【正文】 路，東有工農(nóng)路、西有新建路、 南有青年路，北有開源街，且這四條道路均已開工建設(shè)，年底之前即可通車； 通車之后，本項目交通將極為便 利。 城郊村區(qū)域包括馬軍營鄉(xiāng)、水泊寺鄉(xiāng)、口泉鄉(xiāng)、西韓嶺鄉(xiāng)的部分，平旺鄉(xiāng)的大部分，共 52個村。 目前項目周邊雖然沒有規(guī)模項目，但隨著交通的便捷，周邊的智家堡、西河河等城中村也將逐漸納入城中村改造的范圍， 周邊項目 也 將 逐漸密集起來。項目雖然沒有進(jìn)行大規(guī)模的營銷，但依然 在大同的房地產(chǎn)市場樹立高端的地位。 ? 從社區(qū)配套上看，多數(shù)社區(qū) 由于規(guī)模有限， 都只具備基本配套 和綠化 ，少有代表 高檔社區(qū)形象的更高水準(zhǔn)的配套設(shè)施 ， 同樣表明市場處在一個較低的發(fā)展水平上。 區(qū)域內(nèi)城中村項目一覽 城中村 規(guī)模 位置 馬軍營鄉(xiāng)周家店村 規(guī)劃總建筑面積 145萬㎡ 南環(huán)路、振興街附近 新旺鄉(xiāng) 解放村 慶周路、新開路附近 新旺鄉(xiāng) 新旺村 不詳 南環(huán)路南、工農(nóng)路東 新旺鄉(xiāng) 水泉灣 村 規(guī)劃總建筑面積 77萬 ㎡ 御河路東、迎賓路南 新旺鄉(xiāng)新泉村 規(guī)劃總建筑面積 23萬㎡ 新旺村東 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 25 ? 從板塊性質(zhì) 上 來說，迎賓路以南區(qū)域?qū)儆诖笸鞘?南部 近郊區(qū) ，并不是大同城 市發(fā)展方向；區(qū)域內(nèi) 各種性質(zhì)項目混雜， 城中村改造項目多，市政府安置項目多，山西省最大的保障 性住房項目也在本區(qū)域內(nèi)，但高品質(zhì)的商品房開發(fā) 項目并不多； ? 從物業(yè)類別上來看，高層物業(yè)已經(jīng)成為大同主流的物業(yè)形態(tài)， 板塊內(nèi)也是如此， 多層甚至小高層產(chǎn)品缺失，主要原因在于一級市場土地 成交價格高，開發(fā)成本中土地成本增加。 但城市發(fā)展基本上仍以城區(qū)為主，城市在以城區(qū)的基礎(chǔ)上向東發(fā)展新城區(qū) —— 御東區(qū)，向西、南改造城中村，逐漸把南郊區(qū)納入城市版圖。 ? 消費者購房 逐漸 趨于理性， 購房除注重價格、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)外，同時還在注重地理位置、綠化、休閑場所，交通是否便利，公共設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否到位，周邊環(huán)境是否滿意等，這些都將納入購房者的權(quán)衡范圍之內(nèi)?？⒐っ娣e 萬平方米，比上年下降 %；其中住宅竣工面積 萬平方米，比上 年下降 %。 ? 大同二手房房價走勢 三個月二手房房價走勢 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 20 半年二手房房價走勢 一年二手房房價走勢 從上圖可以看出，目前大同的二手房價格趨于穩(wěn)定，且穩(wěn)中有漲 ； 住宅需求仍然旺盛，解決居住需求或改善居住仍然是一段時間內(nèi)的大同房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。 徹底解決南出口西河河村段、北出口白馬城村段、同泉路平旺村段無序建設(shè)的問題，分步實施“城中村”改造，完成同煤集團(tuán)采煤沉陷區(qū)居民的搬遷工程和礦區(qū)煤礦工人棚戶區(qū)改造。房地產(chǎn)投資保持在全社會固定資產(chǎn)投資的 12%以上， 全市每年開發(fā)建設(shè)住宅面積180萬平方米 (縣區(qū) 40萬平方米 )，其中經(jīng)濟(jì)適用房 60萬平方米 (縣區(qū) 20萬平方米 )，解決 1000戶的廉租住房。 ? 大同進(jìn)入城市發(fā)展的快車道以后，逐步拉大城市發(fā)展框架； 和城區(qū)突出強調(diào)歷史文化名城保護(hù)、口泉區(qū)的改善環(huán)境質(zhì)量提高居住環(huán)境水平相比， 御東區(qū)無疑代表著大同未來的走向 —— 向東 ； 御東區(qū)的百業(yè)待興 不但會為城市的可持續(xù)性發(fā)展帶來新的商機，同時也將為樓市的發(fā)展方向和新運行模式產(chǎn)生積極而深刻的影響。 為密切聯(lián)系三個組團(tuán)，主城區(qū)形成以“三橫加一環(huán)”的路網(wǎng)主骨架。主城區(qū)應(yīng)具備多方面的功能，包括生產(chǎn)協(xié)作中心、生活服務(wù)中心、商品流通中心、金融信息中心、科技人才交流中心、區(qū)域旅游中心和信息情報中心等。 “煤都”稱號掩蓋了大同最有生命力的一面 —— 由區(qū)位帶來的經(jīng)濟(jì)活力更具有可持續(xù)性。 居民收入變化 2020 年 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 13758 元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資 24104 元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 9038 元，比上年增長 %；全年農(nóng)民人均純收入 3354元，比上年增長 %；農(nóng)民人均消費支出 2020元，增長 %。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)對ＧＤＰ增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。經(jīng)過 50 年的建設(shè)發(fā)展，大同已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機構(gòu)可辦理國際上通行的保險業(yè)務(wù)。 （ 2）資源豐富 ， 大同市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有 銅 、 鐵 、 金 、 銀 、 鋁 、鋅 等金屬礦物和 石墨 、 磷 、 長石 、 云母 、 石灰石 、 珍珠巖 、 大理石 、 花崗石 、玄武石、 沸石 等非金屬礦物。畜牧業(yè)的比重占到了農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 %。 2020 年，全市積極優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以調(diào)產(chǎn)項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資增長，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴大 。產(chǎn)銷銜接狀況保持良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %，比上年上升 個百分點?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占 80%，農(nóng)業(yè)用水占 20%。古跡中以始鑿于北 魏年間 的 云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術(shù)價值；應(yīng)縣木塔則是中國現(xiàn)存最高 大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的華嚴(yán)寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；大同市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺， 建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。全市 轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、大同、陽高、天鎮(zhèn) 、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計 5 鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29個街道辦事處。今日的大同，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點，大秦鐵路的起點，居神府、準(zhǔn)格 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 4 爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點；為我國當(dāng)代最大的煤炭能源基地、國家級歷史文化名城。煤炭 ――“ 大同煤田 ”含煤面積 926平方公里，探測總儲量 718億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的 “三低一高 ”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動力煤和化工原料煤。 從上圖可以看出，大同經(jīng)濟(jì)除 2020 年受全球金融危機影響漲幅 較小外，一直處于 高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 。一般預(yù)算收入完成 億元，比上年增長 %，增收 億元。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)投資完成 ，比上年增長 %；農(nóng)村投資完成 ，比上年下降 %。 （ 3）旅游業(yè)方面 ， 全市大力推進(jìn) “北方商埠 ”和 “旅游勝地 ”建設(shè)，成功舉辦了五屆旅游節(jié)。城市人均公共綠地面積由 平方米提高到 平方米。大同具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā) 電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源 （ 2） 旅游資源優(yōu)勢， 大同以其豐富的旅游資源馳名中外，享有 “佛國龍城 ”之美譽。因此， 大同有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧基地。在近幾年的發(fā)展過程中，大同市不斷加大城市拆遷、 改造 建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在大同城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市 的投資環(huán)境。 從這一組數(shù)據(jù)可以看出，大同的城鎮(zhèn)居民人均居住面積偏小， 和 山西省城鎮(zhèn)居民人均 平方米建筑面積差距較大，居住條件有待進(jìn)一步改善。煤炭 工 業(yè)對大同市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)舉足輕重，但煤炭生產(chǎn)中存在的問題也非常 突 出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代價很大，經(jīng)濟(jì)增長方式亟待轉(zhuǎn)變。 ? 主 城區(qū)發(fā)展格局 ： “一主兩副，扇形組團(tuán)” 一主：即以城區(qū)為核心 兩副： 以御東區(qū)和口泉區(qū)為副 以城區(qū)為核心，以御東區(qū)和口泉區(qū)為側(cè)翼，形成三個相對獨立的城區(qū)組團(tuán)，每個組團(tuán)規(guī)模適度、 功能特點不同，共同構(gòu)成大同城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心區(qū)域 。最南側(cè)規(guī)劃快速路以開源街作為三區(qū)快速交通聯(lián)系的通道，同時向東北環(huán)繞中心城區(qū)，形成半環(huán)狀，加強城區(qū)與御東區(qū)之間的交通聯(lián)系，并與口泉區(qū)相銜接。 