【正文】 宅建設(shè)的 持續(xù)增長。 建立起完善健全的廉租住房制度，實現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”。 打通北出口通道，加快城市主干道、 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 17 西北環(huán)城高速公路建設(shè)，形成交通性、 生活性兩者兼顧的功能明確、暢通便捷的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 建設(shè)凈化水廠、開壓泵站等城鎮(zhèn)排供水項目，推進(jìn)垃圾分類處理，建設(shè)一批垃圾處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 二、大同市房地產(chǎn)市場研析 大同市基準(zhǔn)地價 表 11 大同市城區(qū)基準(zhǔn)地價 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地路段價（迎賓西路） 一 級 元 /平方米 2288 1170 329 2310 元 /平方米（合 154 萬元/畝） 萬元 /畝 二 級 元 /平方米 1661 950 200 萬元 /畝 三 級 元 /平方米 1081 675 145 萬元 /畝 45 四 級 元 /平方米 622 403 109 萬元 /畝 五 級 元 /平方米 251 214 禁止區(qū) 600 萬元 /畝 40 表 12 大同市礦區(qū)、南郊區(qū)基準(zhǔn)地價 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 一 元 /平方米 580 320 118 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 18 級 萬元 /畝 二 級 元 /平方米 310 200 98 萬元 /畝 三 級 元 /平方米 160 80 57 萬元 /畝 表 13 大同市新榮區(qū)基準(zhǔn)地價 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 一 級 元 /平方米 350 200 100 萬元 /畝 二 級 元 /平方米 240 120 70 萬元 /畝 16 8 三 級 元 /平方米 110 67 45 萬元 /畝 【說明】：地價均已做換算 ，例如城區(qū)一級住宅用地 基準(zhǔn)地價 1170元 /平方米，換算為 萬元 /畝 大同市房地產(chǎn)市場 供求及房價走勢 ? 大同新房房價走勢 三個月新房房價走勢 半年新房房價走勢 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 19 一年新房房價走勢 從大同新房價格的走勢來看，大同近一年來受城市建設(shè)的影響，新房成交價格波動較 大；一方面城市商品房價格一直處于高位， 城 區(qū)內(nèi)高層住宅價格居高不下，以云頂雅園、復(fù)地紫城、御華帝景等項目為代表 ， 項目價格已超過 4000 元 /㎡，同時由于城市大規(guī)模拆遷，舊城保護(hù)、棚戶區(qū)改造等 政府大規(guī)模拆遷安置，新房價格被重新 拉 下。 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 21 ? 大同出租房房價走勢 從大同房產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)， 大同上周出租房平均房價： 元 /套 ， 平均每套 平米 。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 【小析】 ? 08 年下半年，受一線城市地產(chǎn)低迷和大同市政府對房地產(chǎn)的整頓，大同樓市出現(xiàn)了階段性的低迷。 說明 對住宅的需求仍然旺盛，從各個售樓部得到的信息，去年下半年低迷和今年春 節(jié)后全國房地產(chǎn)市場 的“小陽春” 對大同來說 在銷量和價格上并沒有大的落差。 ? 商品房價格在目前普遍認(rèn)為過高地情況下，并不影響購買者的購買力，價格相對過高，是對一部分人在購買力上造成影響的主要因素，而不是決定因素，決定因素是開發(fā)商所開 發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到一定水準(zhǔn)。相對集中在北京、天津、深圳、?？凇⒛z州半島等城市，這些消費者可以說是放遠(yuǎn)眼光，已經(jīng)不再把本地當(dāng)作購房的首選，這樣就分流走很大一部分購房需求 ； 綜上所述，城市的大規(guī)模改造和開發(fā)， 將使大同 房地產(chǎn)市場在未來一段時間在高 位平 穩(wěn)運行 ； 價格不會出現(xiàn)大起大落，漲幅趨于緩和； 大規(guī)模城中村改造項目的進(jìn)行將會使大同在 2020 年 進(jìn)入大盤競爭時代。 