【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路貫通東西，作為社會(huì)車輛交通的主干道。最南側(cè)規(guī)劃快速路以開(kāi)源街作為三區(qū)快速交通聯(lián)系的通道，同時(shí)向東北環(huán)繞中心城區(qū)，形成半環(huán)狀，加強(qiáng)城區(qū)與御東區(qū)之間的交通聯(lián)系，并與口泉區(qū)相銜接。 城市現(xiàn)狀分析 ? 大同市是國(guó)務(wù)院 首批 批準(zhǔn)的 13 座較大城市之一，然近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受困于煤炭工業(yè)，以重污染的采礦業(yè)支撐的城市經(jīng)濟(jì)支柱暫時(shí)成為 GDP 增長(zhǎng)的主要源泉，經(jīng)濟(jì)模式單一、高能耗成為大同經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的阻礙。 城市建設(shè)發(fā)展過(guò)于緩慢，城區(qū)狹窄、道路 破舊不堪，棚戶區(qū)臟亂差等 都在 影響這個(gè)城市的形象。 ? 08 年新一屆市政府組建以后， 明確提出了以建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)大同的城市發(fā)展要走節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的集約化道路，堅(jiān)持節(jié)流、開(kāi)源、保護(hù)并重的原則 。 并先后啟動(dòng)了城市道路改造工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程和古城保護(hù)工程，使大同的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè) 新的 發(fā)展階段。 ? 大同進(jìn)入城市發(fā)展的快車道以后，逐步拉大城市發(fā)展框架； 和城區(qū)突出強(qiáng)調(diào)歷史文化名城保護(hù)、口泉區(qū)的改善環(huán)境質(zhì)量提高居住環(huán)境水平相比， 御東區(qū)無(wú)疑代表著大同未來(lái)的走向 —— 向東 ； 御東區(qū)的百業(yè)待興 不但會(huì)為城市的可持續(xù)性發(fā)展帶來(lái)新的商機(jī)，同時(shí)也將為樓市的發(fā)展方向和新運(yùn)行模式產(chǎn)生積極而深刻的影響。 ? 市政府所在的迎賓路及以南區(qū)域， 大量高檔社區(qū)、商業(yè) 配套 不斷涌現(xiàn) ； 在 08 年迎賓路改造結(jié)束之后，又有大量的金融機(jī)構(gòu)、政府行政單位遷入，該區(qū)域以其便捷的交通、完善的配套優(yōu)勢(shì)成為大同具有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域之一。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 16 ? 大同的古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)拆遷改造、 城中村改造等為城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了大量的需求，也 為房地產(chǎn)的發(fā)展 提供了 足夠 的空間。 東部的御東區(qū)、西部、南部的南郊區(qū)在今后的一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)成為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 【小結(jié)】城市的發(fā) 展與本項(xiàng)目 的利損關(guān)系 項(xiàng)目 位于大同市南部的城郊結(jié)合部， 屬南郊區(qū)馬軍營(yíng)鄉(xiāng)， 是大同 市 城中村改造的一部分； 項(xiàng)目 東臨工農(nóng)路，南靠青年路，西鄰新建南路，北接 開(kāi) 源路； 四條道路均屬于 2020 年大同市擬建道路，其中工農(nóng)路、新建路、青年路已經(jīng)開(kāi)工，開(kāi)源路也即將開(kāi)工，這四條道路建成通車后， 項(xiàng)目 交通條件將四通八達(dá) ，區(qū)域價(jià)值將大大提升 ； 本項(xiàng)目 位于南環(huán)以南，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目稀少，區(qū)位認(rèn)可度低， 遠(yuǎn)離城市發(fā)展方向， 但周邊道路通車以后，區(qū)域認(rèn)知度將逐步提升。如果在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中 能 以大盤的氣勢(shì)，高檔的定位來(lái)帶動(dòng)整體區(qū)域的發(fā)展，將會(huì)是項(xiàng)目和區(qū)域雙 贏的利好結(jié)果。 十一五 期間大同 住宅 建設(shè)規(guī)劃 ? 住宅 建設(shè)目標(biāo) ： 著眼于將住宅建設(shè)培育成為重要產(chǎn)業(yè)的要求，繼續(xù)保持城鄉(xiāng)住宅建設(shè)的 持續(xù)增長(zhǎng)。