【導(dǎo)讀】XX·綠洲國(guó)際位于XX市XX區(qū)XX大道旁，南側(cè)緊臨XX大道中段。用地面積40193平方米，合約60畝。整個(gè)地塊形狀較為規(guī)整，呈較規(guī)則的矩形，本項(xiàng)目建筑限高為100米，最高可規(guī)劃修建33層的高層建筑。品房項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目的住宅房源目前都已售罄。工小區(qū)、碳黑廠員工居住區(qū)，以及未來(lái)兩年即將建成入住的龍城麗都以及本案，區(qū)域內(nèi)新增居住人口眾多，區(qū)域內(nèi)的人氣指數(shù)將持續(xù)攀升。政、生活配套設(shè)施也將更加完善。東面為茂源大廈及摩爾瑪超市，西面為待開(kāi)發(fā)用地，交通便捷、配套設(shè)施齊全，前條件基本能滿(mǎn)足生活要求。但實(shí)際上，項(xiàng)目的生活半徑還可以延伸至XX大道。從XX大道更可在10分鐘左右，即可直。達(dá)高速路，出行極為方便迅捷。XX大道為主干道，通往高壩等工廠集中區(qū)，過(guò)往車(chē)輛中，大型貨車(chē)等較多，蘇轉(zhuǎn)入平穩(wěn)較快增長(zhǎng)階段。億元，增長(zhǎng)%，增速居全省第4位。第三產(chǎn)業(yè)前三季度保持增長(zhǎng)，全。居民人均現(xiàn)金收入達(dá)4266元，增長(zhǎng)%。、和點(diǎn)，分別達(dá)到、、和。

　　

【正文】 用各 類(lèi) 相 關(guān) 社 會(huì)資 源， 如邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃 顧問(wèn) 公司為項(xiàng)目、公 司 長(zhǎng)遠(yuǎn) 發(fā)展 出 謀劃 策。 在我公司近的不 斷發(fā) 展中，我 們 也建立起了一些 長(zhǎng) 期友好合作 單 位，他 們專(zhuān)業(yè) 性強(qiáng)，信 譽(yù) 好，能 有效促 進(jìn) 我公司的 發(fā) 展。 第 七 部分、 投資估算 一、 項(xiàng)目一期 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本估算 本項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算，主要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工過(guò)程、修建各類(lèi)房屋棟數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積以及相關(guān)的建筑安裝工程承包合同和工程概算，并結(jié)合 XX市同類(lèi)建筑項(xiàng)目以及房地產(chǎn)相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)算。 一期 土地面積 平方米 ， 建筑面積 77928 平方米 。 17 經(jīng)估算“ XX 綠洲國(guó)際 ”項(xiàng)目 一期 開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本為 13660 萬(wàn)元，具體項(xiàng)目建設(shè) 內(nèi)容、估算指標(biāo)及投資額如下： XX綠洲國(guó)際 （ 一期 ） 建設(shè)投資構(gòu)成情況表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng) 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式或說(shuō)明 1 土地費(fèi)用 2365 2 前期工程費(fèi)用 221 21 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 103 一期 建筑面積 77928 ㎡ 單位指標(biāo) /㎡ 22 地質(zhì)勘察費(fèi) 10 23 場(chǎng)地平整費(fèi) 87 土石方量 7萬(wàn)立方米 24 環(huán)境評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 20 3 基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2280 31 電梯 160 每幢樓 2臺(tái) ， 一期 4幢樓 共 計(jì) 8臺(tái)，每臺(tái) 20萬(wàn)元 ， 32 水電氣、消防、安防、電信、電視 873 按 一期 建筑面積 112元 /平方米 33 綠化及室外工程 1247 按 一期 建筑 面積 160元 /平方米 4 建筑安裝工程費(fèi) 7014 41 土建成本 7014 一期 建筑面 積 77928㎡ 900元 合計(jì) 直接費(fèi)合計(jì) 11880 1+2+3+4共 4項(xiàng)的和 5 管理費(fèi)用 150 6 銷(xiāo)售費(fèi)用 600 （ 按一期 均價(jià) 3500元 /㎡估算） 61 銷(xiāo)售提成 55 按銷(xiāo)售收入 2‰ 62 廣告宣傳費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用 545 按銷(xiāo)售收入 2% 7 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、規(guī)費(fèi) 445 71 城市市政建設(shè)配套費(fèi) 380 一期 建筑面積 3065 元 /㎡ 72 散裝水泥調(diào)節(jié)基金 6 3元 /噸 73 墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金 55 一期 建筑面積 7元 /平方米繳納 74 白蟻防治費(fèi) 4 按項(xiàng)目繳納 （一期分?jǐn)偅? 8 其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 80 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 505 18 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng) 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式或說(shuō)明 間接費(fèi)合計(jì) 1780 5+6+7+8共 4項(xiàng)的和 合計(jì) 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本合計(jì) 13660 直接費(fèi) +間接費(fèi) 二、 項(xiàng)目一期 投資來(lái)源及資金使用計(jì)劃表 時(shí)間 投 資總額 （萬(wàn)元） 資 金 來(lái) 源 （ 單 位：萬(wàn)元） 自 籌資 金 銀 行借款 銷(xiāo) 售款 其 它 20xx年 8000 4000 6000 20xx年 5660 3660 合 計(jì) 13660 4000 6000 3660 從 上表我 們 可以看出，只要能 獲 得 銀 行界一定程度上的 資 金支持，本 項(xiàng) 目 資金 運(yùn)轉(zhuǎn) 是相 當(dāng) 流 暢 的，不但能有效保 證 本 項(xiàng) 目 順 利 運(yùn) 作，而且 還 能支撐公司的延續(xù) 性 發(fā) 展需要 。 