【導(dǎo)讀】為民心河景觀帶?？偣こ唐冢何迥?，60個(gè)月，分兩期開發(fā)。河北等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的大中城市，是同類企業(yè)中的佼佼者。某知名地產(chǎn)集團(tuán)注冊(cè)資金5000萬元，資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)。職稱專業(yè)人員65人。發(fā)的另一高端項(xiàng)目——“某知名東方明珠”位于某省會(huì)未來新城中心，公司秉承“以人為本，誠(chéng)信至上”的企業(yè)宗旨，致力于打造精品，為市民提供宜居宜看之所，體現(xiàn)了高度的社會(huì)責(zé)任感。累和發(fā)展，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出蒸蒸日上的態(tài)勢(shì)，發(fā)展日趨成熟穩(wěn)健。信得過單位”、“守合同中信用企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。國(guó)名盤”、“某省會(huì)十佳宜居小區(qū)”。某知名東方明珠獲2020中國(guó)住。和城市面貌正發(fā)生著翻天覆地的變化。塊的核心區(qū)域，并與城市規(guī)劃的藥博園一起構(gòu)建成省會(huì)南部金三角，版圖，進(jìn)而塑造新城市新城市核心區(qū)域的版圖。等國(guó)家重要交通動(dòng)脈匯聚于此，交通十分發(fā)達(dá)。歷史階段，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)得到強(qiáng)有力的支持和促進(jìn)。由于道路交通系統(tǒng)主要為棋盤狀，城市整體機(jī)理以直線幾何為主，

　　

【正文】 1297957 由上表可知，本案在實(shí)際運(yùn)作 過程中資金風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，項(xiàng)目投入運(yùn)作一年內(nèi)（ 2020年）就能實(shí)現(xiàn)年度現(xiàn)金流為正，而且富余現(xiàn)金 19億元，資金進(jìn)入絕對(duì)安全階段， 完全有能力在 2020年底以前連本帶息一次性還掉 10億元貸款。 還款計(jì)劃表 《祥云國(guó)際》還款計(jì)劃表 年度 貸款（萬元） 還款（萬元） 備注 2020年底 100000 0 借款 10億元 2020年底 0 0 2020年底 0 100000+利息 連本帶息還付 本案外籌資金人民幣十億元，借款期限為 24 個(gè)月，利息待定。 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 《祥云國(guó)際》項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注說明 實(shí)際投資總額 300000 實(shí)際現(xiàn)金投入 項(xiàng)目投資總額 1357026 詳看成本分析表 項(xiàng)目成本總額 1806483 詳看成本分析表 項(xiàng)目銷售總額 3104440 詳看成本分析表 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 1297957 詳看成本分析表 實(shí)際投資稅后利潤(rùn)率 % 實(shí)際利潤(rùn)率 項(xiàng)目投資稅后利潤(rùn)率 % 理論利潤(rùn)率 項(xiàng)目成本稅后利潤(rùn)率 % 理論利潤(rùn)率 靜態(tài)分析： 項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 30 億元人民幣，項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)生 稅后收益為 億，在不考慮折現(xiàn)率的前提下，則啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)為 。 該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額稅后為 ，則有 投資利潤(rùn)率為 %； 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為 %。 若對(duì)比實(shí)際產(chǎn)生投資的開發(fā)周期為五年，則年均投資收益率為%/5=%，高于行業(yè)平均收益率 1215%， 項(xiàng)目財(cái)務(wù)靜態(tài)分析可行。 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)分析： 《祥云國(guó)際》現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)利率為 7%） 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)值 累計(jì)折現(xiàn)值 2020年 178553 0 178553 178553 178553 2020年 154348 545755 391407 187248 2020年 326950 262432 64518 130895 2020年 273809 287238 13429 141857 2020年 214102 324382 110279 225989 2020年 251826 358808 106982 302265 2020年 18840 501671 482831 623996 2020年 0 436100 436100 895577 合計(jì) （萬） 1418428 2716385 1297957 （注：考慮到動(dòng)態(tài)分析的特點(diǎn)，基準(zhǔn)利率設(shè)定為略高于銀行貸款利率，為 7%適宜。） 