結(jié)合 大同目前 展開(kāi)采煤沉陷區(qū)治理、棚戶區(qū)改造、御東新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)為重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)節(jié)能節(jié)地環(huán)保型住宅和標(biāo)志性建筑項(xiàng)目，形成多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)投資保持在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 12%以上， 全市每年開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅面積180萬(wàn)平方米 (縣區(qū) 40萬(wàn)平方米 )，其中經(jīng)濟(jì)適用房 60萬(wàn)平方米 (縣區(qū) 20萬(wàn)平方米 )，解決 1000戶的廉租住房。到 2020年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 28平方米。 建立起完善健全的廉租住房制度，實(shí)現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”。同時(shí)，要綜合發(fā)展園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、市政管理、市內(nèi)交通等市政公共服務(wù)業(yè)，多渠道籌集資金，加大投資力度，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化市政建設(shè)，建設(shè)良好的居住環(huán)境。 ? 配套 建設(shè)重點(diǎn) ： 圍繞建設(shè)宜居式現(xiàn)代化區(qū)域中心城市的目標(biāo)，著力改善市民生活環(huán)境， 增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，加快城市交通、供水、供氣等建設(shè)，提高城市承載能力和輻射功能。 一是完善城市交通。 打通北出口通道，加快城市主干道、 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 17 西北環(huán)城高速公路建設(shè)，形成交通性、 生活性兩者兼顧的功能明確、暢通便捷的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 重點(diǎn)抓好市區(qū)西環(huán)路、濱河西路、建開(kāi)路等 22 條道路的改造，開(kāi)工建設(shè)操場(chǎng)城街東延、南環(huán)路東延等三座大橋。 徹底解決南出口西河河村段、北出口白馬城村段、同泉路平旺村段無(wú)序建設(shè)的問(wèn)題，分步實(shí)施“城中村”改造，完成同煤集團(tuán)采煤沉陷區(qū)居民的搬遷工程和礦區(qū)煤礦工人棚戶區(qū)改造。 二是加快給排水管網(wǎng)建設(shè)。 建設(shè)凈化水廠、開(kāi)壓泵站等城鎮(zhèn)排供水項(xiàng)目，推進(jìn)垃圾分類處理，建設(shè)一批垃圾處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 三是積極推進(jìn)天然氣入同和煤氣置換天然氣工程。四是全面啟動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)御東新區(qū)，打造城市新亮點(diǎn)。 完成 11 條道路建設(shè)，建成新區(qū)排水工程，開(kāi)工新區(qū)污水處理廠，完成御河生態(tài)園二期工程，實(shí)現(xiàn)中心城市的持續(xù)發(fā)展 。 二、大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)研析 大同市基準(zhǔn)地價(jià) 表 11 大同市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地路段價(jià)（迎賓西路） 一 級(jí) 元 /平方米 2288 1170 329 2310 元 /平方米（合 154 萬(wàn)元/畝） 萬(wàn)元 /畝 二 級(jí) 元 /平方米 1661 950 200 萬(wàn)元 /畝 三 級(jí) 元 /平方米 1081 675 145 萬(wàn)元 /畝 45 四 級(jí) 元 /平方米 622 403 109 萬(wàn)元 /畝 五 級(jí) 元 /平方米 251 214 禁止區(qū) 600 萬(wàn)元 /畝 40 表 12 大同市礦區(qū)、南郊區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 一 元 /平方米 580 320 118 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 18 級(jí) 萬(wàn)元 /畝 二 級(jí) 元 /平方米 310 200 98 萬(wàn)元 /畝 三 級(jí) 元 /平方米 160 80 57 萬(wàn)元 /畝 表 13 大同市新榮區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 商業(yè)用地 居住用地 工業(yè)用地 一 級(jí) 元 /平方米 350 200 100 萬(wàn)元 /畝 二 級(jí) 元 /平方米 240 120 70 萬(wàn)元 /畝 16 8 三 級(jí) 元 /平方米 110 67 45 萬(wàn)元 /畝 【說(shuō)明】：地價(jià)均已做換算 ，例如城區(qū)一級(jí)住宅用地 基準(zhǔn)地價(jià) 1170元 /平方米，換算為 萬(wàn)元 /畝 大同市房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求及房?jī)r(jià)走勢(shì) ? 