【正文】 要求 七 、社 區(qū)配套建議 八、項(xiàng)目啟動(dòng)策略 第五部分 本案項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估 一、項(xiàng)目基本資料 二、售價(jià)預(yù)估 附件一： 大同市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售條件 附件二： 大同開發(fā)成本一覽 附件三： 大 同市 2020 年城市住宅拆遷安置區(qū)分區(qū)分類價(jià)格 附件四：大同市關(guān)于“城中村改造”辦公會(huì)議紀(jì)要 附件五： 大同市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地 房屋拆遷安置補(bǔ)償暫行規(guī)定 附件六 ： 20202020年大同城中村拆遷公告 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 3 第一部分 大同市 城市概況 第一節(jié) 大同城市概況 一、城市基本情況 區(qū)位概況 大同位于山西省北部，介于內(nèi)外長(zhǎng)城之間，是大同 盆地的中心。大同市年產(chǎn)原煤 8000 萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國(guó)煤炭 城市之首 。財(cái)政收入中，增值稅、 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得 稅和營(yíng)業(yè)稅等四大稅種，分別增長(zhǎng) %、 %、 %和 %。 ? 投資環(huán)境 （ 1）交通便捷 ， 大同市是我國(guó)中西部地區(qū)離首都最近、離出?？谧罱囊粔K “ 風(fēng) 水 寶地 ”。 2020 年，大同被評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 12 第二部分 大同 市房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 第一節(jié) 城市人口狀況研究 城市人口 變化 根據(jù)山西省 人口抽樣調(diào)查辦公室 2020年發(fā)布的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)， 大同 全 市人口總量 ， 比上年增加 。 應(yīng)依托大同幾十年來營(yíng)造出的能源工業(yè)的支柱優(yōu)勢(shì)并結(jié)合目前宏觀產(chǎn)業(yè)政策 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 14 和市場(chǎng)情況加以利用和轉(zhuǎn)化。 城市建設(shè)發(fā)展過于緩慢，城區(qū)狹窄、道路 破舊不堪，棚戶區(qū)臟亂差等 都在 影響這個(gè)城市的形象。 一是完善城市交通。 2020 年 大同市 房地產(chǎn)投資狀況 全年全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 27 億 元，比上年下降 %，其中，住宅投資 億 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 22 元，下降 %。 近年來，出于子女參加高考、工作變動(dòng)、選擇居住環(huán)境的考慮，大同有不少消費(fèi)者選擇去外埠購(gòu)房。 ? 區(qū)域價(jià)格不均勻，土地成本的上漲 、 拆遷成本的投入 及產(chǎn)品形態(tài)決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價(jià)格， 主流產(chǎn)品價(jià)格基本在 3800元 /平方米左右， 遠(yuǎn)離城市中心的項(xiàng)目?jī)r(jià)格則控制在 3000元 /平方米左右。在經(jīng)歷去年的政策性停工停售之后，目前小區(qū)已經(jīng)已經(jīng)全面恢復(fù)施工，十月份交房，且銷售情況良好。 七里村全村約 800 戶， 2020余人，戶均建筑面積 120㎡。 目前正值大同城市大規(guī)模改造時(shí)期，政府對(duì)參與城中村改造的企業(yè)給與較大的優(yōu)惠政策，能有好的利潤(rùn)保證； 項(xiàng) 目周邊正在開工建設(shè)的四條道路建成通車后，項(xiàng)目所在地沿工農(nóng)路可直達(dá) 迎賓路市政府，區(qū)域價(jià)值將大幅提高，即使不進(jìn)行開發(fā)地塊也同樣有較大的升值潛力； 目前大同整體住宅市場(chǎng)因城市的升級(jí)改造，產(chǎn)生大量 的有效需求，但同時(shí)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)量有限，無法完全滿足這部分需求， 由于大同缺乏高品質(zhì)的居住，也使這部分需求 可能 流向北京、青島、大連等外阜； 項(xiàng)目周邊由于大同第二熱電廠的擴(kuò)建，隨即產(chǎn)生了相關(guān)的居住需求，但是 二電廠又無法建設(shè)新的家屬居住區(qū)，這部分需求就成為我們首批有效客戶 ，使項(xiàng)目能夠順利啟動(dòng) 。 三、本 項(xiàng)目 目標(biāo)客群區(qū)域分析 城區(qū)目標(biāo) 客戶： 受大同古城保護(hù)工程的影響，城區(qū)再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)量較少且基本上沒有后續(xù)開發(fā)；城區(qū)存在大量 收入較高，迫切需要改善居住環(huán)境的中高檔客戶 ，這部分難以滿足的需求必將要向城市周邊項(xiàng)目轉(zhuǎn)移； 項(xiàng)目所屬周邊區(qū)域 ：項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)基本上沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 然而同樣會(huì)有大量的居住 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 36 需求，或解決居住需要或要求改善居住環(huán)境；完全可以通過 品質(zhì)、檔次以及景觀 吸引更多 區(qū)域內(nèi)客戶 。 