則有 動(dòng)態(tài)投資回收期 為： （累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù) 1） +（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折 現(xiàn)值） =（ 20202020） +178553/365801 =1+ = 年 本案的動(dòng)態(tài)投資回收期為 ，屬于回收期相對(duì)較短的投資項(xiàng)目，財(cái)務(wù)分析可行。 凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值比率分析： NPV=∑ （各期現(xiàn)金流入量 *貼現(xiàn)系數(shù)） ∑ （各期現(xiàn)金流出量 *貼現(xiàn)系數(shù)）=895577 萬元。 因 NPV 數(shù)值為 895577 萬，指標(biāo)十分理想， 故項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可行。 內(nèi)部收益率分析： 利用線性插值公式近似計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR。其計(jì)算公式為： （ FIRR i1） / （ i2i1） = NpVl/ （ NpV1NpV2） FIRR— 內(nèi)部收益率 i1—— 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值折現(xiàn)率 i2—— 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值折現(xiàn)率 NpVl— i1 時(shí)的凈現(xiàn)值（正值） NpV2— i2 時(shí)的凈現(xiàn)值（負(fù)值） 經(jīng)試錯(cuò)法檢驗(yàn)，得出以下折現(xiàn)率符合條件， i1=120%，凈現(xiàn)值為 80 萬元 i2=121%，凈現(xiàn)值為 921 萬元 IRR(內(nèi)部收益率 ) =120%+（ 121%120%） *80/(80+921) =% 所以本案的內(nèi)部收益率為 %，這是一個(gè)理論上投資絕對(duì)安全的收益水平， 因此財(cái)務(wù)論證可行。 項(xiàng)目清償能力分析 《祥云國(guó)際》現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)利率為 7%） 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)值 累計(jì)折現(xiàn)值 2020年 178553 0 178553 178553 178553 2020年 154348 545755 391407 187248 2020年 326950 262432 64518 130895 2020年 273809 287238 13429 141857 2020年 214102 324382 110279 225989 2020年 251826 358808 106982 302265 2020年 18840 501671 482831 623996 2020年 0 436100 436100 895577 合計(jì) （萬） 1418428 2716385 1297957 由上面現(xiàn)金流向表可知，本案在實(shí)際運(yùn)作 過程中的現(xiàn)金動(dòng)態(tài)屬于較為保險(xiǎn)狀態(tài)，即啟動(dòng)投資后的第二年就會(huì)實(shí)現(xiàn)銷售回款，并出現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，資金安全有保證。 完全有能力在 2020年底以前連本帶息一次性還掉 10 億元貸款。 還款計(jì)劃表 《祥云國(guó)際》還款計(jì)劃表 年度 貸款（萬元） 還款（萬元） 備注 2020年底 100000 0 借款 10億元 2020年底 0 0 2020年底 0 100000+利息 連本帶息還付 本案外籌資金人民幣十億元，借款期限為 24 個(gè)月，利息待定。 第七部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析 銷 售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的影響 銷售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的敏感分析表 平均售價(jià) （元 /平） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 售價(jià)變動(dòng)率（ %） NPV變動(dòng)率（ %） 聯(lián)動(dòng)比率 4159 0 % % % 270707 % % % 478997 % % % 687287 % % % 0 % 比較值 1103867 % % % 由上述分析表可知， （注：紅體字為臨界值） ? 銷售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的聯(lián)動(dòng)影響是接近于 倍，也就是銷售價(jià)格每升降 10%，則所對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值則相應(yīng)升降 %。 ? 當(dāng)銷售均價(jià)達(dá)到 4159元每平米時(shí)，則所對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值無限接近于零，是項(xiàng)目?jī)r(jià)格變量的盈虧點(diǎn)。 