其中城區(qū)組團依然在售樓盤最集中的區(qū)域。 二、迎賓路南區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀 迎賓路以南 （市政府以南 ） 目前在售房地產(chǎn)項目較少，主要代表性項目有桐城中央、格蘭云天等，建筑 形態(tài)以高層建筑為主。 ? 從小區(qū)總體規(guī)劃上來看，在高層為主的產(chǎn)品形態(tài)下，在售項目的容積率基本上都在 以上，產(chǎn)品規(guī)劃單一，配套設(shè)施不夠齊全；但隨著城中村改造項目的規(guī)劃入市，配套設(shè)施齊全的項目將逐 漸成為開發(fā)主流。 ? 本區(qū)域大部分屬于城市近郊區(qū)，城市配套不如城區(qū)齊備； 但諸多規(guī)模性項目入市之后，項目自身可在外圍建造底商或裙樓作為本項目的商業(yè)配套，即使周邊有規(guī)模較小的樓盤也可進(jìn)行商業(yè)配套設(shè)施的借用。 三、大同綜合性項目發(fā)展現(xiàn)狀 大同 由于歷史和城市發(fā)展的原因， 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)規(guī)模均不大，且基本上以住宅為主， 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 26 部分項目有配套商業(yè) 或者城市配套 ，大型綜合性項目基本上沒有。 同時 項目自身所擁有的大片梧桐樹和白樺林，居住條件與居住環(huán)境 良好； 入選理由： 項目位于迎賓路南 ，周邊緊鄰大同市政府、城區(qū)政府，以其區(qū)位優(yōu)勢和項目環(huán)境優(yōu)勢來帶動整體項目整體銷售，在當(dāng)時的大同房地產(chǎn)市場獨樹一幟，銷售形勢良好，現(xiàn)已基本售罄。是一個高度集成居住、休閑、購物、娛樂、商務(wù)為一體的高品質(zhì)大型商務(wù)復(fù)合地產(chǎn)項目。 客群分析： 高端客戶 ，對居住質(zhì)量要求較高 ； 希望改善 居住 環(huán)境的城 市拆遷戶 ； 本地私企業(yè)主、 小煤窯主、 政府灰色收入者、國企高干等； 看重 項目 品質(zhì)、 社區(qū) 環(huán)境、 物業(yè) 配套 等 ， 對目前價格可以接受 ； 【小結(jié)】 可以借鑒的內(nèi)容： 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 29 社區(qū)景觀規(guī)劃； 社區(qū)配套 第四 節(jié) 項目 周邊 樓盤 現(xiàn)狀 簡析 由于項目 項目 遠(yuǎn)離城市中心，屬于城市郊區(qū)，且目前交通狀況較差，周邊基本上沒有樓盤，僅在青年路上存在一些由 二電廠修建的職工家屬區(qū)。 大同市南郊區(qū)是大同市的一個近郊區(qū)，位于大同盆地的北部，與市區(qū)交錯，境內(nèi)廠礦林立，著名的大同礦務(wù)局和馳名中外 的云崗石窟就在該區(qū)境內(nèi)。一個層次是按市政規(guī)劃范圍內(nèi)外來劃 分，之內(nèi)的，分為城中村區(qū)域和城郊村區(qū)域；之外的，分為山區(qū)半山區(qū)區(qū)域、平川區(qū)區(qū)域、相對貧困村區(qū)域。逐步納入市鎮(zhèn)建制，農(nóng)村轉(zhuǎn)為社區(qū)或街道管理體制。 ? 項目 開發(fā)用地 特點 項目 用地 形狀規(guī)則 ，地塊平整，便于項目整體規(guī)劃。 ? 醫(yī)療配套 項目周邊沒有大型的醫(yī)療配套。 ? 餐飲配套 項目周邊沒有成熟的餐飲配套。 第二 節(jié)、項目 swot 分析及價值判斷 一、項目 swot分析 優(yōu)勢（ S） 項目地塊較大，且較為規(guī)整，易于規(guī)劃形成規(guī)模，營造較好的居住氛圍； 項目 周邊 道路 09年下半年通車以后，本項目 將成為大同市交通最為便捷的區(qū)域之一，地域價值將會有大幅提升； 在大同市的未來規(guī)劃中，本項目將被劃入平城區(qū)，屬于城市核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿o限； 項目地塊平整，地上房屋建筑物較少，拆遷壓力較小，可迅速進(jìn)行開發(fā)，搶占有利的市場競爭地位； 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 32 毗鄰規(guī)劃中占地 30公頃的開源街公園，整體外部環(huán)境優(yōu)越，基本無污染，適宜居住； 劣勢（ W） 屬于城市近郊區(qū)，周邊除二電廠的部分家屬區(qū)外沒有其他的居住小區(qū)，居住氛圍不夠濃厚； 遠(yuǎn)離城市中心，商業(yè)氛圍不夠濃厚，市政生活配套及醫(yī)療、教育配套設(shè)施缺乏； 城市著力向東開發(fā)御東新城區(qū)，御東新城為城市發(fā)展方向，本項目所屬區(qū)位為大同市 最南端，區(qū)位認(rèn)可度低； 項目南面不足一公里處為大同市第二熱電廠，部分輸電線路從項目 周邊通過，對項目居住品質(zhì)造成一定影響； 項目 周邊目前尚不通城市公交車，出行稍有不便。 