【導(dǎo)讀】歲月無(wú)聲，2020年即將逝去。這一年無(wú)錫房市可用“繽紛多彩”來(lái)形容，但也呈現(xiàn)出了“成熟理性”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而作為房地產(chǎn)業(yè)之一的商業(yè)地產(chǎn)，是一個(gè)復(fù)。雜程度高、整合難度大的系統(tǒng)工程，其難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通的住宅開(kāi)發(fā)。為把握無(wú)錫地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，及今后更好地為開(kāi)發(fā)商和顧客服務(wù)，提供了有力支持，無(wú)錫大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)有限公司歷時(shí)三個(gè)月的普查，最終完成了《無(wú)錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告》。這份報(bào)告如實(shí)對(duì)無(wú)錫46條主要商業(yè)街上的商業(yè)模式進(jìn)行了調(diào)查分析，將46條街按影響范圍和地域劃分為11個(gè)商圈，并著重對(duì)各商圈及各商業(yè)街的租金水平、但是由于時(shí)間有限，數(shù)據(jù)無(wú)法及時(shí)更新，期盼在我們的共同努力下，揭開(kāi)無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)嶄新而輝煌的篇章！隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和北京2020年奧運(yùn)會(huì)、上海2020年世博會(huì)準(zhǔn)備工作的全面鋪開(kāi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放，城市經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)發(fā)展。促使一些開(kāi)發(fā)商實(shí)施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。

　　

【正文】 家，其中餐飲類 15 家，占 %，包括 2 家港臺(tái)餐飲、 3 家中型餐飲、 3 家小吃店、 6 家咖啡屋酒吧和 1 家茶樓；服飾類 4 家，占 %；煙酒類店鋪有 4 家，占 %；有 1 家高檔連鎖經(jīng)營(yíng)的西餅店；美容美發(fā)店有 3 家，占 %，檔次比較高，有 2 家是連鎖經(jīng)營(yíng)的；金融類（銀行、證券） 3 家，占 %；其他有連鎖 便利店、美容品專賣、房屋中介、干洗店、藥店、照相館、政府部門等各 1 家。 可以看出本商業(yè)街以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 9） 店鋪總數(shù) 39家 面 積 50150 平米居多 最小 20平米 權(quán)屬關(guān)系 96%租賃 租 金 6500 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營(yíng)種類 餐飲類 15 家，占 %；服飾類 4 家，占 %；煙酒類店鋪有 4 家，占 %；美容美發(fā)店有 3 家，占 %；金融類 3 家，占%；其他有西餅店、連鎖便利店、美容品專賣、房屋中介、干洗店、 藥店、照相館、政府部門、炒貨店等各 1 家，共 10 家，占%。 店鋪所 在樓層 一、二層：餐飲、服飾、副食品、美容美發(fā)； 三層及以上：茶館等。 商業(yè)形態(tài) 以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。 后 西 溪 后西溪東至中山路，與崇寧路相連；西至解放西路。整個(gè)商業(yè)街較短，但人流量很大，商氣也很旺，店鋪較多，總共有 53 家。