【導(dǎo)讀】大同位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是大同盆地的中心。大同為山西省第二大。城市，晉、冀、蒙三?。▍^(qū)）和大同各縣的交通樞紐，大同地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。今日的大同，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名。錄》的1處、列入國家級和省級文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。護(hù)單位20處，省級文保單位22處，市縣級文保單位更是多達(dá)304處。大同市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。大同可望成為資源相對貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。大同市成為國家重要的能源基地，被譽(yù)為中國“煤都”。生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國煤炭城市之首。大同煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港。雖然水資源開發(fā)利用率已達(dá)%，但年缺水量仍為2020多萬立方米。

　　

【正文】 Email： 30 第四部 分 本 項目 分析 及定位方向 本項目地處大同市南郊區(qū)，隸屬大同市南郊區(qū)馬軍營鄉(xiāng)。 大同市南郊區(qū)是大同市的一個近郊區(qū)，位于大同盆地的北部，與市區(qū)交錯，境內(nèi)廠礦林立，著名的大同礦務(wù)局和馳名中外 的云崗石窟就在該區(qū)境內(nèi)。全區(qū)國士面積 1050平方公里，其中耕地 ：轄 3鎮(zhèn) 7鄉(xiāng)， 190個自然村，總?cè)丝?27萬人。 南郊區(qū)處于城市綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，以發(fā)展科教信息、商貿(mào)流通、金融保險、房地產(chǎn)、旅游、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為主，主城區(qū)內(nèi)一般不再新增工業(yè)用地，保留一部分無污染的工業(yè)，加快城區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整步伐，可以看出南郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展還是很有前途。 南郊區(qū)的整體區(qū)域定位的實(shí)際為起始點(diǎn)，按照南郊區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢以及其它一些情況，在進(jìn)行規(guī)劃中，把南郊區(qū)分為一個層次五個區(qū)域。一個層次是按市政規(guī)劃范圍內(nèi)外來劃 分，之內(nèi)的，分為城中村區(qū)域和城郊村區(qū)域；之外的，分為山區(qū)半山區(qū)區(qū)域、平川區(qū)區(qū)域、相對貧困村區(qū)域。 城中村區(qū)域，包括新旺鄉(xiāng)的全部、馬軍營鄉(xiāng)的陳莊村、宋莊村、五里店村等共 28個村，定位在依托城市農(nóng)民身份的成功轉(zhuǎn)換，完全納入大同市城市建制。 城郊村區(qū)域包括馬軍營鄉(xiāng)、水泊寺鄉(xiāng)、口泉鄉(xiāng)、西韓嶺鄉(xiāng)的部分，平旺鄉(xiāng)的大部分，共 52個村。定位在市場建設(shè)、服務(wù)城市上。逐步納入市鎮(zhèn)建制，農(nóng)村轉(zhuǎn)為社區(qū)或街道管理體制。其中包括水泊寺鄉(xiāng)的部分鄉(xiāng)村的御東新區(qū)正按市政府的規(guī)劃執(zhí)行。 第一節(jié) 項目現(xiàn)狀 ? 項目位置定位 本項目位于大 同市南郊區(qū)馬軍營鄉(xiāng)七里村， 北至 開源街 ，南到 青年 路，西起 新建路東， 東 接 工農(nóng) 路；可開發(fā) 面積 約 1300畝。 七里村全村約 800 戶， 2020余人，戶均建筑面積 120㎡。 ? 項目 開發(fā)用地 特點(diǎn) 項目 用地 形狀規(guī)則 ，地塊平整，便于項目整體規(guī)劃。 ? 項目 用地 現(xiàn)有建筑 項目 用地 較為平整，沒有大規(guī)模建筑，只有零星建筑及地上附著物，可立即進(jìn)行開發(fā)。 ? 