【導讀】XX·綠洲國際位于XX市XX區(qū)XX大道旁，南側緊臨XX大道中段。用地面積40193平方米，合約60畝。整個地塊形狀較為規(guī)整，呈較規(guī)則的矩形，本項目建筑限高為100米，最高可規(guī)劃修建33層的高層建筑。品房項目，但這兩個項目的住宅房源目前都已售罄。工小區(qū)、碳黑廠員工居住區(qū)，以及未來兩年即將建成入住的龍城麗都以及本案，區(qū)域內(nèi)新增居住人口眾多，區(qū)域內(nèi)的人氣指數(shù)將持續(xù)攀升。政、生活配套設施也將更加完善。東面為茂源大廈及摩爾瑪超市，西面為待開發(fā)用地，交通便捷、配套設施齊全，前條件基本能滿足生活要求。但實際上，項目的生活半徑還可以延伸至XX大道。從XX大道更可在10分鐘左右，即可直。達高速路，出行極為方便迅捷。XX大道為主干道，通往高壩等工廠集中區(qū)，過往車輛中，大型貨車等較多，蘇轉入平穩(wěn)較快增長階段。億元，增長%，增速居全省第4位。第三產(chǎn)業(yè)前三季度保持增長，全。居民人均現(xiàn)金收入達4266元，增長%。、和點，分別達到、、和。

　　

【正文】 用各 類 相 關 社 會資 源， 如邀請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃 顧問 公司為項目、公 司 長遠 發(fā)展 出 謀劃 策。 在我公司近的不 斷發(fā) 展中，我 們 也建立起了一些 長 期友好合作 單 位，他 們專業(yè) 性強，信 譽 好，能 有效促 進 我公司的 發(fā) 展。 第 七 部分、 投資估算 一、 項目一期 開發(fā)建設成本估算 本項目工程建設投資估算，主要依據(jù)項目設計方案、施工過程、修建各類房屋棟數(shù)、結構、面積以及相關的建筑安裝工程承包合同和工程概算，并結合 XX市同類建筑項目以及房地產(chǎn)相關技術經(jīng)濟指標進行結算。 一期 土地面積 平方米 ， 建筑面積 77928 平方米 。 17 經(jīng)估算“ XX 綠洲國際 ”項目 一期 開發(fā)建設總成本為 13660 萬元，具體項目建設 內(nèi)容、估算指標及投資額如下： XX綠洲國際 （ 一期 ） 建設投資構成情況表 編碼 工程項目（費用）名稱 造價或費用 (萬元 ) 計算公式或說明 1 土地費用 2365 2 前期工程費用 221 21 規(guī)劃及建筑設計費 103 一期 建筑面積 77928 ㎡ 單位指標 /㎡ 22 地質(zhì)勘察費 10 23 場地平整費 87 土石方量 7萬立方米 24 環(huán)境評估費、設計費 20 3 基礎設施、配套設施建設費 2280 31 電梯 160 每幢樓 2臺 ， 一期 4幢樓 共 計 8臺，每臺 20萬元 ， 32 水電氣、消防、安防、電信、電視 873 按 一期 建筑面積 112元 /平方米 33 綠化及室外工程 1247 按 一期 建筑 面積 160元 /平方米 4 建筑安裝工程費 7014 41 土建成本 7014 一期 建筑面 積 77928㎡ 900元 合計 直接費合計 11880 1+2+3+4共 4項的和 5 管理費用 150 6 銷售費用 600 （ 按一期 均價 3500元 /㎡估算） 61 銷售提成 55 按銷售收入 2‰ 62 廣告宣傳費等銷售費用 545 按銷售收入 2% 7 開發(fā)期稅費、規(guī)費 445 71 城市市政建設配套費 380 一期 建筑面積 3065 元 /㎡ 72 散裝水泥調(diào)節(jié)基金 6 3元 /噸 73 墻體材料專項基金 55 一期 建筑面積 7元 /平方米繳納 74 白蟻防治費 4 按項目繳納 （一期分攤） 8 其它費用及不可預見費 80 9 財務費用 505 18 編碼 工程項目（費用）名稱 造價或費用 (萬元 ) 計算公式或說明 間接費合計 1780 5+6+7+8共 4項的和 合計 開發(fā)建設成本合計 13660 直接費 +間接費 二、 項目一期 投資來源及資金使用計劃表 時間 投 資總額 （萬元） 資 金 來 源 （ 單 位：萬元） 自 籌資 金 銀 行借款 銷 售款 其 它 20xx年 8000 4000 6000 20xx年 5660 3660 合 計 13660 4000 6000 3660 從 上表我 們 可以看出，只要能 獲 得 銀 行界一定程度上的 資 金支持，本 項 目 資金 運轉 是相 當 流 暢 的，不但能有效保 證 本 項 目 順 利 運 作，而且 還 能支撐公司的延續(xù) 性 發(fā) 展需要 。 