【正文】 形成定價策略：緊跟碧桂園，甩開華僑花園，站在臺山樓市前列 。 別墅產品目前只有兩個樓盤擁有。因為目前整個國內及 廣東市場的樓價變化較大，所以以上的價格只是根據目前的市場狀況而定，到銷售的時候可能市場會發(fā)生一些變化，我們有可能調整相應價格。其中第一期計劃在 2020年 12 月份開始施工， 2020年 3月份完工。預計 2020年上半年開始銷售， 2020 年上半年基本售完。 ② 前期工程費：包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究、報建費等，按建筑面積 150 元 /平方米計，項目前期費用共 6594萬元。 ⑤ 管理費用：包括開發(fā)工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。 ⑧ 不可預見費用：按土地費用，前期工程費、房屋開發(fā)費、配套設施費四者之和的 5%估算：約 3609萬元。 第七部分 銷售及經營收入預測 一、 項目銷售收入估算 28 參考項目的相關資料及根據目前項 目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況調查，并結合對該區(qū)域同類房地產市場的了解，擬定本項目 別墅均價4500 元 /平方米，洋房多層均價 2020元 /平方米，洋房高層均價 2500元 /㎡ 。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 146716 萬元。 四、 銷售利潤測算 總銷售收入： 132044 萬元 經營稅費及附加 ① 兩稅一費 %： 132044 %=7262 萬元 ② 土地增值費（按套內面積 120平方米以上，稅率 3%計） 4500 3%+ 20% 2020 3%+ 20% 2500 3%=2577 萬元 合計： 9839萬元 總投資： 86460萬元 利潤總額： 132044— 86460— 9839=35745萬元 31 ① 所得稅預征 ：（帶征 13% 33%） ： 132044 13% 33%=5665萬元 ② 稅后凈利潤： 357455665=30080萬元 第八部分：財務與敏感性分析 一、 盈利能力分析 經測算（詳見附表），該項目的 盈利能力指標如下： 稅后成本利潤率： 35745247。 ① 建設資金風險。 ④ 政府政策風險：與國家政策緊密相關，尤其是 對房地產業(yè)的宏觀調控影響。 三、 社會效益和影響分析 本項目位于沙崗湖度假區(qū)，也是臺山政府積極南拓的重點區(qū)域，由于目前尚處于待開發(fā)階段，交通以及其它配套都有待于完善。項目所帶來的社會效益和經濟效益是令人滿意的，根據項目特點和極具發(fā)展?jié)摿砜?，符合開發(fā)公司的開發(fā)經營戰(zhàn)略。 三、 項目風險及防范建議 本項目地處郊區(qū)，因為擁有環(huán)境的絕對優(yōu)勢，所以在別墅市場勝算較大。 附表 2 一期成本及費用預算表 34 序號 費用支出項目 金額 （萬元） 備注 一 土地填平費用 1600 40 萬 ㎡ 回填 二 前期工程費 1 可行性研究費 65 2 勘察設計費 324 3 “七通一平”費 463 4 其它費用 800 三 房屋開發(fā)費 1 建安工程費 6800 一期建筑面積74977 ㎡ ） 2 附屬工程費 867 售樓部 \圍墻 3 報建費 1075 4 室外工程費 四 管理費 1483 五 大市政費 4200 園藝、綠化、道路 六 水、電工程費 1026 七 代理廣告宣傳費 600 總計： 19303 注：一期總建筑面積 74977 平方米，其中低層 41192平方米。如何改變他們的居住觀念，吸引該部分人士前來置業(yè)是關鍵。這些都是本項目開發(fā)時將要遇到的問題，針對上述問題，本項目需要轉 化劣勢，規(guī)劃設計上要充分利用規(guī)劃要求在環(huán)境營造上，戶型創(chuàng)新上超越對手，多運用新的人文社區(qū)概念，提高物業(yè)管理水平。達到社會效益和經濟效益的雙豐收。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ %） =86460/%=91492萬元 那么當銷售進度達到 85758247。 ② 由于人為或非人為的因素，直接導致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。 