大同新房房?jī)r(jià)走勢(shì) 三個(gè)月新房房?jī)r(jià)走勢(shì) 半年新房房?jī)r(jià)走勢(shì) 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 19 一年新房房?jī)r(jià)走勢(shì) 從大同新房?jī)r(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，大同近一年來(lái)受城市建設(shè)的影響，新房成交價(jià)格波動(dòng)較 大；一方面城市商品房?jī)r(jià)格一直處于高位， 城 區(qū)內(nèi)高層住宅價(jià)格居高不下，以云頂雅園、復(fù)地紫城、御華帝景等項(xiàng)目為代表 ， 項(xiàng)目?jī)r(jià)格已超過(guò) 4000 元 /㎡，同時(shí)由于城市大規(guī)模拆遷，舊城保護(hù)、棚戶區(qū)改造等 政府大規(guī)模拆遷安置，新房?jī)r(jià)格被重新 拉 下。同時(shí)也說(shuō)明， 在大同目前的市場(chǎng)狀況下， 因城市拆遷安置所產(chǎn)生的大量住宅需求，政府安置并不能 完全 滿足，這就為房地產(chǎn) 發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。 ? 大同二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 三個(gè)月二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 20 半年二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 一年二手房房?jī)r(jià)走勢(shì) 從上圖可以看出，目前大同的二手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，且穩(wěn)中有漲 ； 住宅需求仍然旺盛，解決居住需求或改善居住仍然是一段時(shí)間內(nèi)的大同房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。 ? 大同求購(gòu)房房?jī)r(jià)走勢(shì) 一年求購(gòu)房房?jī)r(jià)走勢(shì) 本張圖表從需求方面說(shuō)明了目前大同房地產(chǎn)的狀況，大同房地產(chǎn)受去年政府對(duì)房地產(chǎn)的整改和古城保護(hù)工程啟動(dòng)的影響，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目被停工停售，造成整體市場(chǎng)開(kāi)工量不足，供給量不足；市場(chǎng)產(chǎn)生的這部分需求得不到有效釋放，造成目 前求購(gòu)房心理預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 21 ? 大同出租房房?jī)r(jià)走勢(shì) 從大同房產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)， 大同上周出租房平均房?jī)r(jià)： 元 /套 ， 平均每套 平米 。從上圖可以看出，從 08 年下半年以來(lái)， 租房?jī)r(jià)格逐步上漲， 大量因城市拆遷和政府安置房源不足，造成大量的拆遷戶無(wú)房可住，因此產(chǎn)生 的居住需求需要得到釋放 。 大同房地產(chǎn)價(jià)格總體解析： ? 大 同市這一輪房?jī)r(jià)的飆升啟動(dòng)于 2020 年年底，之后這些年，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，大同市的房?jī)r(jià)也一路 走高 ，在短短的 5年時(shí)間，上漲了將近 200%， 2020 年，大同的房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了頂峰 ； ? 截止目前還在銷售的八、九個(gè)樓盤中，以御華帝景 價(jià)格 最高，房?jī)r(jià)是 4400元 /平米左右，其余樓盤如上 第 樂(lè)哈斯、復(fù)地紫城、翰林別院、云頂雅園等 價(jià)格也基本上超過(guò) 4000 元 /平米 ，其余遠(yuǎn)離市中心的樓盤如景?；▓@ 、陽(yáng)光綠島 等，價(jià)格在 3000 元 /平米 左右 08 年價(jià)格上漲原因： ? 土地價(jià)格和拆遷成本是房?jī)r(jià)攀升的主因 ； ? 2020 年上半年大同房地產(chǎn)市場(chǎng)政策性停工停售，人為原因造成了短期的供需失衡，實(shí)際供量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng) ； ? 