【導(dǎo)讀】龍坡區(qū)楊家坪步行街，龍坡區(qū)第一人民醫(yī)院，南北貫通地鐵二號線，建筑面積約平方米，包括住宅、寫字間、地下停車場等。平方米，約140畝，共共112020萬元。，將該塊地變成商業(yè)、居住用地的規(guī)劃。上建筑物共同拍賣出讓。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。該項目位于重慶“五大商圈”之一的楊家坪商圈，娛樂設(shè)施豐富，楊家坪是九龍坡區(qū)的中心地帶，不僅商業(yè)繁華，交通也四通八達(dá)。路、476路等27條公交線路，橫貫主城各地。兩三年后，楊家坪商。雜，物業(yè)安全保障投入必然較高，對居住體驗會產(chǎn)生一定影響。重，城市房價更是一直呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢。的新型住房制度。該數(shù)據(jù)可表明二者基本上是協(xié)調(diào)發(fā)展的。價元，房價收入比為。逐步完善也加快了房屋建設(shè)步伐，房地產(chǎn)市場供求勢頭兩旺。場可謂紅火發(fā)展，市場供銷兩旺，房價連年大幅上漲。年第三季度，是我國房地產(chǎn)市場全面過熱的時期。

　　

【正文】 果是采取農(nóng)民進(jìn)城 的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?80%以上，所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為 40%左右，發(fā)達(dá)國家 80%~90%，而我國只有 36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力 ，在解決 三農(nóng) 問題的同時，也解決 了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。 加強(qiáng)住房需求的管理，積極引導(dǎo)消費，提倡住房梯級改善。 為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適 度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團(tuán)購房，抑制超 前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費。強(qiáng)化合理消費觀念，適度的住房消費是應(yīng)該提倡和鼓勵的，但不能將擴(kuò)大住房消費簡單地理解為把大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的收入都投入到住房消費上。居民購房時應(yīng)根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過度，梯級改善住房條件。即對那些暫時無力買房的可以先租賃住房，待條件逐步成熟時再買房，先買二手房，再買新建商品房，先買小戶型房，再逐步擴(kuò)大 住房面積，住房面積要適中，不宜追求過度消費，提倡適度住房消費。 強(qiáng)化市場監(jiān)管措施，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)。一是完善市場監(jiān)督制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導(dǎo)消費。三是整治房地產(chǎn)市場秩序。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報商品房銷售進(jìn)度、 發(fā)布不實價格信息、哄抬房價、誤導(dǎo)市場預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價格行為。按照有關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟(jì)適用住房實行政策指導(dǎo)價，限價銷售。嚴(yán)格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標(biāo)價制度，要求開發(fā)商取得商品房銷 售許可證后，在其售房場所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價格及其他收費項目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。 基于國家政策以及市場發(fā)展的情況對中國近期房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)測 ：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松 鑒于當(dāng)前一些城市房價上漲壓力較大和市場供求不平衡， 2020年中央政府 仍會繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，繼續(xù)實施差別化的信貸、稅收政策和限購措施。同時，注意將現(xiàn)行調(diào)控政策和中長期制度相結(jié)合，對合理的改善性需求給予支持。今后，房地產(chǎn)調(diào)控的手段方式將逐步完善，會更加注重市場和法治；完善居民個人住房信息、制定住房發(fā)展規(guī)劃、保障房建設(shè)規(guī)劃的工作會得到進(jìn)一步推進(jìn)；房地產(chǎn)發(fā)展和改革的頂層設(shè)計既需要高層眾多部門的配合，又需要中央和地方政府形成共識，符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的市場調(diào)控政策體系也有望逐步出臺。 眾所周知，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議都決定著來年的經(jīng)濟(jì)政策走向。而新 一屆政府開局之年的 2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，不僅關(guān)乎 2020 年，更是關(guān)乎整個新班子對于未來中長期的政策思路。對于房地產(chǎn)業(yè)， 2020 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議只有一句話 —— “堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。本屆政府將不會再允許房地產(chǎn)市場過熱，也不會允許房地產(chǎn)價格再度失控。 在日前中央召開的經(jīng)濟(jì)工作會議上，對擴(kuò)大內(nèi)需、城鎮(zhèn)化建設(shè)、 房地產(chǎn)調(diào)控等問題已經(jīng)形成了基本的意見， 2020 年的房地產(chǎn)發(fā)展格局初步確定。