交通現(xiàn)狀 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 31 項目周邊四至道路均為 2020年大同市政府重點(diǎn)修建的道路，東有工農(nóng)路、西有新建路、 南有青年路，北有開源街，且這四條道路均已開工建設(shè)，年底之前即可通車； 通車之后，本項目交通將極為便 利。 但 目前沒有 公交車通達(dá) ，為出行造成一定困難 。 ? 醫(yī)療配套 項目周邊沒有大型的醫(yī)療配套。現(xiàn)有醫(yī)療配套較為簡陋 。 ? 生活配套 由于 項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū) ，相對遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)尚無大型綜合商業(yè)設(shè)施，小型商業(yè)配套設(shè)施也較為零散。 ? 教育配套 項目區(qū)域所屬為南郊區(qū)，教育資源相對缺乏。 ? 餐飲配套 項目周邊沒有成熟的餐飲配套。 周邊道路青年路、工農(nóng)路等有零星的餐飲配套。 ? 影響項目的其他因素 根據(jù)大同市的城市發(fā)展規(guī)劃 ，城市著力向御東區(qū)域發(fā)展，打造御東新城區(qū)，相關(guān)政 策向東發(fā)展傾斜； 城中村改造同樣是政府重點(diǎn)工程，同樣受 到政策的傾斜優(yōu)惠。 南面有電廠， 高壓線路較多， 整體環(huán)境品質(zhì)有一定影響。 第二 節(jié)、項目 swot 分析及價值判斷 一、項目 swot分析 優(yōu)勢（ S） 項目地塊較大，且較為規(guī)整，易于規(guī)劃形成規(guī)模，營造較好的居住氛圍； 項目 周邊 道路 09年下半年通車以后，本項目 將成為大同市交通最為便捷的區(qū)域之一，地域價值將會有大幅提升； 在大同市的未來規(guī)劃中，本項目將被劃入平城區(qū)，屬于城市核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿o限； 項目地塊平整，地上房屋建筑物較少，拆遷壓力較小，可迅速進(jìn)行開發(fā)，搶占有利的市場競爭地位； 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 32 毗鄰規(guī)劃中占地 30公頃的開源街公園，整體外部環(huán)境優(yōu)越，基本無污染，適宜居??； 劣勢（ W） 屬于城市近郊區(qū)，周邊除二電廠的部分家屬區(qū)外沒有其他的居住小區(qū)，居住氛圍不夠濃厚； 遠(yuǎn)離城市中心，商業(yè)氛圍不夠濃厚，市政生活配套及醫(yī)療、教育配套設(shè)施缺乏； 城市著力向東開發(fā)御東新城區(qū)，御東新城為城市發(fā)展方向，本項目所屬區(qū)位為大同市 最南端，區(qū)位認(rèn)可度低； 項目南面不足一公里處為大同市第二熱電廠，部分輸電線路從項目 周邊通過，對項目居住品質(zhì)造成一定影響； 項目 周邊目前尚不通城市公交車，出行稍有不便。 機(jī)會點(diǎn) （ O） 區(qū)域周邊基本上沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目，競爭壓力相對較?。? 政府對城中村改造的大力支持，各項稅費(fèi)的減收、免收，從各個方面激發(fā)企業(yè)對城中村改造的熱情； 由于大同古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程等大量城市改造 形成的拆遷戶，政府無法全部進(jìn)行安置，從而形成了大量的住宅需求； 隨著大同古城保護(hù)工程的啟動，城市土地吃緊，使目前在售樓盤基本上以 30層以上的高層住宅為主，這就為居住更為舒適的多層甚至小高層住宅迎來機(jī)會 威脅點(diǎn) (T) 大同的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不規(guī)范，缺乏必要的制度約束，為項目開 發(fā)帶來未知的管理風(fēng)險； 本項目的開發(fā)依賴于政府政策的延續(xù)性，政府的更迭或者政策的變動都會為本項目的持續(xù)開發(fā)帶來風(fēng)險； 隨著政府城中村改造工程力度的進(jìn)一步加大，將會有更多的城中村包括本項目周圍的智家堡、東河河等進(jìn)入市場，將會加劇整體市場和區(qū)域市場的競爭； 在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)，御東新區(qū)將成為市民認(rèn)知程度最高的發(fā)展區(qū)域，要明顯高于本項目所處的南部； 本 項目開發(fā)雖然拆遷的壓力較小，但仍可能存在安置村民的可能，對村民的補(bǔ)償和 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 33 安置 將會影響項目整體的開發(fā)進(jìn)度 ； 本項目開發(fā)范圍內(nèi)雖然沒有大規(guī)模的高壓輸 電線路，但 周邊 仍 有零星的高壓和低壓線路，這些線路的處理將會影響到項目整體的規(guī)劃和開發(fā)。 