南面有電廠， 高壓線路較多， 整體環(huán)境品質(zhì)有一定影響。定位在市場(chǎng)建設(shè)、服務(wù)城市上。 【小結(jié)】 通這對(duì)明星樓盤的界定，我們可以看出明星樓盤必要條件應(yīng)該有： 合理的價(jià)位； 優(yōu)越的區(qū)位 ； 良好的居住環(huán)境 ； 具有內(nèi)外環(huán)境的綜合優(yōu)勢(shì)及升值潛力； 樓盤 良好的形象 ； 合理、大眾化兼俱特色的的產(chǎn)品 線 ； 第三節(jié) 可 借鑒性 樓盤簡(jiǎn)析 東方羅馬城 ※ 東方羅馬城 ※ 開 發(fā) 商 山西同煤東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 北京清華建筑學(xué)院 承 建 商 江蘇通州建總集團(tuán) 行銷企劃 項(xiàng)目地址 大同市西環(huán)路 售樓電話 03527688888 2058888 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 28 項(xiàng)目定位 推廣主題 至尊大盤 一生之城 規(guī) 模 38 萬平米 銷售形勢(shì) 銷售態(tài)勢(shì)良好 綠 化 交房日期 2020 年 10 月 業(yè)態(tài)規(guī)劃 13 棟高層住宅、一棟五星級(jí)酒店 面 積 130170 平米為主 戶 型 三室兩廳兩衛(wèi) 、兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 配 套 暖氣、天然氣、寬帶、有線電視等 核心賣點(diǎn) 環(huán)境、交通 價(jià)格策略 均價(jià) 4000 元 /平米 左右 項(xiàng)目分析 東方羅馬城總建筑面積 38 萬平 方米，擁有 13幢高層公寓住宅 ，一條足以體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的步行商業(yè)景觀大道，一座代表城市形象的雙子座五星級(jí)酒店。由此導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)開發(fā)方向基本上以高層為主。 特別是在大同這樣一個(gè)空氣污染較重，看不到多少綠地的城市里，小區(qū)綠化好及園林式建筑將更有吸引力。 ? 大同求購(gòu)房房?jī)r(jià)走勢(shì) 一年求購(gòu)房房?jī)r(jià)走勢(shì) 本張圖表從需求方面說明了目前大同房地產(chǎn)的狀況，大同房地產(chǎn)受去年政府對(duì)房地產(chǎn)的整改和古城保護(hù)工程啟動(dòng)的影響，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目被停工停售，造成整體市場(chǎng)開工量不足，供給量不足；市場(chǎng)產(chǎn)生的這部分需求得不到有效釋放，造成目 前求購(gòu)房心理預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果。到 2020年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 28平方米。 規(guī)劃以兩條主干道、一條快速路共同形成一個(gè)東西向的交通核心走廊，貫穿三個(gè)區(qū)的南部，外部以環(huán)城高速公路連接對(duì)外交通，形成快捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。正因?yàn)檫@個(gè)原因，在《 大同市城市 總體規(guī)劃 （ 2020年 2020年 ） 》的城市定位中，引入“經(jīng)營(yíng)城市”理念，把“晉北部的中心城市”這樣的概念提到了城市的發(fā)展日程中 。 這表明大同 傳統(tǒng)的所有制結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中起著越來越重要的作用。 ? 政策環(huán)境 根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》、 《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)名錄》，大同市制定了 《大同市鼓勵(lì)外商、港澳臺(tái)同胞及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的若干規(guī)定》、《大 同市關(guān)于加速工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施 6656工程的主要優(yōu)惠政策》等優(yōu)惠政策，從土地、稅收 等多方面吸引外商； 各級(jí)政府都建立健全外商投資管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化投資環(huán)境，為外商提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障投資者合法權(quán)益。扶持發(fā)展了夏進(jìn)乳業(yè)、佳鑫雜糧、雁門關(guān) 綠色肉業(yè)、森匯隆草業(yè)等一批龍頭企業(yè)。 受 08年下半年全球金融危機(jī)和煤炭?jī)r(jià)格低迷影響，大同 08 年工業(yè)增加值增幅回落 ，但仍然 實(shí)現(xiàn) 了同比增長(zhǎng)，表現(xiàn)平穩(wěn)；規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值大幅增長(zhǎng)，說明作為傳統(tǒng)的工業(yè)基地，大同仍然保持了良好的工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭。 資源概況 ? 資源城市，礦產(chǎn)資源豐富 大 同市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長(zhǎng)石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。