下面僅對部分問題進(jìn)行理論解讀。 在十八大召開的利好消息影響下， 2020 年第四季度我國房地 產(chǎn)市場開始回暖，在沒有新的宏觀調(diào)控政策出臺的背景下，市場機(jī)制開始在長期政策環(huán)境下發(fā)生作用，業(yè)內(nèi)外普遍預(yù)測 2020 年的房地產(chǎn)有繼續(xù)走暖趨勢。 過去一段時間，很多人把房地產(chǎn)市場調(diào)控理解成房地產(chǎn)價格調(diào)控，把打壓價格或穩(wěn)定價格放在市場調(diào)控的首位，對價格也主要關(guān)注房地產(chǎn)的平均價格，對市場調(diào)控手段的認(rèn)識比較片面。如今，隨著房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新發(fā)展，更多人把目光放在住房結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上。首先是商業(yè)房地產(chǎn)與住房的結(jié)構(gòu)及其供需關(guān)系，城市綜合體和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)的大量出現(xiàn)，體現(xiàn)了城服務(wù)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)和居民就業(yè)的需要 ；其次是 商品房與保障住房結(jié)構(gòu)及其供需關(guān)系，商品房銷售的回暖和土地出讓價格的抬升，證明了市場需求的強(qiáng)勁，符合住房內(nèi)需拉動的要求 ；再次是商品房結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)及供需關(guān)系，預(yù)示了居民通過市場實現(xiàn)改善性住房需求的迫切性。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將順勢而為，在機(jī)制、方法、手段和措施等方面將大膽研究探索、審慎調(diào)整實施，在統(tǒng)一思想的基礎(chǔ)上逐步發(fā)生變化 c. 房地產(chǎn)金融環(huán)境 房地產(chǎn)金融將從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，而政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從“增量監(jiān)管”進(jìn)入“存量監(jiān)管”。 2020 年底，中國的 M2 接近 100 萬億， GDP 接近 50 萬億， M2 與 GDP 之比高達(dá) 200%。巨大的貨幣供應(yīng)帶來兩個看似矛盾的怪象：一是市場中貨幣流動性持續(xù)過剩；二是實體民營企業(yè)持續(xù)資金饑渴。前者反映出資金增量供應(yīng)過剩的現(xiàn)象，后者反映出資金存量管理低效的現(xiàn)象。在此背景下，市場規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可避免。過去，企業(yè)的資金來源主要是銀行信貸，基本上是一棵樹上吊死，但到今天中國企業(yè)融資方式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。這一變化直接導(dǎo)致以銀行信貸為主要統(tǒng)計口徑的廣義貨幣 M2 已越來越缺乏解釋中國經(jīng)濟(jì)的能力，只有轉(zhuǎn)向包括更廣義貨幣供應(yīng)的 M3 甚 至 M4 才能更好地解釋中國經(jīng)濟(jì)。以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵，就在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央再次明確提出“適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)模”。社會融資總規(guī)模的擴(kuò)大，具體到房企融資，最直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。 新的一年，隨著黨的十八大發(fā)展目標(biāo)落實，以及各地政府換屆完成，新一輪建設(shè)和結(jié)構(gòu)調(diào)整即將出現(xiàn)。金融領(lǐng)域中，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的情況下，多數(shù)國家實行寬松量化的貨幣政策，中國在大量項目需求的背景下，難以獨善其身。在貨幣寬松的背景下，房地產(chǎn)資金壓力將繼續(xù)得以減緩。所以，從 房地產(chǎn)金融的角度看，未來社會融資總 規(guī)模的占比還將不斷上升，而金融監(jiān)管的大趨勢是，政府金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對傳統(tǒng)慣有的銀行間接融資渠道的監(jiān)管力度將弱化，而對信托和基金等直接融資渠道的監(jiān)管將強(qiáng)化。資金增量與資金存量相比較，政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，完全可以通過存量準(zhǔn)備金率和新增信貸量來加以控制，但政府如何有效地管理和疏導(dǎo)資金存量則明顯更加需要管理藝術(shù)。 d. 房地產(chǎn)稅收政策 從宏觀層面看，房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)應(yīng)該依據(jù)國家稅收政策和圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 ；從微觀層面上看，房地產(chǎn)稅收涉及民生與企業(yè)利益，調(diào)整不好，將會出現(xiàn)政府與民爭利，不符合發(fā)展要求。 從長期看，政府房產(chǎn)稅的征收方向?qū)姆康禺a(chǎn)的流通環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。這一轉(zhuǎn)變基于以下兩點 ：一是住房的稅基從增量轉(zhuǎn)向存量，通過對存量房的征稅，可以優(yōu)化資源配置和擴(kuò)大稅源 ；二是減少流轉(zhuǎn)稅可以促進(jìn)住房改善性消費，促進(jìn)住房中介等服務(wù)。新的一年中，稅收研究工作和政策設(shè)計將體現(xiàn)出這一變化。從城市看，上海和重慶率先進(jìn)行了征收房產(chǎn)稅的試點，經(jīng)過一段時間的實踐，需要進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)，并且需要從整體上審視這些政策，研究制定完備的房產(chǎn)稅政策體系?？