【導讀】興隆五百大廈購物商場可行性研究報告。112承辦單位及承辦單位概況。--承辦單位概況興隆大家庭有限公司成立于2020年2月注冊資本實收資本。人民幣8000萬元法人代表李威隆企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號430524000005930經。營期限為20年房地產開發(fā)資質為為三級是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房。地產開發(fā)企業(yè)公司人才隊伍充實現(xiàn)有職工28人其中工程及其他技術人員15人其。置部材料設備采購供應部行政人事部等職能部門。按照統(tǒng)一規(guī)劃計劃24個月內完成即從2020年6月開始立項規(guī)劃2020. 隨著雙臺子區(qū)城市建設的發(fā)展雙臺子區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)房地產業(yè)。發(fā)展勢頭強勁本次研究項目位于紅旗大街雙臺子區(qū)廣火車站附近交通方便地段。升該地段城市品位力求使本項目成為雙臺子區(qū)建筑標桿商住標桿。7企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照中華人民共和國房地產企業(yè)資質證書。12投資回收期年32216建設總工期月24. 此中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續(xù)高速增長人民收入水平

　　

【正文】 4 監(jiān)理費 19308 19308 5 建設期的借款利息 55306 55306 6 其他規(guī)費等 8200 8200 其它費用合 計 26980 26980 三 預備費 2020 1500 四 項目周轉用流動資金 3000 2020 建 設 投 資 合 計 621208 3900 31980 980008 1412 估算依據(jù)及說明 1 工程費用根據(jù)遼寧省建設廳頒發(fā)的遼建價 2020 第 72 號文件《遼寧省建筑工程概算定額》估算同時參照盤錦市目前同類建筑單位工程造價 ①土建工程包括整個建筑物及其它構筑物等投資 ②給排水供配電工程主要包括給水排水供水配電通訊等設備投資及安裝費用 ③總圖主要包括道路工程綠地工程等投資 2 安裝工程參照盤錦市 目前類似工程的造價指標進行估算 3 其他費用中包括各種規(guī)費征地拆遷費建設單位管理費勘察設計費監(jiān)理費等征地費根據(jù)建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算 4 預備費主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分以及考慮價格變動帶來的費用增加 142 資金籌措 項目總投資 98000萬元所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款 40000萬元項目資本金48000 萬元預售收入投入 10000 萬元 項目的資金籌措及運用情況見下表 項目資金籌措及運用表 單位萬元 項目 合計 1 建設投資 98000 98000 資金籌措 98000 98000 其中銀行借款 40000 40000 自籌資金 480000 48000 項目預售收入 10000 10000 第十二章 財務評價 121 項目財務評價的主要依據(jù) 1《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第二版 2《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 3 國家及地方有關政策 4 項目設計方案及相關市場調查 122 經營設計及營業(yè)收入 1221 經營設計 本項目設計用途為商品住宅區(qū)項目建成后共形成高層商品住宅 421200m2 地下車庫 33000m22200 個停車位地上停車位 1000 個公共配套設施 14000m2 除 13層裙樓市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外其它建筑均以出售形式經營 1222 營業(yè)收入測算 1 價格預測 根據(jù)建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內的商品住宅寫字樓賓館商場及門面銷售價格進行的抽樣調查本報告對城區(qū)區(qū)域的商品住宅配套商業(yè)設施超市地下車庫的價格預測如下商品住宅均價為 4600 元 m2 配套商業(yè)設施超市均價為 4600 元 m2 車庫 12 萬元個 2 營業(yè)收入及稅費估算 ①營業(yè)收入 商品住宅銷售收入 421200 4600＝ 193752 萬元 配套商 業(yè)設施超市銷售收入 42120 4600＝ 193752 萬元 地下車庫銷售收入 2200 120200＝ 