【文章內容簡介】 本機理形式，又在局部對城市空間進行突破處理，從而形成了嚴整而不又不失靈動的區(qū)域空間環(huán)境效果。 功能布局：強調合理性的、便利性的功能布局 “祥云公園”： 將宗地北部的城市綠地規(guī)劃成“祥云國際公園”，由于靠近城市道路，也方便 區(qū)域外的市民游覽、休憩、觀賞。 祥云國際公園在保留較高水準公園功能的同時，在公園草坪下面規(guī)劃出“吃遍中國”的餐飲商街，以公園兩條山地龍脈為主線，分布著國內 34個省域的餐飲特色店鋪，形成一條特點鮮明、功能完備的大型餐飲店鋪的集群。 “綜合商務區(qū)”： 將商務區(qū)規(guī)劃在區(qū)域北部緊鄰公園的位置。項目先期啟動階段，交通基礎設施仍不完善，預計主要人流還是要來自北側的南二環(huán)路及中華南大街，因此將亟需的客流人氣的商業(yè)區(qū)靠近北段設置較為合理。商務區(qū)和商業(yè)區(qū)都可以借助“祥云公園”的景色吸引大量人群、爭取商業(yè)機會、拉升人氣。同時 商務商業(yè)人群也可以促進祥云國際公園底下“吃遍中國”的餐飲消費，實現(xiàn)聯(lián)動效應。 高檔住宅區(qū)及配套設施： 商務區(qū)南側是由“朝霞”、“暮靄”、“彤云”、“晴霽”四個組團組成的“田”字形高檔居住區(qū)。位置相對幽靜，適于營造高檔居住氛圍。各組團大小不等，具有拆分的余地，有利于分期開發(fā)或多公司合作開發(fā)。各組團之間在空間上彼此相對獨立，局部又有適當聯(lián)系，可形成各具特色、彼此呼應的高品質大型社區(qū)。 地下工程： 整個宗地的地下部分為貫通格局，地下一層為商業(yè)賣場的功能布局，可以實現(xiàn)商業(yè)變現(xiàn)，亦可持有增值。地下二層規(guī)劃為停車位和 配屬設施空間。由于地下部分層高做到 7 米，所以車庫也可采用立體停車位。 交通規(guī)則： 道路規(guī)劃的基本原則： ? 盡可能遵從現(xiàn)狀城市道路格局，根據(jù)實際需要進行相應調整。 ? 加強與鐵路東側藥博園商務區(qū)的聯(lián)系 ? 城市道路要考慮交通流線的合理性和便捷性 道路組織規(guī)劃 區(qū)域整體交通系統(tǒng)構成一縱三橫的“豐”字形車行路網(wǎng)結構，構成區(qū)域主軸的南北道路（一縱“以最北端步行廣場為起點，從而避免過境車流將公園一分為二。中部圍繞“祥云之塔”環(huán)形道路構成區(qū)域核心?！皺M一路”和“橫二路”之間規(guī)劃為商務區(qū)，這一區(qū)域交通較為便捷，且四周皆有建筑組 團的出入口。 東西交通： 規(guī)劃南北兩條城市干線道路，并跨越鐵路和藥博園商務區(qū)相連，其他東西方向為城市支路，滿足區(qū)域內交通需求。 南北交通： 清水街東移與鐵路綠化帶相鄰，形成具有景觀功能的支路，減少過境車流。同時居住區(qū)域與鐵路形成空間上的分割，降低鐵路噪音的干擾。 專屬交通： 商務區(qū)內有半環(huán)形車行道，供商務內部使用，一般社會車輛禁行。 靜態(tài)交通： 停車誘導： 區(qū)域入口設立停車場信息發(fā)布系統(tǒng)指示牌，提供停車場空位的信息。 停車方式： 綠地、廣場、大型商業(yè)設施地下設置地下停車庫，盡量避免出現(xiàn)地上便道停車的形式。 停車容量： 將地下空間作為停車場功能使用，其停車容量完全可以滿足地面建筑需要。 步行環(huán)境： 根據(jù)現(xiàn)實城市發(fā)展狀況，預計未來有北側進入?yún)^(qū)域的人流仍然占有很大比例，因此建議沿南二環(huán)各路口設置聯(lián)通本區(qū)域的地下人行通道，通道出入口與廣場結合設計。規(guī)劃區(qū)域內的步行系統(tǒng)與機動車系統(tǒng)分離，采用平面分離與立體分離多種形式，注重與開放空間的緊密銜接。居住區(qū)各組團內部留有可供車行的主路，以供應急使用，平時則鼓勵全區(qū)道路作為步行專屬道路使用。地下停車場入口和臨時地面停車只設在組團入口處，避免機動車向內部過度滲透。 交通信 號： 區(qū)域內人行橫道設置信號燈控制鈕，對右轉機動車進行信號控制。 交通指示： 無論是地上還是地下空間，均設置行人易識別的交通引導標牌，形成安全舒適的、無障礙的老人、殘疾人可自由活動的步行空間環(huán)境。 人行環(huán)境： 強調區(qū)域性道路的景觀變化，將街道的交通標示、城市小品進行整體設計，形成具有人體親近感和尺度感的步行空間環(huán)境。 