【導(dǎo)讀】含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東至繞城公路，南至中和橋路，西。至大明路、明城墻，北至龍蟠路、寧鎮(zhèn)公路。城南含雨花臺區(qū)、秦淮區(qū)的東南部，以及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域，與江寧區(qū)接壤。橋路，南至江寧地界，西至鳳臺南路，北至中華門段明城墻。央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。城北含棲霞區(qū)，另外含下關(guān)區(qū)的北部區(qū)域。河西位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東。進(jìn)入6月特別是7月以來，隨著改善型需求和投資型需求的涌入，南京。樓市被一再熱炒。風(fēng)港，投資性需求的進(jìn)入進(jìn)一步推動高檔住宅成交量的上升。供應(yīng)高峰末期，存量消化殆盡，漲價風(fēng)潮再次蔓延。米，與去年同期的零上市形成鮮明對比。銷售量本月達(dá)到，為。2020年至今最高水平。本月推出的長江路九號二期，與上一期開盤時。7月份城中板塊累計供銷比為，與上月持平。尚府和京隆國際公寓，本月各成交40、39、23套。

　　

【正文】 (%) 比例 (%) 面積 同比 (%) 比例(%) (萬 m2) (萬 m2) 全市 100 184 100 江南八區(qū) 198 仙林 868 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 進(jìn)入 7月，整體樓市 依然保持 回暖 態(tài)勢 ，本月板塊商品住宅成交 方米，同比去年上升了 868%。與上月相比下降 23%，主要是板塊供應(yīng)量較少所致 。 圖6 1： 仙林商品住宅上市、銷售逐月走勢02468104月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬平方米上市量 銷售量 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷對比情況 本月單月供銷比 。仙林板塊供應(yīng)量的緊缺直接導(dǎo)致單月供需比的持續(xù)走低，板塊呈現(xiàn)新增房源供不應(yīng)求的局面。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 24 圖6 2 ：仙林商品住宅單月供銷比024681012144月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月12 月09 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 截止 09 年 7月仙林板塊的累積供銷比為 ，較上月下滑了 ，這也是連續(xù) 8個月的下降。隨著樓市回暖趨穩(wěn)，成交量放大，在沒有新盤入市的情況下，累積供銷比有進(jìn)一步下滑的可能。 圖6 3 ：仙林商品住宅累計供銷對比情況020406080100120140至0 8. 4至0 8. 5至0 8. 6至0 8. 7至0 8. 8至0 8. 9至0 8. 10至0 8. 11至0 8. 12至0 9. 1至0 9. 2至0 9. 3至0 9. 4至0 9. 5至0 9. 6至0 9. 7單位：萬平米上市量 銷售量 累計供銷比 注：至 09 年 7 月為 2020 年 4 月至 09 年 6 月的累計數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 價格走勢 7 月，仙林板塊成交均價 元 /平方米，與上月板塊的實際成交均價 7873元 /平方米 基本持平，稍有上升。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 25 圖64：仙林商品住宅成交價格逐月走勢500055006000650070007500800085004月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場結(jié)構(gòu)分析 從仙林板塊本月的成交面積的分布看． 12014 1101 100110平方米這幾個面積段是 7月成交的主力。 由此可見 隨著市場的持續(xù)走好 ， 市場上改善居住型以及有投資意向需求的客戶 比例 逐漸 大 了起 來，同 時 也促使了成交均價在一定幅度上的提升。 圖6 5 ：仙林分面積段供銷對比情況00011111單位：萬平方米上市量 0 0 0 0 0 0 0 0 0成交量 50以下5060 6070 7080 809090100100110110120120144145160160180180200200以上 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 本月仙林板塊區(qū)域銷售主力段為 70008000元 /平方米，也是區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤價格的區(qū)間；而 66套 80009000元 /平方米價格段的主要來自東方天郡花園項目； 9000元 /平方米價格段以上的數(shù)量與上月基本持平，主要來自紫金上林苑項目。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 26 圖6 6 ：仙林板塊分價格段銷售面積000111115 00 0 60 006 00 0 70 007 00 0 80 008 00 0 90 009 00 0 10 00 01 00 00 1 20 00單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 銷售排行榜 表 62：仙林 6月銷售面積排行榜 排名 項目名稱 銷售面積（ m2） 本月銷售套數(shù)（套） 本月銷售均價 1 鐘山晶典苑 102 7118 2 紫金上林苑 5409 38 9730 3 東方天郡花園 46 8480 4 亞東城 39 7699 5 翠屏紫氣鐘山 32 7670 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 新增上市樓盤 表 63 本月新增上市樓盤 項目名稱 推案套數(shù) 推案面積 銷售報價 紫金上林苑 40 950010500 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 27 七、江寧板塊 7 月份江寧板塊樓市回放： 供 銷量： 7月份，江寧板塊由于零供應(yīng)，同時銷售端延續(xù) 6月份熱銷局面，區(qū)域市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房荒”局面再現(xiàn)市場。