雖然項目本身具有良好的開 發(fā)價值，但是仍然需要把握幾個開發(fā)的關(guān)鍵點，同樣也是本項目成敗的關(guān)鍵： 開發(fā)節(jié)奏要快 ， 目前大同整體市場供應(yīng)量較少，在售項目不多，要迅速進(jìn)入市場、搶占市場，方能贏得市場， 成為市場的領(lǐng) 導(dǎo) 者 ； 在下半年項目周邊道路建成通車以后， 必須公交先行 ，聯(lián)系政府部門使項目周邊能夠盡早通車，首先解決出行問題； 項目 周圍有少量的 高壓和低壓線路 ，必須通過市政及道路的改造及早解決這部分問題，不能使之成為開發(fā)過程中的絆腳石； 城中村改造 是 政府大力支持的城市改造項目，涉及到拆遷補償?shù)膹?fù)雜問題，必須和 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 34 各級政府搞好關(guān)系， 得到市 、區(qū)兩級政府及政策的持續(xù)支持， 才能最大程度上保持項目的順利開發(fā)和 利潤 最大化 。我們通過對 大同 商品住宅市場目前在 售 樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需求市場的人群特點、需求特點、產(chǎn)品特點的分析，從而對 大同 住房需求市場進(jìn)行細(xì)致的研究。 產(chǎn)品特點：對工程質(zhì)量、價格、環(huán)境、配套設(shè)施較為注重，如果有面積較小、總價不高的中高檔商品房住宅也會考慮； ? 私營業(yè)主、個體戶 、煤礦主 ： 購房目的：追求較高生活享受，通常會選擇高檔商品房； 經(jīng)濟能力：有較強的經(jīng)濟實力，收入高且穩(wěn)定， 通常 一次性或分期付款； 需求特點：可能有自己的私家車，會選擇 居住環(huán)境好的高檔物業(yè) ，通常會要求有車位或車庫 。 項目周邊縣區(qū) ：周邊縣區(qū)的高收入階層和收入穩(wěn)定的公務(wù)員、企事業(yè)單位中層干部希望能夠在大同 市區(qū) 購置物業(yè)，成為大同人； 近郊大盤客戶群 體演變規(guī)律 隨著本項目 的不斷開發(fā)，項目影響力及區(qū)域成熟度的不斷提升，本項目的目標(biāo)客戶 群會由區(qū)域內(nèi)及周邊地市的客。 需求特點：注重生活質(zhì)量、對交通、地段、規(guī)劃、配套等因素比較看重。 經(jīng)濟 能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定； 需求特點：選擇中高檔次的商品房住宅，對 居住舒適性高的 大戶型住宅較為偏好； 產(chǎn)品特點：重視 居住小區(qū)業(yè)主 的層次，對交通便利程度、 社區(qū) 景觀規(guī)劃 、配套設(shè)施、地段、物業(yè)管理較為注重；注重對子女的教育。 第三 節(jié)：項目目標(biāo)消費群體分析 一、大同市整體購房人群分析 從市場營銷的理論上來說 ，影響消費者對商品消費的兩 大要素為購買欲望、支付能力。 二、項目價值判斷 通過對本項目的優(yōu)劣勢及機會威脅分析，我們發(fā)現(xiàn)，項目 雖然存在諸多的劣勢和風(fēng)險，但仍有 良好的開發(fā)價值 ，原因有五： 項目區(qū)域甚至整個大同市范圍內(nèi)缺乏 成規(guī)模的高品質(zhì)標(biāo)桿項目，本項目以高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃入手，選擇正確的 運作方式、操作手法， 用 高品質(zhì)和高居住舒適性 切入市場 ，打造整個大同的居住標(biāo)桿項目。 ? 影響項目的其他因素 根據(jù)大同市的城市發(fā)展規(guī)劃 ，城市著力向御東區(qū)域發(fā)展，打造御東新城區(qū)，相關(guān)政 策向東發(fā)展傾斜； 城中村改造同樣是政府重點工程，同樣受 到政策的傾斜優(yōu)惠。 ? 生活配套 由于 項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū) ，相對遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)尚無大型綜合商業(yè)設(shè)施，小型商業(yè)配套設(shè)施也較為零散。 ? 交通現(xiàn)狀 大同 市 七里村 項目 可行性研究報告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 31 項目周邊四至道路均為 2020年大同市政府重點修建的道路，東有工農(nóng)路、西