東部的御東區(qū)、西部、南部的南郊區(qū)在今后的一段時間內(nèi)將會成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。同時，要綜合發(fā)展園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、市政管理、市內(nèi)交通等市政公共服務(wù)業(yè)，多渠道籌集資金，加大投資力度，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化市政建設(shè)，建設(shè)良好的居住環(huán)境。 三是積極推進(jìn)天然氣入同和煤氣置換天然氣工程。從上圖可以看出，從 08 年下半年以來， 租房價格逐步上漲， 大量因城市拆遷和政府安置房源不足，造成大量的拆遷戶無房可住，因此產(chǎn)生 的居住需求需要得到釋放 。具體表現(xiàn)在 2020 年房地產(chǎn)的投資金額、開工面積、竣工面積、銷售面積等都出現(xiàn)了不同程度的下降。 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 23 ? 在目前政府“經(jīng)營城市”的理念下， 大同的房地產(chǎn)業(yè)正朝著良好的方向發(fā)展，而大同市的住房現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃也決定了房地產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展前景和開發(fā)空間，至少五年內(nèi)不會出現(xiàn)拐點 ， 投資機遇與風(fēng)險共存， 大同市房地產(chǎn)走勢 ? 大同市 持續(xù)的 大規(guī)模城市改造，造成 了 大量 剛 性需求 ； 且 目前大同房地產(chǎn)市場上存盤量并不多，不少房地產(chǎn)項目都處于尾盤階段 ，這將會進(jìn)一步促使 房價的上漲； ? 近幾年來由于市內(nèi)中心地帶開發(fā)量的不斷擴大，能夠開發(fā)的土地逐漸減少，加上政府的調(diào)控，市內(nèi)商品房價格還會有新的增長和需求，現(xiàn)在已有部分 開發(fā)商著眼市區(qū)周邊進(jìn)行開發(fā)； 御東地區(qū)將成為大同市今后十年的開發(fā)熱點 ； ? 城市大規(guī)模持續(xù)的改造開發(fā)， 城市建設(shè)要求的標(biāo)準(zhǔn)化、配套化及發(fā)展速度和前瞻性都將影響 促進(jìn)大同的房地產(chǎn)發(fā)展和價格的上漲； ? 大同市做為山西省和西部五省連接北京的咽喉要道，流動人口將會逐年增加，同時大同市政府招商引資的優(yōu)惠政策力度在不斷加大，近幾年來大同的投資商也在不斷增多，購房量也將會逐年增加，必然會造成商品住房的緊張。代表性的樓盤有：上第樂哈斯、復(fù)地紫城、 云頂雅園、翰林別院等，是大同市最核心的居住 區(qū)域；但隨著大同古城保護(hù)方案的實施，老城區(qū)將逐漸退出房地 產(chǎn)市場。 ? 三房兩廳兩衛(wèi) 仍是 各個項目的主力戶型， 面積多在 110— 140㎡ ， 舒適性和經(jīng)濟(jì)性兼顧。目前規(guī)劃的城中村改造項目，均為體量較大的綜合性項目，以水泉灣龍園為例，建筑規(guī)劃就包括了住宅、沿街商業(yè)、會所、酒店、商務(wù)寫字樓等多種形態(tài)。 大同市為數(shù)不多的在售的綜合性項目，業(yè)態(tài)涵蓋了住宅、五星級酒店和商業(yè)步行街。全區(qū)國士面積 1050平方公里，其中耕地 ：轄 3鎮(zhèn) 7鄉(xiāng)， 190個自然村，總?cè)丝?27萬人。其中包括水泊寺鄉(xiāng)的部分鄉(xiāng)村的御東新區(qū)正按市政府的規(guī)劃執(zhí)行?，F(xiàn)有醫(yī)療配套較為簡陋 。 機會點 （ O） 區(qū)域周邊基本上沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目，競爭壓力相對較小； 政府對城中村改造的大力支持，各項稅費的減收、免收，從各個方面激發(fā)企業(yè)對城中村改造的熱情； 由于大同古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程等大量城市改造 形成的拆遷戶，政府無法全部進(jìn)行安置，從而形成了大量的住宅需求； 隨著大同古城保護(hù)工程的啟動，城市土地吃緊，使目前在售樓盤基本上以 30層以上的高層住宅為主，這就為居住更為舒適的多層甚至小高層住宅迎來機會 威脅點 (T) 大同的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不規(guī)范，缺乏必要的制度約束，為項目開 發(fā)帶來未知的管理風(fēng)險； 本項目的開發(fā)依賴于政府政策的延續(xù)性，政府的更迭或者政策的變動都會為本項目的持續(xù)開發(fā)帶來風(fēng)險； 隨著政府城中村改造工程力度的進(jìn)一步加大，將會有更多的城中村包括本項目周圍的智家堡、東河河等進(jìn)入市場，將會加劇整體市場和區(qū)域市場的競爭； 在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)，御東新區(qū)將成為市民認(rèn)知程度最高的發(fā)展區(qū)域，要明顯高于本項目所處的南部； 本 項目開發(fā)雖然拆遷的壓力較小，但仍可能存在安置村民的可能，對村民的補償和 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 33 安置 將會影響項目整體的開發(fā)進(jìn)度 ； 本項目開發(fā)范圍內(nèi)雖然沒有大規(guī)模的高壓輸 電線路，但 周邊 仍 有零星的高壓和低壓線路，這些線路的處理將會影響到項目整體的規(guī)劃和開發(fā)。 大同 以本地購房人群為主 ： ? 公務(wù)員、 行政 單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部： 購房目的：追求生活質(zhì)量，希望改善自己的 居住 條件， 注重居住的舒適性， 二次置業(yè)居