【正文】 劣勢 ? 項目所處 XX大道，兩邊主要為汽配行業(yè)經(jīng)營， 在 XX 人心目中， 居住形象 相對 欠佳。萬象城目前剛剛啟動，項目入市尚需時日。 三、 項目優(yōu)勢與劣勢分析 優(yōu)勢 ? 項目位于城 北 XX大道版塊核心區(qū) ， 交通便捷，出行方便 。 餐飲： 藝夫天下火鍋、 春雨路 餐飲一條街 、咖啡廳、火鍋城 等 中餐 、 高中低檔茶樓、娛樂場所 齊 全，能滿足不同階層人士的需求。 公園： 楊大山公園。 從項目 地塊出發(fā)，橫穿 XX 大道，步行 410 分鐘 即可到達城北餐飲美食街 。 項目距 XX 區(qū)政府 等政府部門相隔不遠 ，周邊市政 、生活 配套 比較齊全，目前條 件基本能滿足生活要求。 隨著區(qū)域居住人口的增加， 各新建社區(qū)商業(yè)的投入運營 ，以及 摩爾瑪 商城、蘇寧電器等 的 開放， 春雨路餐飲商業(yè)的向外延伸， 區(qū)域商氣將 同 步提升， 區(qū)域 市政、生活 配套 設(shè)施 也 將 更加完善 。整個地塊形狀 較 為規(guī)整 ，呈較規(guī)則的矩形，南面沿 XX 大道方向長約 235 米，東西方向最寬處約 185 米 ，用地性質(zhì)為住宅兼商業(yè)用地 。 綠洲國際 可行性研究報告 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20XX 年 12 月 28 日 2 第一部分、 XX 綠洲國際 基本情況分析 一、 項目 形成背景 XX 本項目建筑限高為 100 米，最高可規(guī)劃 修 建 33 層的高層建筑 。 本 項目地塊 處于 XX 大道版塊 核心地段，在以上 項目的環(huán) 抱中， 且 規(guī)模優(yōu)勢明顯 ， 隨著區(qū)域的發(fā)展，未來 發(fā)展?jié)摿薮螅卷椖繕I(yè)主們 必然 能 享受到 更為成熟 的 、高品質(zhì)的 城市生活 。但實際上，項目的 生活半徑還可以延伸至 XX 大道內(nèi)側(cè)， 這就 使項目有了更為豐富的生活配套，為 項目打造成為區(qū)域的一流品質(zhì)樓 3 盤奠定了基礎(chǔ)。 從 XX 大道 更 可在 10 分鐘 左右，即可直達高速 路，出行極為方便迅捷。 購物： 緊靠 摩爾瑪商場 、蘇寧電器商城等 ，周邊還有 諸多 臨街的 大小超市，人氣鼎沸。 醫(yī)療： XX 區(qū) 中醫(yī) 院。 ? 周邊 有商場、學(xué)校、公園等 配套 ， 相對較成熟，有利于高檔 住宅社區(qū) 的打造。因此， 目前項目周邊在售項目少，競爭相對趨緩，不會造成大量客戶分流。 ? XX大道為主干道， 通往高壩等工廠集中區(qū)，過往車輛中， 大 型 貨車 等 較多，比較鬧。 第 二 部分、 XX從總體上看，前三季度全市經(jīng)濟呈現(xiàn)生產(chǎn)供給穩(wěn)定增加、內(nèi)外需求快速增長、經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)、經(jīng)濟活力繼續(xù)增強的基本特點。 固定資產(chǎn)投資高速增長前三季度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，增幅比前 8 個月提高 個百分點，增速高于全省 個百分點，居全省第 5 位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12033 元，增長 %，列全省第 9 位 ； 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入達 4266 元，增長 %。從這些方面來看， XX 到 20xx 年，主城區(qū)人口達到 100 萬人，建成城區(qū)面積 100 平方公里 。 城北組團 北至隆敘鐵路， 將 形成以金融商貿(mào)、教育、體育、辦公、居住等職能為主的綜合性 城市中心區(qū)。房屋施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %。 如： 20xx 年 10 月 30日， XX 市城市規(guī)劃委員會組織召開 XX市城市總體發(fā)展概念規(guī)劃專題研討會， XX市由此成為省內(nèi)除成都市外首個開展概念規(guī)劃的城市。 