二、項目價值判斷 通過對本項目的優(yōu)劣勢及機(jī)會威脅分析，我們發(fā)現(xiàn)，項目 雖然存在諸多的劣勢和風(fēng)險，但仍有 良好的開發(fā)價值 ，原因有五： 項目區(qū)域甚至整個大同市范圍內(nèi)缺乏 成規(guī)模的高品質(zhì)標(biāo)桿項目，本項目以高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃入手，選擇正確的 運(yùn)作方式、操作手法， 用 高品質(zhì)和高居住舒適性 切入市場 ，打造整個大同的居住標(biāo)桿項目。 目前正值大同城市大規(guī)模改造時期，政府對參與城中村改造的企業(yè)給與較大的優(yōu)惠政策，能有好的利潤保證； 項 目周邊正在開工建設(shè)的四條道路建成通車后，項目所在地沿工農(nóng)路可直達(dá) 迎賓路市政府，區(qū)域價值將大幅提高，即使不進(jìn)行開發(fā)地塊也同樣有較大的升值潛力； 目前大同整體住宅市場因城市的升級改造，產(chǎn)生大量 的有效需求，但同時市場的住宅供應(yīng)量有限，無法完全滿足這部分需求， 由于大同缺乏高品質(zhì)的居住，也使這部分需求 可能 流向北京、青島、大連等外阜； 項目周邊由于大同第二熱電廠的擴(kuò)建，隨即產(chǎn)生了相關(guān)的居住需求，但是 二電廠又無法建設(shè)新的家屬居住區(qū)，這部分需求就成為我們首批有效客戶 ，使項目能夠順利啟動 。 雖然項目本身具有良好的開 發(fā)價值，但是仍然需要把握幾個開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，同樣也是本項目成敗的關(guān)鍵： 開發(fā)節(jié)奏要快 ， 目前大同整體市場供應(yīng)量較少，在售項目不多，要迅速進(jìn)入市場、搶占市場，方能贏得市場， 成為市場的領(lǐng) 導(dǎo) 者 ； 在下半年項目周邊道路建成通車以后， 必須公交先行 ，聯(lián)系政府部門使項目周邊能夠盡早通車，首先解決出行問題； 項目 周圍有少量的 高壓和低壓線路 ，必須通過市政及道路的改造及早解決這部分問題，不能使之成為開發(fā)過程中的絆腳石； 城中村改造 是 政府大力支持的城市改造項目，涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)膹?fù)雜問題，必須和 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 34 各級政府搞好關(guān)系， 得到市 、區(qū)兩級政府及政策的持續(xù)支持， 才能最大程度上保持項目的順利開發(fā)和 利潤 最大化 。 加大景觀規(guī)劃投入 ，在整體大同市場 社區(qū)規(guī)模較小景觀不易建設(shè)的情況下 ， 利用本項目規(guī)模大易于景觀展開的優(yōu)勢， 重點(diǎn)建設(shè)社區(qū)景觀， 打造花園式住宅， 將會形成市場亮點(diǎn)，提高項目的競爭力，同樣景觀也將是本項目核心價值的重要組成部分； 主景觀系 和 商業(yè)中心前移 ， 先行建設(shè)主景觀系和全部或部分商業(yè)設(shè)施 ， 既能及早展示項目 未來生活場景 ，樹立項目的高端市場形象，又 能 及時 解決目前項目周邊的商業(yè)配套、生活配套缺乏的民生問題，帶動整體區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，提升項目 區(qū)域價值。 第三 節(jié)：項目目標(biāo)消費(fèi)群體分析 一、大同市整體購房人群分析 從市場營銷的理論上來說 ，影響消費(fèi)者對商品消費(fèi)的兩 大要素為購買欲望、支付能力。而作為影響房地產(chǎn)需求市場的基本因素?zé)o非是 居民的可支配收入 。我們通過對 大同 商品住宅市場目前在 售 樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需求市場的人群特點(diǎn)、需求特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，從而對 大同 住房需求市場進(jìn)行細(xì)致的研究。 大同 以本地購房人群為主 ： ? 