8700 100%=411% 該項目在財務上可行。 銷售項目 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 總價 (萬元 ) 低層別墅 4500 73147 多層洋房 2020 5376 高層洋房 2500 58269 酒店 3000 1119 車庫 1800 8805 總銷售額 合計 :146716(萬元 ) 二、 項目銷售回款計劃 29 本項目計劃在 2020年 8 月份開始銷售，項目的回款計劃詳見下表。車庫銷售均價按 1800 元 /平方米，酒店銷售均價為 3000 元 /平方米，本項目綜合空置率擬定為 10%。 二、 項目資金籌措及資金平衡分析 本項目總投資額為 86460萬元，其中第一期投入 19303萬元 (不計土地成本 )。 ⑥ 銷售費用：是指銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及委托代理的各項費用，取銷售收入的 3%計，為 3961萬元。其中洋房（含商鋪）按1100 元 /平方 米，低層住宅按 950 元 /平方米，酒店按 2500元 /平方米，托兒所、幼兒園按 1500 元 /平方米（含裝修），商業(yè)中心按 2500元 /平方米（含裝修），管理處、文化站、老年活動中心按 1500元 /平方米（含裝修），車庫按 1500 元 /平方米計 ，會所按 2020元 /平方米計 。 項目投資概算 ① 土地費用，包括土地使用權出讓金，土地開發(fā)費，城市建設配套費。三期，在 2020年 3月開工， 2020年 12月完工。另一方面，因本項目在規(guī)模、內外環(huán)境等方面具有優(yōu)勢，因此要注重從產品本身的規(guī)劃設計、內在品質、物業(yè)管理、 23 智能化設施、節(jié)能環(huán)保技術和材料等方面塑造差異化產品，注重內部綠化及產品自身特色設計，同時轉換劣勢，規(guī)避風險，抓住機會，走高檔產品、準高 檔價位占據市場，綜上所述，本項目的市場定位方案可行。建議別墅均價 4500元 /平方米，洋房 多層 均價 2020元 /平方米 ， 洋房高層均價 2500 元 /㎡ 。 多層價格： 在 1500— 1800 元 /㎡ ； 小高層價格： 普遍價格在 1600— 2500元 /㎡ ，部分一梯兩戶園林綠化環(huán)境好的樓盤可以賣到 2800 元 /㎡ ； 聯(lián)排別墅 平均 3500 元 /㎡ 。這類客戶多少 22 要視市場變化。二類是經濟基礎一般收入較高，向往郊區(qū)寧靜健康生活一族，尤指年輕一代的城市精英。 總之，我們 將臺山康格斯項目 塑造成和碧桂園一樣的高檔社區(qū)，因為該項目的位置環(huán)境比碧桂園更優(yōu)勝，因此與 碧桂園千篇一律的帶裝修 相比，我們 甚至可以做得 更有個性、更為高檔。 21 第四部分 市場定位及項目評估 一、 項目定位 項目形象定位 在臺山市民中形成高檔物業(yè)的 印象，是一個非常適合居住的健康生態(tài)社區(qū)；是一個彰顯個人身份和居住品位的高級別墅區(qū)、尊貴洋房府邸；是一個背山面水天賜優(yōu)越的風水寶地。 ②地段偏僻，市政配套工程進度存在變數。 ③大盤概念，是臺山市僅次于碧桂園的大盤。 ④ 缺乏高素質的小學和幼兒園。 ⑥ 環(huán)境幽靜，民風淳樸、適合居住。 ③ 自身配套有幼兒園、會所、酒店、商鋪、兩個泳池、三個籃球場。 19 目前該區(qū)域尚不成熟，市政配套還有很多工作要做。第一種情況，市區(qū)車輛到達大概需要 15 分 鐘車程，路面狀況較差。 周邊環(huán)境 湖景優(yōu)美，田園風光，無污染， 周邊為村莊。加上國家政策對于別墅用地的控制，作為一種稀缺性資源，無論是自住還是投資均有較大的價值。別墅產品市場 銷售狀況良好，潛力很 大。 均價 23002500 元 /㎡ 。一梯兩戶，每戶都可以看到小區(qū)的園林景觀。 銷水平較高。 80 米樓距， 964 套洋房， 1000米江景線，1600 平米雙語教育，3500 平米會所。有入戶花園，二梯三戶，通風采光好，裝修風格精美有品位。 多層均價從 1600 元 /㎡ ，小高層均價在 23002500元 /㎡ 。 均價： 25002600元 /㎡ 。 情況不理想 ?！坝黄趧e墅 219 套，聯(lián)排別墅平均 4000元 /㎡ 。 華僑花園一期別墅（ 100套）銷售率大概在 80%。將小區(qū)建成典