洋房 30% 2020年上半年 別墅 30%，洋房 30% 一期20% 一期 40% 8064 2020年下半年 洋房 30% 一期70% 一期 50% 3124 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 26661萬元 在考慮空置率的情況下的銷售收入為： 24414 萬元 三、 資金來源與運(yùn)用分析 由前述可知，項(xiàng)目資金來源完全可以滿足本項(xiàng)目的資金投入和運(yùn)用。 四、 銷售利潤(rùn)測(cè)算 總銷售收入： 132044 萬元 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 ① 兩稅一費(fèi) %： 132044 %=7262 萬元 ② 土地增值費(fèi)（按套內(nèi)面積 120平方米以上，稅率 3%計(jì)） 4500 3%+ 20% 2020 3%+ 20% 2500 3%=2577 萬元 合計(jì)： 9839萬元 總投資： 86460萬元 利潤(rùn)總額： 132044— 86460— 9839=35745萬元 31 ① 所得稅預(yù)征 ：（帶征 13% 33%） ： 132044 13% 33%=5665萬元 ② 稅后凈利潤(rùn)： 357455665=30080萬元 第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析 一、 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算（詳見附表），該項(xiàng)目的 盈利能力指標(biāo)如下： 稅后成本利潤(rùn)率： 35745247。（ 86460＋ 9839） =37% 資本金凈利潤(rùn)率： 35745247。 8700 100%=411% 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 二、 項(xiàng)目不確定因素分析 風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來源于以下幾個(gè)當(dāng)面。 ① 建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而可能造成“爛尾樓”工程。 ② 由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場(chǎng)難以定量分析，這 要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。 ④ 政府政策風(fēng)險(xiǎn)：與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 32 該項(xiàng)目總投資為 81041萬元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為銷售收入 =總投資 +銷售稅費(fèi)，稅費(fèi)中營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)算，印花稅及土地增值稅不計(jì)，故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)四項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的 %計(jì)收。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 總投資 /（ %） =86460/%=91492萬元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 85758247。 132044=65%，本項(xiàng)目的全部投資可收回。 三、 社會(huì)效益和影響分析 本項(xiàng)目位于沙崗湖度假區(qū)，也是臺(tái)山政府積極南拓的重點(diǎn)區(qū)域，由于目前尚處于待開發(fā)階段，交通以及其它配套都有待于完善。本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于改變?cè)搮^(qū)域的面貌，推動(dòng)臺(tái)山的城市化進(jìn)程，為臺(tái)山社會(huì)各界人士提供高品質(zhì)的居所。達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。 第 九 部分 可行性研究結(jié)論與建議 一、 擬建方案的結(jié)論性意見 結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及臺(tái)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目擬定位為“歐洲小鎮(zhèn) /原生態(tài)山水 /高尚社區(qū)”，順應(yīng)高檔小區(qū)發(fā)展潮流，依托項(xiàng)目生態(tài)、環(huán)保、健康的設(shè)計(jì)理念，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、完善的配套設(shè)施等，以高 品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品形象進(jìn)入市場(chǎng)，通過以上的層層分析，臺(tái)山康格斯花園的建設(shè)是符合市場(chǎng)的需求的，能滿足廣大臺(tái)山市民對(duì)改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量的需求，同時(shí) 33 能為市場(chǎng)提供有效供給。項(xiàng)目所帶來的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益是令人滿意的，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和極具發(fā)展?jié)摿砜?，符合開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 二、 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 “康格斯花園”項(xiàng)目本身所處的位置離城市中心區(qū)還有一段距離，在項(xiàng)目面市期間將同時(shí)有諸多項(xiàng)目銷售，尤其是項(xiàng)目的洋房部分，對(duì)手眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。這些都是本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問題，針對(duì)上述問題，本項(xiàng)目需要轉(zhuǎn) 化劣勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分利用規(guī)劃要求在環(huán)境營(yíng)造上，戶型創(chuàng)新上超越對(duì)手，多運(yùn)用新的人文社區(qū)概念，提高物業(yè)管理水平。總的來說，本項(xiàng)目走差異化路線是可行的選擇，但要樹立較高的物業(yè)形象，提高性價(jià)比，增強(qiáng)差異化，才能增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度，最終使項(xiàng)目的銷售取得理想的效果。 三、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 本項(xiàng)目地處郊區(qū)，因?yàn)閾碛协h(huán)境的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以在別墅市場(chǎng)勝算較大。而洋房方面，因?yàn)榫嚯x城區(qū)較遠(yuǎn)，買主基本上為上班一族，工作生活難免有不便之處。如何改變他們的居住觀念，吸引該部分人士前來置業(yè)是關(guān)鍵。所以項(xiàng)目必須選擇好的入市時(shí)機(jī)，走 產(chǎn)品差異化的道路，利用專業(yè)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，從開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料選擇、智能化設(shè)備運(yùn)用等方面塑造差異化產(chǎn)品，同時(shí)控制成本，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，還是能取得較大成功的。 附表 2 一期成本及費(fèi)用預(yù)算表 34 序號(hào) 費(fèi)用支出項(xiàng)目 金額 （萬元） 備注 一 土地填平費(fèi)用 1600 40 萬 ㎡ 回填 二 前期工程費(fèi) 1 可行性研究費(fèi) 65 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 324 3 “七通一平”費(fèi) 463 4 其它費(fèi)用 800 三 房屋開發(fā)費(fèi) 1 建安工程費(fèi) 6800 一期建筑面積74977 ㎡ ） 2 附屬工程費(fèi) 867 售樓部 \圍墻 3 報(bào)建費(fèi) 1075 4 室外工程費(fèi) 四 管理費(fèi) 1483 五 大市政費(fèi) 4200 園藝、綠化、道路 六 水、電工程費(fèi) 1026 七 代理廣告宣傳費(fèi) 600 總計(jì)： 19303 注：一期總建筑面積 74977 平方米，其中低層 41192平方米。 附表 3 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 35 單位（萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) (萬元 ) 1 現(xiàn)金流入 132044 2 現(xiàn)金流出 101964 開發(fā)產(chǎn)品投資 86460 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 7262 土地增值稅 2577 所得稅 5665 3 凈現(xiàn)金流量 30080 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 24415 臺(tái)山市海駿達(dá)房產(chǎn)有限公司 黃紹光 李文鑫