公務(wù)員、 行政 單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部： 購房目的：追求生活質(zhì)量，希望改善自己的 居住 條件， 注重居住的舒適性， 二次置業(yè)居多。 經(jīng)濟(jì) 能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定； 需求特點(diǎn)：選擇中高檔次的商品房住宅，對 居住舒適性高的 大戶型住宅較為偏好； 產(chǎn)品特點(diǎn)：重視 居住小區(qū)業(yè)主 的層次，對交通便利程度、 社區(qū) 景觀規(guī)劃 、配套設(shè)施、地段、物業(yè)管理較為注重；注重對子女的教育。 ? 普通工薪階層：教師、醫(yī)生、企業(yè)職工 購房目的：主要是解決基本居住需要，多為一次置業(yè)，或為改善居住條件而進(jìn)行二次置業(yè)； 經(jīng)濟(jì)能力：收入 一般 ，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，愿意接受分期和按揭的付款方式； 需求特點(diǎn)： 以解決居住需求為主 ， 一般為兩代或三代同堂， 要求工作與居住地點(diǎn) 距 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 35 離不太遠(yuǎn)。 產(chǎn)品特點(diǎn)：對工程質(zhì)量、價格、環(huán)境、配套設(shè)施較為注重，如果有面積較小、總價不高的中高檔商品房住宅也會考慮； ? 私營業(yè)主、個體戶 、煤礦主 ： 購房目的：追求較高生活享受，通常會選擇高檔商品房； 經(jīng)濟(jì)能力：有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，收入高且穩(wěn)定， 通常 一次性或分期付款； 需求特點(diǎn)：可能有自己的私家車，會選擇 居住環(huán)境好的高檔物業(yè) ，通常會要求有車位或車庫 。 產(chǎn)品特點(diǎn)：比較重視物業(yè)、售后服務(wù)（包括物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施等），對房屋的質(zhì)量、環(huán)境、整體的規(guī)劃、交通狀況也比較關(guān)注； ? 剛參加工作 的青年人 購買目的： 首次置業(yè)， 希望能夠自立 ； 經(jīng)濟(jì)能力：工作時間不長，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，多選擇按揭方式； 需求特點(diǎn)：過渡性購房，中低檔次 或小戶型 即可； 產(chǎn)品 特點(diǎn)：注重價格 、交通 等因素，對戶型不是太看重； 二、本 項目 目標(biāo)客群分析 客戶定位：泛客 戶層 主 購買人群：國企、大型私企中層以上領(lǐng)導(dǎo)、做生意的私企業(yè)主、部分個體戶、政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、 普通工薪階層 、周邊縣市的中高收入者； 經(jīng)濟(jì)能力：中等 及 偏上收入者。 需求特點(diǎn)：注重生活質(zhì)量、對交通、地段、規(guī)劃、配套等因素比較看重。 三、本 項目 目標(biāo)客群區(qū)域分析 城區(qū)目標(biāo) 客戶： 受大同古城保護(hù)工程的影響，城區(qū)再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性不大，目前市場供應(yīng)量較少且基本上沒有后續(xù)開發(fā)；城區(qū)存在大量 收入較高，迫切需要改善居住環(huán)境的中高檔客戶 ，這部分難以滿足的需求必將要向城市周邊項目轉(zhuǎn)移； 項目所屬周邊區(qū)域 ：項目區(qū)域范圍內(nèi)基本上沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目， 然而同樣會有大量的居住 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 36 需求，或解決居住需要或要求改善居住環(huán)境；完全可以通過 品質(zhì)、檔次以及景觀 吸引更多 區(qū)域內(nèi)客戶 。 項目周邊縣區(qū) ：周邊縣區(qū)的高收入階層和收入穩(wěn)定的公務(wù)員、企事業(yè)單位中層干部希望能夠在大同 市區(qū) 購置物業(yè)，成為大同人； 近郊大盤客戶群 體演變規(guī)律 隨著本項目 的不斷開發(fā)，項目影響力及區(qū)域成熟度的不斷提升，本項目的目標(biāo)客戶 群會由區(qū)域內(nèi)及周邊地