其中，服飾類有 25 家，占 %；布料經(jīng)營(yíng)有 5 家，占 %，所以服飾和布料共占了店鋪總數(shù)的 %，與健康路連成一片，形成更大規(guī)模的服飾類專賣街以及布料的批發(fā)、零售；餐飲店 7 家，占 %；美容美發(fā) 4 家，占 %；飾品類店有 3 家，占 %；另外皮具店、食雜店以及公司單位各有 2 家；足浴、電器商場(chǎng)、數(shù)碼圖片經(jīng)營(yíng)店之類各有 1 家，都沒(méi)形成規(guī)模，起配套服務(wù)作用。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 10） 店鋪總數(shù) 53家 面 積 1560平米居多 權(quán)屬關(guān)系 100%租賃 租 金 2500元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營(yíng)種類 服飾類有 25家，占 %；布料經(jīng)營(yíng)有 5家，占 %；餐飲店 7家，占 %；美容美發(fā) 4家，占 %；飾品類店有 3家，占 %；另外皮具店、食 雜店以及公司單位各有 2家，足浴、電器商場(chǎng)、數(shù)碼圖片經(jīng)營(yíng)店之類各有 1家，共 9家，占 17%。 店鋪所 在樓層 一、 二層：餐飲、服飾、副食品店； 三層：餐飲（麻辣涮）。 商業(yè)形態(tài) 以服飾、飾品為主，與健康路共同打造服飾街。 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) CBD（中央商務(wù)區(qū)）商圈是無(wú)錫商業(yè)的集中地，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，大小商鋪共有 793 家，空置 26 家，閑置率為 %?？罩玫赇伔植紴椋嚎h前東街 13 家，人民東路 7 家，崇寧路 6 家，其他閑置率為零。 店鋪大小 10500 平米不等， 96%為租賃店鋪，租金在 12008400 元 /平米 .年之間，平均為 4100 元 /平米 .年左右。從商鋪的樓層分布看：一、二層主要經(jīng)營(yíng)餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層及以上主要經(jīng)營(yíng)餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)等。 店鋪總數(shù) 793家 面 積 10500平米 權(quán)屬關(guān)系 96%租賃 租 金 4100元 /平米 .年 閑置率 空置 26家，閑置率為 %。 店鋪所 在樓層 一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等； 三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休 閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)。 CBD 商圈已經(jīng)形成了以中山路為紐帶，人民中路為兩翼的商業(yè)集中營(yíng)。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色街，如：中山路是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)街；縣前街是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學(xué)校等構(gòu)成的文化商業(yè)街；健康路是服飾一條街；后西溪是服飾、布料一條街；而人民路是餐飲、休閑娛樂(lè)的好去處；復(fù)興路是手機(jī)行業(yè)集中地。 中山路在道路拓寬改造工程完成后，作為中心商務(wù)區(qū)的主干道環(huán)境更加優(yōu)美， CBD 商圈更趨成熟。結(jié)合無(wú)錫發(fā)展大交通、大旅游、大流通的實(shí)際，進(jìn)一步調(diào)整開(kāi)發(fā)商業(yè)街功能，按照購(gòu)、吃、 住、游、玩、休閑等功能配套齊全的原則，對(duì)中山路實(shí)行 “ 調(diào) ” 、 “ 轉(zhuǎn) ” 、 “ 遷 ” 、 “ 移 ” 、“ 改 ” 等多種形式的存量調(diào)整和功能開(kāi)發(fā)，將中山路建成一條具有鮮明地方文化個(gè)性，穿劃層次、用成系列、吃創(chuàng)特色，集購(gòu)物、餐飲、觀光、娛樂(lè)、配套服務(wù)等諸多功能于一體的標(biāo)志性繁華商業(yè)街。