【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 院團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全黨全國(guó)各族人民，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，物價(jià)漲幅穩(wěn)步回落，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進(jìn)一步穩(wěn)固，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有新進(jìn)展，科技創(chuàng)新有新成績(jī)，改革開(kāi)放有新突破，改善民生有新成效。2013年是全面貫徹落實(shí)十八大精神的開(kāi)局之年，是實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，是為全面建成小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的重要一年。2013年要深入學(xué)習(xí)和全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神，堅(jiān)持以鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想、科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞主題主線，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，扎實(shí)開(kāi)局，進(jìn)一步深化改革開(kāi)放，進(jìn)一步強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，著力保障和改善民生，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生活力和動(dòng)力，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。2013年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將有三個(gè)特點(diǎn)：一是短周期因素穩(wěn)中回升，但內(nèi)生的投資動(dòng)力仍不強(qiáng)；二是貨幣政策保持穩(wěn)健，資金環(huán)境趨向?qū)捤桑?cái)政赤字將略有擴(kuò)大；三是新型城鎮(zhèn)化成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況（1）2012年全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況國(guó)土資源部2012年12月18日通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)土地市場(chǎng)整體仍處在低位，基本面保持平穩(wěn)，地價(jià)保持基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)表明，2012年全國(guó)基本穩(wěn)定了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。上半年流標(biāo)流拍較多，土地供應(yīng)偏少，同比減少15％，％；下半年各地加大供應(yīng)力度，供地同比降幅逐月收窄。截至11月底，同比減少8%。，％。從全年看，土地市場(chǎng)出現(xiàn)季節(jié)性、區(qū)域性波動(dòng)，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價(jià)格和結(jié)構(gòu)變化不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年，今年土地市場(chǎng)整體處在低位，基本面保持平穩(wěn)。進(jìn)入１１月份以后，一些城市土地供應(yīng)放量明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，部分房企由于住宅銷(xiāo)售量情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開(kāi)始主動(dòng)拿地，一些地塊面積較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地現(xiàn)象，個(gè)別拿地企業(yè)沒(méi)有按時(shí)開(kāi)發(fā)并出現(xiàn)拖欠地價(jià)款現(xiàn)象。（2）2012年全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)投資71804億元，%，%；，%；商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，%，銷(xiāo)售額64456億元，%。全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)定，但一線城市漲幅大：12月單月商品房售價(jià)為5577元/平米，%，環(huán)比持平；從12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)目較11月增加1個(gè)至54個(gè)，%，較為溫和，%，為近兩年來(lái)的高點(diǎn)，廣州和北京在環(huán)比漲幅前五之列； 2013年房?jī)r(jià)仍將維持結(jié)構(gòu)性上漲的趨勢(shì)，供應(yīng)量少、需求旺盛的一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。2013年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)2013年行業(yè)將維持弱勢(shì)復(fù)蘇特征，行業(yè)仍將平穩(wěn)運(yùn)行，一二線城市由于需求旺盛、供應(yīng)量偏少，房?jī)r(jià)上漲壓力更大。預(yù)計(jì)2013年投資增速將在10%~12%，新開(kāi)工增速恢復(fù)至5%左右正增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增速仍將維持9%~10%水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，2012年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1095億元，%；商品房新開(kāi)工面積2169萬(wàn)平方米，%；，%。商品房投放情況。2012年，%；其中，%。，%；其中，%。商品房銷(xiāo)售情況。2012年，%；其中，%。全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6618元/平方米；其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為5726元/平方米。，%；其中，%。市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為7624元/平方米，其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為6546元/平方米，%，%。二手房交易情況。2012年，%；其中，%。全市二手房交易均價(jià)為4808元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為4709元/平方米。，%；其中，%。市區(qū)二手房交易均價(jià)為5544元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為5422元/平方米。房屋租賃情況。2012年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積186萬(wàn)平方米，；新增住宅登記備案10049戶(hù)，累計(jì)完成58413戶(hù)。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲5%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。房屋抵押完成情況。2012年，%；，%；其中，%；，%。，同比增長(zhǎng)29%；，%；其中，%；，%。保障性住房建設(shè)情況。