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者買漲不買跌追漲的心理造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行； ? 土地增值稅等政 策的強(qiáng)硬出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商為了維持原本的利潤(rùn)空間，也必然將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這也進(jìn)一步促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅猛攀升 。 2020 年 大同市 房地產(chǎn)投資狀況 全年全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成 27 億 元，比上年下降 %，其中，住宅投資 億 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 22 元，下降 %。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為 %。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，比上年下降 %，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，比上年下降%?？⒐っ娣e 萬(wàn)平方米，比上年下降 %；其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，比上 年下降 %。商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年下降 % 。 【小析】 ? 08 年下半年，受一線城市地產(chǎn)低迷和大同市政府對(duì)房地產(chǎn)的整頓，大同樓市出現(xiàn)了階段性的低迷。具體表現(xiàn)在 2020 年房地產(chǎn)的投資金額、開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積等都出現(xiàn)了不同程度的下降。 ? 雖然樓市 出現(xiàn)階段性的低迷現(xiàn)象，但是住宅建設(shè)仍然在整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占主體地位。 ? 2020 年雖然階段性低迷，但全年銷售面積仍然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積，房?jī)r(jià)也 繼續(xù) 居高不下。 說(shuō)明 對(duì)住宅的需求仍然旺盛，從各個(gè)售樓部得到的信息，去年下半年低迷和今年春 節(jié)后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的“小陽(yáng)春” 對(duì)大同來(lái)說(shuō) 在銷量和價(jià)格上并沒(méi)有大的落差。 大同 市 房地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià) ? 大同市做為一個(gè)中等城市來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快，價(jià)格漲幅大；其房地產(chǎn)價(jià)格水平與其城市建設(shè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不相符；房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)模式 的成熟程度滯后于 其他中等城市，城市商品房建設(shè)看剛步入中期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展希望很大； ? 從項(xiàng)目的包裝策劃上來(lái)講， 項(xiàng)目 包裝比較粗糙，大部分項(xiàng)目沒(méi)有自己的宣傳資料 ；整體市場(chǎng)缺乏推廣宣傳，基本上看不到房地產(chǎn)戶外廣告；平面媒體雖然有一定的力度，但畫面重復(fù)使用 ，設(shè)計(jì)粗糙，對(duì)項(xiàng)目形象幫助不大； 銷售人員素質(zhì)偏低，管理不到位，缺乏應(yīng)有 的職業(yè)素養(yǎng)和銷售熱情。 ? 消費(fèi)者購(gòu)房 逐漸 趨于理性， 購(gòu)房除注重價(jià)格、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)外，同時(shí)還在注重地理位置、綠化、休閑場(chǎng)所，交通是否便利，公共設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否到位，周邊環(huán)境是否滿意等，這些都將納入購(gòu)房者的權(quán)衡范圍之內(nèi)。 特別是在大同這樣一個(gè)空氣污染較重，看不到多少綠地的城市里，小區(qū)綠化好及園林式建筑將更有吸引力。 ? 商品房?jī)r(jià)格在目前普遍認(rèn)為過(guò)高地情況下，并不影響購(gòu)買者的購(gòu)買力，價(jià)格相對(duì)過(guò)高，是對(duì)一部分人在