主體框架是形成一條主線：即中山路標(biāo)志性繁華商業(yè)街；開(kāi)發(fā)兩個(gè)休閑中心：即以城中公園和太湖娛樂(lè)城為核心的中山路北段休閑中心和從鎮(zhèn)巷到新開(kāi)河的中山路南段休閑中心；建成三條專業(yè)特色內(nèi)街：即道長(zhǎng)巷南北貨、副食品特色街，皇亭旅游工藝品、小吃特色街，以及中山路和南禪寺 相連接的新生弄文化小商品特色街；改造四個(gè)重點(diǎn)地塊：即一百老大樓到書(shū)院弄地塊，城中公園沿街地塊，無(wú)錫日?qǐng)?bào)社到新開(kāi)河地塊，二院急救大樓到新生弄地塊；培育五個(gè)主商業(yè)群：即勝利門專業(yè)商場(chǎng)商業(yè)群、三陽(yáng)大型商場(chǎng)商業(yè)群、三鳳橋餐飲服務(wù)商業(yè)群、學(xué)前街八佰伴特色專賣商業(yè)群、朝陽(yáng)廣場(chǎng)南禪寺文化旅游工藝品商業(yè)群。 二、火車站商圈 歷來(lái)人流量大的地方商業(yè)發(fā)達(dá)，而火車站是流動(dòng)人口高度集中的地方，人流量巨大，商機(jī)無(wú)限，無(wú)錫在很早以前就形成了以火車站為核心，輻射四周的商業(yè)圈。但從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的火車站地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一向是被人 視為低檔次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁華程度遠(yuǎn)不如 CBD 商圈。 商圈范圍 火車站商業(yè)圈主要由通運(yùn)路和興源路組成，是無(wú)錫歷史較早的商圈之一。 商圈內(nèi)各商業(yè)街情況 通 運(yùn) 路 通運(yùn)路北至二百商廈，南接解放北路，形成了一條以服飾為主商業(yè)街。本此調(diào)查了最為集中的 16家店鋪，其中：服飾店居多，有 11 家，占%。如：萬(wàn)家福服裝超市、頂點(diǎn)休閑服裝、服飾特賣場(chǎng)等；其他則是證券公司、銀行、商廈等，共 5 家，占了 %，餐飲類就 “ 樓外樓 ”1家。這里租金一般在 2600 元 /平米 .年，相對(duì)市中心地段便宜很多 ，所以沒(méi)有空置店鋪。也說(shuō)明火車站周邊人氣較旺，商業(yè)繁榮。不過(guò)受火車站改造的影響，目前這里人氣受到了暫時(shí)的影響，但在改造完成后這里人氣會(huì)更旺，商業(yè)也會(huì)更發(fā)達(dá)興旺。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 11） 店鋪總數(shù) 16家 面 積 20400平米 權(quán)屬關(guān)系 98%租賃 租 金 2600元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營(yíng)種類 服飾類 11 家，占 69%； 其他占 31%。 店鋪所 在樓層 一、 二層：服飾、食雜店； 三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。 商業(yè)形態(tài) 以經(jīng)營(yíng)服飾為主，檔次相對(duì)較低。 商圈發(fā)展現(xiàn) 狀及趨勢(shì) 由于是火車站附近，臟、亂是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，經(jīng)營(yíng)品種也比較單一，商品檔次相對(duì)較低。 近年來(lái)，無(wú)錫市全力推進(jìn)大城市建設(shè)，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行拓寬改造，對(duì)新城區(qū)進(jìn)行全新規(guī)劃，火車站前的改造如火如荼地進(jìn)行，站前商貿(mào)區(qū)拔地而起。整個(gè)商貿(mào)區(qū)占地面積約為 公頃，建筑面積約 28 萬(wàn)平方米，定位于國(guó)際流行的步行街，是市民休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的理想場(chǎng)所。