2012年，全市保障性住房開(kāi)工建設(shè)51999套，%。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房13462套、廉租住房3012套、公共租賃住房32248套、棚戶(hù)區(qū)改造3277套。2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來(lái)發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢(shì)下，輸入型通脹對(duì)我國(guó)宏觀面的影響不可忽視，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲表示出擔(dān)憂(yōu)，購(gòu)房者入市緊迫感增強(qiáng)。另一方面，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展遭遇困難，利潤(rùn)水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。（2）政策環(huán)境2012年12月4日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖；12月18日，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場(chǎng)。未來(lái)隨著調(diào)控政策的持續(xù)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。（3）金融環(huán)境中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2013年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚未得到緩解，在一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購(gòu)房行為。（4）地域環(huán)境2012年11月17日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為河南發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。鄭州作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對(duì)辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。同時(shí)，鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及人口急劇增加、消費(fèi)能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。2013鄭州房地產(chǎn)展望（1）開(kāi)發(fā)商投資信心增強(qiáng)。2012年，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企對(duì)2013年市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，投資信心增強(qiáng)，準(zhǔn)備擴(kuò)大投資，增加土地儲(chǔ)備，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投放力度。預(yù)計(jì)2013年開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。（2）市場(chǎng)投放速度放緩。受2012年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資放緩，加上2011年的土地市場(chǎng)低迷，將在一定程度上影響到2013年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場(chǎng)存量有望降低。（3）市場(chǎng)銷(xiāo)售維持穩(wěn)定。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會(huì)帶來(lái)一定量的住房需求。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，未來(lái)鄭州樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)的局面。（4）房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。一方面，人們對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，此前人們認(rèn)為調(diào)控就是為了把房?jī)r(jià)打壓下去，而現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到調(diào)控是為了讓市場(chǎng)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展，購(gòu)房置業(yè)更趨理性。同時(shí)，目前鄭州商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會(huì)出現(xiàn)局部波動(dòng)，且仍然存在一定的上漲壓力。（5）二手房交易與租賃市場(chǎng)平穩(wěn)。2013年，二手房市場(chǎng)將延續(xù)2012年的良好勢(shì)頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格整體平穩(wěn)上升，剛性需求依然為成交的主要需求，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。租賃方面，由于租金上漲的慣性，2013年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價(jià)格會(huì)小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。（6）保障房建設(shè)與供應(yīng)進(jìn)入新階段。2013年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)保障房45848套。同時(shí)，前兩年集中開(kāi)工建設(shè)的保障性住房將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段，保障房入市后的監(jiān)管以及分配工作將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。（7）企業(yè)優(yōu)化升級(jí)加一步加快。隨著萬(wàn)科、金地等一線房企進(jìn)入鄭州，國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入鄭州的步伐將加快，2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的兼并、重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢(shì)更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。（8）縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。2013年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭州都市區(qū)各組團(tuán)建設(shè)也陸續(xù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產(chǎn)價(jià)值鏈正在各縣(市)區(qū)逐漸形成。 據(jù)以上資料分析，預(yù)計(jì)該區(qū)域2013年土地價(jià)格將會(huì)在180萬(wàn)/畝～210萬(wàn)/畝之間。通過(guò)調(diào)研，該區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格在2013年保守預(yù)計(jì)為：高層約在53005800元/平米，多層洋房約在63007000元，商鋪售價(jià)約在14000元/平米。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，我省擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、提升對(duì)外貿(mào)易水平有了新載體、新平臺(tái)。