第 八 部分、 經(jīng)濟效益分析 一、項目 一期 總體財務評價 項目 一期 銷售總額預計為 26414 萬元。 ? 住宅的銷售 ， 一期 住宅 面積 約 萬平米， 按 均 價 3500 元 /平米計 ， 銷售收入為 11550 萬元。 ? 商業(yè) 的銷售 面積 為 20xx9 平米 ，按整體均價 5000 元 /平米計算，銷售收入10064 萬元 。 ? 地下車位 面積 約 萬 平米 ，按平均 約 20xx 元 /平米的車位售價 計 算 ， 地下車位 銷售收入 約 4800 萬元 。 項目 一期 預計實現(xiàn)稅前利潤 為 12754 萬元。 （ 住宅 +商業(yè) +車位 ） 二、 項目一期 成本分析 19 工程建安成本包括：由土建成本和安裝成本構成，包括樁基、主體、裝飾、電梯、消防及通風等費用 。 其他建設費用分析：指在建筑過程中發(fā)生的相關費用，包括建設單位管理費、勘察設計費、報建費、前期營銷費、建 設期貸款利息、土地轉讓金、不可預見費等。 項目一期 單位建設成本為： 總投資成本 13660 萬元 /總建筑面 積 77928 平米 = 約 1753元 /平米 根據(jù)市場調(diào)查，目前區(qū)域內(nèi)高層售價整體區(qū)間大致為 33004000 元 /平米，到本項目對外銷售時，在正常情況下，市場應該還有一定的價格上升空間。因此，項目投資利潤率應該能夠更高。 三 、 項目一期 所得稅估算 根據(jù) 20xx 年 3月 16日發(fā)布并于 20xx 年 1月 1日起執(zhí)行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例等相關規(guī)定，本項目企業(yè)所得稅率取 25%。 項目所 得稅 =利潤總額（應納稅所得額） 25% =12754 萬 元 25% =3188 萬元 三、 項目一期 損益估算 本項目 一期 利潤總額為 12754 萬元 ； 所得稅為 3188 萬元 ； 稅后凈利潤 約 為 9566 萬元。 六、不確定性分析 影響 本 項目 一期 效益的主要因素是：工程造價上升和銷售收入下降，針對這兩個因素單獨變化時，預測財務指標（利潤和利潤率）的敏感程度。敏感性分析如下： 項目 一期 整體 敏感性分析表 20 財務描述（萬元） 序號 敏感因素 稅前利潤 （萬元） 銷售利潤率 % 稅后利潤 （萬元） 稅后投資 利潤率 % 1 基 本方案 12754 9566 2 投資成本上升 10% 11388 9141 3 投資成本下降 10% 14120 10590 4 銷售收入上升 10% 15395 11546 5 銷售收入下降 10% 10113 7585 七、小結 XX 綠洲國際 作為 未來 XX 大道的標志性社區(qū) ，有較好的市場前景 。 該項目的建設，一方面可為國家提供 數(shù) 千萬稅金，另一方面擴大市場需求 ， 創(chuàng)造就業(yè)機會。項目不僅能提高 人居質(zhì)量，改善人居環(huán)境，而且對推動 XX 大城市建設進程具有一定的作用，社會效益顯著。 XX 綠洲國際 項目 ，總體平面布置、道路、管線工程布置、建筑布置是科學合理的，該項目開發(fā)建設有寬松的政策作保障，有充足的投資來源作后盾，投資估算科學合理，投資風險小、償債能力強，經(jīng)濟效益和社會效益良好，具有開發(fā)潛力和市場發(fā)展前景，項目開發(fā)建設是可行的 。 XXXX房地產(chǎn) 開發(fā) 有限公司 二 零一零 年 十 二 月 二十八 日