【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。狀況，和經(jīng)營(yíng)成本等。租金分布和各業(yè)態(tài)租金承受情況。上板塊、金馬坊板塊、同仁街板塊、昆都板塊。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，現(xiàn)在已具規(guī)模，形成以野生菌為主的。室、咖啡廳為主的休閑一條街。時(shí)間也比較早，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者大都是租賃商鋪的。客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成面廣，主要有：商務(wù)人士、都市時(shí)尚一族，年輕白領(lǐng)、中年中高收入人群。足的停車(chē)位提供給餐飲商家。家來(lái)說(shuō)，沒(méi)有發(fā)揮的余地。圍，對(duì)于國(guó)貿(mào)·新天地項(xiàng)目在業(yè)態(tài)方面有一定呼應(yīng)以及補(bǔ)充。式為住宅底商，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理。良好，集中了部分大型餐飲即關(guān)上主要的娛樂(lè)場(chǎng)所。餐飲消費(fèi)群是開(kāi)車(chē)前來(lái)的家庭和商務(wù)性質(zhì)的消費(fèi)者為主。樂(lè)休閑業(yè)態(tài)只作為餐飲業(yè)態(tài)消費(fèi)群體的互補(bǔ)業(yè)態(tài)。態(tài)都是用于給周邊片區(qū)提供生活配套。，停車(chē)位的不足也是限制商家發(fā)展的阻礙點(diǎn)。貿(mào)·新天地的南面展示面也位于國(guó)貿(mào)路與春城路交叉處。

　　

【正文】 馬坊屬于昆明歷史旅游點(diǎn)之一， 有相應(yīng)旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài) 租金水平基本到達(dá) 250 元 /㎡以上， 是該板塊租金的絕對(duì)支撐業(yè)態(tài)。 財(cái)富中心板塊 屬于新興商業(yè)板塊， 開(kāi)發(fā)商提供了大量支撐，商業(yè)區(qū)有甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓，并且該板塊底商部分大部分經(jīng)營(yíng)精品購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)，租金承受力較高。 關(guān)上板塊 以自發(fā)形成的餐飲業(yè)態(tài)為主，且物業(yè)形態(tài)基本為住宅底商，因此租金水平整體偏低。 各板塊總相同業(yè)態(tài)的最高最低租金承受情況 （單位：元 /㎡ ） 業(yè)態(tài) 關(guān)上 金馬坊 昆都 財(cái)富中心 同仁街 平均水平 餐 飲 最高 65 100 120 73（平均） 整體上業(yè)態(tài)數(shù)量不多，租金水平相似，一層為350 元 /㎡，二層為 120元 /㎡ 。 90 78 最低 40 80 70 66 娛樂(lè) 最高 50 （平均） 140 80 22（平均） 73 66 最低 100 60 58 購(gòu)物 最高 100（煙酒） 270 300 113（平均） 196 177 最低 70 250 200 158 休閑 最高 70（美容） 60（美容） 80（美容） 110（美容） 80 63 最低 45（ 茶室） 50（茶室） 60（茶室） 25（健身） 45 其他 最高 60（房產(chǎn)） 220（便利） 60（平均） 90（家具） 108 96 最低 45（珠寶） 200（珠寶） 30（圖書(shū)） 84 針對(duì)各板塊相對(duì)集中業(yè)態(tài)來(lái)看，購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平最高 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 其次是一些小的研究店和便利店，餐飲類(lèi)租金水平具第三位，娛樂(lè)和休閑類(lèi)業(yè)態(tài)基本租金水平一直，租金承受力偏低。 昆明各板塊租金增長(zhǎng)情況 （ 1）關(guān)上板塊 租金部分對(duì)比分析： 除汽修業(yè)態(tài)外，各個(gè)業(yè)態(tài)租金水平均有一定程度增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)最多的是美容、珠寶、大餐飲和房產(chǎn)。各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為％。 （ 2）金馬坊板塊 業(yè)態(tài) 大餐 小餐 茶室 美容 房產(chǎn) 煙酒 汽修 珠寶 娛樂(lè) 增長(zhǎng)比例 % % % % % % % % % 210951405016020026010015011560200220050100150200250300休閑購(gòu)物大餐飲 小餐飲酒吧、的廳、慢搖美容美發(fā) 大珠寶行其它業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金4045 40457040354050 50 506055854045500102030405060708090大餐飲 小餐飲茶室、咖啡美容美發(fā)美體 二手房交易所煙、酒、茶汽車(chē)修理、氣配珠寶 娛樂(lè)業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 各業(yè)態(tài)都有一定程度的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)水平最高的是購(gòu) 物，休閑和旅游購(gòu)物三個(gè)方面的業(yè)態(tài) 。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為 ％ （ 3） 同仁街板塊 業(yè)態(tài) 精品購(gòu)物 茶餐廳 美容 KTV 其它 增長(zhǎng)比例 % % % % % 除休閑類(lèi)美容業(yè)態(tài)外，各業(yè)態(tài)都有大幅度增長(zhǎng)，尤其是茶餐廳餐飲和購(gòu)物方面。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為 ％ 。 （ 4） 昆都板塊 業(yè)態(tài) 休閑購(gòu)物 大餐飲 小餐飲 酒吧 美容 珠寶 其它 增長(zhǎng)比例 % % % % % % % 25090 100 100280350120100120350050100150200250300350400精品購(gòu)物 茶餐廳 美容 KTV 其它業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金225659560 607560 502508010580 70 80 7060050100150200250300休閑購(gòu)物大餐飲 小餐飲娛樂(lè)茶室、酒吧美容 KTV其它（家具等）業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài) 休閑購(gòu)物 大餐飲 小餐飲 娛樂(lè) 茶室 美容 KTV 其他 增長(zhǎng)比例 % % % % % % % % 各業(yè)態(tài)租金水平均有增長(zhǎng)，其中娛樂(lè)和餐飲業(yè)態(tài)有明顯增長(zhǎng)，在娛樂(lè)業(yè)態(tài)的帶動(dòng)下，休閑類(lèi)和購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)也有明顯增加。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為 ％ 小結(jié)： 通過(guò)以上各個(gè)板塊的租金分析可以看出，經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，各個(gè)商業(yè)板塊的租金都有一定比例的上漲， 上漲幅度大都在 15％ —— 24％之間 ,平均增長(zhǎng)率為 %。 四、 對(duì)國(guó)貿(mào)新天地 項(xiàng)目 的借鑒意義 : 項(xiàng)目 可能融合的業(yè)態(tài) 就本項(xiàng)目而言，商業(yè)體量均大于其他 板塊，物業(yè)形態(tài)均區(qū)別于其他板塊， 區(qū)域位置條件和商業(yè)周邊環(huán) 境基本于財(cái)富中心一致，但居住人口層次相對(duì)較好。 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)仍然需要以旗艦娛樂(lè)作為主力引導(dǎo)，如電影院、高檔商務(wù) KTV（摩登假日） 等，配以高檔餐飲業(yè)態(tài) （自助海鮮） 拉長(zhǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)段， 增加相應(yīng)的茶餐廳（粥皇）、咖啡屋、西餐類(lèi)（圣地淘沙）業(yè)態(tài)，豐富餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)。 結(jié)合本身區(qū)位優(yōu)勢(shì)融合珠寶、茶葉、花卉等旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)。同時(shí)、南市區(qū)缺乏專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物場(chǎng)所，例如 精品百貨賣(mài)場(chǎng)（百麗）， 運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 賣(mài)場(chǎng) （奧龍世博） 、專(zhuān)業(yè)的電子數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)的服飾飾品賣(mài)場(chǎng) （來(lái)淘寶）、專(zhuān)業(yè)家具裝飾廣場(chǎng) 等，甚至像類(lèi)似于大型書(shū)城 （新知） 和規(guī)?；幕榧唽?xiě)真 場(chǎng) 所（薇薇新娘），這些都可能成為項(xiàng)目包容的業(yè)態(tài)類(lèi)別。 針對(duì)電影院延伸的特色購(gòu)物街區(qū)（電影影視產(chǎn)品街，動(dòng)漫產(chǎn)品街），輔助大餐飲業(yè)態(tài)存在的特色小吃等小餐飲業(yè)態(tài)，煙酒、便利店等相關(guān)輔助業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目 每層物業(yè)的租金 制定 各板塊 底層商業(yè)租金一般在 155 元 /㎡ ，二層平均租金為 60 元 /㎡，三層租金水平一般在 30元 /㎡。 本項(xiàng)目在一定程度不同于其他商業(yè)板塊，所以針對(duì)每層租金的制定，應(yīng)略低于各板塊租金的平均水平。 結(jié)合業(yè)態(tài)的租金水平考慮相關(guān)業(yè)態(tài)分布 結(jié)合 各板塊總各個(gè)業(yè)態(tài)的租金承受水平來(lái)看，餐飲 、 娛樂(lè)類(lèi) 業(yè)態(tài)作 為項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)租金承受力一般，只能將這些業(yè)態(tài)分布于三層以上，精品購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)可以放置在一層，旅游購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)租金承受水平相對(duì)較高，可以在一層分布，煙酒等便利店業(yè)態(tài)可以考慮沿街放置。 項(xiàng)目 租金 制定的市場(chǎng)原則 從昆明各商業(yè)板塊 租金上漲水平上看，兩年時(shí)間增長(zhǎng)幅度 15％—— 24％之間 ,平均增長(zhǎng)率為 %， 平均每年的增長(zhǎng)幅度在%12%，平均增長(zhǎng)率為 %。 介于項(xiàng)目本身 區(qū)位、物業(yè)結(jié)構(gòu)和周邊環(huán)境的影響，并且該項(xiàng)目處于新興商業(yè)板塊，介于商業(yè)業(yè)態(tài)相應(yīng)的市場(chǎng)培育期，建議項(xiàng)目租金漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 幅比例一定程度上要低于各商 業(yè)板塊平均水平，保證預(yù)期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況下，盡可能使得租金漲幅比例相對(duì)較低，對(duì)于 需要培育商圈的 主力娛樂(lè)和餐飲商家建議給予一定的免租期優(yōu)惠 。對(duì)于一些相對(duì)知名商家也可以考慮合作經(jīng)營(yíng)的模式。 昆明恒巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 20xx 年 11 月 4 日