2640 萬元 合計 2157672 萬元 ②銷售稅費 稅費種 計稅依據(jù) 稅費率 營業(yè)稅 銷售收入 5 土地增值稅 銷售收入 1 城市維護建設稅 營業(yè)稅 7 教育費附加 營業(yè)稅 45 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經營期間銷售稅費額 營業(yè)稅 2157672 5＝ 1078836 萬元 土地增值稅 2157672 1＝ 2157672 萬元 城市維護建設稅 61805 7＝ 432635 萬元 教育費附加 61805 45＝ 2781225 萬元 合計 1365679 萬元 123 營業(yè)成本費用估算 經營期間成本費用主要有營業(yè)費用管理費用和財務費用 1 營業(yè)費用 營業(yè)費用主要包括廣告費銷售人員的工資及福利費等按銷售收入的 2 估算 營業(yè)費用 2157672 2＝ 4315344 萬元 2 管理費用 管理費用主要包括辦公費用水電費招待費管理人員的工資及福利費等按銷售收入的 15 估算 管理費用 2157672 15＝ 3236508 萬元 3 財務費用 財務費用 按建設期以外的銀行貸款利息估算本項目除項目貸款 35000 萬元外不考慮其他貸款估算財務費用為 5400 萬元 4 項目總成本費用 上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用經測算其總成本為10573076 萬元詳見總成本及費用估算表 124 財務效益分析 1241 利潤估算 項目根據(jù)國家計委建設部 2020 年 4 月頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第二版的要求進行經濟評價項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額詳見損益表 1242 財務盈利能力分析 根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示 項目主要 經濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 全部投資內部收益率 所得稅前 3034 所得稅后 2308 2 全部投資回收期 所得稅前 年 303 所得稅后 年 322 3 全部投資財務凈現(xiàn)值 Ic 12 所得稅前 萬元 1983025 所得稅后 萬元 1487043 125 項目敏感性分析 本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析分別就銷售收入即綜合價格項目總成本主要為開發(fā)成本管理費用銷售費用兩項主要指標進行了敏感性分析分析其變動對項目收 益的影響程度項目的敏感性分析情況見下表 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務內部收 益率 財務凈現(xiàn)值 i 12 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標 2308 1487043 1487043 2 銷售收入下降 5 1917 141705 14416095 3 項目總成本上升 5 1941 1707001 1787001 從以上分析看出本項目當銷售收入下降 5 或總成本支出上升 5 時項目仍有較好的財務指標說明項目的抗風險能力較強 126 經濟評價結論 綜上所述項目經營收入 12370034 萬元稅前利潤 2157672 萬元稅后利潤1487043 萬元財務內部收益率 2308 投資回收期稅后 322 年故本報告認為項目建設從經濟角度分析是可行的 第十三章 可行性研究結論與建議 161 結論 1 本項目符合國家產業(yè)政策得到縣政府的重點支持 3 本項目建筑方案工程方案設備方案和環(huán)境保護方案可行布局合理投資規(guī)模適中 4 財務評價表明本項目經濟效益較好財務風險較小本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經濟效益 綜上所述本項目是可行的 162 建議 1 該項目的社會和經濟效益良好建議上級主管部門和銀行給予支持促使該項目早日上馬早見成效 2 建議認真做好 工程的招標施工圖設計和施工工作加強工程質量監(jiān)控保證工程質量和施工進度 3 在建設中要充分注意公用設施環(huán)境設施生活環(huán)境建設 4 精心編制工程實施計劃在確保工程質量和進度的同時要嚴格控制建設投資加強營銷運作加強營銷運作以盡快回收資金和減少資金投資同時狠抓項目建設質量爭取獲得最佳的經濟和社會效益 12 核準通過歸檔資料 未經允許請勿外傳 保安部 經營部 維修部 管理部 辦公室 物業(yè)管理公司 委 員 會 業(yè)主代表大會 重大決策 總 經 理 采 購 供 應 部 營 銷 部 行 政 人 事 部 拆 遷 安 置 部 開 發(fā) 策 劃 部 工 程 技 術 部 財 務 部 董 事 會