景觀系統(tǒng)： 祥云國際公園： 將民心河水引入公園形成湖泊，它與島嶼、廣場、樹木、叢林、花圃等組成城市與自然交融的環(huán)境景觀，形成層次豐富、物種多樣的生態(tài)景觀效果。 祥云國際廣場： 在規(guī)劃區(qū)主軸線 的最北端，設置公園的主入口廣場，形式上是公園的主入口，但視覺上如祥云之塔的主入口廣場。廣場借助高塔作為自己軸線末端的視覺焦點，使高塔成為了祥云國際公園的一景，兩者巧為因接、相得益彰。 民心河景觀帶： 現(xiàn)有民心河景觀帶缺乏城市活動與休閑空間，將原有濱河路東移，在民心河沿岸留出相應的空間構成具有高低變化的立體休閑空間。空間內設置散步路、座椅、景觀植物、親水木質平臺以及小品、雕塑等設施，不僅給市民帶來舒適的休憩場所，也為東側商業(yè)帶來更多商業(yè)機會。 綠化隔離帶： 以自然生態(tài)為主題的生態(tài)園林，在居住區(qū)與鐵路間形成視 覺和噪音屏障，形成都市中的雜樹林的自然景觀效果。 綜合商務區(qū)： 建筑本身即可成為宏偉的“大地景觀”。祥云之塔高 300 米，高聳入云，底部設置以全球地圖為形式的整圓形“世界湖”，周邊布置半圓形的各種商務業(yè)態(tài)，兩側特色商街形成自由的云形曲線，整個區(qū)域的形勢猶如“眾星拱月、祥云繚繞”。 居住區(qū)： 自民心河引入公園的水體，經(jīng)世界湖引向祥云居住區(qū)，在各組團之間、樓宇之間穿梭而過，形成四條潺潺溪水串起的景觀帶。使原本只有三條天然景觀高價值帶的本區(qū)域，增加了多條景觀高價值帶，并且彼此交織，形成了遍布整個社區(qū)的景觀網(wǎng)絡，以景 觀效應帶來了居住品質和地產(chǎn)價值的提高。 建筑形式： ? 祥云之塔為高 88層的五星級酒店，建筑面積為 12萬平方米，不僅是全區(qū)的核心建筑，而且會成為全市的標志性建筑。 ? 圍繞祥云之塔，是一組半圓形的商務綜合樓，它包含寫字樓和公寓式酒店、酒店式公寓等六棟百米高層建筑，對高塔形成拱月之勢。裙房部分包括了購物中心、大型超市、會展中心及多種商業(yè)、娛樂設施。 ? 在商務綜合組團兩側布置了云形的特色步行商業(yè)街，這一形態(tài)不僅適合商業(yè)街蜿蜒曲折的形式，而且對祥云之塔具有“祥云拱月”的含義。 ? 祥云社區(qū)的住宅有 50 層的超高層塔式、 25 層的 塔式以及 31 層和25層的板式等多種形式的住宅。其中超高層的塔式樓沿縱軸兩側布置，加強軸線的縱深感、儀式感；沿周邊道路外圍布置的則是 31層住宅樓，組團內部為 25 層，在垂直高度上錯落有致，形成豐富的天際線。住宅的外觀與商務區(qū)建筑求取協(xié)調，以一種淺灰色調和玻璃材質表達一種簡快、潔凈、清澈的現(xiàn)代感。 項目開發(fā)進度說明 建設周期： 本案雖然地幅較大、規(guī)劃體量龐大，但考慮到土地成本因素，所以開發(fā)節(jié)奏上既要兼顧資金能力，還要兼顧資本的使用效率。 經(jīng)研判論證后，建議本案分兩個階段開發(fā)，第一階段為整個宗地南 北中線為界限，含最南排住宅以南的全部范圍，即包含祥云國際公園、祥云國際廣場及最南面一排 10 棟高層住宅。 第二階段為剩余全部地塊一次開發(fā)完結。 預計本案的整個開發(fā)建設期為五年，最長不超過六年。 施工進度： 結合本案自身條件及前期工作進度，本案的施工進度預期如下： ? 2020 年 8 月，前期工作，至首期用地平整 ? 2020 年 9 月，項目首期工程開槽施工 ? 2020 年 3 月，項目首期工程正負零 ? 2020 年 7 月，餐飲主題公園竣工，開始店面裝修。 ? 2020 年 10 月，餐飲主題公園“吃遍中國”商街全面開放。 ? 2020 年 6 月，項目一 期主體工程封頂，五星級酒店開始裝修。 ? 2020 年 12 月，商務樓、公寓、一期 10棟住宅竣工交房。 ? 2020 年 3 月，項目二期用地平整，二期工程開槽施工 ? 2020 年 6 月，五星級酒店裝修完畢，對外試營業(yè)。 ? 2020 年 9 月，項目二期工程正負零。 ? 2020 年 9 月，項目二期全部樓體主體結構封頂。 ? 2020 年 3 月，項目二期工程交付驗收，綜合驗收準備。 ? 2020 年 9 月，項目建設工作收尾完結。 