【正文】 位 ； 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入達 4266 元，增長 %。 企業(yè)景氣指數(shù)回升 ， 三季度在 XX161 家被調(diào)查企業(yè)中，企業(yè)家對當前宏觀經(jīng)濟景氣狀況持 “ 樂觀 ” 態(tài)度的占 %，較上季度上升了 ；認為 “ 一般 ” 的占 %， 上升了 個百分點；認為 “ 不樂觀 ” 的占 %，下降 個百分點，以此為據(jù)計算的全市企業(yè)家信心指數(shù)為 ，比上季和去年同期上升 和 點，在中度景氣區(qū)間震蕩上行。分行業(yè)看，景 氣監(jiān)測的八大行業(yè)中，企業(yè)家信心指數(shù)呈四升三降一平的格局，其中：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸倉儲業(yè)和工業(yè)的企業(yè)家信心回升，其企業(yè)家信心指數(shù)比上季回升了 、 和 點，分別達到 、 、 和 。 在全國經(jīng)濟形勢看好的大背景下， 未來幾年， XX 經(jīng)濟勢必也會呈現(xiàn)上升態(tài)勢，居民收入、消費支出等也會相應(yīng)增長。從這些方面來看， XX綠洲國際的宏觀投資環(huán)境仍是積極、穩(wěn)定的 ，開發(fā)商的投資風險也相應(yīng)降低 。 6 未來， XX 城市發(fā)展 規(guī)劃 XX 市最新 的城市 定位 為 ：具有港口城市特征的水 陸交通樞紐和商務(wù)中心，以化工、能源、食品、機械等為主導的現(xiàn)代化綜合性城市。 XX 市 將建設(shè)成為 長江上游沿江發(fā)展軸及川滇黔渝結(jié)合部特大城市和區(qū)域性中心城市。 到 20xx 年，主城區(qū)人口達到 100 萬人，建成城區(qū)面積 100 平方公里 。也就是說，在未來 35 年， XX市主城區(qū)要 增加約 30萬人， 城區(qū)面積將擴大近 1倍 。 XX綠洲國際所處的城北組團，將與中心半島組團組成新的中心城區(qū)，加上其它城市功能組團，整體形成“ 一心、兩帶、多組團 ”的城市空間布局。 城北組團 北至隆敘鐵路， 將 形成以金融商貿(mào)、教育、體育、辦公、居住等職能為主的綜合性 城市中心區(qū)。 從房地產(chǎn)發(fā)展的角度講，城市向北擴容，無疑會使城北的居住價值進一步提升， XX大道版塊 的房產(chǎn)升值潛力也將提升 。 二 、 項目開發(fā)微 觀投資環(huán)境 分析 XX市政府部門對房地產(chǎn)的支持 力度 20xx 年前三季度， XX 房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。前三季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。房屋施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %。房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %。 上述數(shù)據(jù)說 明， XX 市整個房地產(chǎn)市場處于一種平穩(wěn)、積極、向上的發(fā)展態(tài)勢當中。從未來的城市發(fā)展來看，政府的各種發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)也有比較積極的推動作用。 如： 20xx 年 10 月 30日， XX 市城市規(guī)劃委員會組織召開 XX市城市總體發(fā)展概念規(guī)劃專題研討會， XX市由此成為省內(nèi)除成都市外首個開展概念規(guī)劃的城市。 XX 未來 城市規(guī)模定位為特大 規(guī)格中心 城市，在特大城市中扮演中心城市的角色。城市品位是特色城市， 城市布局是組團型城市 ， 要結(jié)合 XX 兩江匯合、丘陵城市的特色進行規(guī)劃 ， 努力體現(xiàn) XX 的山水園林城市風貌和獨特的城市特色。為此，從 20xx 年 8 月起， XX 新一輪城市總體規(guī)劃修編工作啟動。 計劃至 20xx年 12 月，完成 XX 市城市總體規(guī)劃修編方案編制和報批工作 ，屆時，一個嶄新的 7 XX將揚帆起航。 未來，隨著 XX 市園林城市、衛(wèi)生城市、森林城市等建設(shè)的逐步深入， 在政府的積極推動下，各項市政、生活配套將更趨完善，相信 XX 的生活指數(shù)將進一步提升。 XX政府部門對 房地產(chǎn) 的政策推動 近年，政府部門 出臺 一系列 “利好政策”，引導、推動 XX 房地產(chǎn)發(fā)展 。 比如 ： 20xx 年在全省 率先實行 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理制度，起到了積極效 ； 20xx 年下半年，國際金融危機來襲， 本市 就 在 加快保障性住房建設(shè)、財稅信貸支持力度、購房補貼、降低住房交易稅收、放寬住房公積金貸款、盤活存量建設(shè)用地、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅按下限預征等 方面出臺了 一系列重大 “ 利好政策 ” ，客觀上促進了 20xx 年 XX房地產(chǎn)市場的復蘇 。 