在歷史上大同曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保 京師安危，被譽(yù)為“北方鎖鑰”。 二、大同市經(jīng)濟(jì)概況 近年來大同市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 ? 國(guó) 民 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)初步核算 ,2020年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 ，增長(zhǎng) %；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 ，增長(zhǎng) % 。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 9 （ 3）環(huán)境優(yōu)美， 大同市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響，四季分明，年平均日照時(shí)數(shù)為 2670 小時(shí)， 大同市建成綠化覆蓋面積 2131平方公里，綠化覆蓋率 %。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢(shì)。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 13 居住狀況 截止十五期間 ， 城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均居住面積分別達(dá)到 平方米和 。 新規(guī)劃將調(diào)整影響古城保護(hù)的用地 ， 控制古城的人口 ， 突出古城作為城市旅游中心和商業(yè)中心的地位，增加古城內(nèi)的公共綠地，改善古城的道路交通狀況，完善古城的市政設(shè)施， 提高古城的環(huán)境質(zhì)量，最終達(dá)到保護(hù) —— 保存、保護(hù) —— 利用、保護(hù) —— 發(fā)展三者的協(xié)調(diào)，從而全面、完整地保護(hù)好古城的歷史及傳統(tǒng)文化 。 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 16 ? 大同的古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)拆遷改造、 城中村改造等為城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了大量的需求，也 為房地產(chǎn)的發(fā)展 提供了 足夠 的空間。 建設(shè)凈化水廠、開壓泵站等城鎮(zhèn)排供水項(xiàng)目，推進(jìn)垃圾分類處理，建設(shè)一批垃圾處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 【小析】 ? 08 年下半年，受一線城市地產(chǎn)低迷和大同市政府對(duì)房地產(chǎn)的整頓，大同樓市出現(xiàn)了階段性的低迷。 其中城區(qū)組團(tuán)依然在售樓盤最集中的區(qū)域。 三、大同綜合性項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀 大同 由于歷史和城市發(fā)展的原因， 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)規(guī)模均不大，且基本上以住宅為主， 大同 市 七里村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 河南前沿房地產(chǎn)咨詢 有限公司 TEL： 037169152900/11 FAX： 037169152922 Email： 26 部分項(xiàng)目有配套商業(yè) 或者城市配套 ，大型綜合性項(xiàng)目基本上沒有。 大同市南郊區(qū)是大同市的一個(gè)近郊區(qū)，位于大同盆地的北部，與市區(qū)交錯(cuò)，境內(nèi)廠礦林立，著名的大同礦務(wù)局和馳名中外 的云崗石窟就在該區(qū)境內(nèi)。 ? 醫(yī)療配套 項(xiàng)目周邊沒有大型的醫(yī)療配套。我們通過對(duì) 大同 商品住宅市場(chǎng)目前在 售 樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需求市場(chǎng)的人群特點(diǎn)、需求特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，從而對(duì) 大同 住房需求市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的研究。 經(jīng)濟(jì) 能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定； 需求特點(diǎn)：選擇中高檔次的商品房住宅，對(duì) 居住舒適性高的 大戶型住宅較為偏好； 產(chǎn)品特點(diǎn)：重視 居住小區(qū)業(yè)主 的層次，對(duì)交通便利程度、 社區(qū) 景觀規(guī)劃 、配套設(shè)施、地段、物業(yè)管理較為注重；注重對(duì)子女的教育。 ? 生活配套 由于 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū) ，相對(duì)遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)尚無大型綜合商業(yè)設(shè)施，小型商業(yè)配套設(shè)施也較為零散。 南郊區(qū)處于城市綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，以發(fā)展科教信息、商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為主，主城區(qū)內(nèi)一般不再新增工業(yè)用地，保留一部分無污