項目工程施工進度控制示意表 《祥云國際》項目開發(fā)施工進度控制 項目 /時間 09年8 月 09年9 月 10年3 月 10年7 月 10年10月 11年6 月 11年12月 12年3 月 12年6 月 12年9 月 13年9 月 14年3 月 14年9 月 前期、平整 一期開槽 一期出地面 公園工程完結 公園商業(yè)營業(yè) 一期封頂 一期竣工驗 收 二期開槽 酒店營業(yè) 二期出地面 二期主體封頂 二期竣工驗收 建設工程完結 備注說明： 陰影部分為項目進度時間節(jié)點，為減少風險，暫定 二期開工在一期交房之后，如形勢好。可提前穿插施工，縮短項目開發(fā)周期。 銷售周期： 縱觀整個項目的開發(fā)過程，本案的重要銷售時點一共有： ? 第一階段： 2020 年 10 月，一期住宅部分開始預售 ? 第二階段： 2020 年 10 月，公園商業(yè)及廣場商業(yè)街銷售階段。一期商務、公寓進入銷售階段。 ? 第三階段： 2020年 3 月份，二期住宅部分銷售 ? 第四階段： 2020年 5 月，項目規(guī)劃商業(yè)部分銷售 項目的銷售周期與工程施工周期緊密相關，主要銷售階段為 2020年 10 月 —— 2020年下半年，考慮到部分商業(yè)后期銷售更能實現(xiàn)其市場價值，因此整個銷 售周期要略長于建設期，但也不超過 60 個月。 《祥云國際》項目銷售周期 項目 /時間 09年 10月 10年 10月 12年 3 月 14年 5 月 一期住宅樓 開始銷售 公園商鋪 開始銷售 廣場商業(yè)街 開始銷售 一期寫字樓 開始銷售 一期公寓樓 開始銷售 二期住宅樓 開始銷售 二期商業(yè)配套 開始銷售 備注說明： 上述銷售周期和節(jié)奏是依據(jù)工程進度和銷售手續(xù)而排定，具體運作過程中可以根據(jù)資金使用狀況來進行調整，比如寫字樓和公 寓也可以放在后期銷售，以實現(xiàn)最大受益。 目前某省會住宅預售管理相對寬松，只要四證齊備就可在很短時間內拿到預售證，無需工程形象進度配合，便于住宅項目先期回款。 第四部分 項目費用估算 項目費用說明 土地費用的估算 項目宗地共有 1380 畝，需要整體摘牌。土地出讓金每畝約 50 萬元，宗地上廠房單位異地安置，其他房產(chǎn)以商業(yè)還建方式補償，折算成土地成本花費為 180萬每畝。 加上土地交易產(chǎn)生契稅 9936 萬，本案土地方面投入費用估算為258336 萬。 建筑安裝工程費用 本案產(chǎn)品種類較多，有商品房住 宅、公建配套、商業(yè)街、寫字樓、公寓、酒店、地下商業(yè)等，根據(jù)產(chǎn)品比重和建造成本因素考慮，簡單化分為四大類產(chǎn)品進行工程造價估算： ? 商品房住宅： 1300元每平米 ? 公建配套： 1200元每平米 ? 地上商業(yè)部分： 1200 元每平米 ? 寫字樓公寓： 2020元每平米 ? 五星級酒店：共計劃投資 8 億人民幣 ? 地下工程部分： 2600 元每平米 整個項目工程造價平均為 2043元 每平米。 前期工程費用的估算 前期工程費用包括前期市場調研策劃費用、規(guī)劃設計費、勘察費、竣工圖費、標底編制費、招投標管理費、工程監(jiān)理費等，由于本案體量巨大，很多費用收 取比率都要特別考慮，可以議價形式進行。經(jīng)驗評估本案前期費用為每平米 16 元。 基礎設施、公建配套建設費用的估算 該部分費用主要包括項目紅線內、外管網(wǎng)建設費用；項目道路建設費用及園林景觀開支等四大方面，綜合評估后得出每平米預算 300元。 項目開發(fā)相關稅費的估算 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尤其是銷售過程中的主要稅種分別是： ? 營業(yè)稅：按總銷金額 5%計征 ? 城建稅：按營業(yè)稅 7%計征 ? 教育附加費：營業(yè)稅的 3%計征 ? 地方教育附加：營業(yè)稅的 1%計征 ? 企業(yè)所得稅：核定利潤率的 25%計征 ? 增值稅：視項目利潤率進行核算，不同比率。一般 采用預征的方式。 ? 印花稅：營業(yè)稅的 % 在實際運用中，往往以 10%的綜合稅率來做項目投資預算，該比例包括營業(yè)稅、城建稅、附加費、所得稅、印花稅等內容，而增值稅往往是提前預征，過后核算的方式。具體預征的方式為：住宅產(chǎn)品為銷售額的 1%、商業(yè)產(chǎn)品為銷售額的 2%。 其它費用的估算和不可預見費用的估