【正文】 象。 據(jù)統(tǒng)計，碧桂園 1000套洋房從 2020 年初推出至今已半年時間，銷售出 200多套。 競爭分析 沙崗湖 區(qū)域： 超級大盤碧桂 園。華僑花園的樓盤開發(fā)能力一般，但六福山莊的開發(fā)水平就比較高，另外東方豪苑的營銷水準也比較高。 別墅 300棟，公寓 20棟，容積率 ,建筑密度12%,綠化率達 60%以上。別墅面積在 180407㎡ 之間，價格在 55萬到150 萬之間。“瀾花語岸”浪漫陽光別墅的戶型間隔由 4房兩廳至 6 房兩廳，建筑面積 167283 ㎡ 。 五星級標準的鳳凰酒店、８００米商業(yè)街在建設(shè)中。二期已經(jīng)是現(xiàn)房，戶型為一梯兩戶或兩梯三戶，還有 2 座為疊加式別墅。 16 六福山莊 占地面積： 19萬㎡ 總建筑面積 26 萬平方米 由祈福苑、僑福苑、聚福苑、怡福苑、樂福苑、延福苑六個組團（有別墅和洋房）組成，容積率 ，綠化率大于60%，秉承熱帶 風(fēng)情、山水豪宅、生態(tài)健康的開發(fā)理念，引進中國早教名牌上?！皭蹕胩焓埂痹缃讨行娜腭v。怡福居、樂福居銷售約 7成，延福居推出時間不長，銷售只有 三 成。一、二期售罄，現(xiàn)推出三期【泊岸】 ，建筑面積 15 萬平米。有專業(yè)的代理公司代理，廣告包裝營 17 層花園洋房， 10 棟小高層、高層電梯房以及 22套聯(lián)排及雙拼別墅，70250 ㎡ 的多樣面積配比，個性入戶花園及空中露臺。首期１６棟電梯洋房已經(jīng)交付。 12層高，面積由 130 多平方米到 230平方米不等。臺山市場總體供大于求，舒適性大 面積單位滯銷。而對比順德的房地產(chǎn)市場，藏富于民 18 的順德別墅市場十分暢銷，而且順德的別墅總量至少在臺山的 10倍以上；因此別墅市場存在較大的機會。 第三部分 項目分析 一、項目基本情況分析 地理位置 位于臺山市風(fēng)景秀麗的沙崗湖度假區(qū)，也是政府規(guī)劃的新城區(qū)和科教區(qū)。一部分是指公路交通系統(tǒng)，也是車輛的到達度，另一部分是指公交系統(tǒng)，也就是指公交車或營運巴士 的直接到達度。 市政配套。 ②大型低容積率樓盤 。山景資源，植被完好， 風(fēng)水好 。 ③規(guī)模較大，開發(fā)周期長，資金投入大。 ②產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計、建筑 20 風(fēng)格、戶型控制上為目標客戶群量身定做。 威脅點分析 （ T） ①碧桂園超級大盤分流了大量客戶。 ⑤ 除別墅產(chǎn)品外，臺山城區(qū)的洋房 市場競爭激烈 ，因此如何做好項目的前期策劃（尤其是差異化），高水平的營銷，工程質(zhì)量和進度的保證，良好的物業(yè)管理，將是項目成敗的又一關(guān)鍵。超低容積率、青山、碧湖、運動健康、生態(tài)氧吧、高檔社區(qū)概念有望形成。如企業(yè)家、政府官員、商人等。四類是部分廣州、深圳過來的投資客戶。 目前臺山樓市價格狀況。 目前 康格斯花園 初步定價如下。 二、 方案評估意見 通過對項目市場方面的研究，我們認為該項目具有優(yōu)美的景觀優(yōu)勢、健康生態(tài)優(yōu)勢、高檔社區(qū)群優(yōu)勢，應(yīng)該充分發(fā)揮走生態(tài)健康、風(fēng)水寶地路線。二期， 2020年 11月份施工， 2020年 6 24 月完工。 二、 項目工程計劃橫道表 分期 時間 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 期 2 期 3 期 4 期 25 第六部分 投資估算與資金籌措 一、 項目總投資估算 估算依據(jù) 依照相關(guān)的項目資料以及當(dāng)前區(qū)域建筑市場的價格情況。 ③ 房屋開發(fā)費：包括建安工程費，附屬工程費和室外工程費，共計51435 萬元，財務(wù)計算中視同建設(shè)期內(nèi)均勻投入，具體見下表（單位面積造價按照目前市場行情推算得到）。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 8%估算，全部計入開發(fā)成本，則 5282萬 元。 項目總投資 表 4 項目開發(fā)總投資計算表 序號 項目名稱 投資金額 （萬元） 1 土地費用 8000 2 前期工程費 6594 3 房屋開發(fā)費 51435 4 配套設(shè)施費 6155 5 管理費用 5282 6 銷售費用 3961 7 財務(wù)費用 1424 27 8 不可預(yù)見費用 3609 合計 86460 以上分析估算，本項目總投資額為 86460 萬元。商業(yè)銷售均價 4000 元 /平方米 。 在考慮空置率的情況下的銷售收入為： 132044萬元。（ 86460＋ 9839） =37% 資本金凈利潤率： 35745247。由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而可能造成“爛尾樓”工程。 項目盈虧平衡分析 32 該項目總投資為 81041萬元，盈虧平衡點的計算依據(jù)為銷售收入 =總投資 +銷售稅費，稅費中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計算，印花稅及土地增值稅不計，故在盈虧平衡點時四項稅費可按銷售收入的 %計收。本項目的建設(shè)，有助于改變該區(qū)域的面貌，推動臺山的城市化進程，為臺山社會各界人士提供高品質(zhì)的居所。 二、 項目主要問題的解決辦法和建議 “康格斯花園”項目本身所處的位置離城市中心區(qū)還有一段距離，在項目面市期間將同時有諸多項目銷售，尤其是項目的洋房部分，對手眾多，市場競爭激烈。而洋房方面，因為距離城區(qū)較遠，買主基本上為上班一族，工作生活難免有不便之處。 附表 3 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 35 單位（萬元） 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 現(xiàn)金流入 132044 2 現(xiàn)金流出 101964 開發(fā)產(chǎn)品投資 86460 經(jīng)營稅金及附加 7262 土地增值稅 2577 所得稅 5665 3 凈現(xiàn)金流量 30080 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 24415 臺山市海駿達房產(chǎn)有限公司 黃紹光 李文鑫