第 八 部分、 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目 一期 總體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 一期 銷(xiāo)售總額預(yù)計(jì)為 26414 萬(wàn)元。 ? 住宅的銷(xiāo)售 ， 一期 住宅 面積 約 萬(wàn)平米， 按 均 價(jià) 3500 元 /平米計(jì) ， 銷(xiāo)售收入為 11550 萬(wàn)元。 ? 商業(yè) 的銷(xiāo)售 面積 為 20xx9 平米 ，按整體均價(jià) 5000 元 /平米計(jì)算，銷(xiāo)售收入10064 萬(wàn)元 。 ? 地下車(chē)位 面積 約 萬(wàn) 平米 ，按平均 約 20xx 元 /平米的車(chē)位售價(jià) 計(jì) 算 ， 地下車(chē)位 銷(xiāo)售收入 約 4800 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目 一期 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn) 為 12754 萬(wàn)元。 （ 住宅 +商業(yè) +車(chē)位 ） 二、 項(xiàng)目一期 成本分析 19 工程建安成本包括：由土建成本和安裝成本構(gòu)成，包括樁基、主體、裝飾、電梯、消防及通風(fēng)等費(fèi)用 。 其他建設(shè)費(fèi)用分析：指在建筑過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、前期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、建 設(shè)期貸款利息、土地轉(zhuǎn)讓金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 項(xiàng)目一期 單位建設(shè)成本為： 總投資成本 13660 萬(wàn)元 /總建筑面 積 77928 平米 = 約 1753元 /平米 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前區(qū)域內(nèi)高層售價(jià)整體區(qū)間大致為 33004000 元 /平米，到本項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，在正常情況下，市場(chǎng)應(yīng)該還有一定的價(jià)格上升空間。因此，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率應(yīng)該能夠更高。 三 、 項(xiàng)目一期 所得稅估算 根據(jù) 20xx 年 3月 16日發(fā)布并于 20xx 年 1月 1日起執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例等相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目企業(yè)所得稅率取 25%。 項(xiàng)目所 得稅 =利潤(rùn)總額（應(yīng)納稅所得額） 25% =12754 萬(wàn) 元 25% =3188 萬(wàn)元 三、 項(xiàng)目一期 損益估算 本項(xiàng)目 一期 利潤(rùn)總額為 12754 萬(wàn)元 ； 所得稅為 3188 萬(wàn)元 ； 稅后凈利潤(rùn) 約 為 9566 萬(wàn)元。 六、不確定性分析 影響 本 項(xiàng)目 一期 效益的主要因素是：工程造價(jià)上升和銷(xiāo)售收入下降，針對(duì)這兩個(gè)因素單獨(dú)變化時(shí)，預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)指標(biāo)（利潤(rùn)和利潤(rùn)率）的敏感程度。敏感性分析如下： 項(xiàng)目 一期 整體 敏感性分析表 20 財(cái)務(wù)描述（萬(wàn)元） 序號(hào) 敏感因素 稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 稅后投資 利潤(rùn)率 % 1 基 本方案 12754 9566 2 投資成本上升 10% 11388 9141 3 投資成本下降 10% 14120 10590 4 銷(xiāo)售收入上升 10% 15395 11546 5 銷(xiāo)售收入下降 10% 10113 7585 七、小結(jié) XX 綠洲國(guó)際 作為 未來(lái) XX 大道的標(biāo)志性社區(qū) ，有較好的市場(chǎng)前景 。 該項(xiàng)目的建設(shè)，一方面可為國(guó)家提供 數(shù) 千萬(wàn)稅金，另一方面擴(kuò)大市場(chǎng)需求 ， 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目不僅能提高 人居質(zhì)量，改善人居環(huán)境，而且對(duì)推動(dòng) XX 大城市建設(shè)進(jìn)程具有一定的作用，社會(huì)效益顯著。 XX 綠洲國(guó)際 項(xiàng)目 ，總體平面布置、道路、管線(xiàn)工程布置、建筑布置是科學(xué)合理的，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有寬松的政策作保障，有充足的投資來(lái)源作后盾，投資估算科學(xué)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)小、償債能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，具有開(kāi)發(fā)潛力和市場(chǎng)發(fā)展前景，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是可行的 。 XXXX房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 有限公司 二 零一零 年 十 二 月 二十八 日