計劃至 20xx年 12 月，完成 XX 市城市總體規(guī)劃修編方案編制和報批工作 ，屆時，一個嶄新的 7 XX將揚帆起航。 20xx 年來，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體調(diào)控力度逐步加大的大背景下， XX 市政府并沒有在政策上給房地產(chǎn)市場以更大壓力 ，也從客觀上推動了 20xx 年 XX 市房地產(chǎn) 市場的火爆 。綠洲國際的開發(fā)、資金回收其積極影響。城南組團受交通等影響，速度會相對更慢，待國 窖廣場大橋修建完畢后會逐步進入高潮，但這應(yīng)該是在 20xx 之后了。為繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展，落實中央、省相關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策， XX 市將切實 增加中低價位、中小套型普通商品房以及經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求。 二年內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展趨勢 為指導(dǎo) XX 市商業(yè)分級設(shè)置，加強 XX 市零售商業(yè)的規(guī)范化、科學(xué)化管理，優(yōu)化商業(yè)布局，有效配置資源，促進商業(yè)發(fā)展，增強商業(yè)綜合競爭力，全面提升商業(yè)發(fā)展水平，把 XX 建成川、滇、黔、渝結(jié)合部區(qū)域商貿(mào)中心和長江上游地區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能完善的港口新城 。 9 位于城北新區(qū)， XX 大道與春雨路交叉口西南，規(guī)劃為城北新區(qū)大型零售商業(yè)設(shè)施集中發(fā)展區(qū)。 XX加上摩爾瑪超市 、蘇寧電器 的 進 駐，春雨路餐飲商業(yè)的向外延伸， 項目 所處片區(qū)有望形成 城北的 “餐飲 、 休閑 、購物 集中區(qū)”。 而且， 片 區(qū)內(nèi) 未 來兩 年 內(nèi) 的可 開發(fā)項 目也屈指可 數(shù) ，且相 對 本 項 目而言，在地段、規(guī)模、規(guī)劃、配套等 方面，能形成 直接 競爭 的項目 有限 。 綠洲國際 的目 標 消 費 者有以下幾 個 特征： （ 1） 第一 種 目 標 消 費 群：三房 及 以上的消 費 者 ? 他 們 中有較多的 二次置 業(yè) 者， 對居住舒適性要求更高 ，因而在面 積 上要 10 考 慮 舒適型的功能全面的 設(shè)計 。 （ 2） 第二 種 目 標 消 費 群：二房的消 費 者 ? 他 們屬 于中等收入群體， 購 房 時 渴望 與 高 尚 的 鄰 居 為 伴，因此高 檔 社 區(qū)對 其有吸引力 。 綠洲國際 的目標市場定位于 XX 市中高檔住宅，為高尚 人士的 居住 選擇。 11 （ 2） 年齡特征及職業(yè)特征 他們年齡在 25— 50 歲之間，有足夠的首付款，月收入較高 ，而且穩(wěn)定，具備中高檔消費實力 。 （ 3） 現(xiàn)有住房特征 他們至少是兩代人共同居住，部分家庭三代同住，因此希望居所在滿足兩代或三代人共同需求的同時，公用空間與私密空間布局合理。 檔次定位 中檔的價格，中高檔的品質(zhì) 價格定位 通過 對近兩年 XX 市房地產(chǎn)市場、以及項目周邊各個樓盤的監(jiān)控， 顯示 ：目前城西高層住宅售價主要集中在 3800— 4500 元 /平米，城北區(qū)域高層住宅售價主要集中在 3300 元 — 4000 元 /平米。 商鋪一層均價定位于 約 9000— 10000 元 /平方米 ；二樓 、三樓 及以上 均價定位在 約 4500 5500 元 / 平方米 。 項目 體現(xiàn)“以人為本” 的規(guī)劃建設(shè)理念，體現(xiàn)人與自然的和諧共生，設(shè)計主題為“低密度、人文、健康、運動”。但在商鋪規(guī)劃設(shè)計上，注意了減少商業(yè)對社區(qū)的影響，以保障整個社區(qū)居住的舒適性與高檔品質(zhì)。綠洲國際 開發(fā)建設(shè)實施計劃可行性分析 一、 項目開發(fā)周期安排 根據(jù)消費市場有效