將該地區(qū)打造成一個(gè)綜合性購(gòu)物休閑區(qū)，人們到此，并非目標(biāo)消費(fèi)，而是作為一個(gè)休閑場(chǎng)所來(lái)逛逛，隨便購(gòu)物、品食、看戲。作為綜合性步行街來(lái)說(shuō)，這樣的體量在錫城也是令人矚目的。 因此，火車 站前這一地段無(wú)論經(jīng)營(yíng)還是投資，都是商家的首選之地。因?yàn)樵S多外地客戶都是要在無(wú)錫開(kāi)拓市場(chǎng)，火車站前區(qū)位成為他們打響自己的品牌的窗口?；疖囌厩皬V場(chǎng)整治有序，聯(lián)系火車站廣場(chǎng)與商貿(mào)區(qū)的兩座景觀橋已完工，古運(yùn)河風(fēng)光無(wú)限，將來(lái)的地段價(jià)值潛力巨大。 商業(yè)街 — 副中心區(qū) 副中心區(qū)在由京杭運(yùn)河、太湖大道、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路所構(gòu)成的環(huán)形以內(nèi)，解放環(huán)路以外的區(qū)域。 副中心區(qū)是中心區(qū)的延伸，商業(yè)的繁華程度僅次于中心區(qū)，是城市經(jīng)濟(jì)的重要區(qū)域。副中心區(qū)包括五愛(ài)廣場(chǎng)商圈、南門商圈和北大街商圈，形成了各具特色的商業(yè)中心。隨著無(wú)錫建設(shè)特 大城市的步伐，中心區(qū)的改造、延伸，副中心區(qū)與中心的界限將不再明顯，副中心區(qū)將得到前所未有的發(fā)展機(jī)遇，并充滿無(wú)限商機(jī)和活力，必將成為眾多商家及投資者搶占的高地。 一、五愛(ài)廣場(chǎng)商圈 五愛(ài)廣場(chǎng)商圈位于市中心的西面，以五愛(ài)廣場(chǎng)為中心，輻射四周。此商圈緊鄰市中心，在市中心經(jīng)濟(jì)的影響、帶動(dòng)下，發(fā)展迅速，人氣、商氣兩旺，并已形成了各具特色的商業(yè)中心，比如：人民西路上以夢(mèng)之島為中心的數(shù)碼、通訊中心；縣前西街上的無(wú)錫鞋帽及皮具大市場(chǎng)；五愛(ài)北路上餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)繁榮。 商圈范圍 五愛(ài)廣場(chǎng)商圈由人民西路、五愛(ài)路、縣前西街三 條商業(yè)街組成，以五愛(ài)廣場(chǎng)為核心。其中，縣前西街、人民西路分別與市中心區(qū)的縣前東街和人民中路相連。 各商業(yè)街情況 人民西路 人民西路西至錫山大橋，東至人民橋，與人民中路相連，形成了一條以夢(mèng)之島為核心的商業(yè)街。本路段共有商鋪 61 家，經(jīng)營(yíng)中的有 54 家，其中電腦、手機(jī)等 IT 行業(yè) 11 家，占經(jīng)營(yíng)店鋪總數(shù)的 20%，如夢(mèng)之島電腦通訊市場(chǎng)、三星維修站、中國(guó)移動(dòng)特約維修中心、聯(lián)邦軟件專賣等；餐 飲 8 家（大酒樓 2 家、中型餐飲 3 家、小餐飲 3 家），占經(jīng)營(yíng)店鋪總數(shù)的 %，如八將軍火鍋、千惠美食林等；服飾店也相對(duì)較多，有 11 家，占經(jīng)營(yíng)店鋪總數(shù)的 20%，如：柏仙多格、奮牌專賣、鄂爾多斯等，專賣店相對(duì)較多；休閑娛樂(lè)場(chǎng)所（足浴、休閑美容等） 4 家，占 %；另外有公司、旅館、銀行、小百貨店、圖文社、醫(yī)療保健之類各 2 家， 西餅屋、學(xué)校、刻章、眼鏡店、自行車電動(dòng)車店之類各 1 家。 從人民西路的商業(yè)構(gòu)成可以看出，本商業(yè)街是一條以數(shù)碼、通訊、餐飲、服飾為主，其他多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)街，人氣很旺，商機(jī)無(wú)限。特別是以夢(mèng)之島為核心的 IT 業(yè)十分興旺，是無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)的一大特色。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 12） 店鋪總數(shù) 61家 面 積 20400平米 權(quán)屬 關(guān)系 96%租賃 租 金 5900元 /平米 .