說明： 在其他變量保持恒定的前提下，本案的產(chǎn)品銷售價(jià)格只要高于4159 元每平米，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值確保為正值，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 注：此處的銷售均價(jià)指住宅、商業(yè)、商務(wù) 的綜合平均價(jià)格。 土地價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的影響 土地成本對(duì)凈現(xiàn)值的敏感分析表 土地成本（萬 /畝） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 地價(jià)變動(dòng)率（ %） NPV變動(dòng)率（ %） 聯(lián)動(dòng)比率 867 0 % % % 720 191755 % % % 360 660970 % % % 180 895577 0 % 比較值 162 919038 % % % 由上述分析表可知， （注 ：紅體字為臨界值） ? 土地成本對(duì)凈現(xiàn)值的聯(lián)動(dòng)影響是接近于 倍，也就是銷售價(jià)格每升 10%，則所對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值則相應(yīng)降 %。 ? 當(dāng)土地達(dá)到 867 萬元 /畝時(shí)，則所對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值無限接近于零，是項(xiàng)目土地成本變量的盈虧點(diǎn)。 說明： 在其他變量保持恒定的前提下，本案的土地成本只要低于 867萬元 /畝，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值確保為正值，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 建安成本對(duì)凈現(xiàn)值的影響 建安成本對(duì)凈現(xiàn)值的敏感分析表 建安成本 （元 /平） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 工程造價(jià) 變動(dòng)率（ %） NPV變動(dòng)率（ %） 聯(lián)動(dòng)比率 4423 0 % % % 4086 126657 % % % 511117 % % % 2043 895577 0 % 比較值 972469 % % % 由上述分析表可知， （注：紅體字為臨界值） ? 建安成本對(duì)凈現(xiàn)值的聯(lián)動(dòng)影響是接近于 倍，也就是銷售價(jià)格每升 10%，則所對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值則相應(yīng)降 %。 ? 當(dāng)建安成本達(dá)到 4423元 /平米時(shí)，則所對(duì)應(yīng) 凈現(xiàn)值無限接近于零，是項(xiàng)目建安成本變量的盈虧點(diǎn)。 說明： 在其他變量保持恒定的前提下，本案的平均建安成本只要低于4423 元 /平米，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值確保為正值，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 定量分析小結(jié) ? 有上述項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析得出，本案的主要投資風(fēng)險(xiǎn)來源于建安成本的浮動(dòng)變化，基本上建安成本每提高 1%，本案投資收益的凈現(xiàn)值就會(huì)下降 %。 ? 本案的次要投資風(fēng)險(xiǎn)來源于土地獲得成本的高低，基本上土地成本每提高 1%，則本案投資收益的凈現(xiàn)值就會(huì)下降 %。 ? 本案的主要投資收益效率體現(xiàn)在銷售價(jià)格的變化上，由分析表得出本案的平均銷售價(jià)格 每提升 1%，則將會(huì)實(shí)現(xiàn)投資收益的凈現(xiàn)值%的增加，效率十分高，值得重點(diǎn)關(guān)注。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定性分析 法律風(fēng)險(xiǎn)： 本案銷售預(yù)案是在取得預(yù)售證的前提下銷售，如果辦證時(shí)間有所延誤，為如期實(shí)現(xiàn)銷售回款，可能會(huì)有一個(gè)短時(shí)間無證銷售的可能。 考慮到本案巨大的社會(huì)影響力和政府支持力度，本案適度進(jìn)行提前發(fā)售住宅產(chǎn)品是合情合理的，況且最近一段時(shí)間政策寬松對(duì)預(yù)售基本放開，這都不會(huì)成為阻礙本案如期銷售的障礙。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 本案所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，主要理由是無論是國(guó)內(nèi)、還是省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都正處于一個(gè) 觸底反彈的階段，交易量和交易價(jià)格正處于一個(gè)平穩(wěn)提升的發(fā)展階段，而本案在銷售預(yù)演時(shí)的價(jià)格定位相對(duì)保守，基本上與現(xiàn)階段價(jià)格水平比跳躍有限，價(jià)格上漲空間仍然巨大，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。 