傊h的十八大提出了高舉中國特色 社會主義旗幟和建成小康社會和現(xiàn)代化國家的目標(biāo)，為中國房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向和道路。房地產(chǎn)行業(yè)將在未來為中國“安得廣夏千萬間”添磚加瓦，作出新的貢獻(xiàn)。 市場： 2020年的房地產(chǎn)市場仍會是平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 2020 年的房地產(chǎn)市場講兩個數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)的交易量、交易額、交易面積說，在 2020 年初是同比下降 18— 20%，到年中的時候同比下降 10— 11%，到 11月份同比上升 %的交易面積和 %的交易額?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)向回暖，轉(zhuǎn)折點是年中。也就是說，全年的交易量同比上升 4— 5%，交易額同比上升 10%左右。 銷售面積的上升低于過去 10 來年的平均水平，過去 10 來年平均 16%，今年大概 10%，交易面積大概在 4— 5%?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場已經(jīng)回穩(wěn)。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)軟著陸。軟著陸的標(biāo)志就是沒有出現(xiàn)大起大落，平緩的下降，中國房地產(chǎn)市場的軟著陸對于中國整個經(jīng)濟(jì)的軟著陸打下了好的基礎(chǔ)。因為有人擔(dān)心中國的經(jīng)濟(jì)會硬著陸，而且總書記在去年的時候多次講到中國經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)硬著陸，也不會出現(xiàn)硬著陸?，F(xiàn)在看來，中國經(jīng)濟(jì)有望實現(xiàn)軟著陸，從整個宏觀經(jīng)濟(jì)看，四季度已經(jīng)起穩(wěn)，正在出現(xiàn)回升。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對明年的經(jīng)濟(jì)，無論是GDP 還是各項指標(biāo)，都 認(rèn)為 2020 年要比 2020 年好。所以，據(jù)中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌個人判斷， 2020 年的樓市要好于 2020 年。 另外，住宅市場的屬性將從“商品時代”轉(zhuǎn)為“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。過去十多年中國的房地產(chǎn)市場基本上是“開發(fā)商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復(fù)返。而且，未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細(xì)分將越來越細(xì)，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)市場的各自屬性也越來越明確。住宅產(chǎn)品原本只具備消費屬性，但在過去十多年由于 投資品的稀缺，其投資屬性甚至于投機(jī)屬性彰顯 ，所以才出現(xiàn)“全民炒房”的畸形市場，甚至出現(xiàn)了“博傻現(xiàn)象”。那時的房地產(chǎn)仍處于“商品時代”，但隨著市場不斷發(fā)展，住宅去投資化的趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。盡管住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時代”轉(zhuǎn)為“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。近年來，為了更好地迎接產(chǎn)品時代，有些企業(yè)（如萬科、龍湖、綠城等）已經(jīng)走在前列。從 2020 年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求；對于改善型客戶 ，精裝提升品質(zhì)、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)更加重要；對于精品樓盤，關(guān)鍵點在于區(qū)位及環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)外兼修支撐的豪宅品質(zhì)。 企業(yè)：趨向于制度 化、品牌化、 職 業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化 、集團(tuán)規(guī)模化 近年來，民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說則機(jī)會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè) 綜合實力。而國有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發(fā)展相對緩慢。 b. 努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化 制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來，我們在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進(jìn)步，然而如果套用國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi) 部激勵機(jī)制等。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有 某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。 未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范 化方向發(fā)展。 品牌是一個企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。一個有 影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產(chǎn)品要高出許多。房地產(chǎn)商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，