與東部沿海省份相比，河南在體制、政策方面的差距逐步縮小，區(qū)位、資源、市場(chǎng)及要素成本優(yōu)勢(shì)不斷上升，在承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有越來(lái)越明顯的優(yōu)勢(shì)。近幾年，隨著河南省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，眾多大型企業(yè)和勞動(dòng)密集型企業(yè)入駐鄭州，如富士康、鄭州日產(chǎn)第二工廠、百事可樂(lè)等，同時(shí)也吸納了大批來(lái)鄭務(wù)工人員。隨著鄭州XX市城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)的大投入、大發(fā)展不但能完善城市功能，拓寬城市空間帶來(lái)機(jī)遇，而且也必將為鄭州XX市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。優(yōu)勢(shì)分析——S （1）項(xiàng)目位于規(guī)劃城市中心區(qū)域，東側(cè)緊鄰規(guī)劃南水北調(diào)工程，項(xiàng)目東南角索河路南側(cè)規(guī)劃有800畝的人工湖，發(fā)展前景巨大。（2）項(xiàng)目區(qū)綠化率較高，居住氛圍及環(huán)境優(yōu)越；（3）項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)顯著，距鄭州市西四環(huán)路只有十幾分鐘的路程，規(guī)劃的地鐵15號(hào)線途經(jīng)項(xiàng)目西側(cè)。（4）項(xiàng)目性?xún)r(jià)比較高。劣勢(shì)分析——W（1）現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊位置相對(duì)配套較少，短時(shí)間內(nèi)區(qū)域無(wú)法形成居住區(qū)域氛圍。（2）目標(biāo)客群認(rèn)知性較少，負(fù)面影響較大。（3）項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源基本屬于規(guī)劃階段，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成。機(jī)會(huì)分析——O（1）區(qū)域適合居民居住。（2）南水北調(diào)景觀廊道及項(xiàng)目地塊東南角人工湖的規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)是利好的。（3）項(xiàng)目交付使用后，周邊區(qū)域配套也將大大改善。威脅分析——T 宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩。4 項(xiàng)目選址及建設(shè)內(nèi)容規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)位置的選擇必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)前期工作的規(guī)定進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘杏嘘P(guān)基地綠化面積指標(biāo)的規(guī)定。所選場(chǎng)址規(guī)模及周邊環(huán)境能滿(mǎn)足本項(xiàng)目及城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求，有足夠的環(huán)境容量。周?chē)哂辛己玫慕煌l件，能夠滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民相對(duì)密集的人流、車(chē)流的要求。周?chē)鷳?yīng)有完善的給水、排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。充分考慮選址范圍內(nèi)的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件。項(xiàng)目選址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶。項(xiàng)目選址選擇應(yīng)對(duì)建設(shè)條件、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、環(huán)境保護(hù)等各種因素進(jìn)行深入的調(diào)查研究，并應(yīng)對(duì)其進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，擇優(yōu)確定。項(xiàng)目周?chē)鷳?yīng)有良好的環(huán)境衛(wèi)生條件，并應(yīng)避開(kāi)產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵等物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)生污染源的地區(qū)或場(chǎng)所。本項(xiàng)目擬建于鄭州XX市豫龍鎮(zhèn)，具體地址位于XX市XX區(qū)XX大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積1088617平方米（），安置區(qū)總用地面積總用地面積312663平方米（），配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積775954平方米（）。建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車(chē)庫(kù)以及道路廣場(chǎng)硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。表41：安置區(qū)建設(shè)規(guī)模序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量1總用地面積m23126632地塊面積m22992673總建筑面積m29434034地上總建筑面積m2732444（1）住宅建筑面積m2670432（2）商業(yè)建筑面積m248713（3）其他配套公用建筑面積m2132995地下總建筑面積m22109596地下停車(chē)位個(gè)5345表42：配套開(kāi)發(fā)用地建設(shè)規(guī)模序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量1總用地面積m27759542地塊面積m26912753總建筑面積m231404614地上總建筑面積m22595406（1）住宅建筑面積m21307898（2）商業(yè)建筑面積m21148579（3）其他配套公用建筑面積m21389295地下總建筑面積m25450556地下停車(chē)位個(gè)155735 建設(shè)條件XX位于鄭州西15公里，是河南省距省會(huì)最近的縣級(jí)市，隴海鐵路、310國(guó)道、連霍高速、鄭州繞城高速橫貫全境，形成鐵路、公路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的以鄭州為核心的中原城市群正在奮力崛起。XX新城區(qū)通過(guò)五條道路與鄭州市區(qū)實(shí)現(xiàn)路網(wǎng)全面對(duì)接。與鄭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州大學(xué)城、鄭州紡織工業(yè)城為鄰，正在和鄭州市融合發(fā)展，接受鄭州的輻射和帶動(dòng)。XX憑借境內(nèi)的鄭州繞城高速公路與連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、107國(guó)道相互聯(lián)通，出行運(yùn)輸十分方便。經(jīng)鄭州繞城高速到鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，只需30多分鐘車(chē)程。國(guó)家正在建設(shè)的以鄭州為中心的高速鐵路客運(yùn)線，工程完工后，鄭州至上海、北京、武漢、西安運(yùn)行時(shí)間均不超過(guò)3小時(shí)，并且鄭州西客站就在XX市豫龍鎮(zhèn)槐西村西段設(shè)立。全市村村通油路，是河南省一類(lèi)公路縣（市）和公路金牌縣（市）。地形地貌擬建場(chǎng)地位于XX市，場(chǎng)地地貌單一