通過前面銷售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值敏感度分析，我們不難看出本案的理論成本售價(jià)僅為 4159元每平米，而且是住宅、商業(yè)、商務(wù)的平均售價(jià)，由此可見，本案因市場(chǎng)產(chǎn)生的項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)： 主要是決策風(fēng)險(xiǎn)和成本控制問題，因?yàn)楸景甘莻€(gè)總建巨大、開發(fā)周期漫長(zhǎng)的大項(xiàng)目，因此細(xì)節(jié)的管理和開支對(duì)項(xiàng)目最后的利潤(rùn)率還是存在明顯的影響。 實(shí)際影響項(xiàng) 目收益較大的因素還是管理決策方面，例如施工節(jié)奏、銷售節(jié)奏、付款計(jì)劃等等方面。 金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)： 由本案的現(xiàn)金使用計(jì)劃表來看，本案的資金壓力相對(duì)較小，但主要金融風(fēng)險(xiǎn)主要來源于銷售如期回款前的不可預(yù)見開支，需要在項(xiàng)目前期操作過程中高度重視并積極應(yīng)對(duì)，準(zhǔn)備一定資金用于計(jì)劃外使用，是減少金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 另外提前團(tuán)購(gòu)和發(fā)售部分產(chǎn)品，是減少資金壓力，應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。 至于金融環(huán)境對(duì)本案的影響相對(duì)較小，主要風(fēng)險(xiǎn)來源于購(gòu)房信貸政策的變化，這將對(duì)本案的銷售回款效率產(chǎn)生間接影響。 第八部分 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 直接經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)： 本案投資總額高達(dá) 億元人民幣，開發(fā)歷時(shí)近 60 個(gè)月，完成產(chǎn)值 億元人民幣，預(yù)期開發(fā)利潤(rùn)為 億元人民幣，僅銷售產(chǎn)生的直接稅額就高達(dá) 億元人民幣，稅后投資收益率為% 間接經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)： 在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，僅各個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)值和稅費(fèi)就達(dá)百億以上的經(jīng)濟(jì)效益。而且項(xiàng)目自身完善的配套機(jī)能和區(qū)域功能，都會(huì)直接拉動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升，包括核心火車站、藥博園商務(wù)區(qū)的聯(lián)動(dòng)，都將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接的推動(dòng)力，其經(jīng)濟(jì) 效益是無法量化的。 社會(huì)影響評(píng)價(jià) 勞動(dòng)力就業(yè)： 項(xiàng)目在建設(shè)過程中及投入使用后，會(huì)給社會(huì)新增勞動(dòng)力就業(yè)崗位至少數(shù)千人，為社會(huì)排憂解難、和諧發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。 區(qū)域價(jià)值提升： 項(xiàng)目建成使用后，會(huì)在很大程度提高城市西南板塊的功能價(jià)值和商業(yè)效益，這不僅是數(shù)萬人口的進(jìn)入和轉(zhuǎn)移，而且是整個(gè)區(qū)域功能提升的重要支撐。尤其是其充沛的商業(yè)體量和星級(jí)酒店配套，都將迅速提升這個(gè)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)能力，會(huì)是省會(huì)城市建設(shè)進(jìn)程中的一大亮點(diǎn)。 西南城區(qū)功能完善： 本案的建成使用，將標(biāo)志著省會(huì)西南城區(qū)的功能進(jìn)一步完善 ，由以往的單純的高教區(qū)、物流貨運(yùn)板塊，向城市副中心、新商務(wù)核心、特色商業(yè)集群的功能轉(zhuǎn)變，是本案的社會(huì)效益不斷延伸。 交通狀況的改善： 本案附近交通設(shè)施建設(shè)不甚理想，本案的開發(fā)建設(shè)將會(huì)迅速改變這一現(xiàn)狀，無論是本案自身的道路建設(shè)，還是與藥博園商務(wù)區(qū)的聯(lián)縱，都將會(huì)極大改善項(xiàng)目所在區(qū)域的交通道路設(shè)施的狀況。 城市升級(jí)改造的樣板工程 省會(huì)正處于一個(gè)高速發(fā)展的、城市面貌不斷升級(jí)的歷史階段，而本案恢宏的建筑規(guī)劃及產(chǎn)品定位，將會(huì)是省會(huì)三年大變樣進(jìn)程中的一道亮麗的風(fēng)景線，會(huì)為城市面貌的更新作出重大貢獻(xiàn)。 第九部分 結(jié)論和建議 項(xiàng)目結(jié)論 靜態(tài)分析： 在不考慮折現(xiàn)率的前