【正文】 ，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風險不會太大.：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。總居住戶數996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。2) 室內：：廳、房為乳膠漆。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。：煤氣管道安裝到廚房。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。欄桿：起安全保護作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據造就武漢市建設規(guī)劃的要求。滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。一．項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造10萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。云集的高校帶來濟濟人才。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。2. 污水處理本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=()樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。(1)地下車庫廢氣現代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。1．火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。工程部：1. 技術準備：1)審核施工圖紙。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。C 辦理質監(jiān)委托。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。 脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點?？疾靻挝话ň硟韧獾膬?yōu)秀企業(yè)或機構。不同類別的職員積分要求有所不同。本項目工程計劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行等。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。小區(qū)內綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。2．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設投資建設期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。，有選擇地租賃施工用機械設備。十二、財務評價一．設項目法人項目財務評價、銷售稅金及附加估算表（見附表6）（新設項目法人項目）（見附表7）1）財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%經過表中計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區(qū)的居住人員。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。三．投資風險的控制及早地發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。2）項目在經濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總