年 閑置率 空置 7家，閑置率為 %。 經(jīng)營(yíng)種類 電腦、手機(jī)等 IT行業(yè) 11家，占 %；餐飲 8家，占 %；服飾店有 11家，占 %；休閑娛樂(lè)場(chǎng)所（足浴、休閑美容等） 4家，占 %；其他有公司、旅館、銀行、小百貨店、圖文社、醫(yī)療保健之類各 2 家， 西餅屋、學(xué)校、刻章、眼鏡店、自行車電動(dòng)車店之類各 1家，總共 20家，占 37%。 店鋪所 在樓層 一、二層：餐飲、副食品、服飾、休閑娛樂(lè)； 三層以上：茶館等。 商業(yè)形態(tài) 以數(shù)碼電子、通訊、餐飲、服飾為 主的復(fù)合型商業(yè)街。 五 愛(ài) 路 五愛(ài)路南北走向，北與縣前西街相接，南與粱溪大橋相交。本商業(yè)街五愛(ài)北路段較為繁華，店鋪多而集中，道路寬敞，交通便利，以餐飲、休閑娛樂(lè)一體的綜合性商業(yè)街。本路段共有店鋪 64 家，經(jīng)營(yíng)店鋪 63 家，關(guān)門 1 家。經(jīng)營(yíng)店鋪中：餐飲 14 家（其中 1 家大酒店、 2 家酒吧、 1家品牌快餐、 6 家中型餐飲、 4 家小型餐飲店），占 %；休閑娛樂(lè)（休閑美容美發(fā)、浴場(chǎng)、足浴、娛樂(lè)城、棋牌吧等） 6 家，占 %；公司單位有 6 家，占 %；副食品店 5 家（元祖食品、蹈香食品等），占 %；小百貨店 5 家，占 %；服飾 3 家，占 %；銀行 4 家，占 %；藝術(shù)品、飾品店 3 家，占 %；機(jī)械、五金類 3 家，占 %；煙酒店 3 家，占 %；其他音像店、裝飾裝潢、花店、保健店、房屋中介、眼鏡店、打字復(fù)印、攝影器材之類等各 1 家。 五愛(ài)路的南段繁華程度遠(yuǎn)不如北段，商鋪不夠集中，而且不成規(guī)模，人氣不旺。目前正在對(duì)此路段進(jìn)行拓寬改造，加上一些新的商業(yè)中心（嘉德廣場(chǎng)），沿街住宅區(qū)（五愛(ài)家園）的建成，相信在不久的將來(lái)會(huì)逐漸繁華起來(lái)，加上緊鄰市中心、 “ 新河埒中心 ” 的地段優(yōu)勢(shì)，商業(yè)潛力很大。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 13） 店鋪 總數(shù) 64家 面 積 10500米 權(quán)屬關(guān)系 100%租賃 租 金 800元 /平米 .年 閑置率 空置 1家，閑置率為 %。 經(jīng)營(yíng)種類 餐飲 14家，占 %；休閑娛樂(lè)（休閑美容美發(fā)、浴場(chǎng)、足浴、娛樂(lè)城、棋牌吧等） 6家，占 %；公司單位有 6家，占 %；副食品店 5家，占 %；；小百貨店 5家，占 %；服飾 3家，占 %；銀行 4家，占 %；藝術(shù)品、飾品店 3家，占 %；機(jī)械、五金類 3家，占 %；煙酒店 3家，占 %；其他手機(jī)客服中心 2家，音像店、裝飾裝潢、花店、保健店、房 屋中介、眼鏡店、打字復(fù)印、家具之類各 1家，共 11家，占 %。 店鋪所 在樓層 一層：占 65%的商鋪； 二層以上：占 35%，多為飯店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 商業(yè)形態(tài) 以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，經(jīng)營(yíng)特色不明顯。 縣前西街 縣前西街東西走向，東至中山路，西接五愛(ài)北路，緊鄰市中心，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此商業(yè)街共有商鋪 76 家，經(jīng)營(yíng)中 64 家，空置店面 12 家，閑置率 %。在經(jīng)營(yíng)店鋪中，餐飲類 13 家（ 1 家大酒店，中型餐飲 5 家，咖啡屋、酒吧共 7 家），占 %；服飾 9 家，占 %，其中品牌服飾有 2 家；美容美發(fā) 4 家，占 %；手機(jī)、通訊器材類 4 家，占 %；銀行、煙酒店、機(jī)械設(shè)備、副食品之類各 3 家，各占 %%；禮品鮮花店、小百貨店、攝影器材、裝飾裝潢、休閑浴場(chǎng)、化妝品、音像店、公司單位、專業(yè)大市場(chǎng)之類各 2 家，其他辦公用品、自行車電動(dòng)車、干洗店、藥