【導讀】《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?0層，法定代表人為司榮彬，注冊資本1億元人民幣。極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗??設備用房、地下人防等17348平方米。筑面積119094平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米，地下人防等22900平方米。元，預備費用，建設期利息12780萬元。

　　

【正文】 現(xiàn)炒賣熱潮 隨著香港經(jīng)濟復蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴大經(jīng)營，又或 38 增強經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。許多企業(yè)不得不擴大租用樓面，又或轉租更大面積的辦公室。 2020 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預期年底時可升至 83 點的水平，較 2020 年 12 月的 點，上升約 13 % 。而售價指數(shù)， 2020 年底達到 110 點，較 2020 年 12月的 點，上升約 58%。 2020 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴張，而 2020 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。首先是民企自由行，第二季起，便開始有民企落實在香港的投資和發(fā)展。另外， 2020 年起開放更多項目和關稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。 2020 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達二成。而售價的升幅，將更為驚人，全年平均升幅可逾六成。因為甲級寫字樓可供分層買賣的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣的熱潮。 四、日本東京住房情況 在 日本 東京市中心，買一套新造的 高層 公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。按建筑面積 計算 ，每平 方 米 為4 萬人民幣 。 近 幾 年日本經(jīng)濟反彈，世紀之初此類房價每平方米只為 萬人民幣。 東京的銀座地區(qū)素來以寸土寸金聞名，這里的地價 3 年來更是持續(xù)暴漲， 2020 年 即 創(chuàng)下了每平 方 米 1272 萬日元的天價，連續(xù) 18 年位居日本高價土地榜首。 39 第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 一、項目所在地板塊市場分析 本項目位于青島市中央商務區(qū)的圓周線和沿海風景線的交叉點上。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū) 的目標是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”和現(xiàn)代服務業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務區(qū)”。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。 沿海一線分成三個區(qū)域： 第一區(qū)域：麥島路至石老人海水浴場周邊地區(qū)，這里包括雕塑園、海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂場所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務住宅區(qū)。 第二區(qū)域：麥島路至海軍 療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。 第三區(qū)域：八大關以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。 本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名 40 的風景旅游勝地 —— 八大關，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達 。該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風景，為第四代寫字樓的完美之地。 從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體， CBD 區(qū)域將成為整個沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。 二、項目優(yōu)勢分析 一流的自然生態(tài) 本項目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運會帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風景勝地，青島美景盡收眼底、一 覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨一無二。 政府關注支持 青島市政府將 青島國際貿(mào)易中心 項目列為青島重點大項目，給予了高度的關注、支持與優(yōu)惠政策，對項目的順利進展起了重大的推進作用。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。 第四代寫字樓和頂級公寓的獨特定位 深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青 41 島市目前作為一個逐漸被認 可的國際城市，以其得天獨厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結構和布局的大幅調(diào)整 ，加之奧運的機遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場， 現(xiàn)有 的 寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設施上均較為滯后，遠遠不能滿足市場需求。 三、項目劣勢分析 由于處在奧運海岸一線的商務及居住規(guī)劃建設大發(fā)展的時期，其周期和市場目標與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風險。 四、市場機會分析 市場空白點 從市場布局來看，寫字樓和 高級酒店公寓主要集中在香港中路和山東路、南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項目在硬件設備上基本達到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強，本項目可以說是抓住了市場的兩個空白點，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公 和居家的追求。 42 產(chǎn)業(yè)基礎和市場需求的支持 據(jù)有關部門調(diào)研顯示，建設 CBD 的城市至少應該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎設施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。 2020 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎設施建設全面鋪開；北方航運中心、外貿(mào)進出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置； 2020 年奧運會的契機將極大提升青島的國際影響力，青 島的名牌企業(yè)揚名海外；且青島的 GDP 總額遠遠超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。而商務設施的建設不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當強大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。 以奧運為契機的城市配套日新月異 一條條新道路的建設使得青島的交通框架正在 被重新構建。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。 43 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全 面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。 五、項目威脅分析 目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標客戶、銷售周期等。 第三章 項目建設規(guī)模 濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。其中：一期工程（即 青島國際貿(mào)易中心 ）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設甲級寫字樓、五星級酒店、高級 住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設療養(yǎng)、接待綜合樓等。 項目經(jīng)濟技術指標見下表。 第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術指標表 44 表 31 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃總用地 平方米 59942 二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 378435 1 一期工程建筑面積 平方米 327449 ① 地上建筑面積 平方米 264995 ② 地下建筑面積 平方米 62454 2 二期工程建筑面積 平方米 50986 三 地上總面積 平方米 315981 四 容積率 五 建筑密度 % 24 六 綠化率 % 30 一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術指標表 表 32 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 11000 2 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300 二 規(guī)劃建筑面積 平方米 327449 1 地上建筑面積 平方米 264995 ① 商業(yè)裙房 平方米 61020 ② 甲級寫字樓 平方 米 28298 ③ 五星級產(chǎn)權式酒店 平方米 47669 45 ④ 五星級酒店服務產(chǎn)權式國際公寓 平方米 76615 ⑤ 公寓 平方米 51393 2 地下建筑面積 平方米 62454 ① 商場 平方米 地下 1層 ② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～ 3 層 ③ 設備用房及人防 平方米 地下 4層 三 地下機械停車位 個 1761 46 第四章 建設場址及條件 第一節(jié) 建設場址 在建的 青島國際貿(mào)易中心 建設場址位于青島市市南區(qū)香 港中路 8號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（ 30畝）。項目處于青島市中央商務區(qū)（ CBD）的核心，東側是青島市政府、五四廣場，南面是 2020 年奧運會帆船比賽中心會場，西側是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段”。 該場地原為濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟南軍區(qū)聯(lián)勤部下達了《關于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉讓問題的批復》（ [2020]聯(lián)字第 167 號文），并經(jīng)青島市市南 區(qū)人民政府批準（青南政字 [2020]118 號文），同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。 通過公開招標拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標， 2020 年 9月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權轉讓合同”，將該宗土地使用權轉讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。 2020 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權證》（青房地權市字第 20202670 號、第 20202671 號、第 20202672 號）。 47 第二節(jié) 建設條件 一、 青島 市 氣候條件 青島地處北溫帶季風區(qū)域 ，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點?？諝鉂駶櫍炅砍渑?，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù)1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ℃ ，極端高氣溫 ℃ （ 2020 年 7 月 15 日），極端低氣溫－ ℃ （ 1931 年 1月 10 日）。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃ ； 1 月份最冷，平均氣溫－ ℃ 。日最高氣溫高于 30℃ 的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－ 5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、 57%、 21%、 5%。年降水量最多為 毫米（ 1911 年），最少僅 毫米（ 1981 年），降水的年變率為 62%。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。年平均氣壓為 毫巴。年平均風速為 米 /秒，以南東風為主導風向。年平均相對濕度為 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為 68%。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。 二、 青島 市 地質(zhì)地貌 青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉 48 砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。 青島所處大地構造位置為新華夏隆起帶次級構造單元 —— 膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花 崗巖及中生代燕