商品房成交價格受供銷關(guān)系影響，本月價攀升態(tài)勢顯著。 供應(yīng)、銷售情況 7月份，江寧板塊新增商品住宅上市量出現(xiàn)尷尬的零數(shù)據(jù)。施工進(jìn)度的緩慢導(dǎo)致本月無樓盤供應(yīng)入市。 7月份，江寧板塊成交量為 ，環(huán)比 6月份的 本持平。雖然無新增房源入市，但是區(qū)域板塊市場行情依舊保持平穩(wěn)。 表 71 2020 年 7 月 商品房住宅供應(yīng) 、銷售 情況 指標(biāo) 上市 銷售 面積 (萬 平方米 ) 同比 (%) 比例 (%) 面積 (萬 平方米 ) 同比 (%) 比例 (%) 全市 100 100 江南八區(qū) 江寧 0 / 0 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 09 年 7 月份，江寧區(qū)域市場已經(jīng)連續(xù)幾個月保持高位運行態(tài)勢，加之本月零供應(yīng)的情況，目前板塊內(nèi)待售房源不多，個別樓盤已經(jīng)出現(xiàn)無房可售的局面。 圖7 1：商品住宅上市、銷售逐月走勢0510152025303540457月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬平方米上市量 銷售量 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 28 供銷對比情況 由于本月板塊出現(xiàn)零供應(yīng)的尷尬局面，單月供銷比為 7 月份市場保持高位運行，整體市場的累計供銷比已經(jīng)降到 。 圖7 2： 商品住宅單月供銷比 0 024681012086月7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 圖7 3 ：商品住宅累計供銷對比情況0100200300400500600700800900至0 8. 07至0 8. 08至0 8. 09至0 8. 10至0 8. 11至0 8. 12至0 9. 01至0 9. 02至0 9. 03至0 9 .0 4至0 9 .0 5至0 9. 06至0 9. 07單位：萬平米上市量 銷售量 供銷比 注 ：至 09 年 7 月 據(jù)為 2020 年 4 月至 09 年 7 月 的累計數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 價格走勢 7月份，江寧板塊成交均價環(huán)比上月呈現(xiàn)較大的上漲幅度，成交均價突破6000元 /平米。成交均價的顯著上漲具有一定的偶然性，其一、本月板塊商品住宅成交依然主要集中在幾個中高檔樓盤上，例如百家湖花園、左鄰右里、托樂嘉花園等項目，因此成交價格的得以沖擊歷史高位；其二，供不應(yīng)求的市場格局也極大程度的影響成交價格的運行。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 29 圖7 4：商品住宅成交價格逐月走勢300035004000450050005500600065007月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場結(jié)構(gòu)分析 7月份江寧板塊從成交量分布分析，成交主力面積段為 120144平米產(chǎn)品，主要來自拖樂嘉花園、百家湖國際花園、恒大綠洲等項目，而 60平米以下平米這個面積段的產(chǎn)品，主要來自南方花園和東郊小鎮(zhèn)等項目。 圖7 5 ：分面積段供銷對比情況0246810單位：萬平方米 成交量 6 0 以下 6070 7080 8090 90100100110110120120144144160160200200平米以上 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 江寧板塊成交價格保持穩(wěn)步上升狀態(tài)，主力價格段以 50006000元 /平方米，主要是由于板塊內(nèi)青山灣花園和恒大綠洲花園、 等中檔樓盤的穩(wěn)定成交；但是可以發(fā)現(xiàn)，本月 60007000 元 /平米的價格區(qū)間成交量出現(xiàn)上漲，根據(jù)市場監(jiān)測所得分析：南方花園、托樂嘉花園 等中高端樓盤的熱銷所致；本 月 7000元 /平米以上的成交量也顯著上漲，成交量來自同曦國際廣場、百家湖國際花園等項目。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 30 圖7 6 ：分價格段銷售情況02468104000以 下40005000 50006000 60007000 70008000 8000元 以上單位：萬平米數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 銷售排行榜 7月份，江寧板塊銷售冠軍為百家湖區(qū)域的百家湖東花園項目， 296套成交量，合計成交面積高達(dá) ，成交均價為 7589元 /平米。其次為恒大綠洲項目，成交量高達(dá) ，成交均價為 5171元 /平米，項目以低價跑贏市場。此外，岔路口優(yōu)越的地理位置，完善的配套，規(guī)劃利好驅(qū)動之下，左鄰右里項目也也不錯表現(xiàn)。 青山灣依舊以低價吸引購房者的眼球，本月成交量為147 套。排列第五的為拖樂嘉項目，經(jīng)過近 5 年時間的發(fā)展，目前將軍山區(qū)域已經(jīng)成為南京高檔住宅的聚集區(qū)，隨著拖樂嘉項目商業(yè)街區(qū)的運營，區(qū)域發(fā)展再次躍升到一個更加成熟的層面，因此項目在熱銷同時猶能維持 6006 元 /平米的高價。 表 72 江寧板塊 6月銷售面積排行榜 排名 項目名稱 銷售面積 （ m2） 本月銷售 套數(shù)（套） 本月銷售 均價 １ 百家湖東花園 296 7589 ２ 恒大綠洲花園 194 5171 ３ 左鄰右里 221 6731 ４ 青山灣花園 147 5206