20xx 年來，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體調(diào)控力度逐步加大的大背景下， XX 市政府并沒有在政策上給房地產(chǎn)市場以更大壓力 ，也從客觀上推動了 20xx 年 XX 市房地產(chǎn) 市場的火爆 。 未來幾年， XX 將加快發(fā)展步伐， 隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟支柱地位 的提升 。 預計 XX地方政府會 以較為穩(wěn)健的思路推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ，房地產(chǎn)政策上預 計不會過于嚴厲， 以 吸引房地產(chǎn)投資、推動“宜居 XX”的進程、推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。這將會對 XX綠洲國際的開發(fā)、資金回收其積極影響。 三、項目 經(jīng)營市場 環(huán)境分析 二年內(nèi) ， XX房地產(chǎn)發(fā)展走勢 到 20xx 年， XX 市 主城區(qū)人口 要增加約 30 萬，城區(qū)面積要括大至 100 平方公里 ，城市化進程速度明顯加快。 XX 市 老城區(qū) 可供開發(fā)的土地日益減少，主城區(qū)必然向外擴張，將向北、向西、向南擴容。政府“一心、兩帶、多組團”的規(guī)劃進一步落實，城北組團的中心地位逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)價值無疑更高。城南組團受交通等影響，速度會相對更慢，待國 窖廣場大橋修建完畢后會逐步進入高潮，但這應(yīng)該是在 20xx 之后了。所以，近 23 年， 購房者關(guān)注的 重 點區(qū)域仍是 城西、城北 ，但城南隨著幾個 8 大盤的亮相、交通瓶頸的突破，也將得到更大關(guān)注 。 隨著城市向外擴張，城西、城北 新推的土地逐步升高， 城區(qū) 最高地價 （不含市中心）已 達到 235 萬每畝，通過容積率等規(guī)劃指標測算，成本最高已 達到 3000多 元 /平米。 二年內(nèi) ， 商品住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 鼓勵剛性需求，遏制投機性需求。為繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展，落實中央、省相關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策， XX 市將切實 增加中低價位、中小套型普通商品房以及經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應(yīng)，合理引導住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求。同時還要嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，堅決抑制投資投機性購房需求，引導 XX 市房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。 加強監(jiān)督管理，規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為。按照國辦發(fā)〔 20xx〕 4號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和川建房發(fā) [20xx]218 號《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項檢查的通知》要求， XX 市將繼續(xù)加強對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地限制和炒地行為、違法違規(guī)建設(shè)行為、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為 及其他違法違規(guī)行為進行專項執(zhí)法檢查，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理行為，從而促進 XX市房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。 二年內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展趨勢 為指導 XX 市商業(yè)分級設(shè)置，加強 XX 市零售商業(yè)的規(guī)范化、科學化管理，優(yōu)化商業(yè)布局，有效配置資源，促進商業(yè)發(fā)展，增強商業(yè)綜合競爭力，全面提升商業(yè)發(fā)展水平，把 XX 建成川、滇、黔、渝結(jié)合部區(qū)域商貿(mào)中心和長江上游地區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能完善的港口新城 。 20xx 年， 政府部門對 XX 市城市商業(yè)空間布局體系 進行了調(diào)整， 將形成 “ 以一帶四，眾星拱月 ” 的基本格局。 即以一個市級商業(yè)中心（白塔商業(yè)中 心）為核心，圍繞該中心規(guī)劃建設(shè)三個區(qū)域商業(yè)